【正文】 售面積保持了相對平穩(wěn)的增長態(tài)勢， 2022年施工面積增幅最大 ,至 2022年 10月施工面積略有回落， 預(yù)計明后兩年商品房竣工面積將達到新高。 竣工面積與銷售面積之比01200020012002200320042005T10歷年商品房開發(fā)情況(萬平方米)01002003004005006007002022 2022 2022 2022 20222022T10新開工面積施工面積竣工面積銷售面積? 到 2022年底揚州商品房市場積壓了 萬平方米的空置面積，而至 2022年商品房當(dāng)年竣工面積與銷售面積基本持平， 2022年空置面積達到了７５萬平方米 ,至 2022年10月空置面積保守 估計為 ９５萬平方米． 現(xiàn)房銷售、樣板區(qū)銷售將更多出現(xiàn)在揚城。 商品房開發(fā) :: 25 336000535200595200103524086520045180044079020220040000060000080000010000001202200揚州 蘇州 南京 上海 杭州 嘉興城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入單套120平方米總價? 以普通購房者在揚州購置 120平方米為例，市場均價 2800元計算 , 約 ,以 2022年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9851元 ,家庭平均人數(shù) ,兩者之比為 ,大大高于國際平均的 56倍 ,而同時卻又普遍低于長三角的大部分城市 .如上海達到 .杭州達到 ,南京也達到了 ,受此影響未來揚州市場的結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題依然存在 ,高檔樓盤受政策和土地稀缺性影響，不可能大面積開發(fā)，低檔樓盤的利潤空間有限，開發(fā)商不愿開發(fā)， 因此中等或中等偏高檔樓盤競爭會異常激烈。如何提高這類產(chǎn)品的性價比將是開發(fā)商最主要關(guān)心的問題。 收入房價比 :: 26 2500350038005200170025002800340001000202230004000500060002022 2022 2022 2022別墅單價商品房均價? 2022年 2022年揚州商品房均價與別墅類產(chǎn)品單位均價基本上保持了相對平穩(wěn)的增長速度，增幅也非常接近。而 2022年國家宏觀調(diào)控后，別墅類產(chǎn)品價格增幅明顯高于商品房整體均價的增幅。 分析其原因是國家相繼出臺控制別墅類用地政策，抬高了別墅的稀缺性，部分開發(fā)商侍機提高了價格（如海德公園）從而提高了別墅的整體市場價格 ,泛城認為目前揚州別墅市場整體性價水平較低。品質(zhì)水平也不高，體現(xiàn)內(nèi)外內(nèi)外景觀的營造 (如在水一方 ),產(chǎn)品細節(jié) (如典藏園 )等方面。 別墅價格 :: 27 ? 2022年土地供應(yīng)達到頂峰 ,2022— 2022年供應(yīng)量降至 2867畝 ,預(yù)計今年也將維持在去年的供應(yīng)量 ,而同時今年 110月，揚州別墅用地供應(yīng)約 25萬平方米，占商品房總供地量的 %,20222022年別墅用地總供應(yīng)約為 100萬平方米 ,已占總量 25%.泛城研究認為，國家政策在揚州這樣的二線城市延遲性和貫徹不徹底性，別墅類用地供應(yīng)計劃不 會停止 ,同時開發(fā)商手中的別墅用地也將陸續(xù)開發(fā)，預(yù)計未來兩年別墅市場的供應(yīng)較為充足 ,市場也將出現(xiàn)明顯的細分格局 . 歷年土地供應(yīng)（畝）11262297322851952867264201000202230004000500060002022 2022 2022 2022 2022 2022T10土地供應(yīng) :: 28 地塊編號 位 置 占地面 積 用途 容積率 綠地 率 建筑密 度 成交地 面價 出讓時間 成交單位 223 揚子江北路東側(cè)，平山堂路南 143292 住宅商業(yè) 1725 ０５，８ 萊茵達集團有限公司 228 友誼路西側(cè) ,平山堂東路南側(cè) , 邗溝東側(cè)（ A）、西側(cè)（ B） 148515 住宅商業(yè) １，０．４ ５０，４０％ ３５，１８ 950 ０５，９ 揚州瘦西湖置業(yè)有限公司 229 泰州路西側(cè)，保安巷南側(cè)，石將軍巷東側(cè)交點地 11714 住宅 ≤ ≥ 38％ ≤ 30％ 2675 ０５，１１ 揚州市揚開房地產(chǎn)有限公司 205 邗江區(qū)霍橋鎮(zhèn)，迎春河南、項橋河?xùn)| 22079 住宅 ≤ ≥ 35% ≤ 28% 216 ０５，４ 揚州市金辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 176 沿山河南側(cè)，蜀岡西路北側(cè)，維揚路西 52080 住宅 ≤ ≥ 35% ≤ 30% 1955 ０５，１ 揚州豐盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 172 湯汪路東側(cè)，湯汪機械廠宿舍區(qū)西北側(cè) 7509 住宅 ≤ ≥ 35% 35% 620 ０５，１ 揚州建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 2022年部分別墅（混合）用地供應(yīng) :: 29 房地產(chǎn)投資小結(jié) :: ? ２０ ００年以來揚州房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增加，2022年后供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾日益突顯，空置面積還在增加。 ? 商 品房價格增長表現(xiàn)平穩(wěn)，體現(xiàn)自住主導(dǎo)型市場的抗政策風(fēng)險性。 ? 隨 著一些實力開發(fā)商精品別墅樓盤的開發(fā)，別墅價格還會有較大的上升空間。 ? 市 場已出現(xiàn)淘汰現(xiàn)象，部分實力較弱開發(fā)企業(yè)已陸續(xù)出局，這將是實力開發(fā)商擴大市場份額的好機會。外來實力開發(fā)商的加入，有利于提高揚州房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平。 ? 土 地供應(yīng)總體減少，土地成交理性，純別墅類用地將明顯減少。 ? 私 營，三資企業(yè)發(fā)展良好，集聚型精品商務(wù)辦公市場發(fā)展前景良好。 30 別墅市場供應(yīng)分析 Bie Shu Shi Chang Gong Ying Fen Xi 別墅作為終極形態(tài)的居住物業(yè)，始終為追求高品質(zhì)生活的人群所熱愛。 那么市場上的別墅產(chǎn)品是否已經(jīng)將高品質(zhì)發(fā)揮到了極致呢？如果沒有，就是我們的機會點。 什么是好產(chǎn)品？源于市場而高于市場，就是好產(chǎn)品。 31 市場現(xiàn)狀 :: 作為住宅建筑的頂端，別墅給人的滿足已經(jīng)超出了最基本的生存需求意義。擁有 80%社會財富的 20%高端消費者，對別墅產(chǎn)品的期望值也隨之無限放大，而揚州市場上出現(xiàn)的產(chǎn)品一次次令追求高品質(zhì)生活的人們失望，留下了只是這樣那樣的遺憾。 海德公園－價格最高的在售樓盤 淮佐郡莊園－最具傳統(tǒng)韻味的樓盤 九溪玫瑰園－郊區(qū)別墅永遠的痛 棲月苑 — 揚州市區(qū)口碑最好的小區(qū)之一 蜀景花園 — 品質(zhì)感很差得農(nóng)民房 32 海德公園－價格最高的在售樓盤 海德園區(qū)內(nèi)遍布現(xiàn)代感較強的西式風(fēng)格別墅，項目從硬性的產(chǎn)品到軟性的宣傳都成功的詮釋了現(xiàn)代生活。早期以較低價格的排屋入市，最終以獨墅的產(chǎn)品，達到揚州最高的在售價格收尾，成功的實現(xiàn)了利潤最大化的開發(fā)周期。 本項目詳細資料 33 產(chǎn)品的品質(zhì)的塑造多層面的，任何一個層面的失誤都可能導(dǎo)致整體品質(zhì)的缺陷： ? 缺陷一：建筑南北間距過窄，私密性無法得到保證。 ? 缺陷二：建筑與園林風(fēng)格不符。 ? 缺陷三：排屋外立面顏色過雜，品質(zhì)感不佳。 ? 缺陷四：別墅院落過小。 評論： 高品質(zhì)生活要求在生活的各個細節(jié)上都做到完美無暇，無數(shù)建筑細節(jié)的細膩處理才能將產(chǎn)品的整體品質(zhì)做到極致！ 34 淮佐郡莊園－最具傳統(tǒng)韻味的樓盤 中國傳統(tǒng)建筑理念中，居住講究“靜”和“凈”、環(huán)境的平和、建筑的含蓄?；醋艨ご_實做成了揚州市場上少有的風(fēng)格鮮明的中國庭園式別墅。 產(chǎn)品缺陷： 一、白墻灰瓦，色彩上過于冷靜。 二、建筑之間綠化過少，小區(qū)感覺冷清。 三、地理位置偏僻，周邊配套相當(dāng)不完善。 評論： 現(xiàn)代國人的居住習(xí)慣和心理需求中融入了不少西式的理念，不如在堅持中國傳統(tǒng)建筑文化的同時加入點現(xiàn)代生活的“熱”度。 本項目詳細資料 35 九溪玫瑰園－郊區(qū)別墅永遠的痛 本項目詳細資料 當(dāng)“別墅郊區(qū)化”成為發(fā)展趨勢，配套設(shè)施的落后、生活異常不便、安全無保障等弊端就日益凸顯出來。 產(chǎn)品缺陷：遠離市中心，交通不便，配套不完善。 評論： 郊區(qū)別墅里看似很高品質(zhì)的生活并沒有想像中的那樣美好。在揚州，存在建真正意義上的城市別墅的可能性。 類比案例： 蜀景花園 、 典藏園 、 南浦花園 、 桃源人家 、 京華城中城 、 金湖灣墅園 36 蜀景花園－品質(zhì)感很差的農(nóng)民房 本項目詳細資料 看到這樣的外立面，結(jié)合它百萬左右的身價，稍微理性得消費者都會得出同樣的結(jié)論。項目 05年推出 38套，網(wǎng)上備案僅售出 3套，這樣的結(jié)果也在意料之中。 產(chǎn)品缺陷：品質(zhì)太差，像農(nóng)民自建房。 評論： 市調(diào)過程中，經(jīng)常聽到有錢的小老板說：我住的是自己建的別墅。可是這樣的房子怎么會是真正意義上的高品質(zhì)生活的代表？ 類比案例：典藏園 御園、桃源人家、金湖灣墅園 37 棲月苑 — 揚州市區(qū)口碑最好的小區(qū)之一 項目優(yōu)勢：該小區(qū)處于生活配套齊全的地段，小區(qū)已經(jīng)完全入住，社區(qū)成熟。單體別墅南北間距較大日照充足。在單體別墅、排屋和公寓間，不同物業(yè)有較好的層次分布。 產(chǎn)品缺陷： 一、單體別墅沒有獨立的院落，中央庭院共享。 二、單體別墅東西間距過小。 三、小區(qū)物業(yè)類型復(fù)雜，整體品質(zhì)感欠佳。 38 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 275 250 225 200 175 150 125 100 75 總價：萬 供應(yīng)量：套 海德公園 陽光水岸 蜀景花園 南浦花園 京華城中城 九溪玫瑰園 水榭華庭 淮佐郡莊園 金湖灣墅園 供應(yīng)區(qū)間 39 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 275 250 225 200 175 150 125 100 75 總價：萬 供應(yīng)量：套 供應(yīng)區(qū)間 修正過的需求曲線 需求曲線 40 ? 揚 州別墅市場整體水平較低，面市的產(chǎn)品都存在硬傷，所以只要貼近市場，多注重產(chǎn)品細節(jié)塑造，打造精品難度不大。 ? 根 據(jù)市場供需分析，揚州中高檔別墅市場的產(chǎn)品供應(yīng)量不大，性價比不高，本項目應(yīng)該占據(jù)這個空白，在認真做好產(chǎn)品的同時，尋求高端消費者的市場支撐； ? 產(chǎn) 品細節(jié)塑造方面，應(yīng)尋求市場差異化定位，滿足高端客戶感性與理性的雙重需求； ? 產(chǎn) 品價格上不易過高，貼近市場為好，提高產(chǎn)品性價比。 別墅市場供應(yīng)小結(jié) 41 別墅市場需求分析 Bie Shu Shi Chang Gong Ying Fen Xi ：： 消費者現(xiàn)有住宅類型 ：： 消費者理想的別墅面積 ：： 高端客群私車擁有情況 ：： 消費者喜歡的建筑風(fēng)格 ：： 消費者理想的別墅總價 42 ? 專項調(diào)查中顯示，半數(shù)以上的消費者居住的住宅類型是多層，其次有 19%的是別墅和 15%的小高層，另外有 7%的消費者的是自建住宅。 ? 19%的消費者目前居住在別墅里，可以看出揚州的高端消費者對居住品質(zhì)的要求較高，對別墅也有一定的消費能力。 ? 43 ? 調(diào)查顯示有 24％的受訪者認為別墅的面積應(yīng)在 300平方米以上， 60%的受訪者認為別墅的面積不應(yīng)該小于 250平方米。 ? 250～ 400平方米大小的別墅是最受歡迎的。 ? 而只有 11％的受訪者接受別墅的面積在 200平方米以下。 ? 44 ? 超過半數(shù)的受訪者擁有私家車，其中有 ％的人有不同程度的換車計劃。 ? 有 8％左右的受訪者有 2輛或 2輛以上的私家車。 ? 45 ? 有 ％的受訪者表示喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的別墅，而喜歡中式仿古風(fēng)格的也有 ％。 ? 46 ? 39％的受訪者表示只能承受 100萬以下的別墅， 35％的受訪者能接受 100～ 150萬的總價。 ? 11％的能承受 150～ 200萬的別墅總價，另有 15％的愿意購買 200萬以上的別墅。 ? 47 ? 可以看出，喜歡中式仿古風(fēng)格的受訪者能夠承受別墅的價格能力較低，可以接受的價格都在 100萬以下。 ? 而喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的受訪者的承受能力高的多， 44％的受訪者能接受 150萬以上的價格。 16％的可以承受 200萬以上的價格。 ? 總?cè)藬?shù) 100萬以下 101150萬 151200萬 201250萬 251300萬 301400萬 中式仿古 35 35 現(xiàn)代風(fēng)格 65