【正文】 XX市地處XX平原中部，地勢(shì)自西北向東南微傾，除東北部有少量低山地形分布外，其余為廣闊平原。近年來(lái)，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。（2）水文條件XX市位于淮河流域中游，二、三級(jí)支流范圍里，隸屬于華北平原南部的XX平原中部。C，176。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。（1）氣候條件XX市地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人。
XX市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積該項(xiàng)目地塊屬國(guó)有土地，某市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，取得該土地使用權(quán)，項(xiàng)目占地面積約17250㎡，用地性質(zhì)為辦公、酒店、商業(yè)（沿街）。北面為藍(lán)湖綠城住宅小區(qū)，南面為翡翠島住宅小區(qū)，西面為桓譚公園，東面緊靠南湖路。，具體情況如下表。綠地率為25%。酒店面積4821㎡。建筑面積39600㎡，其中地上建筑面積65646㎡，地下13954㎡。（二）建設(shè)規(guī)?！癤X桓湖商城”項(xiàng)目占地面積17250㎡，工程規(guī)劃建筑面積6904㎡，計(jì)劃2014年底交付使用。特質(zhì)二：?jiǎn)蜗蜞徑拥缆穬蓚€(gè)地塊均為單向鄰接城市道路，交通組織需妥善處理與城市交通的關(guān)系。特質(zhì)一：良好的外部環(huán)境兩個(gè)地塊處于桓譚公園的南北兩個(gè)邊角，景觀和生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)良。項(xiàng)目位于XX市新城區(qū)，背靠相山空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，環(huán)境宜人，是該市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象。北面為藍(lán)湖綠城住宅小區(qū)，南面為翡翠島住宅小區(qū)，西面為桓譚公園，東面緊靠南湖路。按照XX市城市規(guī)劃目標(biāo)，2012年建成百萬(wàn)人口城市，因此住宅建設(shè)必須適應(yīng)城市化進(jìn)程和擴(kuò)張，提高城區(qū)的承載力，滿足人口聚集的需求，XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有很大的潛力，有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。城市呈組團(tuán)式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個(gè)城市組團(tuán)和一個(gè)城市“綠心”的布局結(jié)構(gòu)，由依山建城向依山傍水的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)回暖對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和保民生發(fā)揮重要的積極作用。房地產(chǎn)業(yè)既是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是跟老百姓生活息息相關(guān)的民生行業(yè)。據(jù)此，XX市住房建設(shè)投資空間還很大。 2010年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值455億元，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15100元，增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入5050元，增長(zhǎng)11%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費(fèi)要求，又要考慮產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進(jìn)。據(jù)國(guó)外測(cè)算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的最終產(chǎn)品，～2個(gè)單位。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長(zhǎng)，并導(dǎo)致出現(xiàn)了XX市市區(qū)商品房供不應(yīng)求的狀況，這使得國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)調(diào)控措施在XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)上均未能產(chǎn)生較大的政策效應(yīng)，2004年初以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融宏觀調(diào)控措施，也沒(méi)有影響XX市房地產(chǎn)投資繼續(xù)加速增長(zhǎng)的總體趨勢(shì)。XX市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)與最近幾年房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，很大程度上依賴于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大所形成的礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加。而至2009年底。從房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定投資額的比例來(lái)看，一直維持在11%左右，顯示市場(chǎng)相對(duì)較理性。%%外，其他主要指標(biāo)均出現(xiàn)兩位數(shù)漲幅。2010年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。，%，%，（包括存量房）萬(wàn)平方米，%，（包含存量房）億元，%。2008年，新建住宅17110套，總建筑面積約140萬(wàn)平方米。停車位：428個(gè) 地面：58個(gè) 地下：370個(gè)。建筑密度40%。商業(yè)面積15780㎡。辦公樓面積：5046㎡?！癤X桓湖商城建設(shè)”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下：占地面積：㎡。建筑密度40%；是毗鄰桓譚公園的文化休閑商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)業(yè)態(tài)包括商務(wù)辦公、精品酒店、名品專賣、特色餐飲、休閑娛樂(lè)、生活超市、兒童天地、名貴花卉等?？蓸O大的便利周邊居民的購(gòu)物與生活，也能為進(jìn)出桓譚公園的游客提供一處舒適、方便、高雅的城市開(kāi)放空間。本項(xiàng)目地段上佳，既置身于城南市區(qū)之中，又依偎在桓譚公園的東大門旁。（二）項(xiàng)目概況擬建地點(diǎn)XX桓湖商城項(xiàng)目，位于XX南湖路桓譚路區(qū)域。因此，根據(jù)XX市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速進(jìn)步和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，某市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司提出XX桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)XX市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神統(tǒng)攬房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和“加快發(fā)展、富民強(qiáng)省”的要求，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，努力搞活住房市場(chǎng)，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問(wèn)題，認(rèn)真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費(fèi)過(guò)程中的矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。XX市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。也就是說(shuō)，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房基本目標(biāo)，仍是“住有所居”?！笆濉钡?020年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段?？陀^判斷，我們已經(jīng)走過(guò)了嚴(yán)重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問(wèn)題，從總體上已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房“脫困”的目標(biāo)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房總面積已經(jīng)從1990年的20億平方米增長(zhǎng)到了2008年的124億平方米。 “十二五”是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，而我國(guó)城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米?；诜康禺a(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全好轉(zhuǎn)的前提下，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會(huì)發(fā)生根本性的變化，只是會(huì)采取一些針對(duì)性的措施抑制投資和投機(jī)性買房，即保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。 總理作《政府工作報(bào)告》時(shí)表示，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。近兩年我國(guó)由于商品房?jī)r(jià)格快速上漲，引起了社會(huì)各界人士對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。.桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總 論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱： 桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目承辦單位概況（1）承辦單位：某市礦業(yè)地產(chǎn)有限責(zé)任公司（2）法定代表人：可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建設(shè)單位編制可研報(bào)告的委托書(shū)（2）《XX市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》（3）《XX市城市總體規(guī)劃》（2006—2020年）（4）《XX市住房建設(shè)規(guī)劃》（2008—2012年）（5）《安徽省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的決定》（6）XX市人民政府《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（7）《XX統(tǒng)計(jì)年鑒》—2011（8）國(guó)家及安徽省有關(guān)城市規(guī)劃和住宅建設(shè)現(xiàn)行法規(guī)（9）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論方法與參數(shù)》第三版（10）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料項(xiàng)目建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。2010年3月3日，十屆全國(guó)人民代表大會(huì)四次會(huì)議和政協(xié)第十屆全國(guó)委員會(huì)四次會(huì)議正式拉開(kāi)帷幕，“住房”話題成為最受公眾關(guān)心的重中之重。保增長(zhǎng)、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)。國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的二三線城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負(fù)面影響較小，反而可以促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展。因此，“十二五”的發(fā)展目標(biāo)就是要做到“人人有房住”。在住房建設(shè)規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)世界性、歷史性的奇跡。但由于起點(diǎn)的住房水平過(guò)低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過(guò)程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠(yuǎn)未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房?jī)r(jià)的尖銳矛盾。在“大多數(shù)人有房住”的基礎(chǔ)上，我們要努力實(shí)現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)是“人人有房住”、“大多數(shù)人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。當(dāng)前XX市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬(wàn)人口“雙百城市”的目標(biāo)和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進(jìn)入XX，帶動(dòng)并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費(fèi)觀念的更新，信貸投放的增加，市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放。綜上所述，無(wú)論是從國(guó)家政策還是地方政府都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取著積極的調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家政策，符合XX市城市發(fā)展需要，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。北面為藍(lán)湖綠城住宅小區(qū)，南面為翡翠島住宅小區(qū)，西面為桓譚公園，東面緊靠南湖路。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容項(xiàng)目建成后，該商業(yè)區(qū)就是XX市南區(qū)集購(gòu)物、文化娛樂(lè)、餐飲、休閑、小型辦公為一體的綜合性商城。整體規(guī)劃用地面積為17250平方米（其中北地塊8473平方米，南地塊8777平方米）。 “XX桓湖商城”項(xiàng)目占地面積17250㎡，工程規(guī)劃建筑面積6904㎡，計(jì)劃2014年底交付使用。建筑面積39600㎡，其中地上建筑面積65646㎡，地下13954㎡。酒店面積4821㎡。綠地率為25%。二、需求分析與建設(shè)規(guī)模（一）需求分析XX市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀，同比增長(zhǎng)40%；開(kāi)發(fā)建設(shè)面積237萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%；房屋銷售面積86萬(wàn)平方米；銷售額178858萬(wàn)元，商品房均價(jià)2160元/平方米，同比增長(zhǎng)8%。其中，規(guī)劃普通商品住房8830套，；規(guī)劃保障性住房8280套（經(jīng)濟(jì)適用房6820套，廉租住房1460套）。與市政府下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)開(kāi)發(fā)建設(shè)面積（250萬(wàn)平方米）和開(kāi)發(fā)投資（19億元）相比較，%%，大幅度超額完成任務(wù)。XX市新建商品房均價(jià)為3638元/平米，%；，同比增長(zhǎng)40%；，%；完成開(kāi)發(fā)投資39億元，%；，%；，%。XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析隨著XX市全社會(huì)固定投資額不斷增長(zhǎng)，城市建設(shè)步伐加快，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，預(yù)示房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢(shì)。根據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃（20062020）》、《XX市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）》和《XX市房地產(chǎn)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》提出的發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合近幾年中心城區(qū)人口增長(zhǎng)速度以及住房面積增長(zhǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，至2012年，XX市中心城區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到78萬(wàn)，人均住房建筑面積將達(dá)到31平方米。依此預(yù)測(cè)，20082012年，XX市中心城區(qū)住房建設(shè)用地總需求約為360公頃，住房面積總需求約為613萬(wàn)平方米。XX市是一個(gè)以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市，％，其中大部分分布在12個(gè)礦區(qū)城鎮(zhèn)。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動(dòng)作用。在我國(guó)建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)，主要通過(guò)對(duì)住房的有效需求和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴(kuò)張力，推動(dòng)建材、輕工、鋼鐵、機(jī)械、電氣、家具、化工等基礎(chǔ)工業(yè)部門發(fā)展，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構(gòu)成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10％以上，％，說(shuō)明發(fā)展?jié)摿^大。XX市2009年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度為11%，%。%。房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價(jià)格上漲和下跌的過(guò)程中，房地產(chǎn)的波動(dòng)是最小的。從09年以來(lái)，由于中央政府、地方政府出臺(tái)一系列政策措施，去年57月份，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷上揚(yáng)，并達(dá)到當(dāng)年價(jià)格的頂峰。百萬(wàn)人口城市建設(shè)目標(biāo)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)契機(jī)XX市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬(wàn)人。XX桓湖商城建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)XX桓湖商城項(xiàng)目，位于XX南湖路桓譚路區(qū)域。本項(xiàng)目地段上佳，既置身于城南市區(qū)之中，又依偎在桓譚公園的東大門旁。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)。面向公園的界面均具有良好的觀景效果。特質(zhì)三：商業(yè)的選擇兩個(gè)地塊商業(yè)用地以集中商業(yè)為主，以節(jié)約用地，同時(shí)靠近桓譚公園入口處，匯聚人流，營(yíng)造一定的商業(yè)氣氛。“XX桓湖商城建設(shè)”項(xiàng)目建設(shè)基本指標(biāo)情況如下：占地面積：㎡。辦公樓面積：5046㎡。商業(yè)面積15780㎡。建筑密度40%。停車位：428個(gè) 地面：58個(gè) 地下：370個(gè)。序號(hào)工程項(xiàng)目及名稱單位數(shù) 量?jī)r(jià)(元)合價(jià)(萬(wàn)元)備 注一建筑安裝工程費(fèi)408142468 　1辦公樓/酒店m298261800 　2商業(yè)m2160262100 　3地下車庫(kù)m2149623300 　　　　　　　　二預(yù)備費(fèi) 5%　　　 　　　　　　　　三工程總造價(jià)m2408142591 　三、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀地點(diǎn)與地理位置XX桓湖商城項(xiàng)目，位于XX南湖路桓譚路區(qū)域。本項(xiàng)目地段上佳，既置身于城南市區(qū)之中，又依偎在桓譚公園的東大門旁。（二）建設(shè)條件自然條件項(xiàng)目區(qū)位于安徽省東北部XX市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，XX市既有工業(yè)城市的整潔開(kāi)闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨(dú)特的地理?xiàng)l件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國(guó)創(chuàng)