【正文】 則不能用于分?jǐn)偂?公用分?jǐn)偯娣e包括什么？共用建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。1 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t？按棟分?jǐn)?，原則上是誰用誰分?jǐn)偂?) 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。7) 地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。5) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。3) 穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、。主要包括：1) 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。6) 室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。4) 無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。2) 單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。15) 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計算建筑面積； 16) 兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積； 17) 建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積； 18) 各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。11) 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積； 12) 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積； 13) 突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。10) ，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。8) 建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。6) 用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。5) 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計算。3) 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。即凈面積1 計算全部建筑面積有哪些？1) 使用面積和墻體所占面積，以及墻體所占的面積，以及其他共用配套部分所占的面積。 1 什么是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積1 什么是實用面積？實用面積=建筑面積－公攤面積。1 什么是綠化率？綠化率=綠化用地面積/小區(qū)總占地面積。 什么是建筑密度？其意義？居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積(平方米)/小區(qū)居住總用地(占地面積)(平方米) ╳100%， 建筑密度代表了建筑物的通風(fēng)性、采光性、建筑物分布等。高層容積率一般為34；； 左右；。底下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。 什么是房屋實用率？實用率=整套房屋除墻體、公攤外真正能夠使用的面積/建筑面積。 土地使用權(quán)出讓年限？1) 居住用地70年 2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；3) 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年， 什么是建筑面積？ 指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計算的陽臺、雨蓬、無柱挑廊的面積）之和。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。目　錄一、地產(chǎn)常識 二、項目簡介解 三、物業(yè)管理 A物業(yè)收費類 B物業(yè)服務(wù)類 C工程類 D裝修類 E安全保衛(wèi)類 一、房地產(chǎn)常識 商品房的使用年限是多長？（住宅、商業(yè)）我國商品房的使用年限主要是由土地所有權(quán)國有的制度決定，我國國有土地使用年限規(guī)定為，1) 居住用地70年 2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；3) 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年， 什么是商品房的五證？五證為國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)售證。 什么是土地所有權(quán)？土地所有者是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。 什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。 什么是土地使用權(quán)出讓？其形式？土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。 技術(shù)層不計算建筑面積。 什么是容積率？其意義？指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和(平方米)/小區(qū)總占地面積(平方米) ，容積率越高說明該物業(yè)較稠密；容積率越低說明該物業(yè)居住檔次越高。建筑密度越低說明該物業(yè)居住檔次越高。 綠化用地面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅之間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等，為小區(qū)所有居住人共同使用權(quán)的綠化面積之總和。即套內(nèi)建筑面積1 什么是使用面積？使用面積=建筑面積－公攤面積－套內(nèi)墻、柱面積。2) 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。4) 建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。7) 坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。9) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。14) 封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。1 計算一半的建筑面積有哪些？1) 獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。3) 陽臺（包括凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺）均按其均按其水平投影面積的一半計算。5) 沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。1 不計算建筑面積有哪些？，公共綠化、柱廊等，作獨立使用空間銷售或出租的，人防。2) 檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。4) 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。6) 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。8) 寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。1 什么是公用建筑面積？電梯井、樓梯間、垃圾道、普通電訊主、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻) 水平投影面積的一半。如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆嬎?；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進行分?jǐn)傆嬎?。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。2 什么是住宅用地人均面積（M178。2 什么是合同約定面積？商品房的建筑面積未經(jīng)具有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，或雖經(jīng)具有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，但未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核通過，而臨時由合同暫時約定的面積。2 什么是面積誤差比？在什么范圍內(nèi)雙方不退不補？根據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）/合同約定面積X100%當(dāng)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。2 面積誤差在什么范圍內(nèi)雙方多退少補？1) 面積誤差比在0%~ 3%之間雙方多退少補2) 面積誤差比絕對值超過3%的，買受人有權(quán)選擇退房。買受人選擇不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的部分房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。2 什么是層高？房屋的下層地板面或樓板面到上層樓板面的高度。2 什么是玄關(guān)？其意義？指房屋進門和客廳之間的緩沖地帶。2 什么是隔斷？指分割室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒘骸? 什么是陽臺？其分類？供居住者進行室外活動的有頂層空間。3 陽臺面積的計算？據(jù)中華人民共和國建設(shè)部于2005年4月15日發(fā)布的第326號公告稱，從2005年7月1日起，所有建筑工程的面積計算將以 《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)（編號為GB/T50353—2005），：建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算。3 什么是地下室？房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2的空間。3 什么是混凝土？主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。石子為粗骨料，砂為細骨料。3 什么是磚混結(jié)構(gòu)？建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。3 什么是現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)？建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。墻只起圍護作用，用磚砌筑。3 什么是底框架結(jié)構(gòu)？