【正文】 型人才缺口大。而許多生產企業(yè)對于專業(yè)物流服務在降低費用、減少庫存、提高效率等方面的積極作用缺乏足夠的了解，至今仍未擺脫計劃經濟體制的影響，企業(yè)產、供、銷自成體系，自設車隊和興建倉庫，以自辦物流排斥社會化物流，使各生產企業(yè)間、生產企業(yè)與專業(yè)物流企業(yè)間互相分割封閉，降低了物流的社會化程度。、社會化程度較低目前孝感物流業(yè)的專業(yè)化程度不高，特別是為數(shù)眾多的農民倉，以及個體、私營車隊，設施條件普遍簡陋。受條塊分割及計劃經濟體制的影響，許多部門政企尚未實現(xiàn)真正的分開，從而形成了基于部門利益的多部門分割管理的狀態(tài)，使得管理的能力因分割而受到局限和制約，造成管理水平的提高較為緩慢。由于經濟利益部門化弊端的存在，孝感市商貿服務和物流業(yè)在管理體制和機制上的協(xié)調能力較差。首先反映為貨物在途時間、儲存時間較長，基礎設施勞動生產率不高。管理手段仍停留在比較落后的狀態(tài)，信息技術應用水平低，計算機人員普遍缺乏系統(tǒng)分析和系統(tǒng)設計能力，能運用高新技術進行系統(tǒng)化、信息化管理的物流企業(yè)并不多見。主要表現(xiàn)為：倉儲設施落后，大部分倉庫是20世紀五六十年代建的，已經相當陳舊；現(xiàn)代化的集裝箱、散裝運輸發(fā)展不快；高效專用運輸車輛少；汽車以中型汽油車為主，能耗大，效率低；裝卸搬運的機械化水平低。由于這些企業(yè)脫胎于計劃經濟，是粗放型經營，條塊分割的產物，遠遠不能適應經濟發(fā)展的需要。，管理手段落后孝感市的交通運輸業(yè)在近幾年雖然得到了較大發(fā)展，但其交通運輸能力仍不能滿足運輸需求，主要運輸通道供需矛盾依然突出。按企業(yè)類型分：運輸型物流企業(yè)95家、倉儲型物流企業(yè)144家、綜合型物流企業(yè)66家、物流園區(qū)15家、小型托運部377家、快遞公司及客運快遞窗口151家、郵政快遞266家，其中絕大多數(shù)物流企業(yè)仍是小本經營，年產值在200萬元左右，年產值上千萬元的公司僅有十多家左右。規(guī)劃要求：在具備綜合交通樞紐條件的地區(qū)，應在土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內，按照符合城市發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求，充分利用已有運輸場站、倉儲基地等基礎設施，統(tǒng)籌規(guī)劃建設一批以布局集中、用地節(jié)約、產業(yè)集聚、功能集成、經營集約為特征的物流園區(qū)，完善專業(yè)化物流組織服務，實現(xiàn)長途運輸與短途運輸?shù)暮侠磴暯樱瑑?yōu)化城市配送，提高物流運作的規(guī)模效益。規(guī)劃提出：到2011年，要培育一批具有國際競爭力的大型綜合物流企業(yè)集團，初步建立起布局合理、技術先進、節(jié)能環(huán)保、便捷高效、安全有序并具有一定國際競爭力的現(xiàn)代物流服務體系，物流服務能力進一步增強；物流的社會化、專業(yè)化水平明顯提高，第三方物流的比重有所增加，物流業(yè)規(guī)模進一步擴大，物流業(yè)增加值年均遞增10%以上；物流整體運行效率顯著提高，全社會物流總費用與GDP的比率比目前的水平有所下降。2009年2月國家頒布了《物流業(yè)調整與振興規(guī)劃》，指出：我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。我國現(xiàn)代商貿服務和物流業(yè)正處于蓬勃發(fā)展階段，但與先進國家相比尚有很大差距，這也意味著市場潛力和發(fā)展前景十分廣闊。在現(xiàn)代概念下，為商業(yè)中心服務的產品生產基地和加工中心、為物流服務的配送分類服務和物流管理信息系統(tǒng)都為生產商、貿易中心、批發(fā)商或零售商所利用，按照市場的要求以及顧客或自身體系企業(yè)訂貨的預期，對商品實施生產、加工、組合儲備、配送，組合儲備和配送已成為巨大的第三利潤源泉。近年來，應商貿服務和物流市場供需變化，我國的商貿服務和物流業(yè)正在向社會化、產業(yè)化、標準化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。具體到商貿和物流業(yè)來說，其發(fā)展方向是：推廣現(xiàn)代商貿和物流管理技術，促進商貿服務社會化，促進企業(yè)內部物流社會化，實現(xiàn)企業(yè)物資采購、生產組織、產品銷售和再生資源回收的系列化運作；培育專業(yè)化商貿中心和專業(yè)化物流企業(yè)，積極發(fā)展第三方物流；建立物流標準化體系，加強物流新技術開發(fā)利用，推進商貿和物流信息 15可行性研究報告化；加強商貿和物流基礎設施整合，建設大型商貿和物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性商貿和物流中心。鼓勵社會資金投入，提高非公有制經濟比重；要按照營利性與非營利性分開的原則加快產業(yè)化改組；采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全標準體系，推進服務業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業(yè)結構?！段锪鳂I(yè)調整與振興規(guī)劃》的出臺，極大地提升了行業(yè)發(fā)展信心，我國現(xiàn)代物流業(yè)也步入了新一輪的高速增長階段。我國2004年～2008年GDP情況見圖21，物流行業(yè)發(fā)展情況見圖22 圖21 14可行性研究報告圖222008年前三季度，%的高速增長， 2008年9月份以后，金融危機對中國物流行業(yè)影響開始顯現(xiàn)，物流行業(yè)增長持續(xù)放緩。但是由于我國經濟一直處于高速發(fā)展的過程中，對現(xiàn)代物流的需求也非常大。目前，現(xiàn)代物流業(yè)已成為推動發(fā)達國家國民經濟發(fā)展的重要支柱性產業(yè)之一，它連接社會經濟的各個部分并使之成為一個有機整體，從某種意義上，物流業(yè)的發(fā)展已成為衡量一個國家綜合國力的重要標志?，F(xiàn)代物流是將信息、運輸、倉儲、庫存、裝卸搬運以及包裝等物流活動綜合起來的一種新型的集成式管理，通過對各種物流要素的優(yōu)化組合和合理配置，提高物流活動效率，降低社會物流總成本，為顧客提供更為全面、多樣化的物流服務，實現(xiàn)物流全過程及各個環(huán)節(jié)價值增值。物流是國民經濟中的基礎產業(yè)，是現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。漢孝城際鐵路、孝漢大道三期、硚孝高速公路等路網工程竣工開通后，孝感與武漢全方位對接的大交通格局，將使孝感的綜合交通樞紐地位更加凸顯。12可行性研究報告 孝感市地處中國經濟地理中心，是武漢“１＋８”城市圈中距離武漢最近的中等城市【距武漢市中心城區(qū)（武漢廣場）1小時車程】。孝感市農業(yè)較為發(fā)達，農副產品資源豐富；工業(yè)基礎較好，工業(yè)產品流通量大；交通通暢便捷，發(fā)展物流市場廣闊；物流設施完備，第三方物流已顯雛形?，F(xiàn)有國土總面積8910平方公里，總人口528萬人(2009年)。表13 主要技術經濟指標匯總表續(xù)表13 主要技術經濟指標匯總表10可行性研究報告 第二章 項目建設的背景及必要性 11可行性研究報告湖北省孝感市位于湖北省東北部，長江以北、漢水之東，南鄰武漢市，北與河南省信陽交界，西接隨州、荊門、天門、仙桃等市，東連黃岡。 達到經營目標年份：營業(yè)收入： 26188萬元 利稅總額： 12861萬元 其中：營業(yè)稅： 1309萬元附加稅： 157萬元 房產稅 2919萬元 9可行性研究報告利潤總額： 8476萬元 ：總投資收益率（ROI）： %； 項目資本金凈利潤率（ROE）： %；項目投資回收期： (融資前稅前,含建設期3年)； 財務 %(融資前稅前所)； 項目財務凈現(xiàn)值（i=10%）：53900萬元(融資前稅前)。建設期貸款利息9824萬元由項目建設單位用自有資金支付?？偼顿Y構成見表12。本項目規(guī)劃建設工期3年（36個月），從2011年1月動工至2013年12月竣工。：擬建給排水設施，水增容1800m3/d。：20%(綠化占地面積133333m，折合約200畝)。本項目規(guī)劃總建筑面積1078781m2，其中：專業(yè)市場建筑面積420672m2(占總建筑面積的39%)；大型賣場建筑面積251335m2(%)；倉儲設施建筑面積39401m2(%)；會展中心建筑面積20361m2(%)；寫字樓建筑面積170500m2(%)；配建商業(yè)網點建筑面積31852m2(%)；配建住宅樓建筑面積144660m2(%)。本項目擬建于孝感市孝南區(qū)北京路南段，316國道以北，老環(huán)河以西，根據(jù)孝感市孝南區(qū)國土資源局“說明”，本項目用地分為兩期，(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、 7可行性研究報告蘇家村、316國道復線以北?！靶⒏心戏絿H物流商城”是集家居產品、建筑材料、裝飾材料交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體的大型物流商城。 表11 持股情況表股東姓名湖北錦怡實業(yè)有限公司出資方式 貨幣出資 出資金額（人民幣） 4800萬元 持股比例% 48 5可行性研究報告武漢勇立經貿發(fā)展有限公司秦洪磊 貨幣出資 貨幣出資 3000萬元 2200萬元 30 22 a.《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； b.《國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》；c.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；d. 國務院《物流業(yè)調整與振興規(guī)劃》；e. 商務部《國內貿易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；f.《國務院辦公廳關于搞活流通擴大消費的意見》；g.《湖北省國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；h.《湖北省“十一五”現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；i.《湖北省物流業(yè)調整與振興實施方案 （20092011年）》； j.《孝感市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；k.《孝感市城市總體規(guī)劃》；l. 建設單位提供的基礎資料。湖北寰城投資有限公司股東共3人：湖北錦怡實業(yè)有限公司，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)城站路227號，法人代表：秦應武；武漢勇立經貿發(fā)展有限公司，地址：湖北省武漢市漢陽區(qū)十升路，法人代表：何珍珠；秦洪磊，地址：湖北省孝感市孝南區(qū)廣場街200號，身份證號碼：422201198607030876?？尚行匝芯繄蟾嫘⒏心戏絿H物流商城建設項目可行性研究報告 目 錄第一章 總 論第二章 項目建設的背景及必要性第三章 需求分析、武漢市、孝感市2009年經濟發(fā)展情況、孝感市2010年以及近2～3年經濟發(fā)展目標“孝感南方國際物流商城”的現(xiàn)代經營模式第四章 總體規(guī)劃方案 功能定位 規(guī)劃用地范圍及用地規(guī)模1可行性研究報告第五章 項目區(qū)域地理位置及建設條件 項目區(qū)域社會經濟環(huán)境條件 項目區(qū)公共設施依托條件、移民、拆遷安置條件第六章 建筑方案及設備方案第七章 總圖布置及經濟技術指標第八章 公用工程、排水、弱電工程第九章 節(jié)能措施第十章 環(huán)境影響分析 2可行性研究報告 第十一章 勞動安全、衛(wèi)生與消防第十二章 組織機構、運營與管理第十三章 實施進度及工程招投標第十四章 投資估算及資金籌措第十五章 財務效益評價、稅金測算 租賃經營總成本費用測算 3可行性研究報告 第十六章 不確定性分析 第十七章 結論與建議 第一章 總 論 4可行性研究報告:“孝感南方國際物流商城”建設項目：新建：湖北寰城投資有限公司：湖北省孝感市孝南區(qū)北京路南段、老環(huán)河以西 湖北寰城投資有限公司是 2010年7月成立的有限責任公司，公司注冊資本一億元人民幣，注冊地址為湖北省孝感市孝南區(qū)澴川路316號，法定代表人為秦洪波先生。公司經營范圍為：商業(yè)、住宅樓宇及配套設施的開發(fā)、建設、出租、銷售，房地產策劃、咨詢服務，金屬材料，五金工具、交電、機電產品（不含小汽車）、建材、鋼材、裝飾材料、鋁型材的批發(fā)兼零售，產業(yè)投資，普通貨物倉儲。各股東出資方式、出資額及持股比例見表11。6可行性研究報告、衛(wèi)生與消防、運營與管理p不確定性分析 貫徹國家《物流業(yè)調整與振興規(guī)劃》、《國務院關于促進流通業(yè)發(fā)展的若干意見》和《湖北省物流業(yè)調整與振興實施方案 （20092011年）》精神，建設具有現(xiàn)代化意義的“孝感南方國際物流商城”。為生產商、供應商、采購商、貿易商提供原料及產品采購、物流等一站式服務平臺，為企業(yè)及商戶大幅節(jié)省采購生產成本，創(chuàng)造更大利潤。(折合500畝)，擬用地塊位于孝南區(qū)渡口村、熊家灣村、蘇家村、316國道復線以北。：擬建道路及停車場占地面積：206096m2()。 2：擬建供配電設施，電力增容40000KVA。：擬建電話、電視、寬帶網絡等工程。本項目總投資231743萬元，其中：建設投資220225萬元，建設期貸款利息9824萬元，流動資金1694萬元。 8可行性研究報告 表12 總投資構成表項目建設投資220225萬元中，計劃向銀行申請長期貸款100000萬元，項目建設單位自籌資金120225萬元。 項目投產后需新增流動資金1694萬元由項目建設單位逐年用自有資金投入。 。孝感市是湖北省管轄的地級市之一，現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢、大悟、孝昌3縣，代管漢川、應城、安陸3 個縣級市。 隨著中部地區(qū)崛起和武漢城市圈建設戰(zhàn)略的縱深推進，孝感市加速漢孝一體化經濟建設以及承接大武漢產業(yè)轉移的步伐加快，孝感地區(qū)的物資交換量相應增大，承東接西的作用將充分發(fā)揮。孝感市已具備建設物流區(qū)域中心的區(qū)位優(yōu)勢及交通優(yōu)勢條件。京廣、漢渝、武荊、漢丹４條鐵路，京珠、漢十、滬蓉３條高速公路，10316兩條國道貫穿全境。 物流是供應鏈流程的一部分，是為了滿足客戶需求而對商品、服務及相關信息從原產地到消費地的高效率、高效益的正向和反向流動及儲存而進行的計劃、實施與控制過程。短短幾十年間，物流行業(yè)在全球迅速成長為具有無限潛力和發(fā)展空間的新型服務產業(yè)，并已進入現(xiàn)代物流的發(fā)展階段。現(xiàn)代物流業(yè)歷經近30年的