【正文】 ，行政人員以西裝套裝為主，襯衣褲子鞋襪都一整套配套提供。培訓(xùn)率100%。（說明：公司商業(yè)運(yùn)營中心業(yè)務(wù)不納入物業(yè)管理系統(tǒng)，所有職員根據(jù)項(xiàng)目需要聘用。4工程管理部水電工3設(shè)施維護(hù)、維修、電梯維護(hù)等。物業(yè)收費(fèi)員1物業(yè)管理收費(fèi)等。2綜合服務(wù)部部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事行政等。三、物業(yè)項(xiàng)目人員配置（一）部門組建根據(jù)所確定的管理檔次及項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)際情況,項(xiàng)目物業(yè)管理處擬設(shè)置工作人員。項(xiàng)目周邊銀行、學(xué)校、超市、酒店、菜市場、郵局等配套一應(yīng)俱全，有10多條公交線路直達(dá)項(xiàng)目，廣場和公園環(huán)繞其中，是一個(gè)理想的居家好去處。設(shè)置有300㎡社區(qū)文化活動(dòng)中心?？偨ㄖ娣e約28萬㎡，㎡，㎡。它的成功建設(shè)，必將成為廣西地產(chǎn)界的標(biāo)桿品牌。 公司擬在項(xiàng)目智能、節(jié)能化管理方面，投入巨資，大力購置設(shè)備，建設(shè)一個(gè)高度智能化的物業(yè)社區(qū)，讓業(yè)主在享受到智能化便利的同時(shí)，又能享受到家庭節(jié)能和降低物業(yè)費(fèi)用的好處，這是普通住宅所沒有的。廣西千慧企業(yè)營銷策劃有限公司“南鐵幸福城”（暫定名）項(xiàng)目物業(yè)管理設(shè)計(jì)方案文庫貢獻(xiàn)者2015/6/4初步方案，僅供參考【目錄】前 言……………………………………………………………………………………………4第一章、管理機(jī)構(gòu)組建…………………………………………………………………………5一、項(xiàng)目簡介二、物業(yè)管理集團(tuán)機(jī)構(gòu)設(shè)置三、物業(yè)項(xiàng)目人員配置四、建章立制第二章、設(shè)備選擇方案…………………………………………………………………………9一、公共設(shè)備選擇（一）節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品太陽能的利用雨水收集系統(tǒng)（二）智能管理設(shè)備智能停車管理系統(tǒng)自動(dòng)洗車系統(tǒng)。社區(qū)及居家安防系統(tǒng)“數(shù)字化社區(qū)”管理平臺(tái)第三章、物業(yè)管理節(jié)能措施…………………………………………………………………21一、公共照明系統(tǒng)的節(jié)能二、變配電設(shè)備節(jié)能三、三相用電交流電機(jī)變頻節(jié)能四、二次供水系統(tǒng)節(jié)能五、水電計(jì)量表具的量化管理第四章、物業(yè)介入和接管……………………………………………………………………22一、接管前期準(zhǔn)備二、物業(yè)接管程序三、物業(yè)管理的啟動(dòng)四、制定客服流程五、物業(yè)費(fèi)用六、社區(qū)業(yè)主入伙七、項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)籌建八、項(xiàng)目綜合管理服務(wù)費(fèi)用第五章、物業(yè)管理……………………………………………………………………………27一、總體管理服務(wù)安排二、安全保衛(wèi)三、衛(wèi)生和綠化四、設(shè)備設(shè)施維護(hù)五、社區(qū)文化六、物業(yè)管理收費(fèi)七、非業(yè)主物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第六章、商業(yè)運(yùn)營………………………………………………………………………………34一、文化娛樂二、社區(qū)超市三、商務(wù)服務(wù)四、醫(yī)療衛(wèi)生五、家電維修六、社區(qū)理發(fā)七、特約服務(wù)結(jié) 語 …………………………………………………………………………………………40附件：家庭智能系統(tǒng)方案 （推薦） ………………………………………………………41前言“南鐵幸福城”是南鐵房開公司響應(yīng)國家“以房養(yǎng)路”政策建設(shè)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為樹立公司地產(chǎn)品牌，經(jīng)充分研究，決定以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)打造項(xiàng)目賣點(diǎn)，以贏得市場認(rèn)可。 南鐵幸福誠是廣西智能社區(qū)的先鋒，理念超前，品質(zhì)高雅，具王者風(fēng)范。 第一章、管理機(jī)構(gòu)組建一、項(xiàng)目簡介南鐵幸福城（下稱“項(xiàng)目”）位于柳州市潭中西路富麗家園東側(cè)，建筑密度26%，綠地率30%。住戶1846戶，停車位1849個(gè)(地上91個(gè))。項(xiàng)目規(guī)劃12棟建筑，其中，低層商業(yè)樓3棟（3層）；高層住宅樓9棟（6棟33層和3棟34層）。二、物業(yè)管理集團(tuán)機(jī)構(gòu)設(shè)置本機(jī)構(gòu)為物業(yè)管理組織行政架構(gòu)，適用于對南鐵房開公司旗下所有地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目管理。 序號(hào)部門崗位人數(shù)崗位職責(zé)1項(xiàng)目經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。管理員1記賬和檔案管理。3安全管理部保安部15安全保衛(wèi)、停車管理、秩序維護(hù)。5環(huán)保綠化部綠化和保潔員6公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)。）（二）人員聘用和培訓(xùn)所有職員由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干送市主管部門崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)，培訓(xùn)及格上崗。培訓(xùn)內(nèi)容為：物業(yè)管理專業(yè)管理概念、日程物業(yè)管理工作、緊急應(yīng)變的處置、業(yè)主及用戶投訴處理、各個(gè)崗位的培訓(xùn)等。崗位人員專用制服配套提供。四、建章立制根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》。 建立健全的物業(yè)服務(wù)管理體系化制度和完善的服務(wù)流程，是一個(gè)物業(yè)管理公司的基本要求。第二章、設(shè)備選擇方案美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”來管理。一、公共設(shè)備選擇（一）節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品包括太陽能設(shè)施（公共照明系統(tǒng)、太陽能熱水器等）、雨水收集設(shè)備、公共區(qū)域節(jié)能燈等。廠家眾多，功率大小、節(jié)能效果各不相同，性能和價(jià)格也千差萬別。 太陽能路燈系統(tǒng)構(gòu)成如下：燈桿（全鋼結(jié)構(gòu)）、電池板支架、控制器（太陽能專用智能控制器）、光源（高亮度LED）、蓄電池（全封閉免維護(hù)鉛酸電池）、太陽能板（光伏電池組件，使用壽命一般在20年以上）。（3）其他公共照明 主要為大堂、過道、樓梯口、活動(dòng)?xùn)|中心等公共場所。（4）太陽能發(fā)電（建議）利用太陽能發(fā)電來提供公共場地電源（各大堂、過道等燈光設(shè)備）、社區(qū)LED以及其他公共區(qū)域用電等。本項(xiàng)目雨水收集系統(tǒng)主要向物業(yè)管理單位提供用水，該部份雨水收集后，經(jīng)過凈化，用在洗車、澆花淋草、清潔等物業(yè)管理使用。為降低物業(yè)管理費(fèi)用打下基礎(chǔ)。 智能停車管理系統(tǒng)用電腦掃描車牌自動(dòng)記錄時(shí)間與計(jì)費(fèi)，免除拿卡煩惱智能停車管理系統(tǒng)是現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)管理系統(tǒng)的主要組成部份，它融合入了安全管理、消防、收費(fèi)服務(wù)、智能管理等一系列的內(nèi)容。停車系統(tǒng)功能介紹：智能停車場管理系統(tǒng)所帶來的先進(jìn)性和科學(xué)性，會(huì)給物業(yè)管理樹立起良好的品牌形象?！巴＼囈豢ㄍā敝悄芄芾矸?wù)，月租卡和儲(chǔ)值卡消費(fèi)者均在電腦中記錄了相應(yīng)的資料，卡丟失后可及時(shí)補(bǔ)辦。為方便車輛進(jìn)出和停車管理，本項(xiàng)目小區(qū)車輛出入口門崗，加裝門崗感應(yīng)器，自動(dòng)識(shí)別入?yún)^(qū)車輛車牌（會(huì)員或月卡放行），臨時(shí)停車由門崗保安決定是否發(fā)卡放行。全自動(dòng)洗車是一種通過電腦設(shè)制相關(guān)程序來實(shí)現(xiàn)自動(dòng)清洗、打蠟、風(fēng)干、清洗輪輞等工作的一整套機(jī)器工作程序，簡單快捷。 該系統(tǒng)以設(shè)置于地下車庫出入口為宜，方便車主出入洗車。南鐵幸福城將是廣西首家設(shè)置自動(dòng)洗車系統(tǒng)的智能社區(qū)。小區(qū)大門，每棟樓房用指紋式/面部掃描進(jìn)出。住戶可在家中，用可視對講分機(jī)，通過設(shè)在單元樓門口的可視對講門口主機(jī)，與來訪者通話并能通過分機(jī)屏幕上的影像，辨認(rèn)來訪者。(2)安防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)目前市場上的智能化防盜門鎖，智能化程度很高，大多實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程開門、門鎖聯(lián)動(dòng)報(bào)警（包括1120和119等）、撬門報(bào)警、門鎖布防、非法鑰匙開鎖等功能，支持密碼和指紋等多種開鎖方式。 門禁系統(tǒng):小區(qū)大門，每棟樓房用指紋式/面部掃描進(jìn)出。 安全監(jiān)控值班室與電腦總控室、手持電腦、派出所連接。居家安防系統(tǒng)與物業(yè)安防聯(lián)網(wǎng)，才發(fā)揮應(yīng)有的效用。有些物業(yè)管理單位也把內(nèi)部管理的物業(yè)管理系統(tǒng)上線與數(shù)字化小區(qū)平臺(tái)聯(lián)網(wǎng)。加裝了芯片的智能物業(yè)管理服務(wù)卡（芯片可安裝在手機(jī)上）與個(gè)人身份證掛鉤驗(yàn)證，與小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，智能管理家用電器和有關(guān)社區(qū)的服務(wù)消費(fèi)等。使社會(huì)化信息提供者、管理者與住戶之間可以實(shí)時(shí)地進(jìn)行各種形式的信息交互。 數(shù)字化社區(qū)為物業(yè)管理軟件信息系統(tǒng)在互聯(lián)網(wǎng)上的自然延伸，不僅通過數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站構(gòu)建了居民社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，達(dá)成小區(qū)居民之間溝通與交流橋梁，同時(shí)通過專業(yè)的電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)，為小區(qū)居民與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、小區(qū)商家提供一條商務(wù)快捷通道，配合完善的信息發(fā)布與推送系統(tǒng)，讓居民足不出戶，盡知“小區(qū)事”；讓小區(qū)商家不用吆喝做盡小區(qū)每家每戶生意；讓小區(qū)物業(yè)管理人員借用小區(qū)網(wǎng)上虛擬店鋪，開展豐富多彩的社區(qū)增值服務(wù)，傾力打造社區(qū)生活服務(wù)圈。①數(shù)字化社區(qū)平臺(tái)