【正文】 行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專家實(shí)施。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）二）、正式接管驗(yàn)收根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收三部分。三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收一）、初驗(yàn)物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間）物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開發(fā)商溝通物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由田禾房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)狻⑾?、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。應(yīng)滿足的條件為：一、一般條件土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗(yàn)收，通過綜合驗(yàn)收。本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制。公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。 接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。 名詞、術(shù)語解釋物業(yè)竣工驗(yàn)收 接管驗(yàn)收相關(guān)記錄表 業(yè)主入伙時(shí)的接管驗(yàn)收………………………………… 30十二 工程資料的接管 ……………… 25九16 ………………………………… 12七六 …………………………………… 8 ………………………………………… 7五6四 5三 …………………………………… 3二 錄一物業(yè)接管驗(yàn)收工作方案目 名詞、術(shù)語解釋 …………………………………… 引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 接管驗(yàn)收條件 ……………………………………… 接管驗(yàn)收流程 接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 ……………………14八 房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收……………………… 公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收十 ……………………………………… 27十一 缺陷整改與保修………………………………………… 31十三工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)?？⒐を?yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。設(shè)施指包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第[2000]第279號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第[2003]第379號(hào)《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～30588《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 3000190）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 5005794）《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ14790、GBJ14890、GB 501689GB 501699GB 501709GB 501719GB 5018293 、GB 502549GB 502589GB 5025996）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB 5016692《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500842001《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 513585《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 79789《室內(nèi)消火栓》GB 344593《消火栓箱》GB 1456l93《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》GA 931995《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB 502432002《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5019894《體育場(chǎng)所開放條件與技術(shù)要求》GB 接管驗(yàn)收條件物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。一般來說，應(yīng)取得以下證書：①工程竣工核驗(yàn)證書②規(guī)劃驗(yàn)收證書③消防驗(yàn)收意見書④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書⑥城建檔案驗(yàn)收證書⑦人防工程驗(yàn)收證書⑧已簽訂《工程保修書》并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。二、最低要求在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開發(fā)商聯(lián)系接管驗(yàn)收事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗(yàn)收。根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃接管驗(yàn)收的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收后一周左右。二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作詳見《接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作》。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等