【正文】 新疆盛亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng) 目 管 理 手 冊(cè)審 核：批 準(zhǔn)：編 號(hào)：2022年 2月 10日發(fā)布 2022 年 4月 1日實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面管理體系（ GMS ）文件受控文件手 冊(cè) 說(shuō) 明本手冊(cè)是公司為導(dǎo)入、實(shí)施全面管理體系（GMS 管理模式）而 編制，是全面管理體系的子體系，適用于公司的項(xiàng)目管理工作，包括土地投 標(biāo)、 項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、驗(yàn)收交付等。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)及公司的 實(shí)際情況，本手冊(cè)的制度內(nèi)容充分體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：（1）控制關(guān)鍵點(diǎn)為了提高公司資金效益和項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率， 項(xiàng)目管理的各 項(xiàng)工作必須以計(jì)劃（目標(biāo)）管理為龍頭，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和關(guān)鍵過(guò)程（工作）的控制。（2）監(jiān)督與約束在保證工作接口關(guān)系清晰、明確的前提下，在招標(biāo)采購(gòu)、 預(yù)結(jié)算審核等工作中充分體現(xiàn)了監(jiān)督與約束機(jī)制，預(yù)防有悖于職業(yè)操守行 為的發(fā)生。除了日常用語(yǔ)外，本手冊(cè)出現(xiàn)的術(shù)語(yǔ)或簡(jiǎn)稱有：（1）“公司”：是指新疆鴻盛泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。（2）“各部門(mén)”：是指公司下設(shè)的工程管理部、財(cái)務(wù)部等職能部門(mén)和業(yè)務(wù)部部門(mén)。（3）“項(xiàng)目部”：是指公司直屬的、不具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目組織。（4）“部門(mén)負(fù)責(zé)人” ：指綜合管理部、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部等各部門(mén)主任。本手冊(cè)為公司受控文件，由總經(jīng)理批準(zhǔn)頒布執(zhí)行。手冊(cè)的印發(fā)、保管、編制、修訂等事宜由公司綜合管理部負(fù)責(zé)手冊(cè)持有者應(yīng)妥善保管，不得 損壞、 丟失、隨意涂改，也不得將手冊(cè)提供給公司以外人員。手冊(cè)持有者離開(kāi)本公司時(shí) ，須將手冊(cè)交還綜合管理部，辦理核收登記。在手冊(cè)使用期間，如有修改建議，各部門(mén)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)匯總意見(jiàn)，于每季度末 20 日前反饋到綜合管理部，由綜合管理部 組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行修訂。除注明外，本手冊(cè)的各項(xiàng)制度由主控部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。主控部門(mén)不能解釋的，由公司總經(jīng)理辦公會(huì)負(fù)責(zé)解釋。本手冊(cè)文件與全面管理體系的其它文件同時(shí)頒布施行。此前頒布的有關(guān)文件同時(shí)廢止。新疆盛亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司二○一二年二月十日目 錄土地投標(biāo)管理辦法……………………………………………………………………4項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程……………………………………………………………7項(xiàng)目證照手續(xù)辦理管理辦法…………………………………………………………12設(shè)計(jì)策劃管理辦法……………………………………………………………………14設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評(píng)審管理辦法…………………………………………………16施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法……………………………………………………20工程開(kāi)工準(zhǔn)備管理辦法………………………………………………………………24項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)制度……………………………………………………………………27項(xiàng)目進(jìn)度控制管理辦法………………………………………………………………29工程質(zhì)量控制管理辦法………………………………………………………………31工程監(jiān)理單位管理辦法………………………………………………………………39工程造價(jià)控制管理辦法………………………………………………………………41設(shè)計(jì)變更管理規(guī)程……………………………………………………………………47工程核價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法………………………………………………………51工程決（結(jié)）算管理規(guī)程……………………………………………………………58配套工程管理辦法……………………………………………………………………63安全生產(chǎn)文明施工管理辦法…………………………………………………………65工程驗(yàn)收備案管理規(guī)程………………………………………………………………69物業(yè)交接驗(yàn)收管理規(guī)程………………………………………………………………71項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料管理辦法…………………………………………………………74突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案管理辦法…………………………………………………………76項(xiàng)目后評(píng)價(jià)實(shí)施辦法…………………………………………………………………78土地投標(biāo)管理辦法第一條 土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本生產(chǎn)資料。為了規(guī)范“找地”行為，提高項(xiàng)目可行性的“辨識(shí)能力” ，降低土地投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，保障土地儲(chǔ)備，促進(jìn)公司的可持續(xù)發(fā)展，制定本辦法。第二條 公司項(xiàng)目發(fā)展部是本辦法的主控部門(mén)，負(fù)責(zé)土地合作洽談、土地投標(biāo)等土地儲(chǔ)備工作，并辦理土地使用證相關(guān)手續(xù)，保證公司土地儲(chǔ)備目標(biāo)的完成。第三條 “找地”原則（1）與公司的土地儲(chǔ)備計(jì)劃和發(fā)展戰(zhàn)略相符合。（2）與公司的產(chǎn)品模式相符合。（3）與公司的開(kāi)發(fā)能力相符合。（4）與公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃相符合。第四條 土地供應(yīng)信息的搜集項(xiàng)目發(fā)展部通過(guò)以下途徑獲取土地供應(yīng)信息：（1）從土地儲(chǔ)備管理部門(mén)獲取信息：項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)保持密切的聯(lián)系，及時(shí)搜集最新土地信息，全面掌握城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃（包括不同用途的土地供應(yīng)計(jì)劃） ，隨時(shí)關(guān)注“土地招標(biāo)公告” ，及時(shí)向總經(jīng)理報(bào)送土地市場(chǎng)信息。（2）通過(guò)與土地使用單位接觸、洽談獲取項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓信息。（3）通過(guò)公共關(guān)系單位或個(gè)人獲取土地供應(yīng)信息。第五條 項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)密切關(guān)注土地市場(chǎng)的“招拍掛”信息及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，及時(shí)掌握土地的實(shí)際成交價(jià)格。 第六條 如果土地滿足公司的“拿地”原則，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部應(yīng)首先征詢公司總經(jīng)理的意見(jiàn)。必要時(shí)，與總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查?？偨?jīng)理初步同意后，項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)進(jìn)行土地的資源調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括：（1）城市總體規(guī)劃；（2）土地利用總體規(guī)劃；（3）宗地規(guī)劃要點(diǎn)；（4）區(qū)域土地規(guī)劃調(diào)整的可能性；（5）項(xiàng)目成本概算；（6）區(qū)域市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格情況（影響公司負(fù)責(zé)具體工作） ；（7）社區(qū)環(huán)境因素；（8）周邊配套情況；（9）其它。通過(guò)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)判斷認(rèn)為初步可行后，項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)初步估算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本編制并編制《項(xiàng)目初步可行性報(bào)告》報(bào)送總經(jīng)理，由總經(jīng)理決定是否參加投標(biāo)（或進(jìn)一步洽談） 。編制《項(xiàng)目初步可行性報(bào)告》時(shí)項(xiàng)目發(fā)展部要進(jìn)行“不可行性分析” ，包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)等分析。第七條 總經(jīng)理決定參加土地投標(biāo)后，財(cái)務(wù)部要提前安排投標(biāo)所需的保證金和土地出讓金；要進(jìn)一步與土地儲(chǔ)備管理部門(mén)密切聯(lián)系，提前了解土地拍賣(mài)的詳細(xì)信息，調(diào)查其他投標(biāo)單位的情況，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制訂出具體的投標(biāo)方案，包括投標(biāo)策略。投標(biāo)前，根據(jù)其他投標(biāo)單位的情況和公司“拿地”的決心，公司要明確投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。必要時(shí)，可與其他單位協(xié)商要求其退出投標(biāo)或與其他單位聯(lián)合投標(biāo)。投標(biāo)前，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部應(yīng)通過(guò)各種渠道或途徑了解其他投標(biāo)單位可能的投標(biāo)報(bào)價(jià)，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目初步策劃方案確定本公司的投標(biāo)最高報(bào)價(jià)。如果屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，總經(jīng)理應(yīng)明確受讓的條件并全程指導(dǎo)談判過(guò)程。第八條 公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理應(yīng)盡量親自參加土地投標(biāo)或合作洽談。第九條 土地競(jìng)拍中標(biāo)后，公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)競(jìng)拍代表在《拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)》上簽字、蓋章。第十條 土地競(jìng)拍中標(biāo)后，項(xiàng)目發(fā)展部按照有關(guān)規(guī)定辦理以下手續(xù)：（1）與政府土地管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 ，并繳付土地出讓金；（2）到城市規(guī)劃行政主管部門(mén)辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 ；（3）到政府基建計(jì)劃主管部門(mén)辦理項(xiàng)目投資立項(xiàng)手續(xù)。第十一條 通過(guò)資本運(yùn)作方式獲取土地的，公司項(xiàng)目發(fā)展部應(yīng)詳細(xì)調(diào)查合作單位的資產(chǎn)負(fù)債和資信情況。在合作協(xié)議中要明確約定項(xiàng)目部董事會(huì)、經(jīng)理層、財(cái)務(wù)管理人員的組成以及債權(quán)、債務(wù)處理方式等。合作協(xié)議應(yīng)進(jìn)行簽證或公證。第十二條 聯(lián)建和代建項(xiàng)目根據(jù)聯(lián)建和代建項(xiàng)目的實(shí)際情況，公司項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)與合作單位進(jìn)行具體的洽談，必要時(shí)總經(jīng)理進(jìn)行主談。第十三條 根據(jù)公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，當(dāng)土地儲(chǔ)備工作屬于公司的年度工作重點(diǎn)之一時(shí)，公司可以成立以總經(jīng)理為組長(zhǎng)的“公司土地儲(chǔ)備工作小組” 。 “公司土地儲(chǔ)備工作小組”成員包括副總經(jīng)理、項(xiàng)目發(fā)展部經(jīng)理及公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。第十四條 工作規(guī)范及違規(guī)責(zé)任（1）項(xiàng)目發(fā)展部每季度向總經(jīng)理報(bào)送一次“土地市場(chǎng)信息” 。 “土地市場(chǎng)信息”報(bào)告內(nèi)容要全面，實(shí)效性要強(qiáng)；市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)要準(zhǔn)確、完整，可行性和不可行性分析要客觀。未能及時(shí)報(bào)送報(bào)告的，公司給予項(xiàng)目發(fā)展部 100－200 元的處罰；市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不完整，總經(jīng)理能指出明顯錯(cuò)誤的，給予 50 元/處的處罰。（2）無(wú)論投標(biāo)與否，項(xiàng)目發(fā)展部每年至少參加一次土地拍賣(mài)活動(dòng)。（3）在對(duì)外談判過(guò)程中，談判人員應(yīng)積極維護(hù)公司的品牌形象和利益，嚴(yán)禁泄露公司秘密，嚴(yán)禁行賄或收賄，否則公司將給予嚴(yán)重警告處分或辭退處理，并有權(quán)追究其法律責(zé)任。第十五條 本辦法自頒布之日起施行。項(xiàng)目可行性研究管理規(guī)程1 目的為了明確項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容，規(guī)范項(xiàng)目可行性研究的程序，使項(xiàng)目的可行性研究更加全面規(guī)范、更加切合實(shí)際，為項(xiàng)目的投資決策提供依據(jù)，特制定本程序。2 適用范圍適用于公司所有投資項(xiàng)目的可行性研究。3 職責(zé)分配 項(xiàng)目發(fā)展部是本程序的主控部門(mén)，負(fù)責(zé)：尋找建設(shè)項(xiàng)目；負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的估算和概算；組織項(xiàng)目的可行性論證不可行性論證；編制項(xiàng)目的初步可行性報(bào)告（用于土地投標(biāo)或合作洽談） ；按照規(guī)定格式和內(nèi)容要求編制、報(bào)審《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 （報(bào)政府部門(mén)） ；項(xiàng)目立項(xiàng)后，組織編制詳細(xì)的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 （內(nèi)部使用的、指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作的精細(xì)化版本） 。 項(xiàng)目部在項(xiàng)目的詳細(xì)可行性研究階段，如果項(xiàng)目部已經(jīng)成立或項(xiàng)目經(jīng)理人選已產(chǎn)生，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)參與項(xiàng)目的可行性研究，按要求完成總經(jīng)理安排的具體工作。 營(yíng)銷(xiāo)中心參與項(xiàng)目的可行性研究，負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的具體工作，負(fù)責(zé)銷(xiāo)售（租賃）收入的測(cè)算。 總經(jīng)理提出可行性研究的指導(dǎo)意見(jiàn)和改進(jìn)意見(jiàn)。提請(qǐng)公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論批項(xiàng)目投資事宜。 公司高管人員聯(lián)席會(huì)討論投資項(xiàng)目的可行性，總經(jīng)理進(jìn)行最終決策。4 可行性研究程序可行性研究應(yīng)遵循以下程序： 調(diào)查研究主要從資源調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查兩方面進(jìn)行。 資源調(diào)查由項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)，主要包括：（1）地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；（2）地上及空中電力設(shè)施；（3）水、電、氣等市政配套管線的走向及管徑大??；（4）土地周邊一定范圍內(nèi)生活配套設(shè)施；（5）其它。 市場(chǎng)調(diào)研由營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)，也可委托專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行。委托專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司的，執(zhí)行《供方管理手冊(cè)》的有關(guān)內(nèi)容。調(diào)查內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的確定 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期由項(xiàng)目發(fā)展部組織計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部、工程管理部、營(yíng)銷(xiāo)中心以及曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的人員共同研究確定。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的確定應(yīng)考慮市場(chǎng)需求、合理施工周期、公司發(fā)展規(guī)劃、公司資金狀況及融資能力、項(xiàng)目復(fù)雜程度、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)度、同質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際平均周期、本項(xiàng)目的不確定因素對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的可能影響等。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期應(yīng)包括土地整理時(shí)間，前期準(zhǔn)備時(shí)間，施工時(shí)間，銷(xiāo)售時(shí)間，小區(qū)內(nèi)道路、景觀、管線施工時(shí)間，工程質(zhì)量整改時(shí)間等。 項(xiàng)目成本預(yù)算 項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)調(diào)查研究的結(jié)果，提出項(xiàng)目策劃方案，組織進(jìn)行項(xiàng)目成本測(cè)算。項(xiàng)目策劃方案應(yīng)充分考慮土地價(jià)值最大化、投資價(jià)值最大化、產(chǎn)品定位的差異性等。 項(xiàng)目成本及責(zé)任分工如下：項(xiàng)目成本 包括的內(nèi)容 責(zé)任部門(mén)土地費(fèi)用 土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。 項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部前期工程費(fèi)“三通一平”費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部建安工程費(fèi) 建筑、安裝工程費(fèi) 計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)道路工程費(fèi)用、水增容費(fèi)及工程費(fèi)用、排水工程費(fèi)、電增容費(fèi)及供電工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)、供熱工程費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。 項(xiàng)目發(fā)展部公共配套設(shè)施費(fèi) 人防工程費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、消防等。 項(xiàng)目發(fā)展部間接費(fèi)用 工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 綜合管理部 項(xiàng)目銷(xiāo)售（租賃）收入測(cè)算 由營(yíng)銷(xiāo)中心針對(duì)不同的開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行銷(xiāo)售（租賃）價(jià)格預(yù)測(cè)，進(jìn)而測(cè)算出項(xiàng)目的銷(xiāo)售（租賃）收入。 價(jià)格預(yù)測(cè)（訂價(jià)）原則：項(xiàng)目定價(jià)要堅(jiān)持成本定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則。 銷(xiāo)售（租賃）收入測(cè)算程序根據(jù)測(cè)算的成本費(fèi)用，加上預(yù)期利潤(rùn)或政府限定的利潤(rùn)（經(jīng)濟(jì)適用房） ，提出產(chǎn)品理論價(jià)格。根據(jù)項(xiàng)目的物業(yè)類型、城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況、城市房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤(rùn)、公司投資心態(tài)（如短期或長(zhǎng)線投資，迅速回收資金確保投資安全還是高風(fēng)險(xiǎn)下的利潤(rùn)最大化）等進(jìn)行預(yù)，提出項(xiàng)目的最高和最低的市場(chǎng)價(jià)格。由總經(jīng)理組織有關(guān)人員進(jìn)行兩種價(jià)格的比較分析，確定最終價(jià)格（均價(jià)）及價(jià)格的上限和下限。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案中的可銷(xiāo)售（租賃）測(cè)算處項(xiàng)目的銷(xiāo)售（租賃）收入。注：用成本法測(cè)算項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)依據(jù)市物價(jià)管理部 門(mén)關(guān)于商品房銷(xiāo)售價(jià)格的管理規(guī)定。 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目發(fā)展部依據(jù)負(fù)責(zé)依據(jù)銷(xiāo)售（租賃）收入和成本測(cè)算結(jié)果測(cè)算出不同開(kāi)發(fā)方案下的項(xiàng)目利潤(rùn)，包括最低利潤(rùn)、最高利潤(rùn)和平均利潤(rùn)。注：根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目利 潤(rùn)不應(yīng)低于城市房地產(chǎn)企 業(yè)平均利潤(rùn)。 評(píng)估分析 在進(jìn)行評(píng)估分析時(shí)，項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)可行性研究的目的、物業(yè)類型、資料的多少以及公司的投資心態(tài)等選定以下一種或幾種方法評(píng)估。（1）市場(chǎng)比較法（2）成本法（3）收益還原法（4）假設(shè)開(kāi)發(fā)法（5）其它方法（如專家調(diào)查法、德?tīng)柗品ǖ龋? 評(píng)估分析包括市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)分析、風(fēng)險(xiǎn)和敏感性分析等。 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)起草、編制各個(gè)階段的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》編寫(xiě)完成后，發(fā)放的范圍至少包括參加項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議的成員。 《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的初步評(píng)審 總經(jīng)理指定的項(xiàng)目評(píng)審成員在接到《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》后應(yīng)提出建設(shè)性、條理化的書(shū)面評(píng)審意見(jiàn)。 總經(jīng)理根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)組織召開(kāi)公司高管人員聯(lián)席會(huì)或有關(guān)部門(mén)和人員參加“項(xiàng)目