【正文】 州房地產(chǎn)投資對 GDP的貢獻(xiàn)率為 %,低于大部分經(jīng)濟(jì)水平好于揚(yáng)州的兄弟城市 . ? 2022年揚(yáng)州房地產(chǎn)投資額將創(chuàng)新高 ,表明了開發(fā)商對揚(yáng)州市場的開發(fā)信心 ,嘉里建設(shè)、中信泰富、深國投等實(shí)力開發(fā)商的加入，將提高事整個(gè)市場的開發(fā)水平。市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心位于老城區(qū)文昌閣周邊地區(qū)，區(qū)級(jí)商業(yè)中心分別位于各分區(qū)交通便捷，人口中心地區(qū) 。 ? 政 府經(jīng)營城市能力加強(qiáng) ,對外開放進(jìn)一步深化（止 2022年外籍人員在揚(yáng)人數(shù)已超過 1萬人），城市宣傳和對外招商取得較大成績 ,臺(tái)商 ,日商來揚(yáng)投資明顯增加，擴(kuò)大了高收入人群的范圍。 ? 這個(gè)現(xiàn)象一方面說明消費(fèi)者的消費(fèi)和投資越來越理性和謹(jǐn)慎，但另一方面也代表了機(jī)會(huì)，消費(fèi)者的消費(fèi)力已經(jīng)積蓄了較長的一段時(shí)間，當(dāng)市面上有性價(jià)比較高、環(huán)境好的高端產(chǎn)品時(shí)，能較容易的吸引這部分的高端消費(fèi)者。僅僅 做大 ,做豪華 并不能達(dá)到 目標(biāo)客戶 的需求。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)與開放程度進(jìn)一度的提升，工業(yè)園區(qū)配套工作順利開展，為吸引外來投資創(chuàng)造了良好的條件。 揚(yáng)州旅游經(jīng)濟(jì) :: 11 ? 揚(yáng) 州市的外資企業(yè)近年發(fā)展較快，對外貿(mào)易也保持一定的增長速度，招商引資情況良好。 揚(yáng)州民營經(jīng)濟(jì) :: 10 揚(yáng) 州的旅游也發(fā)展加快，如下： ? 全年接待國內(nèi)外旅游者 ，增長 25％；實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 78億元，增長 25％。如下： ? 2022年，全市新增私營企業(yè) 6118戶，新增個(gè)體工商戶 ，分別增長 ％和 ％； ? 規(guī)模以上私營企業(yè)完成產(chǎn)值 ，增長 ％； ? 私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)完成投資 ，增長 ％； ? 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長 ％；實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 ％ 。長期以來揚(yáng)州工業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，受其影響，城市集聚能力較弱，農(nóng)業(yè)人口比重較高，外來人口較少（ 2022年不足 15萬）。全市總?cè)丝?452萬，其中市區(qū)人口 110萬人。 西湖御景，位置比本地 塊好，且已經(jīng)在市場推廣前期，對本項(xiàng) 目構(gòu)成直接威脅。 ?揚(yáng)州別墅市場整體水平不高，打造精品難度不大。 ?地塊本身缺點(diǎn)，如景觀帶較短，容積率 和高度限制較嚴(yán)格。1 萊茵達(dá)揚(yáng)州瘦西湖項(xiàng)目市場研究報(bào)告 Lai Yin Da Yang Zhou Xiang Mu Shi Chang Yan Jiu Bao Gao 泛城（中國）綜合住宅服務(wù) 揚(yáng)州項(xiàng)目組 謹(jǐn)呈 2022年 12月 30日 2 前言 Qian Yan 幫助開發(fā)商尋找到適合本項(xiàng)目的 市場定位 ，并鎖定符合市場定位的 目標(biāo)客戶群體 。 ?地塊位置相對較偏，屬于商業(yè)末端，商 業(yè)部分難度大。 ?項(xiàng)目商業(yè)部分體量不是很大，可以打造高端。 靜態(tài) SWOT分析 :: 本地塊詳細(xì)參數(shù) 4 用地性質(zhì) ： R1C2 地塊面積 ： 86757平米 容積率 ： ≤ 建筑密度 ： ≤25% 建筑限高 ： ≤10米 綠地率 ： ≥40% ? R1： 一類居住用地 ? C1： 商務(wù)辦公用地 ? C2： 商務(wù)金融服務(wù)用地 已知條件： 泛城設(shè)想： ? A地塊臨近瘦西湖景區(qū)，適合打造高檔住宅產(chǎn)品，因地塊容積率和高度所限，泛城初步設(shè)想該地塊可以做成揚(yáng)州市面上最高檔的別墅類住宅之一。 ? 進(jìn)出揚(yáng)州境內(nèi)的公速公路有京滬，寧通、滬寧、鎮(zhèn)揚(yáng)高速公路。 ? 揚(yáng) 州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在改善， 2022年全市三次產(chǎn)業(yè)的比重結(jié)構(gòu)為 ： ：，而 2022年調(diào)整為 ： ： ；第二、第三產(chǎn)業(yè)對 GDP增長的貢獻(xiàn)率為％和 ％。 。 ? 其中，接待國內(nèi)旅游者 ，增長 ％；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 ，增長 ％。 ? 外 資投資額加大，外資公司的增加，企業(yè)中的中高層管理人員和外籍人士的增加，對別墅產(chǎn)品也形成了一定的需求。 GDP 比較 :: 13 揚(yáng)州歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入( 元)0500010000150002022 2022 2022 2022 2022 2022T102022 年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）985114451116021668314565 1469305000100001500020220揚(yáng)州 蘇州 南京 上海 杭州 嘉興? 揚(yáng)州城鄉(xiāng)居民收入保持了兩位數(shù)的增長，但整體收入水平與長三角其他城市相比還有較大差距。 家庭規(guī)模 :: 15 ? 從政府年鑒中公布出來的九類收入人群中，我們分析較高收入的五類。 2022 年 中間 20% 較高 20% 高 10% 最高 10% 更高 5%居住 購房與建房支出 2022年 中間 20% 較高 20% 高 10% 最高 10% 更高 5%居住 購房與建房支出 2022年 中間 20% 較高 20% 高 10% 最高 10% 更高 5%居住 購房與建房支出 市區(qū)居民在居住上的支出 :: 16 ? 2022年底揚(yáng)州市區(qū)居民存款余額達(dá) 2,068,901萬元，人均銀行儲(chǔ)蓄達(dá)到 18,172元， 以此推算，揚(yáng)州市區(qū)有 9108人的存款額達(dá)到 ,約有 3,140戶 ,家庭存款在 . ? 根據(jù)泛城的研究經(jīng)驗(yàn) ,這部分家庭除了銀行存款外 ,還有其他不動(dòng)產(chǎn)、有價(jià)債券等，保守家庭資產(chǎn)在 600萬元以上。 ? 銀 行金融信貸能力仍然較強(qiáng) ,城市居民儲(chǔ)蓄增幅迅速 ,揚(yáng)州人消費(fèi)觀念需要引導(dǎo) . 宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) :: 18 揚(yáng)州市場宏觀分析 Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi ：： 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 ：： 城市規(guī)劃分析 ：： 房地產(chǎn)投資 19 城市性質(zhì)： 歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市 城市規(guī)模： 至 2022：城市建設(shè)范圍內(nèi)人口達(dá)到 75萬，人均建設(shè)用地達(dá)到 120平方米； 城鎮(zhèn)空間規(guī)劃： 以集聚發(fā)展模式的節(jié)網(wǎng)狀城鎮(zhèn)空間組織形式，形成一個(gè)沿寧通交通走廊、沿江岸線展開的揚(yáng)州高度城市化地區(qū) (即揚(yáng)州都市區(qū) )；一條城鎮(zhèn)發(fā)展聚合軸（沿大運(yùn)河、京滬高速公路發(fā)展）。 用地規(guī)劃 :: 商業(yè)服務(wù)區(qū) 居住控制區(qū) 城市主要居住區(qū) 居住區(qū) 行政辦公區(qū) 居住控制區(qū) 21 城市規(guī)劃小結(jié) :: ? 城 市發(fā)展“東城西市，西進(jìn)南下”，新城西將是揚(yáng)州主要的居住、行政辦公、文體活動(dòng)中心。 房地產(chǎn)投資額 :: 24 ? 2022年至 2022年商品房施工面積、竣工面積、銷售面積保持了相對平穩(wěn)的增長態(tài)勢， 2022年施工面積增幅最大 ,至 2022年 10月施工面積略有回落， 預(yù)計(jì)明后兩年商品房竣工面積將達(dá)到新高。 收入房價(jià)比 :: 26 2500350038005200170025002800340001000202230004000500060002022 2022 2022 2022別墅單價(jià)商品房均價(jià)? 2022年 2022年揚(yáng)州商品房均價(jià)與別墅類產(chǎn)品單位均價(jià)基本上保持了相對平穩(wěn)的增長速度，增幅也非常接近。 別墅價(jià)格 :: 27 ? 2022年土地供應(yīng)達(dá)到頂峰 ,2022— 2022年供應(yīng)量降至 2867畝 ,預(yù)計(jì)今年也將維持在去年的供應(yīng)量 ,而同時(shí)今年 110月，揚(yáng)州別墅用地供應(yīng)約 25萬平方米，占商品房總供地量的 %,20222022年別墅用地總供應(yīng)約為 100萬平方米 ,已占總量 25%.泛城研究認(rèn)為，國家政策在揚(yáng)州這樣的二線城市延遲性和貫徹不徹底性，別墅類用地供應(yīng)計(jì)劃不 會(huì)停止 ,同時(shí)開發(fā)商手中的別墅用地也將陸續(xù)開發(fā)，預(yù)計(jì)未來兩年別墅市場的供應(yīng)較為充足 ,市場也將出現(xiàn)明顯的細(xì)分格局 . 歷年土地供應(yīng)（畝）11262297322851952867264201000202230004000500060002022 2022 2022 2022 2022 2022T10土地供應(yīng) :: 28 地塊編號(hào) 位 置 占地面 積 用途 容積率 綠地 率 建筑密 度 成交地 面價(jià) 出讓時(shí)間 成交單位 223 揚(yáng)子江北路東側(cè)，平山堂路南 143292 住宅商業(yè) 1725 ０５，８ 萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司 228 友誼路西側(cè) ,平山堂東路南側(cè) , 邗溝東側(cè)（ A）、西側(cè)（ B） 148515 住宅商業(yè) １，０．４ ５０，４０％ ３５，１８ 950 ０５，９ 揚(yáng)州瘦西湖置業(yè)有限公司 229 泰州路西側(cè)，保安巷南側(cè)，石將軍巷東側(cè)交點(diǎn)地 11714 住宅 ≤ ≥ 38％ ≤ 30％ 2675 ０５，１１ 揚(yáng)州市揚(yáng)開房地產(chǎn)有限公司 205 邗江區(qū)霍橋鎮(zhèn)，迎春河南、項(xiàng)橋河?xùn)| 22079 住宅 ≤ ≥ 35% ≤ 28% 216 ０５，４ 揚(yáng)州市金辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 176 沿山河南側(cè)，蜀岡西路北側(cè)，維揚(yáng)路西 52080 住宅 ≤ ≥ 35% ≤ 30% 1955 ０５，１ 揚(yáng)州豐盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 172 湯汪路東側(cè)，湯汪機(jī)械廠宿舍區(qū)西北側(cè) 7509 住宅 ≤ ≥ 35% 35% 620 ０５，１ 揚(yáng)州建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 2022年部分別墅（混合）用地供應(yīng) :: 29 房地產(chǎn)投資小結(jié) :: ? ２０ ００年以來揚(yáng)州房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增加，2022年后供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾日益突顯，空置面積還在增加。外來實(shí)力開發(fā)商的加入，有利于提高揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平。 那么市場上的別墅產(chǎn)品是否已經(jīng)將高品質(zhì)發(fā)揮到了極致呢？如果沒有，就是我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 海德公園－價(jià)格最高的在售樓盤 淮佐郡莊園－最具傳統(tǒng)韻味的樓盤 九溪玫瑰園－郊區(qū)別墅永遠(yuǎn)的痛 棲月苑 — 揚(yáng)州市區(qū)口碑最好的小區(qū)之一 蜀景花園 — 品質(zhì)感很差得農(nóng)民房 32 海德公園－價(jià)格最高的在售樓盤 海德園區(qū)內(nèi)遍布現(xiàn)代感較強(qiáng)的西式風(fēng)格別墅，項(xiàng)目從硬性的產(chǎn)品到軟性的宣傳都成功的詮釋了現(xiàn)代生活。 ? 缺陷三：排屋外立面顏色過雜，品質(zhì)感不佳。 產(chǎn)品缺陷： 一、白墻灰瓦，色彩上過于冷靜。 本項(xiàng)目詳細(xì)資料 35 九溪玫瑰園－郊區(qū)別墅永遠(yuǎn)的痛 本項(xiàng)目詳細(xì)資料 當(dāng)“別墅郊區(qū)化”成為發(fā)展趨勢，配套設(shè)施的落后、生活異常不便、安全無保障等弊端就日益凸顯出來。 類比案例： 蜀景花園 、 典藏園 、 南浦花園 、 桃源人家 、 京華城中城 、 金湖灣墅園 36 蜀景花園－品質(zhì)感很差的農(nóng)民房 本項(xiàng)目詳細(xì)資料 看到這樣的外立面，結(jié)合它百萬左右的身價(jià)，稍微理性得消費(fèi)者都會(huì)得出同樣的結(jié)論?？墒沁@樣的房子怎么會(huì)是真正意義上的高品質(zhì)生活的代表？ 類比案例：典藏園 產(chǎn)品缺陷： 一、單體別墅沒有獨(dú)立的院落，中央庭院共享。 ? 根 據(jù)市場供需分析，揚(yáng)州中高檔別墅市場的產(chǎn)品供應(yīng)量不大，性價(jià)比不高，本項(xiàng)目應(yīng)該占據(jù)這個(gè)空白，在認(rèn)真做好產(chǎn)品的同時(shí)，尋求高端消費(fèi)者的市場支撐； ? 產(chǎn) 品細(xì)節(jié)塑造方面，應(yīng)尋求市場差異化定位，滿足高端客戶感性與理性的雙重需求； ? 產(chǎn) 品價(jià)格上不易過高，貼近市場為好，提高產(chǎn)品性價(jià)比。 ? 250～ 400平方米大小的別墅是最受歡迎的。 ? 45 ? 有 ％的受訪者表示喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的別墅，而喜歡中式仿古風(fēng)格的也有 ％。 ? 而喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的受訪者的承受能力高的多， 44％的受訪者能接受 150萬以上的價(jià)格。 西湖御景項(xiàng)目已經(jīng)跳空市場，未來市場反應(yīng)不確定，風(fēng)險(xiǎn)較大。 從市場研究的角度看，在總價(jià)貼近市場的前提下，靠提高產(chǎn)品性價(jià)比入市，風(fēng)險(xiǎn)小，是比較好的思路。 ? A地塊將建成揚(yáng)州市場上檔次較高的別墅區(qū)。 劣勢 Weakness ? 地處主干道末端，無法形成大量人流，商業(yè)氛圍欠佳。 瘦西湖新天地 9萬方商業(yè)項(xiàng)目體量大， 位置優(yōu)越（為未來瘦西湖景區(qū)主入口），交通便利，準(zhǔn) 備經(jīng)營大規(guī)模的旅游商業(yè)。 出行距離 ：禮品、家庭耐用品類產(chǎn)品購買為車程： 15— 30分鐘，而 其他要求步行 5— 15分鐘。 出行距離 ：步行 15分鐘或車程 10分鐘之內(nèi)。 出行距離 ：步行 15分鐘或車程 10分鐘之內(nèi)。 出行距離 ：車程 1530分鐘。 消費(fèi)目的 ：單一目的比較購買或單一目的反復(fù)購買。 消費(fèi)目的 ：單一目的性購買。 瘦西湖新天地?fù)碛械囟?、?guī)模等優(yōu)勢，對本項(xiàng)目威脅很大。 地塊建筑覆蓋率不高，停車不是問題。 西湖御景 名都華庭 新能源棲月苑 在售案例： 海德公園 淮左郡莊園 陽光水岸 典藏園二期 主要特點(diǎn)：揚(yáng)州老牌高檔樓盤，項(xiàng)目地處揚(yáng)州城西地帶，