【正文】 2022年2022年2022年2022年地產(chǎn)投資億元總G D P 億元人口萬人均G D P 億元吉林市 GDP增長迅猛 2022年 2022年 2022年 2022年， GDP1008億元 1350億元 1500億元 2022億元 總?cè)丝?432萬人 439萬人 445萬人 495萬人 人均 GDP14498元 15042元 17156元 18032元， 地產(chǎn)投資 128億元 ? 吉林市當前人均 GDP水平為 18000元和 2600美元左右， ? 人均可支配收入的增加，也增加對住房改善需求的渴望。 2022年福布斯 》 雜志評 為中國內(nèi)地最適宜開辦工廠的城市。人口近 500 萬人 ,市區(qū)人口近 300萬吉林市是吉林省第二大城市，全國 32個特大城市之一。吉林市被譽為中國魅力城市、國家園林城市、中 國歷史文化名城的美稱，吉林、霧凇稱得上中國四大自然景觀之一。 50平方米的大市場集群 家居建材產(chǎn)品匯集地發(fā)展模式 項目總體定位 吉林榮德建材裝飾材料城 項目整體形象定位表述 吉林榮德建材材料綜合大市場 集批發(fā)、零售、采購、倉儲、 物 流 等功能 于一體的 項目業(yè)態(tài)定位 城市中低檔建材裝飾材料匯集地、商品交易采購中心 市場區(qū)域定位 ：城市越北商業(yè)核心，輻射吉林全覆蓋 產(chǎn)品核心占位 ：建材裝飾材料產(chǎn)品基地、批零市場，全覆蓋 消費群體定位 ：零售、批發(fā)；工程、家用全覆蓋 業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：中低檔傳統(tǒng)家居建材產(chǎn)品： 家具、家私、 吊頂 、瓷磚、 潔具、涂料、門、窗 、 鎖 、 玻璃、燈具、地板 ， 壁紙 等 全覆蓋 現(xiàn)代家居建材產(chǎn)品：家電 、 數(shù)碼 、 布藝 、 飾品工藝品 、 日用品等全覆蓋 市場產(chǎn)品檔次 中低檔齊全，產(chǎn)品線全覆蓋 市場功能占位： 倉儲、物流、展示、交易為一體全覆蓋 搶占先機，爭取市場份額，實現(xiàn)物業(yè)價值， 最終實現(xiàn)物業(yè)價值最大化 如何實現(xiàn)？ 首先實現(xiàn)項目有限的價值 —— 通過物業(yè)改造建材市場啟動，以及未來項目借勢紅星及項目自身的開發(fā)、配套功能等，提升他的有限價值，打造足可以影響城市的商圈及挖掘項目本身無可替代性的優(yōu)勢， 從而實現(xiàn) 項目無限的價值 ！ 我們的目的是什么？ 哪些是具有無限價值的唯一性的東西 以滿足大眾需求為目標的市場 價值的表現(xiàn)方式 一期 吉林榮德家居建材城 市場集群雛形、市場化運作管理、百姓生活化口碑效應(yīng) 統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營 ，統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一實現(xiàn)市場發(fā)展目標 建材物流基地 專業(yè)市場 展示交易中心 商務(wù)辦公 二期規(guī)?；笆袌黾骸贝蛟鞜o限價值 “ 招商” —— 以吉林和區(qū)位發(fā)展為號召力，優(yōu)惠招商無對手 “ 競爭” —— 以新一代建材裝飾材料的市場形式，競爭無對手 “ 租金價格” —— 建筑升級，惠及業(yè)戶及百姓，價格無對手 對手是我們自己！ 對手是我們的思維 ！ 項 目 的 對 手 項目定位與招商思考 吉林市宏觀經(jīng)濟研究及 房地產(chǎn)發(fā)展情況 歷史文化名城，產(chǎn)業(yè)處于轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟處于快速發(fā)展期 吉林市位于長春、哈爾濱兩大城市 之間，是吉林省開發(fā)建設(shè)“最適宜居住”重要山水城市，被劃入吉林省政府納入“長吉 圖開放合作區(qū) ,吉林位于長春市以東 124公里，公路、鐵路、高鐵、民航、水運四通八 達，是東北五大綜合性交通樞紐之一。 5萬平米建材裝飾材料大市場 將 5萬平米榮德汽車城改造成為建材裝飾材料市場，拉開大市場集群的開發(fā)建設(shè)序幕，項目是建材家居匯聚的平臺，交易的中心。 城市原有家居建材業(yè)板材市場拆遷 建材市場發(fā)展第一階段市場形態(tài) 的低端建材業(yè)（板材）集中區(qū) 項目是新的家居建材業(yè)商業(yè)聚集區(qū) 城市建材建材業(yè)發(fā)展及板材市場動遷升級 高中低家居建材業(yè)綜合業(yè)態(tài)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)品 展示銷售中心 項目定位的方向 項目地段位于城市重要越北商圈，本市老建材市場拆遷急需遷入，是建材市場升級版。 應(yīng)采用什么樣的招商節(jié)奏？ 項目市場形象定位如何？ 日后如何運營？ 如何招商？經(jīng)濟效益測算？ 市場是什么形勢？ 項目是什么形態(tài)？ 策劃定位解決核心內(nèi)容 業(yè)態(tài)定位做什么？ 市場問題的依據(jù) 城市經(jīng)濟發(fā)展總體水平？城市發(fā)展趨勢？ 項目地房地產(chǎn)發(fā)展情況？項目地商業(yè)發(fā)展情況？ 項目覆蓋地域有多大？項目地商圈規(guī)劃如何？ 人口有多少？收入水平什么樣？ 誰會來購物？消費者的心理？經(jīng)銷商？ 經(jīng)營戶收益要求、背景資料？項目經(jīng)營定位如何？ 項目如何業(yè)態(tài)規(guī)劃布局？ 如何實現(xiàn)招商？商鋪招商目標客戶是誰？ 租金價格定位多少？收益如何？如何運營？ 項目定位的前提 市場調(diào)查是項目定位的前提 此次我司市場抽樣調(diào)研內(nèi)容 吉林經(jīng)濟發(fā)展水平及城市發(fā)展情況；吉林房地產(chǎn)市場基本情況；吉林商業(yè)市場基本情況；吉林建材家居市場經(jīng)營基本情況；吉林基本情況的研及資料分析；吉林建材家居及其它市場實地調(diào)研；主要競爭項目業(yè)態(tài)及商鋪租金調(diào)查。 項目區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)已形成了一定的商業(yè)規(guī)模，以及市民集中消費的習(xí)慣，具有本項目依托和借勢的條件，如能形成三足鼎立、三家借勢、互動、共榮的態(tài)勢，那對本項目來說是一勞永逸的。 借此，讓項目能整合成為商業(yè)投資價值更高、業(yè)態(tài)包容性更強、后市發(fā)展空間更大、綜合收益前景更加的，都市化的商業(yè)綜合體。即便，定位于相關(guān)的業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，建議從區(qū)域差異化競爭優(yōu)勢打造為切入點，定位以大格局的建材、家居、家具、燈飾和裝修材料、家庭裝飾為集合的，品質(zhì)型專業(yè)市場（家居建材城），最好做具有生活消費為主題的休閑購物中心生活 MALL。 ? 以經(jīng)營建材（主要是板材及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)品），同時，通過優(yōu)化業(yè)態(tài)，可能的情況下補充其它業(yè)態(tài) ，在項目連接北側(cè)二期時再將建材（板材）調(diào)整過去，且加大業(yè)態(tài)比例，做二次調(diào)整，實現(xiàn)家居建材廣場的項目。 本項目開發(fā)商要做什么？ 吉林榮德汽車城 改造成為 5萬平米建材為主的建材裝飾材料大市場 中低檔建材產(chǎn)品集散地 二、關(guān)于本項目 ? 緣于榮德自持十年物業(yè)汽車城項目，由于多種原因一直未啟動。 泛亞星美商業(yè)地產(chǎn)顧問 城市主要商圈 未來城市商業(yè)中心、居住中心、交通中心、 地利位置優(yōu)越 中央就是價值 我們的目的 鼎力商圈，輻射全域，適度適中，多元集成； 我們的優(yōu)勢 體量不在大小，在適度，專業(yè)規(guī)劃，決勝商戰(zhàn)； 六大問題 項目如何定位 、項目如何規(guī)劃、業(yè)種業(yè)態(tài)比例 招商租金定價、 項目如何招商、綜合效益測算 市場研究報告核心問題 本項目我司認為能做什么？ 尋找項目適宜的市場模式，以滿足市場需求的大發(fā)展趨勢。 項目專家組成員： 泛亞星美商業(yè)管理（大連）有限公司 系加拿大格尼國際咨詢集團與香港太平洋商業(yè)集團在大連與星美地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)辦的房地產(chǎn)專業(yè)顧問運營機構(gòu)。 李耀輝 國內(nèi)知名房地產(chǎn)專家，中國最具影響力地產(chǎn)操盤手 ,中國房地產(chǎn)精準定位創(chuàng)始人，中國十大品牌策劃專家獎。是北京、包頭、濟寧沃爾瑪購物廣場項目首席策劃、規(guī)劃師。首創(chuàng)大連“溫州城”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，操盤項目獲中國地產(chǎn)聯(lián)盟評為全國 30個大中城市的樣板項目，策劃規(guī)劃了東北多個城市規(guī)劃及綜合體項目。 謝有恩： 大連市商業(yè)局原副局長、高級經(jīng)濟師，大連市商業(yè)連鎖協(xié)會會長 大連市整體商業(yè)布局的設(shè)計及建設(shè)工作，領(lǐng)導(dǎo)大連市引進沃爾瑪、家樂福、百盛 等新型商業(yè)的創(chuàng)始人，對大連市天津街、西安路、華南廣場等重大商業(yè)項目提出決 策意見，沈陽華銳商業(yè)城等近百項商業(yè)項目顧問 項目專家組成員： 李文藝 北首集團投資事業(yè)部市場總監(jiān)、東北財經(jīng)大學(xué) EMBA客座教授、泛亞商業(yè)機構(gòu)董事長、格尼國際東北區(qū)董事總經(jīng)理，具有豐富的商業(yè)策劃、營銷及運營管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，被業(yè)界譽為實戰(zhàn)派專家。收益測算 吉林榮德建材裝飾材料（城）市場 柳中權(quán)： 大連理工大學(xué)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師 中國城市發(fā)展研究會特邀理事 中國社會學(xué)學(xué)會第一屆理事中共大連市委市政府咨詢委員會委員 大連市社會學(xué)學(xué) 會名 ,譽理事長 ,參與大連市城市發(fā)展及商業(yè)布局的重大決策咨詢 ,指導(dǎo)二百余項開發(fā) 及商業(yè)項目的顧問、決策工作 ,出版城市發(fā)展、社會消費等專著幾十部。市場研究 amp。項目定位 amp。 王志清： 高級經(jīng)濟師 美國認證協(xié)會注冊房地產(chǎn)管理專家，中國國家人才庫注冊國 際房地產(chǎn)高級管理師，大連億達集團房地產(chǎn)策劃師，成都遠大房地產(chǎn)開發(fā)公司顧問 中科歐亞管理科學(xué)院客座教授，遼寧省市場經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)理事，幾十項房地產(chǎn)論文 被收入專著及專業(yè)網(wǎng)站。首任百年城創(chuàng)辦期運營總經(jīng)理，將太平洋百貨作為東北大型休閑購物中心主力店引進東北。 魯耘赫 國內(nèi)資深房地產(chǎn)理論專家、教授、泛亞星美商業(yè)機構(gòu)總裁，從事 20年余年商業(yè)策劃招商、運營管理經(jīng)驗、擅長地產(chǎn)項目研究策劃定位、規(guī)劃和總體操盤，尤其擅長大型商業(yè)綜合體、大型市場等形式商業(yè)物業(yè)的銷售招商運營管理。上海世茂沈陽項目、綠地福州項目商業(yè)顧問及東北區(qū)居然之家顧問。擅長主題住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)規(guī)劃，適時研究房地產(chǎn)行業(yè)前沿發(fā)展趨勢，是 60萬平方規(guī)模內(nèi)蒙古盛業(yè)商品交易總部，長春 200萬平米東北亞國際采購物流城， 60萬平米項目首席規(guī)劃師。集合優(yōu)秀地產(chǎn)理論及實戰(zhàn)專家組成的國際化專業(yè)地產(chǎn)顧問機構(gòu)，擁有十年以上從業(yè)經(jīng)驗的專家為核心，擅長 大型商業(yè)物業(yè)（批發(fā)）市場、高檔住宅小區(qū)、城市綜合體、旅游地產(chǎn)、區(qū)域性舊城改造 的策劃和規(guī)劃及營銷策劃執(zhí)行，大連公司以“立足大連，服務(wù)東北”為目標，創(chuàng)造更多的星光美地。 精準定位，以期項目招商成功及收到較高收益和可持續(xù)發(fā)展、 物業(yè)增值的空間。 ? 如今，由于本市最大的鼎森板材市場拆遷，拆遷業(yè)戶希望遷入此地，政府也積極希望促成，對企業(yè)也是商機，為快速啟動，利用商機，借勢市場需求，通過政府扶植盡快啟動此物業(yè)，打造吉林以板材為主的建材城為。 關(guān)于本項目開發(fā)商想做什么？ 本項目我司認為能做什么？ 我們的觀點 1：首先項目的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位，需要突破性、擴容性、提升性的思維，引起市場的足夠重視！ 目前，項目自身條件不適宜以板材為主，其它業(yè)態(tài)為補充的建材市場的定位，定位的業(yè)態(tài)規(guī)劃的發(fā)展空間不足。 本項目我司認為能做什么？ 我們的觀點 2：其次，利用城市商業(yè)發(fā)展的大趨勢，以及火災(zāi)后商業(yè)經(jīng)營場所普遍調(diào)整的契機，以更大格局、更突破性的思維，打造未來 “ 市中央 ” 的綜合型、都市化的