【正文】 時提交所轄地產(chǎn)公司總經(jīng)理，由其組織編寫《項目開發(fā)總體計劃》。 （ 2） 《項目定位細化報告》形成后，由策劃部組織開展綜合評審，參與部門為：營銷管理部、 投資部 、規(guī)劃設(shè)計中心、工程管理部、商業(yè) 地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司。 ③ 客戶服務(wù) a)目前已有關(guān)聯(lián)項目提供的服務(wù)； b)針對項目客戶提供的服務(wù)、特殊產(chǎn)品提供的服務(wù)。 ② 產(chǎn)品描述 a)明確產(chǎn)品建筑風(fēng)格、主體戶型 、戶型配比； BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 b)明確總建筑面積、公攤面積； c)明確電梯、門窗配置要點； d)景觀規(guī)劃要點的定位與描述； e)明確相關(guān)功能設(shè)計： 會所等社區(qū)配套、特色商業(yè)配套、學(xué)校等。 b)項目定位：項目定位描述、項目差異性的營造。 ③ 經(jīng)新項目成本概算后，由策劃部根據(jù)新項目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項目定位細化報告》。 （ 3） 《項目初步定位報告》的審核 ① 《項目初步定位報告》編寫完成后，經(jīng)策劃部經(jīng)理審核修正后，報營銷管理部、所轄地產(chǎn)公司總經(jīng)理審核后，由分管營銷副總裁審批。 ⑧ 工程的初步成本及財務(wù)測算。 ② 市場概述應(yīng)包含以下內(nèi)容： a)項目概況及項目 特點分析 b)房地產(chǎn)大勢及本區(qū)域市場分析 c)項目市場競爭對手分析 ③ 客戶定位應(yīng)包含以下內(nèi)容： a)項目的 SWOT 分析 b)目標客戶定位 c)潛在消費者背景資料分析 d)潛在消費者產(chǎn)品需求對比分析 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 ④ 項目物業(yè)形態(tài)的定位描述應(yīng)包含以下內(nèi)容： a)主導(dǎo)的物業(yè)形態(tài) b)各物業(yè)形態(tài)的配比 c)建筑檔次風(fēng)格的確定 d)生活設(shè)計、形象定位 e)戶型設(shè)計要求，各類戶型的配比 f)交通設(shè)施、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理服務(wù)的配置。 ⑥ 策劃部匯總現(xiàn)場踏勘以及市場調(diào)研的各項數(shù)據(jù)，完成編寫《項目定位初步報告》的前期準備 。 ⑤ 每次調(diào)研完成后，策劃部必須完成一份《市場調(diào)研報告》，由策劃部經(jīng)理審核以把握調(diào)研報告的質(zhì)量，并提交營銷總監(jiān)審核。 ③ 現(xiàn)場踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優(yōu)劣勢； ④ 市場調(diào)研主要包括對項目周邊二至三公里范圍內(nèi)可售、未售項目以及與項目的主力客源可能形成直接競爭的項目，以及周邊市場需求及客戶資源調(diào)研。 ② 策劃部根據(jù) 投資 部提供的項目基本土地資料及前期調(diào)研資料，安排人員現(xiàn)場踏勘考察，BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 確定市場調(diào)研的范圍、重點，編制項目定位計劃和時間節(jié)點表，收集與項目相關(guān)的各項目信息。 （ 3） 投資 部按照集團決策層的決策意見獲取土地。 集團總裁 （ 1） 審批《項目定位細化報告》； （ 2） 審批項目定位調(diào)整評審意見。 財務(wù)管理部 （ 1） 配合完成定位方案的各項財務(wù)評價； （ 2） 配合計算或核對各項經(jīng)濟指標。 投資 部 （ 1） 確定 意向性 目標地塊； （ 2） 組織項目可行性研究，編制《項目可行性研究報告》； （ 3） 立項后，負責(zé)土地的獲取； 規(guī)劃設(shè)計 部 （ 1） 根據(jù)項目定位的逐步確立，有序地開展各階段的設(shè)計工作； （ 2） 在項目定位初期，進行 產(chǎn)品技術(shù)研究，提出初步規(guī)劃要點； BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 （ 3） 參與項目定位評審。 術(shù)語和定義 項目初步定位：對市場和項目目標客戶的組 成及其需求進行分析，形成項目發(fā)展的主題以及產(chǎn)品組合形態(tài)的初步定位；用以支持概念規(guī)劃設(shè)計工作的開展，主要通過《項目初步定位報告》來體現(xiàn)； 項目細化定位：在項目定位初步完成的基礎(chǔ)上，對產(chǎn)品特征進一步細化，并補充說明賣場特點，產(chǎn)品建設(shè)指標等要件；以進一步支持方案設(shè)計工作的開展，主要通過《項目定位細化報告》來體現(xiàn) 建設(shè)指標：項目各類型物業(yè)、戶型的量化指標和比例關(guān)系。BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 某地產(chǎn)集團營銷管理部主導(dǎo)流程 營銷管理部主導(dǎo)流程 1 一、項目定位策劃流程 ...................................................................................................................... 2 1） 2 2） 3 二、營銷策劃方案制定流程 ............................................................................................................... 8 3） 8 4） 9 三、品牌推廣流程 ........................................................................................................................... 11 5） 11 6） 12 四、交房入住流程 ........................................................................................................................... 15 7） 15 8） 16 五、銷售價格制定流程 .................................................................................................................... 19 9） 19 10） 20 六、銷售合同網(wǎng)簽流程 .................................................................................................................... 23 11） 23 12） 24 七、按揭貸款流程 ........................................................................................................................... 26 13） 26 14） 27 八、項目營銷節(jié)點管理流程 ............................................................................................................. 29 九、項目蓄勢期、開盤期管理流程 .................................................................................................. 33 15） 、開盤期管理流程圖 33 16） 、開盤期管理作業(yè)指引 34 十、商業(yè)運營管理流程 .................................................................................................................... 37 17） 37 18） 指引 38 十一、物業(yè)管理流程 ....................................................................................................................... 41 19） 42 20） 43 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 營銷管理部主導(dǎo) 流程 一、 項目定位策劃流程 項 目 定 位 策 劃 流 程項目論證階段編制項目定位初步報告編制項目定位細化報告階 段 性 成果總 裁所 轄 公 司總 經(jīng) 理規(guī) 劃 設(shè)計 部營 銷 管 理部所 轄 公 司策 劃 部投 資 部確 定 目 標地 塊市 場 調(diào) 研審 批項 目 可 行性 研 究 報告土 地 獲 取產(chǎn) 品 概 念規(guī) 劃 設(shè) 計要 點編 制 《 項目 初 步 定位 報 告 》審 核審 批召 集 項 目細 化 定 位評 審 會完 成 《 項目 定 位 細化 報 告 》審 批發(fā) 放 《 項目 定 位 細化 報 告 》并 監(jiān) 督 實施審 核《 項 目 市 場 調(diào)研 報 告 》 、《 項 目 可 行 性研 究 報 告 》《 項 目 初 步 定位 報 告 》《 項 目 定 位 細化 報 告 》 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 目的 通過市場調(diào)研，對項目進行定位，形成報告文本，控制經(jīng)營風(fēng)險的同時，為項目的后續(xù)設(shè)計、營銷策劃和銷售工作提供依據(jù)。 范圍 適用于項目論證階段至消費者完成購買產(chǎn)品期間，對項目進行的由初步逐漸深入的項目定位工作，用以明確產(chǎn)品形態(tài)、主題和建設(shè)指標。 職責(zé) 所轄 公司策劃部 （ 1） 組織項目市場定位調(diào)研工作； （ 2） 組織編制《項目初步定位報告》 ； （ 3）組織項目細化 定位評審會； （ 4） 組織編制《項目定位細化報告》； （ 5）執(zhí)行和監(jiān)督 《項目定位細化報告》 的實施； 營銷管理部 （ 1） 組織與指導(dǎo) 區(qū)域公司策劃部 開展項目市場定位調(diào)研工作； （ 2） 控制項目定位的方向； （ 3） 指導(dǎo)項目定位報告的編制； （ 4） 參與評審，提供審核意見。 工程管理部 （ 1） 根據(jù)項目定位報告，對工程成本，開發(fā)費用進行測算； （ 2） 參與定位評審； （ 3） 提出工程技術(shù)方面的意見； （ 4） 根據(jù)定位報告，從成本角度提出成本控制要點。 所轄 公司總經(jīng)理 （ 1） 組織編寫《項目開發(fā)總體計劃》； （ 2） 審核《項目初步定位報告》； （ 3）審核《項目定位細化報告》； 分管營銷副總 （ 1） 審閱市場調(diào) 研報告； （ 2） 審 核 《項目初步定位報告》； （ 3） 審核《項目定位細化報告》； （ 4） 審 核 項目定位調(diào)整方案。 流程說明 項目論證階段 （ 1） 投資 部在確定目標地塊后開展土地調(diào)研工作，組織各部門開展可行性研究，編制《項目可行性研究報告》 （ 2） 營銷管理部與所轄地產(chǎn)公司策劃部進行市場定位和產(chǎn)品調(diào)研工作，匯總市場調(diào)研資料，形成報告，提供給 投資部 作為參考依據(jù)。 編制項目定位初步報告階段 （ 1） 《項目定位初步報告》編寫的前期準備 ① 土地獲取后，由 投資 部根據(jù)集團決策委員會的意見，確定項目是否立即開發(fā)，如非立即開發(fā)項目，作為儲備項目；如立即開發(fā)，則在項目簽約后 15 日內(nèi)，由策劃部牽頭組織營銷、設(shè)計、工程、成本、財務(wù)等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)成立項目定位小組。基本資料包括： a)用地紅線圖（含地形地貌）； b)用地區(qū)域的控 制性詳細規(guī)劃； c)周邊建設(shè)項目分布圖。市場調(diào)研完成后應(yīng)填寫《樓盤市調(diào)表》。報告內(nèi)容應(yīng)包括： a)調(diào)研的目的和范圍 ； b)重點地塊所在城市房地產(chǎn)市場總體狀況和產(chǎn)品 特點 ； c)市場結(jié)構(gòu)及擬開發(fā)物業(yè)同業(yè)態(tài)樓市市場情況 ； d)目標客戶購買力和市場預(yù)期 ； e)區(qū)域市場定位和房地產(chǎn)市場情況 ； f)項目基本情況 ； g)調(diào)研結(jié)論和建議 。 （ 1） 編寫《項目定位初步報告》 ① 《項目定位初步報告》主要用以明確項目定位的方向，項目初步的經(jīng)濟測算，工程成本的測算，其論述重點為市場概述、客戶定位、項目物業(yè)形態(tài)描述、經(jīng)濟指標、產(chǎn)品開發(fā)進度、工程成本測算等。 （物業(yè)形態(tài)定位可以設(shè)計多種方案供決策層選擇） ⑤ 項目經(jīng)濟指標 ⑥ 產(chǎn)品開發(fā)進度（產(chǎn)品推出的 批次、每期推出產(chǎn)品的物量、配比等） ⑦ 產(chǎn)品銷售計劃 a)每批次產(chǎn)品的銷售價格預(yù)測； b)認購計劃及回款計劃。 ⑨ 產(chǎn)品操作風(fēng)險及規(guī)避方式。 ② 評審?fù)ㄟ^的《項目初步定位報告》成為規(guī)劃設(shè)計中心進行概念規(guī)劃設(shè)計的輸入資料之一。 編制項目定位細化報告階段 （ 1） 在《項目初步定位報告》的基礎(chǔ)上，進一步明確和深化項目定位的細節(jié)，編制《項目定位細化報告》，主要內(nèi)容包括： ① 項目描述 a)項目與周邊的關(guān)系：與所在區(qū)域定位和規(guī)劃的關(guān)系、地塊或周邊可利用的自然資源、地塊或周邊可利用