【正文】 目　錄一、地產(chǎn)常識(shí) 二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介解 三、物業(yè)管理 A物業(yè)收費(fèi)類 B物業(yè)服務(wù)類 C工程類 D裝修類 E安全保衛(wèi)類 一、房地產(chǎn)常識(shí) 商品房的使用年限是多長(zhǎng)？（住宅、商業(yè)）我國(guó)商品房的使用年限主要是由土地所有權(quán)國(guó)有的制度決定，我國(guó)國(guó)有土地使用年限規(guī)定為，1) 居住用地70年 2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；3) 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年， 什么是商品房的五證？五證為國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)售證。 什么是土地所有權(quán)？土地所有者是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。 什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 什么是土地使用權(quán)出讓？其形式？土地使用權(quán)出讓指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓年限？1) 居住用地70年 2) 工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；3) 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年， 什么是建筑面積？ 指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積（包括按國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計(jì)算的陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、無柱挑廊的面積）之和。 技術(shù)層不計(jì)算建筑面積。 什么是房屋實(shí)用率？實(shí)用率=整套房屋除墻體、公攤外真正能夠使用的面積/建筑面積。 什么是容積率？其意義？指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。底下停車庫(kù)、架空開放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和(平方米)/小區(qū)總占地面積(平方米) ，容積率越高說明該物業(yè)較稠密；容積率越低說明該物業(yè)居住檔次越高。高層容積率一般為34；； 左右；。 什么是建筑密度？其意義？居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積(平方米)/小區(qū)居住總用地(占地面積)(平方米) ╳100%， 建筑密度代表了建筑物的通風(fēng)性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低說明該物業(yè)居住檔次越高。1 什么是綠化率？綠化率=綠化用地面積/小區(qū)總占地面積。 綠化用地面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅之間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等，為小區(qū)所有居住人共同使用權(quán)的綠化面積之總和。 1 什么是套內(nèi)建筑面積？套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積1 什么是實(shí)用面積？實(shí)用面積=建筑面積－公攤面積。即套內(nèi)建筑面積1 什么是使用面積？使用面積=建筑面積－公攤面積－套內(nèi)墻、柱面積。即凈面積1 計(jì)算全部建筑面積有哪些？1) 使用面積和墻體所占面積，以及墻體所占的面積，以及其他共用配套部分所占的面積。2) 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。3) 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。4) 建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。5) 地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。6) 用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。7) 坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。8) 建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。9) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。10) ，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。，但從中分隔出來作為辦公室、倉(cāng)庫(kù)等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計(jì)算建筑面積。11) 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積； 12) 有柱車棚、貨棚、站臺(tái)等，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積； 13) 突出墻面的門斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。14) 封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。15) 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積； 16) 兩個(gè)建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積； 17) 建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積； 18) 各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層計(jì)算建筑面積，高低聯(lián)跨時(shí)，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。1 計(jì)算一半的建筑面積有哪些？1) 獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。2) 單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺(tái)等，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。3) 陽(yáng)臺(tái)（包括凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、不封閉陽(yáng)臺(tái)）均按其均按其水平投影面積的一半計(jì)算。4) 無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。5) 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。6) 室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。1 不計(jì)算建筑面積有哪些？，公共綠化、柱廊等，作獨(dú)立使用空間銷售或出租的，人防。主要包括：1) 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨罩等。2) 檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。3) 穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、。4) 深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5) 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。6) 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。7) 地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。8) 寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲(chǔ)水池、儲(chǔ)倉(cāng)等。9) 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。1 什么是公用建筑面積？電梯井、樓梯間、垃圾道、普通電訊主、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻) 水平投影面積的一半。1 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t？按棟分?jǐn)偅瓌t上是誰(shuí)用誰(shuí)分?jǐn)偂Ｈ缬忻娣e分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 公用分?jǐn)偯娣e包括什么？共用建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。注：用于營(yíng)業(yè)性可售可租的公共設(shè)施則不能用于分?jǐn)偂? 什么是住宅用地人均面積（M178。/人）？人均住宅用地面積＝小區(qū)內(nèi)總住宅用地面積/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。2 什么是合同約定面積？商品房的建筑面積未經(jīng)具有房產(chǎn)測(cè)繪資格單位實(shí)施測(cè)繪，或雖經(jīng)具有房產(chǎn)測(cè)繪資格單位實(shí)施測(cè)繪，但未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核通過，而臨時(shí)由合同暫時(shí)約定的面積。2 什么是產(chǎn)權(quán)登記面積？商品房的建筑面積已經(jīng)由具有房產(chǎn)測(cè)繪資格單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果已經(jīng)行政主管部門審核通過的，登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積。2 什么是面積誤差比？在什么范圍內(nèi)雙方不退不補(bǔ)？根據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）/合同約定面積X100%當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。如合同另有約定的，依據(jù)合同。2 面積誤差在什么范圍內(nèi)雙方多退少補(bǔ)？1) 面積誤差比在0%~ 3%之間雙方多退少補(bǔ)2) 面積誤差比絕對(duì)值超過3%的，買受人有權(quán)選擇退房。買受人選擇退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并付給利息。買受人選擇不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的部分房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積積差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。以上是《商品房銷售管理辦法規(guī)定》如合同另有約定的，依據(jù)合同。2 什么是層高？房屋的下層地板面或樓板面到上層樓板面的高度。2 什么是凈高？房屋的層高減去房屋的樓板厚度就是房屋凈高。2 什么是玄關(guān)？其意義？指房屋進(jìn)門和客廳之間的緩沖地帶。玄關(guān)能夠起到避免一進(jìn)門就將房間一覽無余的情況。2 什么是隔斷？指分割室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒘骸?什么是過道和走廊？過道指住宅套內(nèi)使用的交通空間；走廊指住宅套外使用的交通空間。3 什么是陽(yáng)臺(tái)？其分類？供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的