【正文】 式，技術含量、商業(yè)含量、文化含量和藝術含量高的部分，均由 中海物業(yè) 自己的專業(yè)公司和團體提供，目前我們已經(jīng)成立了教育培訓、樓宇科技、外墻清洗、電梯工程、企業(yè) VI形象設計、家居裝飾、花木基地、護衛(wèi)員培訓基地和藝術團等 9個專業(yè)公司和實體；簡單勞動密集的部分（如保潔服務），分派給社會上有相當資質的企業(yè)按照 中海物業(yè) 的規(guī)定標準提供專業(yè)服務。公司組織酒店專家由點及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務進行整合。 ～ 菜單式的服務內容 中 海物業(yè) 悉心關注和呵護業(yè)主用戶的物質和精神生活，在管理服務過程中，不斷調整、充實新的服務項目，全過程、全方位、全時空地滿足業(yè)主用戶發(fā)展變化著的、一切有支付能力的正當需求，以業(yè)主為核心，實行 “ 服務設計，菜單服務 ” ，因而形成了不是我現(xiàn)有什么服務你只能享受什么服務，而是你需要什么服務我就能提供什么服 務，這一 中海物業(yè) 酒店式管理的突出特點，營造一種全新的現(xiàn)代的上流社會的生活方式。我們每承接一個新的項目，都不是原有模式的簡單 “ 克隆 ” 、 “ 拷貝 ” ，而是再創(chuàng)新、再升華的過程。 ～ 個性化的服務設計 中海物業(yè) 融匯國內外 、業(yè)內外先進經(jīng)驗，創(chuàng)造了被行業(yè)普遍推崇和爭相仿效的中海管理模式。 ～ 規(guī)范化的服務控制 中海物業(yè) 堅持 “ 管則精品、干則一流 ” ， 通過有效控制切實保證管理服務，嚴格貫徹 ISO9000國際質量管理、 ISO14001國際環(huán)境管理和 OHSAS18000職業(yè)健康與安全三套管理體系，通 過實行逐日自行檢查、半月專業(yè)檢查、月度綜合檢評，以促使各項目部把日常管理服務工作做得更深入、更扎實。 形象包裝 方面：物業(yè)管理的廣泛社會接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動態(tài)的消費心理，我們的推廣建議能夠切中市場潮流和走勢，并和 中海物業(yè) 的品牌一起促進和加速樓宇的銷售。這些建議有著 中海物業(yè) 對保證日后物業(yè)管理水平的獨特視角： 建筑設計方面：物業(yè)管理者的身份，使我們特別關注外墻、道路、管線、光照、隱蔽工程等容易被發(fā)展商忽略的環(huán)節(jié)，我們的完善設計建議可以保證項目的整體優(yōu)化，最大限度地降低日后的物業(yè)管理運行成本。我們涉足 40多個大、中城市市場、管理170多個高檔樓盤、接觸 100萬以上業(yè)主用戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗對發(fā)展商大有裨益。 管理優(yōu)勢 ～ 超前化的服務啟動 中海物業(yè) 始終不渝地把產業(yè)鏈條的上一個環(huán)節(jié) —— “ 發(fā)展商 ” ，作為自己第一個也是最重要的服務對象，追求 “ 為商家增色、讓物業(yè)生輝 ” 的服務效果。在 深圳 地區(qū)的顧問項目達 39個，同時 中海物業(yè) 的成熟管理模式已成功輸出到全國四十幾個大中城市的近 80個顧問項目，顧問總管理面積約 2800萬平方米。作為物業(yè)管理第一品牌，與其他物業(yè)公司相比無論在管理經(jīng)驗的積累、服務品質的控制、人力資源的儲備等各方面都具有明顯的優(yōu)勢。 中海外集團在香港建筑和房地產的輝煌業(yè)績及高檔物業(yè)的管理經(jīng)驗孕育了 深圳 中海物業(yè) 的誕生， 中海物業(yè) 于 1991年在同行業(yè)中首家引進香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗和先進的物管模式，并在之后的多年實踐中將其與內地的實際情況進行了充分的融合與提升，逐漸形成獨具特色的 中海物業(yè) 管理模式。 中海物業(yè) 公司優(yōu)勢介紹 品牌優(yōu)勢 ～ 根植于香港，發(fā)展于 深圳 ，在深港兩地享有極高的美譽 中海物業(yè) 管理有限公司（以下簡稱 “ 中海物業(yè) ” ）隸屬于香港最大建筑商及房地產上市公司中國海外集團，中海外集團先後在香港 地區(qū)和中國內地完成了 500多個工程項目，建成各種樓宇 1157萬平方米，塑造了被譽為二十世紀全球十大建筑的香港新機場客運大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項目。 我們在貴公司現(xiàn)階段所提供的項目初步資料的基礎上組織相關專業(yè)人員赴現(xiàn)場觀察了模型并考察了項目現(xiàn)場，制定了本項目的前期物業(yè)服務初步方案供貴司審閱。幸福海岸（二期） 物業(yè)服務方案 目 錄 前言 ??????????????????????????????????2 中海物業(yè) 管理優(yōu)勢介紹 ????????? ???????????????? 3 第一部分 全權委托合作方案 ????????????????????? 8 第一節(jié) 服務模式整體設想及配套措施 ???????????????? 9 第二節(jié) 物業(yè)管理服務機構設置及運作流程 ?????????????? 25 第三節(jié) 物業(yè)管理服務方式及工作計劃 ???????????????? 43 第四節(jié) 前期介入階段服務工作計劃 ????????????????? 51 第五節(jié) 銷售推廣配合工作方案 ??????????????? ???? 58 第六節(jié) 各專業(yè)管理服務、物業(yè)維護計劃和實施 ?????????????62 第七節(jié) 管理服務人員配備及管理培訓方案 ??????????????99 第八節(jié) 管理規(guī)章制度及檔案資料的建立與管理 ?????????????109 第九節(jié) 社區(qū)文化建設方案 ?????????????????????122 第十節(jié) 商務報價及相關合作事宜 ?????????????????128 幸福海岸（二期）物業(yè)服務方案 首先我們非常感謝貴公司對 中海物業(yè) 的信任 , 誠邀我司參與幸福海岸（二期）物業(yè)管理合作事宜的洽談。 中海物業(yè) 衷心希望能夠有機會與貴公司達成合作，以自身多年的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，為貴公司開發(fā)的樓宇提供物業(yè)后續(xù)的增值保值服務并為廣大業(yè)主提供與樓盤檔次相匹配的高檔次服務，并以此項目為契機，強強聯(lián)手、長期合作，與貴公司攜手合作共創(chuàng)精品同塑品牌！ 目前該項目正處于建設的關鍵階段，也是物業(yè)公司積極、及時提供全面的前期介入服務的最佳階段， 中海物業(yè) 希望利用自身豐富的實操經(jīng)驗與各專業(yè)人才從物業(yè)管理各個角度提供合理化專業(yè)建議，為今后全面開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)戶的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理成本的控制及高品質的管理質量。以下將分別就 中海物業(yè) 的管理優(yōu)勢及我們可提供的前期物業(yè)服務方式分別作以系統(tǒng)的闡述。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納 30萬人居住，占香港總人口的二十分之一。公司以此模式為手段開展科學管理和優(yōu)質服務，始終致力于全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人服務，一直以 “ 高檔物業(yè)特征、優(yōu)質服務標志 ” 的高端品牌形象領航于物業(yè)管理行業(yè)。 中海物業(yè) 目前在 深圳 擁有全委管理項目約 58 個，全委管理面積近 500萬平方米。 中海物業(yè) 立足于 深圳 的全委項目管理與顧問輸出模式相輔相成、相 互促進，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內地房地產市場亦享有盛譽。一旦 與發(fā)展商建立合作關系，便赤誠相見、傾心相助，立即啟動前期服務工作。本著對發(fā)展商負責、對業(yè)主負責、對日后物業(yè)管理負責的精神，從我們日?？偨Y出來的8個方面 100個關鍵點上，為樓盤的設計、開發(fā)和銷售提供有說服力的書面建議。 設備配置方面：多年物業(yè)管理的實踐，使我們詳知什么品牌、什么型號的設備具有最佳的性能價格比，我們的設備配置建議可以實現(xiàn)先進性與經(jīng)濟性的完美結合，有效地避免發(fā)展商在設施設備上無謂投入。 ～ 精準化的服務標準 中海物業(yè) 倡導 “ 嚴格苛求、自覺奉獻 ” 的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個崗位，各項作業(yè)的具體實踐中，公司按照 “ 明顯超過同行、全面高出國優(yōu) ” 的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務的 10個系列近萬個數(shù)據(jù)化的服務作業(yè)標準，本著 “ 時效、質效、綜效、情效 ” 的原則 ，保證給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗的服務產品， 寓精誠服務于精細管理中，釀精彩生活于精心呵護間。除此之外，我們還自覺接受來自業(yè)主用戶、發(fā)展商和政府部門三個方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動管理服務工作的動力。這個模式 “ 精誠服務、精彩生活 ” 的基本精神一成不變，但具體內涵則在不斷豐富和發(fā)展。所有新項目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進行市場調查的基礎上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個環(huán)節(jié)，全面考慮其地區(qū)、物業(yè)、業(yè)主和發(fā)展商四個方面要素，為其度身定做 “ 時髦而且合體 ” 的管理方案，使所有的項目既保持 中海物業(yè)的管理服務水準，又獨具特色。 ～ 人本化的服務理念 中海物業(yè) 以業(yè)主用戶滿意作為管理服務工作的出發(fā)點和歸宿點。在這個基礎 上，公司組織修訂 3個層次 40 余萬字的質量體系文件，從服務主旨、服務架構、服務設施、服務手段、服務標準、服務控制等方面全面導入酒店管理技術，融入酒店管理元素，推出了帶有鮮明時代特色的 中海物業(yè) 的升級版本。 中海物業(yè) 下屬有三個專業(yè)子公司：中海樓宇科技公司（專業(yè)從事樓宇消防、變配電、安防、弱電和中央空調等設備維護保養(yǎng)以及智能化小區(qū)設計、施工一條龍服務），中海電梯工程公司（專業(yè)從事電梯的維保與 保養(yǎng)），中海環(huán)境工程公司（專業(yè)從事樓宇外墻清洗、二次供水設施消毒清洗、空調系統(tǒng)清洗及水質處理、園林綠化設計施工、苗木養(yǎng)護）。 ～ 專業(yè)化的服務人才 中海物業(yè) 一直致力于改善員工隊伍的有機構成，把高檔次、高品位、高質量的服務建 立在高素質人才的基礎之上?，F(xiàn)在公司擁有電子計算機、自動控制、機電設備、精細化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術等專業(yè)的中高級技術人員 240多名。 幸福海岸（二期） 前期物業(yè)服務方案 第一節(jié) 服務模式整體設想及配套措施 分目錄 全面推行 “ 一站式酒店式特色服務 ” ? 專業(yè)服務與特色服務并重 ? 實行標準化服務體系 ? 實施嚴格的服務質量體系控制 ? 管理服務的宗旨、方針、目標及承諾 ? 物業(yè)服務整體設想 幸福海岸（二期）將是寶安新中心區(qū)崛起的一座新城，優(yōu)越的地理位置與完善的生活配套，高檔次的定位 ,合理的規(guī)劃與布局，都使其必將成為一個真正濱海中心區(qū)的理想生活家園。我們充滿信心：在發(fā)展商優(yōu)秀的樓盤硬件設施基礎之上加之中海高品質的管理服務一定可以使本項目成為寶安新中 心區(qū)的精品！ 以下是我司對承接本項目物業(yè)管理的初步設想，并將隨著對項目的深入了解與介入逐步完善。本著 “ 業(yè)主至上，服務第一 ” 的服務精神，圍繞 “ 一切以滿足業(yè)主需求為中心 ” 的工作原則，為廣大業(yè)主提供全面、細致、溫馨的人性化、個性化服務。 ～ 通過中海家園服務網(wǎng)，有效整合社會資源，為業(yè)主提供物超所值的增值服務 中海物業(yè) 公司目前在 深 圳 全委在管面積將近 500萬平方米，服務于 3萬 2千戶業(yè)主，約 10萬人口，在同行業(yè)中擁有其他任何物業(yè)公司無可比擬的優(yōu)勢。推行將以往的 “ 送上樓 的被動式的服務 ” 轉為 “ 請業(yè)主走下來的主動式服務 ” ，與涉及到業(yè)主消費的各大領域如：酒店、餐飲、娛樂、大型超市、商場、火車、航空等建立服務聯(lián)盟，給予中海業(yè)主以各種消費的優(yōu)惠，使業(yè)主無時無刻不感覺到作為中海的業(yè)主的尊貴。 而中海家園服務網(wǎng)所涉及衣食住行、娛樂、商務等廣泛的領域， 這種特有網(wǎng)絡消費優(yōu)勢將充分發(fā)揮它為業(yè)主提供多種多樣特約服務的功能。 ? 客戶服務中心提供一站 式服務，實行首接責任制，將所有能提供的服務項目、服務時間、聯(lián)系電話、服務價格等信息，匯編成《服務指南》派發(fā)給業(yè)主，提供的特色服務菜單式細列，使業(yè)戶可以一冊在手，盡享星級酒店尊貴服務。 ～ 私家區(qū)域日常維修、養(yǎng)護服務 ～ 私家區(qū)域清潔、搬遷服務 ～ 貼心管家式特約服務