【正文】 居住產(chǎn)品 中低容積率居住產(chǎn)品 產(chǎn)品形式為多層、聯(lián)排、疊拼等 產(chǎn)品以高層為主 非基礎(chǔ)型居住需求客群 基礎(chǔ)型居住需求客群 對(duì)價(jià)格較為敏感 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求生活品質(zhì) 居住用地 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)表現(xiàn)在本案主要指居住產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 旅游產(chǎn)業(yè)的定位可以提升東麗湖房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的價(jià)值 東麗湖旅游產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目解析 ——華僑城 首先，東麗湖管委會(huì)看重華僑城首創(chuàng) “ 旅游 +地產(chǎn) ” 的經(jīng)典開(kāi)發(fā)模式和成熟的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) ?華僑城經(jīng)過(guò)二十多年實(shí)踐，華僑城成功開(kāi)創(chuàng)了一種旅游與房地產(chǎn)結(jié)合發(fā)展的全新而獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，這種模式已經(jīng)成為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)良性互動(dòng)的經(jīng)典范例，擁有成熟的資源整合和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。 市委書記張高麗 ，市委副書記、市長(zhǎng)黃興國(guó)會(huì)見(jiàn)華僑城集團(tuán)公司首席執(zhí)行官、總裁任克雷一行 。 ?基本以成本價(jià)出讓，華僑城為零地價(jià)，萬(wàn)科 70萬(wàn)元 /畝，其他 150200萬(wàn)元 /畝 信息來(lái)源：東麗湖管委會(huì) 一 .新城項(xiàng)目資料信息庫(kù) 三 .規(guī)劃設(shè)計(jì)解讀 二 .新城功能定位解析 四 .開(kāi)發(fā)策略分析 一、新城項(xiàng)目資料信息庫(kù) 五 .營(yíng)銷模式解析 1. 基本信息 2. 定位理念信息 3. 規(guī)劃類文件匯總 4. 開(kāi)發(fā)信息匯總 5. 營(yíng)銷手段及招商進(jìn)度 東麗湖帶有明顯的政府營(yíng)銷色彩 主要表現(xiàn)有： ?由東麗湖管委會(huì)主辦，在北京舉行過(guò)多場(chǎng)東麗湖土地推薦會(huì) ?東麗湖項(xiàng)目頻繁亮相于天津重大項(xiàng)目推薦會(huì)上 東麗湖營(yíng)銷渠道 ?對(duì)意向投資企業(yè)進(jìn)行篩選，然后報(bào)市、區(qū)政府，由兩級(jí)政府相關(guān)部門出面接洽，再由東麗湖管委會(huì)負(fù)責(zé)具體的接待、初步談判事宜；達(dá)成初步合作意向后，在經(jīng)市、區(qū)政府組織高層會(huì)談，促成項(xiàng)目落實(shí)。 融資模式 ——政府擔(dān)保 ? 主要以政府擔(dān)保，土地抵押貸款的形式實(shí)現(xiàn)融資 東麗湖土地出讓節(jié)奏 已出讓地塊 未出讓地塊 08年辦理農(nóng)轉(zhuǎn)指標(biāo)地塊 特殊用地 1 最早出讓的土地，約在2022年之前，目前已建成高檔居住區(qū) 最早出讓的土地，約在年之前，目前已建成高檔居住區(qū)2 今年年底出讓 3 通過(guò)華僑城的帶動(dòng)，開(kāi)發(fā)周邊高端第二居所 4 依托國(guó)際會(huì)議中心和集中商業(yè)我區(qū)，完善周邊商業(yè)休閑配套 5 最后出讓濱水高端居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 1 2 2 2 3 4 4 5 東麗湖土地出讓時(shí)序表 序號(hào) 板塊、項(xiàng)目描述 大致出讓時(shí)間 地塊間相互關(guān)系 1 以亞洲文化產(chǎn)業(yè)園為引領(lǐng)的文化 人居界面 2022—2022 通過(guò)現(xiàn)有人居產(chǎn)品的樣板作用，以亞洲文化產(chǎn)業(yè)園和市長(zhǎng)大學(xué)的落地為契機(jī)，引領(lǐng)該界面的開(kāi)發(fā) 2 華僑城、聯(lián)合國(guó)聯(lián)合國(guó)人居署市長(zhǎng)培訓(xùn)大學(xué)、和亞洲文化產(chǎn)業(yè)園 2022年底 三大發(fā)展引擎改變項(xiàng)目格局，并分別推動(dòng)區(qū)域板塊的開(kāi)發(fā) 3 以華僑城為核心，逐步擴(kuò)散 20222022 隨著華僑城的建設(shè)和試營(yíng)業(yè)的到來(lái)，周邊地塊面臨較大升值空間 4 會(huì)議中心、集中商業(yè) 2022—2022 會(huì)議和集中商業(yè)是東麗湖的主要引擎，可以帶動(dòng)周邊土地的開(kāi)發(fā) 5 會(huì)議中心和集中商業(yè)區(qū)周邊土地 20222022 帶動(dòng)并逐步完善周邊商業(yè)，濱水住宅、養(yǎng)生休閑等配套功能 6 最后推出華僑城周邊臨湖價(jià)值最 高的預(yù)留地塊 2022—2022 隨著華僑城的成熟和區(qū)域配套的完善，最后推出價(jià)值最高的土地 東麗湖已出讓的土地情況 已出讓地塊 未出讓地塊 08年辦理農(nóng)轉(zhuǎn)指標(biāo)地塊 特殊用地 當(dāng)前用地出讓情況： ?已出讓用地分散于區(qū)域北側(cè)，主要為居住用地性質(zhì)，具備少量公建用地。 ?而例如星耀五洲項(xiàng)目就是以市場(chǎng)為主體，其表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入是市場(chǎng)性行為，為滿足市場(chǎng)的需求；融資方式上盡量快速回?cái)n資金，賺取溢價(jià)如 “ 漂浮別墅 ” 、 “ 七星級(jí)酒店 ” 、 “ 帶室內(nèi)滑雪場(chǎng)的大規(guī)模娛樂(lè)休閑購(gòu)物綜合體 ” 、 “ 游艇會(huì) ” 等項(xiàng)目就很有市場(chǎng)短線盈利色彩。在融資方式上，也多以政府出面。 東麗區(qū)政府 ?東麗湖屬于政府開(kāi)發(fā)主體。用地面積 。 高端濱水居住區(qū) 華僑城 高端濱水居住區(qū)價(jià)值點(diǎn)：三面環(huán)水 價(jià)值點(diǎn) 三面環(huán)水 居住人群國(guó)際化 私密 與小島隔 湖相望 一 .新城項(xiàng)目資料信息庫(kù) 三 .規(guī)劃設(shè)計(jì)解讀 二 .新城功能定位解析 四 .開(kāi)發(fā)策略分析 一、新城項(xiàng)目資料信息庫(kù) 五 .營(yíng)銷模式解析 1. 基本信息 2. 定位理念信息 3. 規(guī)劃類文件匯總 4. 開(kāi)發(fā)信息匯總 5. 營(yíng)銷手段及招商進(jìn)度 東麗湖規(guī)劃類資料庫(kù) 總體規(guī)劃： 區(qū)域可分割為“三個(gè)基本界面 +一個(gè)大型項(xiàng)目”即： ?旅游地產(chǎn)界面； ?文化居界面； ?商務(wù)會(huì)議、商業(yè)休閑界面； ?聯(lián)合國(guó)人居署市長(zhǎng)培訓(xùn)大學(xué)。 ?作為悉尼最美麗的海灣之一，玫瑰灣是聞名世界的富人區(qū)，海灘、國(guó)家公園盡在咫尺，象征著國(guó)際級(jí)領(lǐng)先生活標(biāo)準(zhǔn)。 東麗湖形象定位 信息來(lái)源：與東麗湖管委會(huì)的訪談 動(dòng)力半島 匹配“全球高端制造業(yè)”中心的定位，承載高端制造業(yè)相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)集群的國(guó)際化產(chǎn)業(yè)金領(lǐng)人群 “動(dòng)力”一詞緊密呼應(yīng)會(huì)議產(chǎn)業(yè)作為東麗湖發(fā)展引擎的開(kāi)發(fā)思路 與“東麗”諧音，一語(yǔ)雙關(guān) 高峰會(huì)議半島（即國(guó)際會(huì)議中心）的形象定位 國(guó)際會(huì)議中心 信息來(lái)源：與東麗湖管委會(huì)的訪談 動(dòng)力半島的定位更具內(nèi)涵 ,更有指向性，在直觀認(rèn)識(shí)層面不同于天堂島、金銀島等客群寬泛的純度假島嶼 動(dòng)力半島 天堂島 金銀島 休閑度假客群 富人們的天堂 呼應(yīng)技術(shù)型、知識(shí)型目標(biāo)客群將帶動(dòng)本案成為動(dòng)力湖動(dòng)力引擎的開(kāi)發(fā)思路 客群寬泛 信息來(lái)源：與東麗湖管委會(huì)的訪談 知本精英俱樂(lè)部 呼應(yīng)項(xiàng)目定位語(yǔ)中的“知本”人群，即高端制造業(yè)帶來(lái)的知識(shí)型、技術(shù)型人才 功能多元化，為其提供交流、研討、聚會(huì)、娛樂(lè)多重空間 濱湖會(huì)議酒店區(qū)的形象定位 知本精英俱樂(lè)部的產(chǎn)品以兼會(huì)議功能的濱湖酒店為主，同時(shí)包括俱樂(lè)部、健身中心等多元化休閑娛樂(lè)空間 知本精英俱樂(lè)部 濱湖酒店 俱樂(lè)部 酒吧 SPA …… 多元化休閑娛樂(lè) 會(huì)議功能突出，能夠滿足白領(lǐng)精英人士各層面的各種會(huì)議 濱湖酒店打造有特色的酒店集群，或以建筑風(fēng)格取勝、或以主題取勝 濱湖酒店 別墅里的庭院露天泡池，更讓賓客不論寒冬臘月，還是炎炎夏日，不論晴天氣朗，還是陰雨綿綿，都可以足不出戶，在個(gè)人空間享受著來(lái)自 2300米地下深層的汩汩熱泉，呼吸大自然的清新空氣。 商業(yè) 朗鉅天域和東麗湖萬(wàn)科城內(nèi)的社區(qū)配套 社區(qū)型、非集中性配套； 以本社區(qū)居住人士的日常性消費(fèi)為主。 生態(tài)資源型會(huì)議產(chǎn)業(yè)集群 ?第三方物流服務(wù)外包 ?金融信息服務(wù)外包 ?航空航天設(shè)計(jì)研發(fā)外包 ?影視創(chuàng)意傳媒園區(qū) ?數(shù)字娛樂(lè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意園 華僑城旅游產(chǎn)業(yè)集群 信息來(lái)源：東麗湖管委會(huì) 東麗湖周邊的產(chǎn)業(yè)環(huán)境 金鐘街經(jīng)濟(jì)功能區(qū) 臨空配套產(chǎn)業(yè)區(qū) 華明街經(jīng)濟(jì)功能區(qū) 東麗經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 軍糧城工業(yè)園區(qū) 臨空產(chǎn)業(yè)區(qū) (航空城 ) 先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 東麗湖 東麗湖主要產(chǎn)業(yè)和居住產(chǎn)品的目標(biāo)客群特點(diǎn) 政府的行政會(huì)議 高端居住 會(huì)議產(chǎn)業(yè) 旅游產(chǎn)業(yè) 健康產(chǎn)業(yè) 企業(yè)的內(nèi)部會(huì)議 高端產(chǎn)業(yè)人群的技術(shù)峰會(huì)等 觀光旅游人群 休閑度假人群 行政會(huì)議：如常務(wù)會(huì)議、法規(guī)會(huì)議等 目標(biāo)客群的表現(xiàn)形式 內(nèi)部會(huì)議，如企業(yè)年會(huì)、內(nèi)部技術(shù)會(huì)議等 外聯(lián)性會(huì)議為主：如世界性高級(jí)科技技術(shù)人員交流的技術(shù)峰會(huì)、高級(jí)金融人員參加的金融峰會(huì)等 普通大眾人群 高端消費(fèi)人群 娛樂(lè)為主，多依附于游樂(lè)設(shè)施 追求精神方面的享受，對(duì)設(shè)施、配套要求更高，如高爾夫球場(chǎng)、游艇等 規(guī)模不一，消費(fèi)不高 頻次高、規(guī)模不一，消費(fèi)水平不高 頻次高、技術(shù)含量高、專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)水平高 停留時(shí)間短，消費(fèi)有限 天津市內(nèi)改善型居住客群 就近區(qū)域高端產(chǎn)業(yè)人群 停留時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，消費(fèi)水平較高 具有健康、養(yǎng)生的意識(shí)，但由于經(jīng)濟(jì)能力有限只停留在養(yǎng)生的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，如晨練 需要定期釋放壓力，同時(shí)對(duì)生活品質(zhì)有更高的要求，需要經(jīng)常做按摩、 SPA等 消費(fèi)意識(shí)不高，消費(fèi)能力有限 消費(fèi)頻次較高，水平較高 目標(biāo)客群消費(fèi)特征 目標(biāo)客群 主要產(chǎn)業(yè)和居住產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，注重生活品質(zhì)，同時(shí)對(duì)長(zhǎng)住型配套如學(xué)校、郵局、超市等要求較高 消費(fèi)水平較高，同時(shí)享受工作、生活的便利性 東麗湖為臨近區(qū)域的高端制造業(yè)企業(yè)，提供會(huì)展功能 產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量高 產(chǎn)品更新快，需要全方位的營(yíng)銷貿(mào)易 技術(shù)更新較快，需要技術(shù)、大量的信息共享與交流 需要從經(jīng)銷商、到客戶的全面營(yíng)銷，會(huì)議是最直接、有效的媒介手段 行業(yè)峰會(huì) 新技術(shù)發(fā)布 技術(shù)交流 新品發(fā)布會(huì) 采購(gòu)大會(huì) 供應(yīng)鏈管理大會(huì) …… …… ? 高端制造業(yè)的會(huì)議需求廣泛，從技術(shù)交流、研討、發(fā)布的各項(xiàng)會(huì)議，到后期貿(mào)易涉及的產(chǎn)品展銷、成果發(fā)布等都需要通過(guò)會(huì)議來(lái)展開(kāi) ? 從事研發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)金領(lǐng)、白領(lǐng)具有高學(xué)歷、腦力勞動(dòng)強(qiáng)度大、工作壓力大等特點(diǎn)，對(duì)旅游休閑產(chǎn)業(yè)的需求強(qiáng)烈 高學(xué)歷 工作壓力大 腦力勞動(dòng)強(qiáng)度大 高薪金 運(yùn)動(dòng) 休閑 戶外活動(dòng) 迫切需要走出戶外，感受自然，放松身心，緩解工作壓力，陶冶情操 東麗湖為臨近區(qū)域高消費(fèi)產(chǎn)業(yè)人群，提供旅游休閑功能 ? 高端制造業(yè)企業(yè)由于規(guī)模的不斷發(fā)展壯大，存在著大量的商務(wù)休閑需求 企業(yè)規(guī)模的不斷壯大、高成長(zhǎng)階段 業(yè)務(wù)洽談 訂單 管理 VIP接待 客戶關(guān)系維護(hù) 對(duì)“外”商務(wù)休閑活動(dòng) 對(duì)“內(nèi)”商務(wù)休閑活動(dòng) 戰(zhàn)略研討 技術(shù)交流 管理培訓(xùn) …… 適合在辦公區(qū)外，非正式的活動(dòng)場(chǎng)合舉行，因此企業(yè)的商務(wù)休閑需求相當(dāng)廣泛 東麗湖為臨近區(qū)域的高端企業(yè)，提供商務(wù)旅游休閑功能 東麗湖旅游產(chǎn)業(yè)的客群拓展： 循序漸進(jìn)的客源開(kāi)拓手段 近期 ?重點(diǎn)吸引 周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū) 的 商務(wù)白領(lǐng)和企業(yè)高管 ，為其定制高端的商務(wù)養(yǎng)生、休閑度假類特色旅游產(chǎn)品 ?開(kāi)拓 市域 范圍的 家庭游客市場(chǎng) ，以高能級(jí)的體驗(yàn)型主題樂(lè)園為亮點(diǎn)產(chǎn)品 中期 ?開(kāi)拓環(huán)渤海地區(qū)及日韓商務(wù)游客市場(chǎng)，打造北方商務(wù)旅游示范景區(qū) ?開(kāi)拓華北地區(qū)家庭客源市場(chǎng) 遠(yuǎn)期 ?開(kāi)拓全國(guó)商務(wù)客源，及東南亞、歐美商務(wù)客源 ?一級(jí)客源地 —— 立足華北：京津冀地區(qū) ?二級(jí)客源地 —— 面向東亞：東部沿海發(fā)達(dá)城市、日韓地區(qū)； ? 三級(jí)客源地 —— 放眼世界： 港澳臺(tái)地區(qū)、東南亞、北美、歐洲、大洋洲等世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的城市 歐洲 港澳臺(tái) 北美 日韓 俄羅斯 天津 南亞