【正文】 個(gè)12519建設(shè)工期年310估算總投資萬元6888011預(yù)計(jì)銷售收入萬元9724612利潤總額萬元1901313所得稅萬元475314凈利潤萬元1426015投資利潤率%16投資利稅率%17全部投資收益率%18財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元38419投資回收期年包括建設(shè)期 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景茶陵縣加快建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)國務(wù)院將長株潭列為全國兩型社會(huì)綜合改革示范區(qū),國家將給予更大的發(fā)展改革空間和一定的政策環(huán)境,先行試點(diǎn)機(jī)遇將給茶陵發(fā)展注入新的動(dòng)力,茶陵發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資茶陵縣亦必將受益，茶陵縣的市場(chǎng)價(jià)值將得到更好的發(fā)掘。目前雖然茶陵縣房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與周邊城市房地產(chǎn)價(jià)格相比仍然還有一定差距，與茶陵縣的功能定位有一些偏離，因此，還有較大的投資價(jià)值。實(shí)施大開發(fā)和加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要根據(jù)《茶陵縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，國家實(shí)施的羅霄山脈片區(qū)開發(fā)和扶貧攻堅(jiān),將我縣列重點(diǎn)實(shí)施的六縣之一,茶陵縣在大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設(shè)成為該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功能，形成全縣經(jīng)濟(jì)新的增長極。實(shí)施大開發(fā)戰(zhàn)略，為茶陵縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。是解決茶陵城市居民居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的需要加快推進(jìn)茶陵縣主城區(qū)城市建，是社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展樹立以人為本，堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的重要體現(xiàn)，是保障人民群眾安居樂業(yè)，改善居住條件，增加綠化面積，樹立茶陵縣城市形象的的一項(xiàng)民生工程，是全縣城市建設(shè)工作的重要舉措。通過本項(xiàng)目建設(shè)，可解決東山壩村農(nóng)民變市民的問題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實(shí)改善老百姓的生活質(zhì)量。生活配套設(shè)施亂，村容村貌差，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會(huì)治安不穩(wěn)定等諸多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價(jià)值體現(xiàn)出來。同時(shí)通過項(xiàng)目建設(shè)采取有效的安置補(bǔ)償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時(shí)還能得到一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。是提升城市形象、改善城市品質(zhì)的重要抓手本項(xiàng)目是茶陵危舊房改造的一個(gè)重點(diǎn)，按照“減量、增綠、留白、整容”原則實(shí)施后，該項(xiàng)目地塊將增加城市綠地面積十萬多平方米，能夠提升城市形象，改善人居環(huán)境，將茶陵建成清潔、清新、宜居、方便之地，成為吸引更多高素質(zhì)人才和生產(chǎn)要素的“黃金區(qū)”，對(duì)茶陵縣未來的良性發(fā)展大有益處。第三章 項(xiàng)目場(chǎng)址及土地利用 項(xiàng)目選址東錦商城項(xiàng)目位于茶陵縣東陽街與犀城大道交匯處，茶陵縣檢察院對(duì)面。交通便利，水、電、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施已敷設(shè)到了建設(shè)用地場(chǎng)址邊沿，配套設(shè)施條件良好。 用地規(guī)模和現(xiàn)狀本項(xiàng)目總用地面積 （合 ），其中：，（、），（農(nóng)村道路、水利用地、農(nóng)村居民點(diǎn)用地）。用地內(nèi)部主要是丘陵地貌，目前規(guī)劃區(qū)用地基本沒進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較差。 土地獲取方式及土地利用的合理該項(xiàng)目所用土地是下東鄉(xiāng)東山壩村集體土地。根據(jù)茶陵城市建設(shè)規(guī)劃，為建好東錦商城項(xiàng)目，下東鄉(xiāng)政府與東山壩村五組、六組、九組村民小組協(xié)商后，報(bào)縣國土資源局預(yù)征收的土地?？h國土資源局出具建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見，茶囯土資預(yù)審字﹝2012﹞38號(hào)。因此，建設(shè)單位擬在此宗地開發(fā)建設(shè)商城項(xiàng)目，符合茶陵縣城市總體規(guī)劃，也符合茶陵縣土地利用規(guī)劃。3039。0739。2039。5539。古因陵谷多生茶茗而稱“茶鄉(xiāng)”，后因炎帝神農(nóng)氏崩葬于“茶鄉(xiāng)之尾”而得名“茶陵”?？偯娣e2500km2，轄20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個(gè)辦事處。茶陵是一座歷史古城，漢高祖五年（公元前202年）置縣，宋代曾為軍，元、明、清曾為州。南宋嘉慶4年（1211年），置酃縣。茶陵是一個(gè)紅色搖籃，是井岡山革命根據(jù)地六縣之一，是湘贛革命根據(jù)地重點(diǎn)縣、模范縣，是毛澤東親手締造的中國第一個(gè)紅色政權(quán)——茶陵縣工農(nóng)兵政府的誕生地。茶陵是一方綠色之邑，是農(nóng)耕文化發(fā)祥地之一，是中國歷史上唯一一個(gè)以茶命名的行政縣，是一塊投資沃土。2011年。4. 2 自然條件地形：茶陵境內(nèi)山丘蟠紆，盆谷鑲嵌。西北、東南山地矗立，地勢(shì)逐漸向中部?jī)A斜，形成一個(gè)向西南敞開的丘陵性盆地。2 、地貌：西北、東南山地崛起，西北有武功山綿亙，東南有萬洋山蜿蜒，中部和西部丘崗起伏，地勢(shì)朝中部、西南部?jī)A斜，并呈階梯狀逐級(jí)下降，形成一個(gè)三面環(huán)山，朝西南開口的半環(huán)形盆地。全縣地貌類型以山地為主，丘陵次之，崗、平俱備。地質(zhì)：全縣地質(zhì)狀態(tài)主要為砂頁巖、變質(zhì)巖、花崗巖和石灰?guī)r，中部、西南部為紅巖和第四紀(jì)松散堆積物。項(xiàng)目區(qū)用地地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性屬II區(qū)、III區(qū)，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性較小，稍作工程處理，基本可滿足建設(shè)要求。氣象：茶陵縣屬于中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，境內(nèi)四季分明，同時(shí)，由于西北有武功山阻擋，減弱了北方冷空氣南侵的勢(shì)力；東南萬洋山植被較好，溫度大；中部朝西南開口的走廊狀盆地，成為西南暖濕氣流的天然通道，因而形成了熱量豐富，雨量充沛，年降雨量1500mm；日照充足的農(nóng)業(yè)氣候資源特征，℃；，年日照率為39%，屬全省日照最多的縣之一。水文：茶陵縣有大小河流79條，主要支流有米水、茶水。交通：縣城北去長沙212km，距株洲市167km，沿106國道南行654km，直抵廣州?？h內(nèi)已村村通公路。項(xiàng)目區(qū)位于新城區(qū)，與衡茶吉鐵路茶陵火車南站不足3公里，而且項(xiàng)目區(qū)周邊三面環(huán)路，尤其是西臨新城區(qū)主干道路——犀城大道，對(duì)外交通運(yùn)輸十分便捷。排水： 區(qū)內(nèi)排水實(shí)行雨污分流制，設(shè)有排水管道，區(qū)內(nèi)雨污水匯集后就近排入市政雨污水管網(wǎng)，進(jìn)入曲江污水處理廠進(jìn)行凈化處理。供電電源可以就近的開關(guān)站引入。電信茶陵縣城區(qū)內(nèi)的電信、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等電信設(shè)施條件良好，犀城大道、東陽商街均設(shè)有且項(xiàng)目附近均有接入點(diǎn)，通訊條件可滿足項(xiàng)目的需求。十二五期茶陵燃?xì)庖?guī)劃已實(shí)施，目前燃?xì)夤菊笤O(shè)供氣網(wǎng)管，將來該項(xiàng)目區(qū)居民生活用燃料可由燃?xì)夤咎峁?。距縣人民醫(yī)院、茶陵一中、云陽中學(xué)、城西小學(xué)等社會(huì)公共設(shè)施均不超過3km。第五章 平面布置、豎向布置、交通組織及商業(yè)業(yè)態(tài)1）、犀城大道與東陽商街交匯處（西北角），為項(xiàng)目主出入口，布置半彎形1號(hào)棟4+8F小高層商業(yè)樓、3號(hào)棟4F商業(yè)樓；北部地段，與東陽商街平行布置2號(hào)棟1+4+8F 小高層商業(yè)樓；2）、項(xiàng)目區(qū)南向地段、與白云路平行分別布置10棟6F辦公樓、8號(hào)棟4F商業(yè)樓；3）、項(xiàng)目區(qū)西向地段，與犀城大道平行布置5號(hào)棟4+8F小高層商業(yè)樓；4）、項(xiàng)目區(qū)白云路與歐江路交匯處布置11號(hào)棟24F星級(jí)大酒店；5）、項(xiàng)目區(qū)東部地段，與歐江路平行布置4號(hào)棟、7號(hào)棟、9號(hào)棟4F商業(yè)樓；6）、項(xiàng)目區(qū)中部地段布置4號(hào)棟4+8F小高層商業(yè)樓；7）、上述建筑物中心地段布置布置下沉式廣場(chǎng)，并設(shè)置中心景觀；8）、綠化主要布置在項(xiàng)目區(qū)四周、中心地帶的廣場(chǎng)，以及區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)項(xiàng)目場(chǎng)地東北部高、中、西南部低，主要的控高因素是丘崗地。為了減少土方和造價(jià)，場(chǎng)地的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)順應(yīng)地勢(shì)向北面中間放坡。1）、項(xiàng)目區(qū)設(shè)有11個(gè)出入口，主入口位于犀城大道與東陽商、街交匯處（西北角），寬約56米；10個(gè)次出入口分別位于東向4個(gè)，南向4個(gè)，西向1個(gè)，北向1個(gè)。道路力求通順、流暢、方便、實(shí)用2）、項(xiàng)目區(qū)東、南、西、北四個(gè)方位角設(shè)分別布置5個(gè)地下車庫出入口，中部下沉式廣場(chǎng)設(shè)置2個(gè)車庫出入口3）、區(qū)內(nèi)的交通流線分為外圍流線和內(nèi)部流線兩部分，外圍主要是車流通過式的交通，它被建筑、綠化、微地形等阻隔在廣場(chǎng)的外圍，減少對(duì)廣場(chǎng)的影響；內(nèi)部流線則主要分為目的性強(qiáng)的便捷道和游玩式的自由聯(lián)系，廣場(chǎng)內(nèi)部幾乎四通八達(dá)，各功能區(qū)塊間都相互聯(lián)系。7）、地下室平時(shí)為本項(xiàng)目停車場(chǎng)，戰(zhàn)時(shí)作人防工事之用。（2）地質(zhì)狀況按照《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50112001（2008年版）附錄A，我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組，茶陵縣抗震設(shè)防烈度小于6度，為非抗震區(qū)。（3）設(shè)計(jì)荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）①活荷載取值樓面用途活載（KN/m178。）90厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻190厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻190厚MU10燒結(jié)多孔磚外墻衛(wèi)生間樓面③施工荷載按規(guī)范取值。B類S=178。（5）基礎(chǔ)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目尚未進(jìn)行地質(zhì)勘查，從現(xiàn)場(chǎng)表象觀測(cè)，山體巖石均為砂頁巖，地質(zhì)條件較好。（6）主要結(jié)構(gòu)材料①鋼筋 HPB235（fy=210N/mm178。）HRB400（fy=360N/mm178。②外墻采用190厚燒結(jié)多孔磚外墻，190厚混凝土空心砌塊內(nèi)承重墻，90厚混凝土空心砌塊內(nèi)墻（非承重墻）。③混凝土強(qiáng)度等級(jí)：基礎(chǔ)、柱、梁、板采用C25~C35。⑤主要構(gòu)件尺寸樓面構(gòu)件截面尺寸為100~120mm現(xiàn)澆板；屋頂構(gòu)件截面尺寸為1