【正文】 8515 住宅商業(yè) １，０．４ ５０，４０％ ３５，１８ 950 ０５，９ 揚(yáng)州瘦西湖置業(yè)有限公司 229 泰州路西側(cè)，保安巷南側(cè)，石將軍巷東側(cè)交點(diǎn)地 11714 住宅 ≤ ≥ 38％ ≤ 30％ 2675 ０５，１１ 揚(yáng)州市揚(yáng)開房地產(chǎn)有限公司 205 邗江區(qū)霍橋鎮(zhèn)，迎春河南、項(xiàng)橋河?xùn)| 22079 住宅 ≤ ≥ 35% ≤ 28% 216 ０５，４ 揚(yáng)州市金辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 176 沿山河南側(cè)，蜀岡西路北側(cè)，維揚(yáng)路西 52080 住宅 ≤ ≥ 35% ≤ 30% 1955 ０５，１ 揚(yáng)州豐盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 172 湯汪路東側(cè)，湯汪機(jī)械廠宿舍區(qū)西北側(cè) 7509 住宅 ≤ ≥ 35% 35% 620 ０５，１ 揚(yáng)州建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 2022年部分別墅（混合）用地供應(yīng) :: 29 房地產(chǎn)投資小結(jié) :: ? ２０ ００年以來揚(yáng)州房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增加，2022年后供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾日益突顯，空置面積還在增加。 分析其原因是國(guó)家相繼出臺(tái)控制別墅類用地政策，抬高了別墅的稀缺性，部分開發(fā)商侍機(jī)提高了價(jià)格（如海德公園）從而提高了別墅的整體市場(chǎng)價(jià)格 ,泛城認(rèn)為目前揚(yáng)州別墅市場(chǎng)整體性價(jià)水平較低。 收入房?jī)r(jià)比 :: 26 2500350038005200170025002800340001000202230004000500060002022 2022 2022 2022別墅單價(jià)商品房均價(jià)? 2022年 2022年揚(yáng)州商品房均價(jià)與別墅類產(chǎn)品單位均價(jià)基本上保持了相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度，增幅也非常接近。 商品房開發(fā) :: 25 336000535200595200103524086520045180044079020220040000060000080000010000001202200揚(yáng)州 蘇州 南京 上海 杭州 嘉興城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入單套120平方米總價(jià)? 以普通購房者在揚(yáng)州購置 120平方米為例，市場(chǎng)均價(jià) 2800元計(jì)算 , 約 ,以 2022年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9851元 ,家庭平均人數(shù) ,兩者之比為 ,大大高于國(guó)際平均的 56倍 ,而同時(shí)卻又普遍低于長(zhǎng)三角的大部分城市 .如上海達(dá)到 .杭州達(dá)到 ,南京也達(dá)到了 ,受此影響未來揚(yáng)州市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題依然存在 ,高檔樓盤受政策和土地稀缺性影響，不可能大面積開發(fā)，低檔樓盤的利潤(rùn)空間有限，開發(fā)商不愿開發(fā)， 因此中等或中等偏高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)會(huì)異常激烈。 房地產(chǎn)投資額 :: 24 ? 2022年至 2022年商品房施工面積、竣工面積、銷售面積保持了相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)， 2022年施工面積增幅最大 ,至 2022年 10月施工面積略有回落， 預(yù)計(jì)明后兩年商品房竣工面積將達(dá)到新高。同時(shí)揚(yáng)子江北路連接西北繞城公路和江陽工業(yè)園，為江陽工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)、廣陵產(chǎn)業(yè)園的私營(yíng)企業(yè)主購房置業(yè)提供了可能。 用地規(guī)劃 :: 商業(yè)服務(wù)區(qū) 居住控制區(qū) 城市主要居住區(qū) 居住區(qū) 行政辦公區(qū) 居住控制區(qū) 21 城市規(guī)劃小結(jié) :: ? 城 市發(fā)展“東城西市，西進(jìn)南下”，新城西將是揚(yáng)州主要的居住、行政辦公、文體活動(dòng)中心。規(guī)劃形成四個(gè)區(qū)級(jí)行政商務(wù)辦公中心，分別位于邗江區(qū)政府附近、河?xùn)|分區(qū)、西北分區(qū)和瓜洲分區(qū)； 商業(yè)服務(wù)用地規(guī)劃： 商業(yè)服務(wù)中心形成三級(jí)體系，即市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)。 ? 銀 行金融信貸能力仍然較強(qiáng) ,城市居民儲(chǔ)蓄增幅迅速 ,揚(yáng)州人消費(fèi)觀念需要引導(dǎo) . 宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) :: 18 揚(yáng)州市場(chǎng)宏觀分析 Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi ：： 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 ：： 城市規(guī)劃分析 ：： 房地產(chǎn)投資 19 城市性質(zhì)： 歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長(zhǎng)江三角洲北翼中心城市 城市規(guī)模： 至 2022：城市建設(shè)范圍內(nèi)人口達(dá)到 75萬，人均建設(shè)用地達(dá)到 120平方米； 城鎮(zhèn)空間規(guī)劃： 以集聚發(fā)展模式的節(jié)網(wǎng)狀城鎮(zhèn)空間組織形式，形成一個(gè)沿寧通交通走廊、沿江岸線展開的揚(yáng)州高度城市化地區(qū) (即揚(yáng)州都市區(qū) )；一條城鎮(zhèn)發(fā)展聚合軸（沿大運(yùn)河、京滬高速公路發(fā)展）。 ? 積 極參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作 ,不斷拓展交通軌道 .逐漸形成了水路、公路、鐵路聯(lián)動(dòng)的交通網(wǎng)，與長(zhǎng)三角各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的聯(lián)系將更加緊密，外來務(wù)工、經(jīng)商、旅游人員將持續(xù)增加，促進(jìn)揚(yáng)城酒店業(yè)、辦公樓租售業(yè)的發(fā)展。 2022 年 中間 20% 較高 20% 高 10% 最高 10% 更高 5%居住 購房與建房支出 2022年 中間 20% 較高 20% 高 10% 最高 10% 更高 5%居住 購房與建房支出 2022年 中間 20% 較高 20% 高 10% 最高 10% 更高 5%居住 購房與建房支出 市區(qū)居民在居住上的支出 :: 16 ? 2022年底揚(yáng)州市區(qū)居民存款余額達(dá) 2,068,901萬元，人均銀行儲(chǔ)蓄達(dá)到 18,172元， 以此推算，揚(yáng)州市區(qū)有 9108人的存款額達(dá)到 ,約有 3,140戶 ,家庭存款在 . ? 根據(jù)泛城的研究經(jīng)驗(yàn) ,這部分家庭除了銀行存款外 ,還有其他不動(dòng)產(chǎn)、有價(jià)債券等，保守家庭資產(chǎn)在 600萬元以上。 ? 在 2022年，在居住方面的支出較高，達(dá) 27,，而在 2022年、 2022年則銳減到 。 家庭規(guī)模 :: 15 ? 從政府年鑒中公布出來的九類收入人群中，我們分析較高收入的五類。 居民可支配收入 :: 14 家庭規(guī)模 ( 人 )3 . 5 53 . 43 . 1 3 3 . 0 92 . 9012341985 1990 1995 2022 2022家庭規(guī)模? 從 1985年 — 2022年 ,揚(yáng)州家庭人數(shù)呈減少態(tài)勢(shì) .以三口之家的家庭為主 ,兩口之家也在悄然增加 , ? 家庭人數(shù)的減少 , 要求開發(fā)商做產(chǎn)品時(shí)要強(qiáng)調(diào)功能與舒適 ,并強(qiáng)調(diào)一定的個(gè)性和獨(dú)特風(fēng)格。 GDP 比較 :: 13 揚(yáng)州歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入( 元)0500010000150002022 2022 2022 2022 2022 2022T102022 年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）985114451116021668314565 1469305000100001500020220揚(yáng)州 蘇州 南京 上海 杭州 嘉興? 揚(yáng)州城鄉(xiāng)居民收入保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但整體收入水平與長(zhǎng)三角其他城市相比還有較大差距。 揚(yáng)州注冊(cè)外資情況 :: 2022 年 較上年增長(zhǎng) ( % ) 2022 年 較上年增長(zhǎng) ( % ) 2022 年 較上年增長(zhǎng) ( % ) 2022 年合資經(jīng)營(yíng)企業(yè) 4,993 % 13,450 % 17,990 % 38,035合作經(jīng)營(yíng)企業(yè) 136 % 659 % 464 % 1,118獨(dú)資企業(yè) 4,839 % 11,471 % 29,642 % 42,046合計(jì) 9,968 % 25,580 % 48,096 % 81,199注冊(cè)外資實(shí)際到帳額12 江蘇省部分城市2022年人均GDP比較（單位：元）173595799231665 2923514014020220400006000080000揚(yáng)州 蘇州 常州 鎮(zhèn)江 泰州2022年人均GDP（元）? 2022年揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，人均 GDP達(dá)到 2100美元。 ? 外 資投資額加大，外資公司的增加，企業(yè)中的中高層管理人員和外籍人士的增加，對(duì)別墅產(chǎn)品也形成了一定的需求。 ? 旅游業(yè)的發(fā)展，給景觀型、度假型的別墅帶來一定的市場(chǎng)和發(fā)展空間。 ? 其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，增長(zhǎng) ％；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 ，增長(zhǎng) ％。他們對(duì)別墅產(chǎn)品將有一定的需求。 。 揚(yáng)州經(jīng)濟(jì) :: 9 ? 揚(yáng) 州市民近幾年來自主創(chuàng)業(yè)熱情高漲，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和發(fā)展速度較快，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。 ? 揚(yáng) 州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在改善， 2022年全市三次產(chǎn)業(yè)的比重結(jié)構(gòu)為 ： ：，而 2022年調(diào)整為 ： ： ；第二、第三產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為％和 ％。 鑒于瘦西湖影響輻射能力及本項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)，目標(biāo)客戶重點(diǎn)應(yīng)在本市及市轄區(qū)范圍內(nèi) . 揚(yáng)州概況 :: 8 ? 揚(yáng) 州整體經(jīng)濟(jì)水平處于江蘇省中等，長(zhǎng)三角下游水平。 ? 進(jìn)出揚(yáng)州境內(nèi)的公速公路有京滬，寧通、滬寧、鎮(zhèn)揚(yáng)高速公路?，F(xiàn)設(shè)廣陵、維揚(yáng)、邗江 3個(gè)區(qū)，轄江都、高郵、儀征 3個(gè)市和寶應(yīng)縣。 靜態(tài) SWOT分析 :: 本地塊詳細(xì)參數(shù) 4 用地性質(zhì) ： R1C2 地塊面積 ： 86757平米 容積率 ： ≤ 建筑密度 ： ≤25% 建筑限高 ： ≤10米 綠地率 ： ≥40% ? R1： 一類居住用地 ? C1： 商務(wù)辦公用地 ? C2： 商務(wù)金融服務(wù)用地 已知條件： 泛城設(shè)想： ? A地塊臨近瘦西湖景區(qū)，適合打造高檔住宅產(chǎn)品，因地塊容積率和高度所限，泛城初步設(shè)想該地塊可以做成揚(yáng)州市面上最高檔的別墅類住宅之一。 ?瘦西湖新天地 ?項(xiàng)目商業(yè)部分體量不是很大，可以打造高端。 ?宏觀政策影響，限制別墅用地供應(yīng)，產(chǎn)品更加稀缺。 ?地塊位置相對(duì)較偏，屬于商業(yè)末端，商 業(yè)部分難度大。 ?開發(fā)商在當(dāng)?shù)刂群兔雷u(yù)度較高。1 萊茵達(dá)揚(yáng)州瘦西湖項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告 Lai Yin Da Yang Zhou Xiang Mu Shi Chang Yan Jiu Bao Gao 泛城（中國(guó)）綜合住宅服務(wù) 揚(yáng)州項(xiàng)目組 謹(jǐn)呈 2022年 12月 30日 2 前言 Qian Yan 幫助開發(fā)商尋找到適合本項(xiàng)目的 市場(chǎng)定位 ，并鎖定符合市場(chǎng)定位的 目標(biāo)客戶群體 。 本報(bào)告的核心問題： 3 優(yōu)勢(shì) Strength 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threat 劣勢(shì) Weakness ?地塊靠近瘦西湖，位置優(yōu)越，適合打造高檔樓盤。 ?地塊本身缺點(diǎn)，如景觀帶較短，容積率 和高度限制較嚴(yán)格。 ?土地成本較高。 ?揚(yáng)州別墅市場(chǎng)整體水平不高，打造精品難度不大。 ?瘦西湖邊稀缺地塊不止一塊，其他地塊 夠成潛在威脅。 西湖御景，位置比本地 塊好，且已經(jīng)在市場(chǎng)推廣前期，對(duì)本項(xiàng) 目構(gòu)成直接威脅。 5 住宅部分市場(chǎng)研究 Zhu Zhai Bu Fen Shi Chang Yan Jiu ：： 揚(yáng)州市場(chǎng)宏觀分析 ：： 別墅市場(chǎng)供應(yīng)分析 ：： 別墅市場(chǎng)需求分析 6 揚(yáng)州市場(chǎng)宏觀分析 Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi ：： 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 ：： 城市規(guī)劃分析 ：： 房地產(chǎn)投資 7 ? 揚(yáng) 州地處江蘇中部，南臨長(zhǎng)江，北接淮水，中貫京杭大運(yùn)河。全市總?cè)丝?452萬，其中市區(qū)人口 110萬人。 1小時(shí)交通可達(dá)南京、鎮(zhèn)江、泰州及市轄區(qū)內(nèi)的江都、高郵、儀征。長(zhǎng)期以來揚(yáng)州工業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，受其影響，城市集聚能力較弱，農(nóng)業(yè)人口比重較高，外來人口較少（ 2022年不足 15萬）。工業(yè)貢獻(xiàn)率為 54％。如下： ? 2022年，全市新增私營(yíng)企業(yè) 6118戶，新增個(gè)體工商戶 ，分別增長(zhǎng) ％和 ％； ? 規(guī)模以上私營(yíng)企業(yè)完成產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) ％； ? 私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)完成投資 ，增長(zhǎng) ％； ? 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) ％；實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長(zhǎng) ％ 。 ? 從以上數(shù)據(jù)可以看出，揚(yáng)州市的私營(yíng)企業(yè)發(fā)展較好，也造就了一大批的發(fā)展前景較好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的私營(yíng)業(yè)主。 揚(yáng)州民營(yíng)經(jīng)濟(jì) :: 10 揚(yáng) 州的旅游也發(fā)展加快，如下： ? 全年接待國(guó)內(nèi)外旅游者 ，增長(zhǎng) 25％；實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 78億元，增長(zhǎng) 25％。接待 入境旅游者 ，增長(zhǎng) ％；旅游外匯收入 ，增長(zhǎng) 91％。 揚(yáng)州旅游經(jīng)濟(jì) :: 11 ? 揚(yáng) 州市的外資企業(yè)近年發(fā)展較快，對(duì)外貿(mào)易也保持一定的增長(zhǎng)速度，招商引資情況良好。 揚(yáng)州市近年注冊(cè)外資實(shí)際到帳額及其增幅度，如下表所示。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)與開放程度進(jìn)一度的提升，工業(yè)園區(qū)配套工作順利開展，為吸引外來投資創(chuàng)造了良好的條件。 ? 隨著近些年來政府對(duì)城市形象宣傳的加大（摘得“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)” ），潤(rùn)揚(yáng)大橋等一批重點(diǎn)交通工程的完工，政府與企業(yè)招商能力的加強(qiáng)，預(yù)計(jì)在未來五年揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)實(shí)力將明顯上一臺(tái)階。僅僅 做大 ,做豪華 并不能達(dá)到 目標(biāo)客戶 的需求。通過比較其