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盛亞公司項(xiàng)目管理手冊(cè)-展示頁

2025-04-27 00:15本頁面
  

【正文】 本辦法。此前頒布的有關(guān)文件同時(shí)廢止。主控部門不能解釋的,由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋。在手冊(cè)使用期間,如有修改建議,各部門負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)匯總意見,于每季度末 20 日前反饋到綜合管理部,由綜合管理部 組織有關(guān)部門進(jìn)行修訂。手冊(cè)的印發(fā)、保管、編制、修訂等事宜由公司綜合管理部負(fù)責(zé)手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管,不得 損壞、 丟失、隨意涂改,也不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。(4)“部門負(fù)責(zé)人” :指綜合管理部、計(jì)劃經(jīng)營部等各部門主任。(2)“各部門”:是指公司下設(shè)的工程管理部、財(cái)務(wù)部等職能部門和業(yè)務(wù)部部門。(2)監(jiān)督與約束在保證工作接口關(guān)系清晰、明確的前提下,在招標(biāo)采購、 預(yù)結(jié)算審核等工作中充分體現(xiàn)了監(jiān)督與約束機(jī)制,預(yù)防有悖于職業(yè)操守行 為的發(fā)生。新疆盛亞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng) 目 管 理 手 冊(cè)審 核:批 準(zhǔn):編 號(hào):2022年 2月 10日發(fā)布 2022 年 4月 1日實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面管理體系( GMS )文件受控文件手 冊(cè) 說 明本手冊(cè)是公司為導(dǎo)入、實(shí)施全面管理體系(GMS 管理模式)而 編制,是全面管理體系的子體系,適用于公司的項(xiàng)目管理工作,包括土地投 標(biāo)、 項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、驗(yàn)收交付等。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及公司的 實(shí)際情況,本手冊(cè)的制度內(nèi)容充分體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想:(1)控制關(guān)鍵點(diǎn)為了提高公司資金效益和項(xiàng)目的投資利潤率, 項(xiàng)目管理的各 項(xiàng)工作必須以計(jì)劃(目標(biāo))管理為龍頭,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵過程(工作)的控制。除了日常用語外,本手冊(cè)出現(xiàn)的術(shù)語或簡(jiǎn)稱有:(1)“公司”:是指新疆鴻盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。(3)“項(xiàng)目部”:是指公司直屬的、不具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目組織。本手冊(cè)為公司受控文件,由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)持有者離開本公司時(shí) ,須將手冊(cè)交還綜合管理部,辦理核收登記。除注明外,本手冊(cè)的各項(xiàng)制度由主控部門負(fù)責(zé)解釋。本手冊(cè)文件與全面管理體系的其它文件同時(shí)頒布施行。新疆盛亞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司二○一二年二月十日目 錄土地投標(biāo)管理辦法……………………………………………………………………4項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程……………………………………………………………7項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法…………………………………………………………12設(shè)計(jì)策劃管理辦法……………………………………………………………………14設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法…………………………………………………16施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法……………………………………………………20工程開工準(zhǔn)備管理辦法………………………………………………………………24項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)制度……………………………………………………………………27項(xiàng)目進(jìn)度控制管理辦法………………………………………………………………29工程質(zhì)量控制管理辦法………………………………………………………………31工程監(jiān)理單位管理辦法………………………………………………………………39工程造價(jià)控制管理辦法………………………………………………………………41設(shè)計(jì)變更管理規(guī)程……………………………………………………………………47工程核價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法………………………………………………………51工程決(結(jié))算管理規(guī)程……………………………………………………………58配套工程管理辦法……………………………………………………………………63安全生產(chǎn)文明施工管理辦法…………………………………………………………65工程驗(yàn)收備案管理規(guī)程………………………………………………………………69物業(yè)交接驗(yàn)收管理規(guī)程………………………………………………………………71項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料管理辦法…………………………………………………………74突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理辦法…………………………………………………………76項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法…………………………………………………………………78土地投標(biāo)管理辦法第一條 土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料。第二條 公司項(xiàng)目發(fā)展部是本辦法的主控部門,負(fù)責(zé)土地合作洽談、土地投標(biāo)等土地儲(chǔ)備工作,并辦理土地使用證相關(guān)手續(xù),保證公司土地儲(chǔ)備目標(biāo)的完成。(2)與公司的產(chǎn)品模式相符合。(4)與公司的年度經(jīng)營計(jì)劃相符合。(2)通過與土地使用單位接觸、洽談獲取項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓信息。第五條 項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)密切關(guān)注土地市場(chǎng)的“招拍掛”信息及其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格,及時(shí)掌握土地的實(shí)際成交價(jià)格。必要時(shí),與總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。調(diào)查內(nèi)容包括:(1)城市總體規(guī)劃;(2)土地利用總體規(guī)劃;(3)宗地規(guī)劃要點(diǎn);(4)區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性;(5)項(xiàng)目成本概算;(6)區(qū)域市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格情況(影響公司負(fù)責(zé)具體工作) ;(7)社區(qū)環(huán)境因素;(8)周邊配套情況;(9)其它。編制《項(xiàng)目初步可行性報(bào)告》時(shí)項(xiàng)目發(fā)展部要進(jìn)行“不可行性分析” ,包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)等分析。投標(biāo)前,根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心,公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。投標(biāo)前,計(jì)劃經(jīng)營部應(yīng)通過各種渠道或途徑了解其他投標(biāo)單位可能的投標(biāo)報(bào)價(jià),同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目初步策劃方案確定本公司的投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。第八條 公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理應(yīng)盡量親自參加土地投標(biāo)或合作洽談。第十條 土地競(jìng)拍中標(biāo)后,項(xiàng)目發(fā)展部按照有關(guān)規(guī)定辦理以下手續(xù):(1)與政府土地管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》 ,并繳付土地出讓金;(2)到城市規(guī)劃行政主管部門辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 ;(3)到政府基建計(jì)劃主管部門辦理項(xiàng)目投資立項(xiàng)手續(xù)。在合作協(xié)議中要明確約定項(xiàng)目部董事會(huì)、經(jīng)理層、財(cái)務(wù)管理人員的組成以及債權(quán)、債務(wù)處理方式等。第十二條 聯(lián)建和代建項(xiàng)目根據(jù)聯(lián)建和代建項(xiàng)目的實(shí)際情況,公司項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)與合作單位進(jìn)行具體的洽談,必要時(shí)總經(jīng)理進(jìn)行主談。 “公司土地儲(chǔ)備工作小組”成員包括副總經(jīng)理、項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理及公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。 “土地市場(chǎng)信息”報(bào)告內(nèi)容要全面,實(shí)效性要強(qiáng);市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確、完整,可行性和不可行性分析要客觀。(2)無論投標(biāo)與否,項(xiàng)目發(fā)展部每年至少參加一次土地拍賣活動(dòng)。第十五條 本辦法自頒布之日起施行。2 適用范圍適用于公司所有投資項(xiàng)目的可行性研究。 項(xiàng)目部在項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究階段,如果項(xiàng)目部已經(jīng)成立或項(xiàng)目經(jīng)理人選已產(chǎn)生,項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)參與項(xiàng)目的可行性研究,按要求完成總經(jīng)理安排的具體工作。 總經(jīng)理提出可行性研究的指導(dǎo)意見和改進(jìn)意見。 公司高管人員聯(lián)席會(huì)討論投資項(xiàng)目的可行性,總經(jīng)理進(jìn)行最終決策。 資源調(diào)查由項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé),主要包括:(1)地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用;(2)地上及空中電力設(shè)施;(3)水、電、氣等市政配套管線的走向及管徑大小;(4)土地周邊一定范圍內(nèi)生活配套設(shè)施;(5)其它。委托專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司的,執(zhí)行《供方管理手冊(cè)》的有關(guān)內(nèi)容。 項(xiàng)目開發(fā)周期的確定 項(xiàng)目開發(fā)周期由項(xiàng)目發(fā)展部組織計(jì)劃經(jīng)營部、工程管理部、營銷中心以及曾經(jīng)擔(dān)任過項(xiàng)目經(jīng)理的人員共同研究確定。 項(xiàng)目開發(fā)周期應(yīng)包括土地整理時(shí)間,前期準(zhǔn)備時(shí)間,施工時(shí)間,銷售時(shí)間,小區(qū)內(nèi)道路、景觀、管線施工時(shí)間,工程質(zhì)量整改時(shí)間等。項(xiàng)目策劃方案應(yīng)充分考慮土地價(jià)值最大化、投資價(jià)值最大化、產(chǎn)品定位的差異性等。 項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部前期工程費(fèi)“三通一平”費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部建安工程費(fèi) 建筑、安裝工程費(fèi) 計(jì)劃經(jīng)營部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)道路工程費(fèi)用、水增容費(fèi)及工程費(fèi)用、排水工程費(fèi)、電增容費(fèi)及供電工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供熱工程費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。 項(xiàng)目發(fā)展部間接費(fèi)用 工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 價(jià)格預(yù)測(cè)(訂價(jià))原則:項(xiàng)目定價(jià)要堅(jiān)持成本定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則。根據(jù)項(xiàng)目的物業(yè)類型、城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況、城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤、公司投資心態(tài)(如短期或長(zhǎng)線投資,迅速回收資金確保投資安全還是高風(fēng)險(xiǎn)下的利潤最大化)等進(jìn)行預(yù),提出項(xiàng)目的最高和最低的市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方案中的可銷售(租賃)測(cè)算處項(xiàng)目的銷售(租賃)收入。 項(xiàng)目利潤測(cè)算項(xiàng)目發(fā)展部依據(jù)負(fù)責(zé)依據(jù)銷售(租賃)收入和成本測(cè)算結(jié)果測(cè)算出不同開發(fā)方案下的項(xiàng)目利潤,包括最低利潤、最高利潤和平均利潤。 評(píng)估分析 在進(jìn)行評(píng)估分析時(shí),項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)可行性研究的目的、物業(yè)類型、資料的多少以及公司的投資心態(tài)等選定以下一種或幾種方法評(píng)估。 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)起草、編制各個(gè)階段的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的初步評(píng)審 總經(jīng)理指定的項(xiàng)目評(píng)審成員在接到《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》后應(yīng)提出建設(shè)性、條理化的書面評(píng)審意見。對(duì)于投資額較大、風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目,公司可邀請(qǐng)房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)<?、城市?jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家、環(huán)境學(xué)家、水文地質(zhì)專家等各方面專家參與評(píng)審。 評(píng)審內(nèi)容包括:(1)項(xiàng)目發(fā)展與公司發(fā)展戰(zhàn)略的符合性;(2)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的可信性;(3)項(xiàng)目定位的可行性;(4)市場(chǎng)的不確定性;(5)技術(shù)方面的可靠性;(6)對(duì)環(huán)境的影響。會(huì)后,根據(jù)會(huì)議記錄在三日內(nèi)整理出經(jīng)過修改后的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》供公司高管人員聯(lián)席會(huì)進(jìn)一步討論。 決策項(xiàng)目決策應(yīng)在公司高管人員聯(lián)席會(huì)討論后由總經(jīng)理最終決策。6 可行性研究的委托以下情形可進(jìn)行可行性研究的委托: 公司沒有或缺少可行性研究人員,或者項(xiàng)目發(fā)展部任務(wù)繁多,有可能影響可行性研究工作的按時(shí)完成和研究質(zhì)量; 屬于外地項(xiàng)目,自我研究需要較長(zhǎng)時(shí)間,又需要盡快決策; 項(xiàng)目屬于公司未曾開發(fā)過的,自我難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到要求的深度和精度。7 可行性研究的效果評(píng)價(jià)在項(xiàng)目終止后,公司組織進(jìn)行項(xiàng)目后評(píng)價(jià),包括計(jì)算項(xiàng)目的成本偏差率、周期偏差率、利潤偏差率等。5%。5%的,每高于 1%,公司在當(dāng)年度績(jī)效考核時(shí)扣減項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理 5%的年度績(jī)效工資。今后,公司再進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究時(shí),除了進(jìn)行項(xiàng)目的“可行性”研究外,還將進(jìn)行項(xiàng)目的“不可行性”研究。9 附則 公司在啟動(dòng)下一個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目時(shí),嚴(yán)格按照本規(guī)程施行。 項(xiàng)目可行性研究與評(píng)審、決策流程圖 市場(chǎng)調(diào)查委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目開發(fā)周期預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)成本、銷售(租賃)收入測(cè)算項(xiàng)目利潤測(cè)算評(píng)估分析編制可行性研究報(bào)告總經(jīng)理組織評(píng)審總經(jīng)理決策通過,進(jìn)行詳細(xì)可行性研究 未通過,結(jié)束洽談合作協(xié)議資源調(diào)查進(jìn)一步研究公司總經(jīng)理下達(dá)可研指令進(jìn)行或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目不可行性研究“項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”評(píng)審意見書編號(hào):TSFCPM01評(píng) 審 人 職 務(wù)接收?qǐng)?bào)告時(shí)間 提交本意見書時(shí)間評(píng)審意見評(píng)審人(簽字): 年 月 日【備注】本表可另附頁。項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法第一條 為了明確各類項(xiàng)目證照手續(xù)辦理的工作分工,加強(qiáng)證照手續(xù)辦理工作的管理,保障項(xiàng)目計(jì)劃的按期實(shí)施,特制定本辦法。第四條 辦理各項(xiàng)手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)積極加強(qiáng)、不斷改善與有關(guān)部門的公共關(guān)系。第五條 與政府有關(guān)部門有直系親屬、同學(xué)等密切關(guān)系的公司非責(zé)任部門的員工有義務(wù)協(xié)助相關(guān)部門辦理有關(guān)手續(xù)。第六條 辦理各項(xiàng)證照手續(xù)的責(zé)任部門應(yīng)遵守政府的有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格執(zhí)行公司的項(xiàng)目前期工作計(jì)劃、考勤管理制度和預(yù)算管理制度,按期辦結(jié)各項(xiàng)手續(xù)。(二)借外出辦理手續(xù)的名義未出勤的,經(jīng)抽查驗(yàn)證既未出勤又未到所告知的單位的,公司將給予通報(bào)批評(píng)和曠工處罰。第八條 公司辦理各項(xiàng)手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為具備法定條件后政府部門的承諾期限。根據(jù)公司總經(jīng)理辦公會(huì)議決議,項(xiàng)目發(fā)展部和項(xiàng)目部擬訂《項(xiàng)目前期工作計(jì)劃》 。第九條 外出辦理手續(xù)的人員應(yīng)嚴(yán)格恪守公司的商業(yè)秘密,維護(hù)公司品牌和聲譽(yù)。第十條 本辦法由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋,修改時(shí)亦同。設(shè)計(jì)策劃管理辦法第一條 為了提高項(xiàng)目的設(shè)計(jì)策劃水平和設(shè)計(jì)附加值,促進(jìn)設(shè)計(jì)創(chuàng)新,加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目成本的控制,實(shí)現(xiàn)公司與設(shè)計(jì)單位的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),制定本辦法。第三條 公司項(xiàng)目發(fā)展部是項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃的主控部門,負(fù)責(zé)提出初步設(shè)計(jì)方案,編制設(shè)計(jì)任務(wù)書,并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通交流。第五條 設(shè)計(jì)策劃的內(nèi)容項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃包括:(1)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案策劃;(2)單體建筑設(shè)計(jì)方案策劃;(3)景觀設(shè)計(jì)方案策劃;(4)戶型設(shè)計(jì)及各種戶型比例及其組合等單項(xiàng)設(shè)計(jì)策劃。第七條 在起草《設(shè)計(jì)委托書》及《設(shè)計(jì)要求》時(shí),建筑師應(yīng)廣泛參考市場(chǎng)上其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同類項(xiàng)目的文本。第九條 在與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通交流時(shí),公司應(yīng)充分聽取設(shè)計(jì)單位的意見,切忌武斷地向設(shè)計(jì)單位“灌輸”個(gè)人的設(shè)計(jì)思想和設(shè)計(jì)觀點(diǎn),以免影響設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作理念。第十一條 本辦法由項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋。設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法第一條 為了保證設(shè)計(jì)質(zhì)量,縮短設(shè)計(jì)及評(píng)審周期,提高資金效益,預(yù)防和減少因設(shè)計(jì)失誤而影響進(jìn)度和工程造價(jià),特制定本辦法。第三條 職責(zé)分配項(xiàng)目發(fā)展部是本辦法的主控部門,負(fù)責(zé)勘探、測(cè)繪、設(shè)計(jì)單位的選擇,組織各階段設(shè)計(jì)方案評(píng)審和施工圖(內(nèi)部)會(huì)審。計(jì)劃經(jīng)營部參與設(shè)計(jì)評(píng)審,提出“限額設(shè)計(jì)”及項(xiàng)目成本控制的主導(dǎo)意見。工程管理部參與設(shè)計(jì)評(píng)審,提出設(shè)計(jì)方案是否滿足技術(shù)性要求的主導(dǎo)意見。在項(xiàng)目經(jīng)理、營銷中心經(jīng)理確認(rèn)后,總經(jīng)理最終確定各階段設(shè)計(jì)方案。第五條 勘探、測(cè)繪、
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