【正文】 序活動(dòng)條件，主要指影響工序質(zhì)量的因素； (3)及時(shí)檢查工序質(zhì)量，提出對后續(xù)工作的要求和措施； (4)設(shè)置工序質(zhì)量的控制點(diǎn)。 13．全面檢查開工條件。 11．準(zhǔn)備好擔(dān)保和保險(xiǎn)工作。 9．做好設(shè)計(jì)技術(shù)交底，明確工程各個(gè)部分的質(zhì)量要求。 7．協(xié)助完善質(zhì)量保證體系。 5．對施工中將要采取的新技術(shù)、新材料、新工藝進(jìn)行審核，核查鑒定書和實(shí)驗(yàn)報(bào)告。 3．配備檢測實(shí)驗(yàn)手段、設(shè)備和儀器，審查合同中關(guān)于檢驗(yàn)的方法、標(biāo)準(zhǔn)、次數(shù)和取樣的規(guī)定。如圖紙是否完備，有無錯(cuò)漏空缺，各個(gè)設(shè)計(jì)文件之間有無矛盾之處，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是否齊全等等。如果發(fā)現(xiàn)施工單位與投標(biāo)時(shí)的情況不符，必須采取有效 措施予以糾正。 6 開發(fā)分公司： １、貫徹執(zhí)行公司管理方針、管理目標(biāo)，制定本單位的管理目標(biāo) ２、按照公司《管理手冊》要求，建立健全本單位的管理體系并保持有效運(yùn)行； ３、對所承擔(dān)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的開發(fā)、服務(wù)和產(chǎn)品的質(zhì)量負(fù)責(zé)； ４、負(fù)責(zé)質(zhì)量目標(biāo)、計(jì)劃的貫徹與實(shí)施 ５、負(fù)責(zé)施工過程中質(zhì)量管理各項(xiàng)工作 置業(yè)公司： １、貫徹執(zhí)行公司管理方針、管理目標(biāo)，制定本單位的管理目標(biāo) ２、按照公司《管 理手冊》要求，建立健全本單位的管理體系并保持有效運(yùn)行； ３、對所承擔(dān)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的開發(fā)、服務(wù)和產(chǎn)品的質(zhì)量負(fù)責(zé)； 7 三、工作流程 見圖 四、 項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 （一） 決策階段的質(zhì)量管理 此階段質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是在廣泛搜集資料、調(diào)查研究的基礎(chǔ)上研究、分析、比較，決定項(xiàng)目的可行性和最佳方案。 ６、負(fù)責(zé)重大項(xiàng)目水電暖動(dòng)方案的調(diào)研。對重大工程事故及工程技術(shù)問題提出處理方案。 ３、按照項(xiàng)目策劃書的要求審批規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書，對選擇的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行審查確認(rèn)，負(fù)責(zé)核查分公司審查的方案、規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)圖紙、施工圖紙。負(fù)責(zé)新開發(fā)項(xiàng)目“三同時(shí)”相關(guān)技術(shù)監(jiān)管工作。負(fù)責(zé)辦好特種作業(yè)人員的培訓(xùn)、發(fā)證、復(fù)審工作 . 市場開發(fā)部 １、 根據(jù)公司發(fā)展需要，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的市場調(diào)研，為確定公司房地產(chǎn)開發(fā)的投資策略和投資計(jì)劃提供依據(jù)； ２、 房地產(chǎn)市場的信息收集、整理、分析與反饋，投資機(jī)會(huì)研究，市場拓展和新項(xiàng)目醞釀，資源搜索；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目的可性行分析，包括選址看地、組織開展技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)全方位可行性分析； ３、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的跟進(jìn)與監(jiān) 控管理，保證項(xiàng)目策劃意圖的實(shí)施；包括參與項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，參與企業(yè)形象宣傳和品牌推廣、參與制定物業(yè)管理方案； 5 ４、 根據(jù)公司的營銷方針和目標(biāo)，審核開發(fā)樓盤和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃方案； ５、 組織進(jìn)行開發(fā)樓盤價(jià)格的擬定；銷售管理制度的擬定與實(shí)施 監(jiān)控和協(xié)調(diào)銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售團(tuán)隊(duì)的建設(shè)與管理； ６、 負(fù)責(zé)對供方（物資和外包）進(jìn)行評定，做好評定（招標(biāo)過程）記錄，建立合格供方名錄； ７、 負(fù)責(zé)制定采購計(jì)劃 ,并實(shí)施采購； ８、 負(fù)責(zé)對采購物資進(jìn)貨檢驗(yàn)，對不合格物資進(jìn)行處置； 保證采購環(huán)保型材料。對各二級(jí)單位的人事調(diào)配、培訓(xùn)、勞 動(dòng)工資管理等工作起協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督與管理作用。 ５、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)所屬單位的質(zhì)量、安全環(huán)保監(jiān)督管理和重大質(zhì) 量、安全 4 環(huán)保改進(jìn)活動(dòng)； ６、負(fù)責(zé)公司整體管理運(yùn)行的監(jiān)控工作，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部審核與管理評審的組織工作 。 （ 3）過程和資源 質(zhì)量管理是貫穿整個(gè)發(fā)開過程而發(fā)生的一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，需要全員參與。程序一般應(yīng)形成文件，稱為“程序文件”。 （ 2）具體程序 程序是為進(jìn) 行成本管理活動(dòng)所規(guī)定的途徑。 ? 職權(quán)機(jī)構(gòu) 即各層次、各部門在權(quán)力和責(zé)任方面的分工及相互關(guān)系。 ? 部門機(jī)構(gòu) 又稱組織的橫向結(jié)構(gòu)，即各管理部門的構(gòu)成。在成本管理工作中，管理層次的多少，表明企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的縱向復(fù)雜程度。這個(gè)結(jié)構(gòu)體系的內(nèi)容主要包括： ? 職能結(jié)構(gòu) 即完成成本管理目標(biāo)所需的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作及其關(guān)系，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、業(yè)務(wù)分工及相互關(guān)系。 （二）質(zhì)量管理體系的內(nèi)容 （ 1）組織結(jié)構(gòu) 質(zhì)量管理體系中組織結(jié)構(gòu)是指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理目標(biāo)，在相應(yīng)的管理工作中進(jìn)行分工協(xié)作，在職務(wù)范圍、責(zé)任、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系。 房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系 2020 年 5 月 15 日 a 目 錄 一、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系的構(gòu)成 ............................................................... 1 （一）質(zhì)量管理體系的定義 ................................................................... 1 （二）質(zhì)量管理體系的內(nèi)容 ................................................................... 1 （三）質(zhì)量管理體系部門構(gòu)成 ............................................................... 2 二、部門職責(zé) ...................................................................................................... 3 三、工作流程 ...................................................................................................... 7 四、項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要內(nèi)容 .......................................................................... 7 五、開發(fā)質(zhì)量管理相關(guān)制度 ............................................................................ 11 六、現(xiàn)場管理程序手冊 .................................................................................... 35 七、施工過程質(zhì)量控制細(xì)則 ............................................................................ 48 八、“質(zhì)量一票否決權(quán)”的使用規(guī)定 ............................................................. 51 1 一、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系的構(gòu)成 （一）質(zhì)量管理體系的定義 管理體系是建立方針和目標(biāo)并實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的體系。質(zhì)量管理體系是在質(zhì)量方面指揮和控制組織的管理體系，是一個(gè)把與質(zhì)量有關(guān)的組織結(jié)構(gòu)、過 程和資源等組織起來的有機(jī)整體，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性。組織結(jié)構(gòu)的本質(zhì)是員工的分工協(xié)作關(guān)系。 ? 層次機(jī)構(gòu) 又稱組織的縱向結(jié)構(gòu)，即各管理層次的構(gòu)成。宜設(shè)置為 34 個(gè)層次，即：公司層次（分公司）項(xiàng)目層次，崗位層次。與質(zhì)量管理相關(guān)的部門主要有黨政工團(tuán)、計(jì)財(cái)、審計(jì)、技術(shù)、人事、管理、勞動(dòng)物資、生產(chǎn)及負(fù)責(zé)企業(yè)制度建設(shè)工作的部門。由于與質(zhì)量管理相關(guān)的部門較多，在縱向結(jié)構(gòu)上層次也較多，因此， 2 在確定質(zhì)量管理的職權(quán)結(jié)構(gòu)時(shí)，一定要注意權(quán)力要有層次，職責(zé)要有范圍，分工要明確，關(guān)系要清晰，防止責(zé)任不清楚造成相互扯皮推誘，影響管理職能的發(fā)揮。這個(gè)“途徑”應(yīng)該是最簡捷的途徑。編制書面的或文件化的程序，其內(nèi)容通常包括：活動(dòng)的目的、范圍、職責(zé)、權(quán)限和工作程序；在工作程序中又要規(guī)定：做什么 ?誰來做 ?何時(shí)、何地做 ?如何做 ?使用什么材料、設(shè)備和文件做 ?做到什么程度 ?如何對活動(dòng)進(jìn)行控制和記錄。 （三）質(zhì)量管理體系部門構(gòu)成 圖 11 ****房地產(chǎn)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖 圖 12 房地產(chǎn)開發(fā)組織結(jié)構(gòu)圖 3 二 、部門職責(zé) 公司辦公室： 負(fù)責(zé)對公司會(huì)議精神和領(lǐng)導(dǎo)指示貫徹落實(shí)情況進(jìn)行督辦檢查與協(xié)調(diào)，協(xié)助公司黨政領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系、傳達(dá)、組織、協(xié)調(diào)、督促、處理各項(xiàng)日常工作事務(wù)； 負(fù)責(zé)公司各類文件資料、檔案資料的收集、歸檔、保管、使用，維護(hù)檔案安全，完成檔案管理檢查升級(jí)達(dá)標(biāo)工作； 管理部： １、 負(fù)責(zé)公司各部門 /各單位間信息的交流，并負(fù)責(zé)與相關(guān)方的溝通聯(lián)絡(luò)；負(fù)責(zé)公司信息化系統(tǒng)建設(shè)與管理；負(fù)責(zé)公司系統(tǒng)網(wǎng)站管理；負(fù)責(zé)公司局域網(wǎng)建設(shè)、管理及維護(hù)工作，組織實(shí)施辦公自動(dòng)化工作，并負(fù)責(zé)辦公自動(dòng)化設(shè)備的維護(hù)、檢修工作； ２、 負(fù)責(zé)公司的 一體化管理體系運(yùn)行；負(fù)責(zé)公司管理流程、管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與完善；負(fù)責(zé)公司管理規(guī)章制度的完善，建立完整的管理體系；負(fù)責(zé)公司質(zhì)量管理體系建設(shè)及質(zhì)量認(rèn)證相關(guān)工作；督促、協(xié)助下屬公司制定與公司相應(yīng)的各項(xiàng)管理制度，包括工作標(biāo)準(zhǔn)、工作責(zé)任、業(yè)務(wù)流程、協(xié)作關(guān)系、考核辦法等，使各項(xiàng)管理工作逐步納入標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理軌道； ３、 負(fù)責(zé)收集與一體化管理體系控制活動(dòng)有關(guān)法律法規(guī)和其他要求，確認(rèn)其適用性； ４、負(fù)責(zé)組織貫徹落實(shí)安全環(huán)保等有關(guān)法規(guī)和政策及管理標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)合規(guī)性評價(jià)。 ７、負(fù)責(zé)一體化管理體系策劃的控制，研究公司的職能、職權(quán)劃分，協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系，提出組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置和調(diào)整方案； ８、負(fù)責(zé)對公司各職能部門履行管理職責(zé)的情況和效果進(jìn)行評審、考核； 人力資源部： １、 負(fù)責(zé)組織全體員工的培訓(xùn)工作，制定培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施，建立培訓(xùn)檔案做好培訓(xùn)記錄； ２、負(fù)責(zé)公司員工的招聘、錄用、調(diào)配工作；負(fù)責(zé)各二級(jí)單位之間員工流動(dòng)的審批工作，并辦理有關(guān)手續(xù)。 ３、負(fù)責(zé)公司員工專業(yè)技術(shù)資格評審的初審、報(bào)送手續(xù)和專業(yè)技術(shù)職務(wù)的考核及聘任工作。 技術(shù)工程部 １、技術(shù)工程部負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)、成本、質(zhì)量、工程（含項(xiàng)目管理）歸口管理工作。 ２、審核分公司提供的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書、開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)合同，提出相應(yīng)的意見和建議。 ４、參與項(xiàng)目重點(diǎn)環(huán)節(jié)的管理與控制，對重大設(shè)計(jì)變更、重大工程專業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)工作。 ５、負(fù)責(zé)二級(jí)單位水、電、暖、動(dòng)力 技術(shù)方案的審核，參與設(shè)備選型采購與招投標(biāo)、合同簽訂、驗(yàn)貨與安裝調(diào)試、竣工驗(yàn)收等過程。 ７、對在建工程質(zhì)量進(jìn)行檢查。 （二） 施工前的質(zhì)量管理 施工前的質(zhì)量管理的主要內(nèi)容是： ，包括各個(gè)分包商的資質(zhì)的審查。 、報(bào)告進(jìn)行詳細(xì)的審閱。應(yīng)該重點(diǎn)審查的技術(shù)文件除合同以外，主要包括： (1)審核有關(guān)單位的技術(shù)資質(zhì)證明文件； (2)審核開工報(bào)告，并經(jīng)現(xiàn)場核實(shí)； (3)審核施工方案、施工組織設(shè)計(jì)和技術(shù)措施； (4)審核有關(guān)材料、半成品的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告； 8 (5)審核反映工序質(zhì)量的統(tǒng)計(jì)資料； (6)審核設(shè)計(jì)變更、圖紙修改和技術(shù)核定書； (7)審核有關(guān)質(zhì)量問題的處理報(bào)告； (8)審核有關(guān)應(yīng)用新工藝、新材料、新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)的技術(shù)鑒定書； (9)審核有關(guān)工序交接檢查，分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量檢查報(bào)告； (10)審核并簽署現(xiàn)場有關(guān)技術(shù)簽證、文件等。 4．審閱進(jìn)度計(jì)劃和施工方案。 6．對材料和工程設(shè)備的采購進(jìn)行檢查，檢 查采購是否符合規(guī)定的要求。 8．對工地各方面負(fù)責(zé)人和主要的施工機(jī)械進(jìn)行進(jìn)一步的審核。 10．準(zhǔn)備好簡歷、質(zhì)量管理表格。 9 12．簽發(fā)動(dòng)員預(yù)付款支付證書。 （三）施工過程中的質(zhì)量管理 1．工序質(zhì)量控制 包括施工操作質(zhì)量和施工技術(shù)管理質(zhì)量。 2．設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn) 對技術(shù)要求高，施工難度大的某個(gè)工序或環(huán)節(jié)，設(shè)置技術(shù)和監(jiān)理的重點(diǎn)，重點(diǎn)控制操作人員、材料、設(shè)備、施工工藝等；針對質(zhì)量通病或容易產(chǎn)生不合格產(chǎn)品的工序，提前制定有效的措施，重點(diǎn)控制；對于新工藝、新材料、新技術(shù)也需要特別引起重視。具體包括： (1)裝飾材料、半成品、構(gòu)配件、設(shè)備的質(zhì)量檢查，并檢查相應(yīng)的合格證、質(zhì)量保證書和實(shí)驗(yàn)報(bào)告； (2)分項(xiàng)工程施工前的預(yù)檢； 10 (3)施工操作質(zhì)量檢查，隱蔽工程的質(zhì)量檢查； (4)分項(xiàng)分部工程的質(zhì)檢驗(yàn)收； (5)單位工程的質(zhì)檢驗(yàn)收； (6)成品保護(hù)質(zhì)量檢查。 6．交工技術(shù)資料 主要包括以下的文件：材料和產(chǎn)品出廠合格證或者檢驗(yàn)證明，設(shè)備維修證明；施工記錄；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；設(shè)計(jì)變更，技術(shù)核定，技術(shù)洽商；水、暖、電、聲訊、設(shè)備的安裝記錄；質(zhì)檢報(bào)告；竣工圖，竣工驗(yàn)收表等。重大質(zhì)量事故，須報(bào)告業(yè)主、監(jiān)理主管部門和有關(guān)單位，由各方共同解決。制作竣工圖和竣工資料。 11 五、開發(fā)質(zhì)量管理相關(guān)制度 （一）、 工程項(xiàng)目質(zhì)量管理制度 1．總則 工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的目的是，為項(xiàng)目的用戶 (顧客、項(xiàng)目的相關(guān)者等 )