【正文】 產(chǎn)市場金融情況 14 拆遷情況 15 存量商品房市場情況 15 影響房地產(chǎn)市場的其它因素 15第三部分 商品房供給和銷售情況 18 商品房供應(yīng)和銷售 18 商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）供銷對比 21 經(jīng)濟適用住房開發(fā)和銷售情況 23 存量房市場運行特點分析 23 房地產(chǎn)市場需求分析 25 二三級市場聯(lián)動分析 27第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析 27 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析 27 商品住宅按成交價格的銷售分析 28 商品住宅按房屋面積的銷售分析 29 按建筑結(jié)構(gòu)分析 30第五部分 商品房價格分析 31 商品房銷售價格分析 31 商品住宅銷售價格分析 32 經(jīng)濟適用房價格分析 32 非住宅銷售價格分析 32 商品房價格波動因素及相關(guān)分析 33 商品房價格指數(shù)分析 35 典型樓盤銷售情況跟蹤 36第六部分 風險關(guān)注 40 40 42 結(jié)束語 432005年長春市房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析報告長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會長春市城市建設(shè)開發(fā)管理辦公室（2006年1月8日）第一部分 2005年長春市房地產(chǎn)市場綜述2005年長春市房地產(chǎn)市場總體呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。雖然國家出臺的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的影響，但整體走勢依然是穩(wěn)中有升，供需兩旺。 2005年長春市房地產(chǎn)市場運行特點分析(1)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈平緩態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流 ，%。這主要是因為近年來地方政府加大招商引資力度，不斷改善投資環(huán)境，政府加快棚戶區(qū)改造而相應(yīng)出臺系列優(yōu)惠政策吸引了外地有實力的開發(fā)商紛紛登陸我市進行房地產(chǎn)開發(fā)。加上龍嘉機場的投入使用，帶動長春東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，以吉林大路、東盛大街為中心的“東部板塊”逐步形成。充分說明經(jīng)濟社會的發(fā)展和人民生活水平的提高帶動城鎮(zhèn)住房的增量需求和改善需求的增加。長春房地產(chǎn)行業(yè)組織“數(shù)字聯(lián)盟”的“2005數(shù)字房展”及各企業(yè)的宣傳造勢更造就長春房市供需兩旺的局面。我市存量房交易市場已與增量房市場并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場的主流市場，己經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級市場相互促進，相互聯(lián)動的可喜局面，為我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻。（5）商品房空置總量基本合理，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴重?？罩妹娣e中待銷（一年以內(nèi)空置）120萬平方米，滯銷（空置13年），積壓（空置3年以上）68萬平方米。 、。龍嘉國際機場的投入使用、長春市政府即將南遷、長春輕軌三期即將開通等，長春市東部和南部板塊已經(jīng)逐步成為新的城市板塊。(7)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集和信息披露制度進一步完善長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)經(jīng)過近兩年時間的建設(shè),已經(jīng)形成一整套科學合理、功能完善的數(shù)據(jù)采集和信息披露制度，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的重要性有了深刻的認識并給予了積極的配合。2005年6月30日長春市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)通過了建設(shè)部專家、領(lǐng)導的驗收，成績優(yōu)秀。如此大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不僅將圓棚戶區(qū)居民的住樓夢，也將在一定程度改變長春地產(chǎn)格局。 存在的問題和建議經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，外埠品牌企業(yè)的進駐帶動，宏觀政策的有效調(diào)控。而2005年商品房價格為2577元/平方米，與2004年底相比上漲17元每平方米，%。 商品房空置量偏大，開發(fā)商惜售心理嚴重，商品房空置量偏大。另外空置面積中也包含部分已經(jīng)預定但尚未正式簽定《商品房買賣合同》的商品房。從數(shù)據(jù)上看，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款所占比例很小，相比較自籌資金和其他資金來源所占比重卻不斷上升。無論資金以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行的口子出去的。 二是拆遷難度大，拆遷周期長。但是部分被拆遷人由于對政策理解上的偏差，誤認為拆遷補償標準就是被拆遷人要多少拆遷人就應(yīng)補多少，出現(xiàn)了漫天要價的現(xiàn)象，使拆遷工作受阻。從2005年8月11日起，全國各級法院也不再受理當事人因不服拆遷補償安置協(xié)議而提起的民事訴訟。 針對以上問題，我們提出如下建議，旨在消除影響我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不和諧因素，為其可持續(xù)發(fā)展構(gòu)建良好的內(nèi)、外市場環(huán)境。根據(jù)我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展情況，根據(jù)長春“南拓北優(yōu)、西控東展”戰(zhàn)略和城市化進程，以規(guī)劃為條件、土地為基礎(chǔ)、市場為依據(jù)，科學制定我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計劃和預警預報體系建設(shè)，對開發(fā)總量（開發(fā)、規(guī)模、開發(fā)速度）實行科學的控制，制止房地產(chǎn)開發(fā)不需政府調(diào)控、不需計劃、隨意開發(fā)或過量開發(fā)的做法，建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度，將房地產(chǎn)市場信息及時向社會公示，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，引導住房消費者理性消費。同時，要嚴格控制建設(shè)規(guī)模和保證規(guī)劃嚴肅性，防止隨意擴大規(guī)模和提高容積率，以免增加公用設(shè)施的負荷和侵犯消費者的權(quán)益。通過合理調(diào)節(jié)供求促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；嚴格做好土地出讓的前期工作，增加透明度與可操作性；加強土地出讓金的催收，嚴禁惡性競爭；通過降低城市新區(qū)、郊區(qū)的土地使用權(quán)價格，以市場手段調(diào)節(jié)、抑制市中心地價，從而帶動房價調(diào)整到合理價位。根據(jù)國務(wù)院2004年4月26日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)金比例的通知》，對開發(fā)公司的自有資金作出嚴格限制，企業(yè)的自有資金不應(yīng)低 于開發(fā)項目的35% ,而房地產(chǎn)業(yè)又是關(guān)聯(lián)性較大、影響面較廣的特點，為引導房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，應(yīng)當拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道，同時為了防止開發(fā)企業(yè)利用銀行與社會資金過度擴大開發(fā)規(guī)模，降低開發(fā)公司的財務(wù)杠桿；按規(guī)定將貸款投向具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的開發(fā)企業(yè)，規(guī)范房地產(chǎn)信貸操作，強化風險防范措施，防止由于重復抵押和同業(yè)互保而形成信貸風險；加強個人住房消費貸款管理，要對購房貸款者進行有效的收入審核和資信評估，防止市場過度炒作，防范與期房伴生的流動性風險與利率風險。如為避免我市房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)”泡沫，可對高檔住宅和別墅嚴格控制；在加大經(jīng)濟適用房的同時，把建設(shè)安居工程和經(jīng)濟適用房與消化空置商品房結(jié)合起來，對部分符合條件的商品房給予安居工程和經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策，最大限度地把空置房改為安居工程和經(jīng)濟適用房；把盤活空置用房與棚戶區(qū)改造拆遷安置結(jié)合起來，對部分成幢、配套齊全、質(zhì)量合格的普通商品房采取定量限價收購、定向銷售、合理補償?shù)霓k法，將空置商品房轉(zhuǎn)化為拆遷安置房。（5）充分利用政策的約束、引導和經(jīng)濟杠桿作用，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。（6）采取有效措施解決拆遷難問題。 ②整頓規(guī)范拆遷公司的拆遷行為，提高拆遷隊伍的整體素質(zhì)，杜絕野蠻拆遷等現(xiàn)象。 ④協(xié)調(diào)法院解決執(zhí)行難的問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我市現(xiàn)有不同資質(zhì)的大小開發(fā)公司400多家，而大多數(shù)都是短期內(nèi)成長的規(guī)模小、管理松散、服務(wù)差的企業(yè)，因此對本地資本金過小的企業(yè)應(yīng)進行嚴格控制，同時鼓勵本地企業(yè)聯(lián)合兼并，促進企業(yè)做大做強。為消費者提供有效的供給，帶動全市房地產(chǎn)業(yè)上新臺階。雖然國家出臺的一系列的宏觀調(diào)控政策使長春市房地產(chǎn)市場受到一定的影響，但整體走勢依然是穩(wěn)中有升，供需兩旺。%?？⒐っ娣e同比減少71萬平方米，%。 房地產(chǎn)市場總體情況2005年全市商品房累計銷售270萬平方米，%；其中商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）銷售242萬平方米，%。 近期出臺房地產(chǎn)政策分析1）、國家政策： 2005年1月10日，建設(shè)部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合推出關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導意見（建金管[2005]5號）。 2005年5月27日，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》。 3）、 長春市政策： 長春市人民政府關(guān)于印發(fā)《長春市人民政府進一步加快棚戶區(qū)改造的實施意見》的通知［長府發(fā)（2005）16號］。這一系列措施的出臺對全國房地產(chǎn)投資的穩(wěn)健發(fā)展起了至關(guān)重要的作用。 這些政策的市場接受度隨時間的推移，逐漸加大。這些政策的出臺也客觀上有力地控制了全國房地產(chǎn)業(yè)整體投資增長過快現(xiàn)象，降低了金融風險，遏制了投機性炒地、炒房，投資性購房，遏制了部分城市房地產(chǎn)價格的畸高發(fā)展，降低了房價增長的速度，促進了房地產(chǎn)價格向?qū)嶋H價值的回歸。同時發(fā)展的滯后，也導致對政策敏感性較低，再加上長春市的整體經(jīng)濟發(fā)展水平相對落后于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，在國家的這一輪調(diào)整中直觀的直接影響不大?？梢哉f，短期來看，國家一刀切的政策一方面確實達到了抑制經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及部分經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不合理地區(qū)的房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展，但對長春市房地產(chǎn)市場的發(fā)展只能是“預防針”，長春市的房地產(chǎn)市場要健康持續(xù)的發(fā)展，就要跳出自我設(shè)限，在國家政策的框架內(nèi)實事求是的結(jié)合自己的實際情況，有針對性的制定一些合理的引導政策。二級土地32萬平方米，七級土地50萬平方米，八級土地54萬平方米。 棚戶區(qū)改造情況根據(jù)國家建設(shè)部2005年10月7日《關(guān)于推進東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導意見》的精神，吉林省成立由省委書記王云坤、省長王珉為組長的全省城市棚戶區(qū)改造領(lǐng)導小組。長春市現(xiàn)有未改造的棚戶區(qū)108塊。108塊棚戶區(qū)，拆除房屋面積773萬平方米，拆遷居民112220戶、工企單位988家，居住人口51萬人。截止2005年底，長春市通過招投標等方式已確定建設(shè)單位的棚戶區(qū)改造地塊有39塊，占地面積630萬平方米，規(guī)劃總建筑面積696萬平方米。截止到2005年棚戶區(qū)改造竣工面積40萬平方米。住房公積金貸款余額64993萬元。其中拆除居民9475戶，；拆除工企單位366個，拆除工企單位面積 。,%。其中二手住宅平均銷售價格1354元/平方米，%。 銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》重點在于防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，要求商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目資本金比例不得低于35% ,《指引》對個人房貸也提出新規(guī)定，要求借款人對自身進行客觀的風險評估，量力而行。 為防止房地產(chǎn)過熱風險，央行于今年3月17日調(diào)整了銀行自營性個人住房貸款利率政策，這對抑制房地產(chǎn)發(fā)展過熱勢頭有一定作用，但對制止房地產(chǎn)投機泡沫還應(yīng)采取以下一些有效政策和措施：政府對房地產(chǎn)的調(diào)控力度必須加強，對房地產(chǎn)投機必須要予以打擊或采取征稅措施，不能讓房地產(chǎn)泡沫越吹越大，否則其后果就不堪設(shè)想。嚴格控制每年住房信貸的增長是防止、減小房地產(chǎn)泡沫風險的有效措施。我國2000年以來每年住房貸款增幅高達4060%,顯然增幅偏高，導致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過快，有些城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。 要解決住房空置率過高和控制房價上漲，必須要建設(shè)部門和金融主管部門聯(lián)手采取有效措施，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題，大大壓縮別墅、花園洋房建設(shè)比重，加大中低價位的普通房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)。 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，同房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平過高密切有關(guān)。政府應(yīng)公布房價中的社會成本，尤其是土地成本，為社會和媒體對開發(fā)商的價格行為進行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終形成一個有效的商品房價格監(jiān)督機制。在國有商業(yè)銀行中，中國工商銀行己于2002年率先建立了房地產(chǎn)信貸管理的組織系統(tǒng)、制度系統(tǒng)（將全行住房信貸業(yè)務(wù)從起步起就納入了制度運行軌道）、操作系統(tǒng)（全行住房信貸業(yè)務(wù)建立在一個統(tǒng)一、標準化的業(yè)務(wù)平臺上）、風險控制系統(tǒng)（住房信貸業(yè)務(wù)的預警、整改、停牌制度，住房貸款風險撥備制度等）。 為了切實防范房地產(chǎn)貸款風險，必須要加強房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管。按這個比例計算，在當時房地產(chǎn)貸款余額18357億元中就有違規(guī)貸款4500億元左右。通過開展保持共產(chǎn)黨員先進性教育活動，徹底清理查處和制止房地產(chǎn)建設(shè)、交易中權(quán)錢交易的腐敗案件，也是降低房價的一個途徑。評點2005年長春市