【文章內(nèi)容簡介】 6 37 12 7 3 其他 4 2 2 喜歡現(xiàn)代風格的人群能承受總價：9%57%18%11%5% 100萬 以下100~150萬150~200萬200~250萬250~300萬48 泛城觀點 A 地塊產(chǎn)品定位 跳空市場，打造最高檔別墅 瘦西湖形狀狹長，本地塊并不是近湖最佳地段，景觀帶有限。 西湖御景項目地段優(yōu)勢明顯，且有瘦西湖新天地做為商業(yè)配套。 西湖御景項目已經(jīng)跳空市場，未來市場反應(yīng)不確定，風險較大。 貼近市場，填補中高檔空白 市場對總價較敏感，（總價）中高檔市場已有需求支撐。 供應(yīng)市場分析顯示，揚州別墅中高檔市場存在空白。 揚州別墅市場總體水平不高，打造高性價比精品難度不大。 從市場研究的角度看，在總價貼近市場的前提下，靠提高產(chǎn)品性價比入市，風險小，是比較好的思路。 但泛城認為，該地塊本身確實稀缺，滿足高檔別墅區(qū)的先決條件。如果整個項目操作成功，產(chǎn)品檔次完全有空間可以提升，從單價上做到揚州市面上最高檔的別墅。 √ 49 商業(yè)部分市場研究 Shang Ye Bu Fen Shi Chang Yan Jiu 50 已知條件： ? 整個地塊毗鄰瘦西湖風景區(qū)北門，揚子江北路末端，商業(yè)氛圍不濃厚。 ? A地塊將建成揚州市場上檔次較高的別墅區(qū)。 ? B、 C地塊為商業(yè)用地，容積率低，建筑密度不高，高度限制嚴格。 泛城觀點： ? C地塊形狀狹長，體量適中， C地塊商業(yè)的經(jīng)營是否成功，是影響 A地塊產(chǎn)品檔次的關(guān)鍵。 51 C 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢 Strengh ? 毗鄰瘦西湖景區(qū)北門，地塊珍貴。 劣勢 Weakness ? 地處主干道末端，無法形成大量人流，商業(yè)氛圍欠佳。 ? 體量不大，規(guī)模有限，很難支撐普通中高檔商業(yè)。 機會 Opportunity ? 地塊狹長，容積率所限故體量不大，有一定的可操作余地。 威脅 Threat ? 瘦西湖西大門德豪 瘦西湖新天地 9萬方商業(yè)項目體量大， 位置優(yōu)越（為未來瘦西湖景區(qū)主入口），交通便利，準 備經(jīng)營大規(guī)模的旅游商業(yè)。 52 問題： C 地 塊 商 業(yè) 如 何 經(jīng) 營 ？ 53 揚州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：位于四望亭路與揚子江路北交接口。 零售商品 ：日用品、禮品、家庭耐用品、餐飲、娛樂 商品價格 ：中檔、低檔 更新頻率 ：禮品、家庭耐用品類產(chǎn)品不頻繁，其他商品更新頻繁。 消費目的 ：禮品、家庭耐用品類產(chǎn)品單一目的比較購買，其他商品 多為單一目的反復購買。 出行距離 ：禮品、家庭耐用品類產(chǎn)品購買為車程： 15— 30分鐘，而 其他要求步行 5— 15分鐘。 本項目 ：周邊人口相對稀疏，所以要求做反復購買不太現(xiàn)實，可 以考慮單一目的性的消費。 ? 沃爾瑪超市 54 揚州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：解放橋 服務(wù) ：休閑、娛樂 商品價格 ：低檔 更新頻率 ：更新或體驗頻繁。 消費目的 ：單一或多種目的反復或比較購買。 出行距離 ：步行 15分鐘或車程 10分鐘之內(nèi)。 本項目 ：會降低 A地塊的檔次。 ? 第捌會所 酒吧 55 揚州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：位于南河下 服務(wù) ：休閑、娛樂 商品價格 ：低檔 更新頻率 ：更新或體驗頻繁。 消費目的 ：單一或多種目的反復或比較購買。 出行距離 ：步行 15分鐘或車程 10分鐘之內(nèi)。 本項目 ：會降低 A地塊的檔次。 ? SOS風暴 56 揚州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：鹽阜路 零售商品 ：餐飲、休閑 商品價格 ：中檔 更新頻率 ：更新或體驗頻繁。 消費目的 ：單一目的反復購買。 出行距離 ：車程 1530分鐘。 本項目 ：景觀資源好，可以吸引有車一族前來消費或商務(wù)洽談。 ? 上島咖啡 57 揚州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：揚子江北路，瘦西湖西大門邊。 零售商品 ：服務(wù)、禮品、餐飲、娛樂 商品價格 ：中檔 更新頻率 ：更新或體驗頻繁。 消費目的 ：單一目的比較購買或單一目的反復購買。 出行距離 ：要求步行 5— 15分鐘。 本項目 ：周邊人口相對稀疏，項目體量小，不足以 吸引相當多的人前來消費，經(jīng)營較為困難。 ? 瘦西湖新天地 58 揚州商業(yè)現(xiàn)狀 品牌服裝 ：雅格詩丹、都彭、登喜路 品牌手表 ：勞力士、雷達 位置 ：金鷹大廈一樓 商品價格 ：高檔 購買頻率 ：偶爾，一年幾次。 消費目的 ：單一目的性購買。 出行距離 ：車程 30分鐘。 本項目 ：通過對產(chǎn)品的塑造，引進國際 一線品牌，吸引高消費能力者 ? 服裝、手表 附件：奢侈品經(jīng)營情況 59 瘦西湖周邊商業(yè)現(xiàn)狀 60 泛城觀點 C 地塊如何操作 普通中高檔商業(yè)或旅游商業(yè) 地塊處在主干道末端，很難形成人流，商業(yè)氛圍欠佳。 容積率所限，體量不大，難以達到普通商業(yè)所需規(guī)模。 瘦西湖新天地擁有地段、規(guī)模等優(yōu)勢，對本項目威脅很大。 奢侈品商業(yè)街 奢侈品門店對地段的敏感性不高。 地塊總建面不大，比較容易打造高端。 與瘦西湖新天地商業(yè)項目差異化經(jīng)營，不構(gòu)成直接競爭。 地塊建筑覆蓋率不高，停車不是問題。 揚州的高端人群有相當?shù)馁徺I力。 答案：我們要做集奢侈品展示、高檔休閑于一體的商業(yè)區(qū)。 61 附件：奢侈品經(jīng)營情況調(diào)查 雅格詩丹 都彭 登喜路 勞力士 \雷達表 營業(yè)面積 30平米 30平米 30平米 15平米 年營業(yè)額 180萬 240萬 150萬 540萬 代理模式 華東區(qū)域代理 商場直營 商場直營 商場直營 租金 32萬 62 揚 州 Yang Zhou 潛在案例： 已售案例： 瘦西湖新天地 西湖御景 名都華庭 新能源棲月苑 在售案例： 海德公園 淮左郡莊園 陽光水岸 典藏園二期 御園 九溪玫瑰園 蜀景花園 水榭華庭 南浦花園 桃源人家 玫瑰香榭 京華城中城 金湖灣墅園 附件：揚州樓盤信息 63 海德公園 :: 物業(yè)位置：邗江北路海德公園 物業(yè)類型：單體、聯(lián)排、疊加別墅、多層 項目規(guī)模：占地面積 21萬平米，總建筑面積約 19萬平米，規(guī)劃總戶數(shù) 800余戶。 容積率： 戶型售價：疊加面積 188229平米，單體別墅面積 330400平米。 均價 7000元 /平米，單體別墅總價 230280萬，疊加別墅總價 100萬左右。 主要特點：揚州老牌高檔樓盤，項目地處揚州城西地帶，周邊生活設(shè)施完善。內(nèi)部有 600米英倫風情商街及豪華會所度假中 心，園區(qū)內(nèi)幼兒園等初級教育體系完善。單體別墅承襲英式別墅風格，疊加別墅采用入口樓梯獨立布局，保證 上下兩戶業(yè)主生活的私密性。整體建筑風格大氣，大開間結(jié)合多露臺多窗臺的設(shè)置，品質(zhì)感較強。 周邊配套：準五星酒店、廣潤發(fā)超市、農(nóng)貿(mào)市場、來鶴臺廣場、邗江中學等。 去化分析：聯(lián)排別墅 05年前已售罄。 05年 3月東庭溪院開盤，推出 34套疊加，當日銷售 60%，目前僅余一套。 05年 5月含翠園 開盤，推出 33套單體別墅，開盤前已預(yù)訂 40%。目前僅余 4套在售。 客群分析：項目在消費群中口碑較好，廣受高端消費者追捧，目前客群主要為高收入的私營業(yè)主和政府公務(wù)員。 ? 64 淮左郡莊園 :: 供應(yīng)案例分析 物業(yè)位置：揚瓜路東側(cè) ,順達路西側(cè) 物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、多層、小高層 項目規(guī)模：占地面積 89566平米，建筑面積約 88648平米，以明清建筑風格的 TownHouse為主，周邊輔以多層、小高層。 綠化率大于 40%。 容積率： (含公寓，估計別墅容積率 ) 戶型售價：聯(lián)排別墅面積在 258－ 441平米之間。成交單價 5540元 /平米，單套 150萬左右。 主要特點：建筑獨具中國院落式民居風格，前庭后院設(shè)計，設(shè)有室內(nèi)天井和空中花園，采光佳。 智能化設(shè)施方面，采用獨特的供熱、制冷、 24小時供熱水系統(tǒng)－三聯(lián)供系統(tǒng)。 周邊配套：項目地處揚州市西南部，遠離市中心，目前比較荒涼。但周邊區(qū)塊規(guī)劃有大型商業(yè)中心，郵政、醫(yī)院、 中小學等配套。 去化分析：一期 05年 2月開盤，半年內(nèi)售罄，二期 05年 10月開盤，當月成交 19套，目前剩余兩套。網(wǎng)上備案已售別墅 兩期共 129套。 客群分析：因項目特色顯著，故客群并非最高端收入人群，但客戶文化層次和修養(yǎng)較高。 ? 65 物業(yè)位置：北部西北繞城公路南，緊臨新建成的揚菱公路 物業(yè)類型：單體、雙拼、聯(lián)排別墅 項目規(guī)模：占地面積 86710平米，建筑面積 34684平米，總戶數(shù) 163戶，其中聯(lián)排 43套。車位共 176個，綠化率 47%。 容積率： 項目進度：一期 37套樣板現(xiàn)房（其中 18幢單體別墅）已全部完工，景觀、綠化已全部到位。二期已封頂。 戶型售價：單體別墅面積 228350平米，主力戶型 300平米左右。成交均價 4700元 /平米。 主要特點：與浙江綠城合作，仿杭州九溪玫瑰園建造，超大私家花園，最大 600平米。 物管管理：物管顧問第一太平戴維斯，物業(yè)管理費 /平米每月。 配套設(shè)施：地理位置偏僻，到市區(qū)車程 20分鐘左右，周邊配套不完善。會所內(nèi)設(shè)有 Dior國際會館、健身休閑俱樂部、 咖啡吧、圖書之窗等。 去化分析： 05年 5月開盤推出 37套別墅，其中雙拼 4套，獨體 18套，聯(lián)排 15套，網(wǎng)上備案目前僅售出 12套。 客群分析：客戶鎖定消費能力較強的知識精英。 九溪玫瑰園 :: ? 66 物業(yè)位置：揚州市史可法路與漕河路交匯處 物業(yè)類型：疊加別墅、公寓 項目規(guī)模：占地面積 7萬平米，總建筑面積約 13萬平米。共計 700多戶住宅。規(guī)劃疊加別墅 84套。 容積率： 綠化率： 40% 戶型售價：主力面積 200平米左右，售價 4600－ 5000元 /平米之間。 疊加有兩種類型： 1樓加 2樓一戶， 3樓加閣樓一戶。 1樓加 2樓一戶， 3樓 4樓加閣樓一戶。 主要特點：地段優(yōu)越不可復制，沿漕河風光帶房源非常搶手。銷量在北區(qū)名列前茅。 周邊配套：市人民醫(yī)院、三醫(yī)院等醫(yī)療保健機構(gòu)；有梅嶺小學、梅嶺中學、竹西中學等知名學校； 小區(qū)內(nèi)還設(shè)有自己的幼兒園。 去化分析： 05年 10月 21日開盤，共 6幢 180套，開盤兩周銷售 63套。本次開出疊加別墅 3幢 52套，網(wǎng)上備案目前已售 16套。 客群分析：客群比較理性，看重居住氛圍，需人文和生態(tài)環(huán)境兼?zhèn)洹? 陽光水岸 :: ? 67 物業(yè)位置：經(jīng)二路與雙塘路交叉口西北側(cè) 物業(yè)類型：單體、雙拼別墅 項目規(guī)模：占地面積 117423平米，建筑面積 58800平米 容積率： 綠化率： % 戶型售價： 8種戶型，面積 250－ 283平米。一房一價，最低價雙拼 3500元 /平米，最高價單體別墅 5100元 /平米， 均價 4100元 /平米，總價單套 100萬左右。 物業(yè)管理：揚州康樂物業(yè)管理有限公司，物管費 /平米 /月。 配套設(shè)施：江陽商貿(mào)城、揚州新東方學校、會所。 去化分析： 04年 4月一期開盤，推出 60套，銷售率超過 80%， 05年 5月推出二期 38套。網(wǎng)上備案目前共有 47套在售。 蜀景花園 :: ? 68 物業(yè)位置：文昌西路 158號（原繡品廠處） 物業(yè)類型：單體、雙拼、聯(lián)排、疊加別墅 項目規(guī)模：占地面積 ，總建筑面積約 。總戶數(shù) 298戶，車位 450余個，配比 1: 。 容積率： 綠化率