【正文】 多層住宅： 按建筑面積 元 /平方米 .月； 小高層住宅： 按建筑面積加電梯運(yùn)行費(fèi)用：一層 元 /平方米 .月、二層 元 /平 方米 .月、三層 元 /平方米 .月、四層 元 /平方米 .月，五層以上每層遞增 元 /平方米 .月； 商鋪： 按建筑面積每月每平方米 元； 寫(xiě)字樓： 按建筑面積每月每平方米 元； 別墅： 按疊合建筑面積 元 /平方米 .月； 因乙方原因的空置房按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯運(yùn)行費(fèi)用全額收?。? 車(chē)位管理費(fèi)： 60 元 /月 .車(chē)位 三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收取 （一）管理處設(shè)置專(zhuān)職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。 共 44 頁(yè) 第 8 頁(yè) 二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，將“取之于民 ，用之于民”作為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支的基本原則。 管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目。 公司本部對(duì)陽(yáng)光海岸物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，每年定期對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行審計(jì)。建立規(guī)范、透明的財(cái) 務(wù)體系。 （二）財(cái)務(wù)管理措施 設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。物業(yè)公司和管理處應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、廣東省及汕頭市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。為此，在陽(yáng)光海岸的管理上，管理處要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等環(huán)節(jié)入手，減少各種不必要的開(kāi)支，杜絕浪費(fèi)，在持續(xù)提高管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本。 第三部分 管理模式、組織架構(gòu)和人員編制 共 44 頁(yè) 第 5 頁(yè) 一、陽(yáng)光海岸管理模式 結(jié)合陽(yáng)光海岸的管理要求，實(shí)現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿(mǎn)意多一分”的管理理念，根據(jù)陽(yáng)光海岸的業(yè)戶(hù)定位、樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度、以及陽(yáng)光海岸所處的地理環(huán)境，擬采用“以業(yè)戶(hù)為中心，以服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向” 的經(jīng)營(yíng)管理模式。我們通過(guò)對(duì)陽(yáng)光海岸的管理模式進(jìn)行了反復(fù)探討，最終以“創(chuàng)精品服務(wù)，全心全意滿(mǎn)足顧客需求”目標(biāo)為 導(dǎo)向，確立了陽(yáng)光海岸的物業(yè)管理思路： 緊密?chē)@“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心理念，提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品； 倡導(dǎo)“以業(yè)戶(hù)為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的業(yè)戶(hù)需求價(jià)值鏈； 倡導(dǎo)科學(xué)管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為； 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“非接觸管理、零距離服務(wù) ”的服務(wù)理念。 第二部分 管理服務(wù)思路 共 44 頁(yè) 第 4 頁(yè) 中海物業(yè)之所以能成為業(yè)內(nèi)翹楚，不在于過(guò)去取得了何種成就，關(guān)鍵在于不斷的摸索并求新求變，形成了自已獨(dú)特的管理特色及管理思路。 二、陽(yáng)光海岸主要設(shè)備設(shè)施情況 陽(yáng)光海岸擬配置設(shè)備設(shè)施主要有： 供配電系統(tǒng)； 給排水設(shè)備； 電梯（日立） 84部； 消防報(bào)警系統(tǒng)； 閉路監(jiān)控系統(tǒng)； 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)； 一卡通門(mén)禁和可視對(duì)講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)； 周邊防范系統(tǒng)； 電子巡更系統(tǒng)等。 整個(gè)項(xiàng)目用地面積 460 畝，總建筑面積 696494 平方米，其中：住宅 527044 平方米 、商鋪面積 22962 平方米、地下室面積 126753 平方米、會(huì)所面積 4589 平方米、架空層面積 2646 平方米，其它還有小學(xué)、幼兒園、肉菜市場(chǎng)等共 12500 平方米。 因此，我們經(jīng)反復(fù)地研究和討論，針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定了一套物業(yè)管理方案，以期用優(yōu)質(zhì)的管理，完美的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、寧?kù)o、便捷的居住環(huán)境，讓陽(yáng)光海岸成為汕頭乃至粵東地區(qū)名符其實(shí)的高檔精品住宅小區(qū)、標(biāo)志性的建筑。 如何配合及指導(dǎo)龍光物業(yè)管理公司做好陽(yáng)光海岸的物業(yè)管理工作，對(duì)我公司即是機(jī)遇、又是挑戰(zhàn)。特別是 作為汕頭市唯一一個(gè) “ 引活水、造環(huán)境 ” 的小區(qū)，陽(yáng)光海岸 被評(píng)為 “ 國(guó)家級(jí)健康生態(tài)住宅 ” ，其超前的規(guī)劃設(shè)計(jì) 更 是行業(yè)一大創(chuàng)新。 中海物業(yè)陽(yáng)光海岸物業(yè)管理交接方案 二○○六年三月三日 共 44 頁(yè) 第 1 頁(yè) 目 錄 第一部分 項(xiàng)目基本情況 ????????????????????????. 3 第二部分 管理服務(wù)思路 ????????????????????????. 4 第三部分 管理模式、組織架構(gòu)和人員編制 ????????????????. 5 第四部分 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) ??????????????????????? .7 第五部分 弱電系統(tǒng)功能配置及技術(shù)要求 ?????????????????. 9 第六 部分 員工培訓(xùn)與考核 ??????????????????????. .15 第七部分 檔案資料管理 ???????????????????????? 16 第八部分 會(huì)所的經(jīng)營(yíng)與管理 ????????????????????? ..18 第九部分 社區(qū)文化建設(shè) ???????????????????????? 19 第十部分 裝修管理 ????????????????????????? ..23 第十一部分 業(yè)戶(hù)投訴處理 ??????????????????????? 27 第十二部分 安全管理 ???? ???????????????????? ..28 第十三部分 園林綠化與養(yǎng)護(hù) ?????????????????????. .37 第十四部分 清潔衛(wèi)生管理 ?????????????????????? ..40 共 44 頁(yè) 第 2 頁(yè) 陽(yáng)光海岸是廣東龍光（集團(tuán)）有限公司繼成功開(kāi)發(fā)陽(yáng)光雅軒、金禧花園等多個(gè)樓盤(pán)后，斥 20 億元巨資開(kāi)發(fā)的又一個(gè)集居住、休閑，娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的大型高檔綜合小區(qū)。小區(qū)總用地面積 460 畝，總建筑面積約 70 萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目無(wú)論是從建筑本體的立面形態(tài)，使用功能、到附屬設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)、配置和施工均融合了現(xiàn)代化 住宅小區(qū)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)。 小區(qū)的目標(biāo)客戶(hù)定位為汕頭市私企老板、政府公務(wù)員及企業(yè)金領(lǐng)等高收入、高素質(zhì)的人群，因此也對(duì)小區(qū)的日常管理提出了更高的要求。我們將在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，以一個(gè)新的高起點(diǎn)規(guī)劃陽(yáng)光海岸物業(yè)管理項(xiàng)目，在引進(jìn)中海物業(yè)在全國(guó)成熟、優(yōu)質(zhì)的管理模式的同時(shí)，將以更高的管理工作水平實(shí)施物業(yè)管 理操作，最終保證高質(zhì)量穩(wěn)定地向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。 共 44 頁(yè) 第 3 頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目基本情況 一、小區(qū)總體情況 陽(yáng)光海岸位于汕頭市 長(zhǎng)平路與黃山路交界處，發(fā)展定位為粵東地區(qū)最大的高檔住宅小區(qū)。小區(qū)設(shè)有多個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)。 三、陽(yáng)光海岸水景取水設(shè)備 潛水泵（ WQ2445606200） 4 臺(tái)； 潛水泵（ WQ2445606201） 2 臺(tái)； 真空泵（ SZ1） 2臺(tái)； 電機(jī)（ Y132S4） 2 臺(tái)； 電動(dòng)葫蘆 1套。 陽(yáng)光海岸的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了物業(yè)管理的重要性，探索陽(yáng)光海岸物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售與物業(yè)增值，滿(mǎn)足作為受益主體 —— 業(yè)主的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 在日常管理服務(wù)中，我們還將： 采用整體管理和專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的辦法； 強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序； 強(qiáng)調(diào)維修資金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合； 強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)； 確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化； 確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日臻完美； 致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)； 致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升； 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的理想居住環(huán)境。 按管理方案制定全年工作計(jì)劃 制定全年成本指標(biāo)和業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意度指標(biāo) 按兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)算并逐項(xiàng)分解至 部門(mén)、崗位 運(yùn) 行 組織考核，確定業(yè)績(jī) 成本指標(biāo)不達(dá)標(biāo) 顧客滿(mǎn)意度及成本均達(dá)標(biāo) 顧客滿(mǎn)意度不達(dá)標(biāo) 獎(jiǎng)金否決 給予獎(jiǎng)勵(lì) 獎(jiǎng)金否決 共 44 頁(yè) 第 6 頁(yè) 機(jī)電組 綠化組 保潔組 客服中心 管理處主任 副主任 保安隊(duì) 水務(wù)組 6人 4人 25 人 11 人 4人 50人 二、 陽(yáng)光海岸 管理處組織架構(gòu) 第四部分 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 協(xié)和水岸 浪琴灣畔 漾日綠洲 共 44 頁(yè) 第 7 頁(yè) 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來(lái)源較少，如何節(jié)約每一分錢(qián)顯得十分重要。 一、財(cái)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的“生命線”。 （一）財(cái)務(wù)管理基本原則 實(shí)行“開(kāi)放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，增強(qiáng)管理的透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督； 堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則。管理處設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專(zhuān)、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)管理工作。 根據(jù)陽(yáng)光海岸的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 管理處財(cái)務(wù)工作由管理處主任主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額（ 500 元以上）需報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處主任簽字審批后方可使用。 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交公司審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。收入方面，堅(jiān)決按合同中確定的價(jià)格及汕頭市國(guó)土房管局、物價(jià)局等政府部門(mén)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；支出方面，以服從全體業(yè)主的利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。對(duì)于部分在交費(fèi)時(shí)間上有困難的業(yè)主，采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門(mén)服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。 （三）對(duì)于極少數(shù)欠繳管理服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主或租戶(hù)，采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處主任、客戶(hù)主任進(jìn)行上門(mén)拜訪，敦促其交費(fèi)。 第五部分 弱電系統(tǒng)功能配置及技術(shù)要求 共 44 頁(yè) 第 9 頁(yè) 一、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) （一）監(jiān)控位置： 整個(gè)小區(qū)設(shè)一監(jiān) 控中心，前端設(shè)備要求合理布置，減少監(jiān)控死角，以下位置應(yīng)做為重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)域： 人行、車(chē)輛出入口；地下車(chē)庫(kù)直接通往地面的安全通道口。 地下車(chē)庫(kù)內(nèi)；監(jiān)控中心內(nèi)設(shè)一專(zhuān)用廣角攝像槍。 （二）有關(guān)要求： 采用 16 畫(huà)面的數(shù)字硬盤(pán)主機(jī)（ DVR）及矩陣主機(jī)作為閉路監(jiān)控系統(tǒng)的中心控制設(shè)備。 攝像槍的解晰度不低于 480 線，重點(diǎn)部位應(yīng)提高至 520 線，使用不大于 低照度的彩色攝 像槍?zhuān)煌鈬肮饩€不足的區(qū)域應(yīng)加裝紅外線夜視裝置。 傳輸距離超過(guò) 300M 以上，視頻信號(hào)、云鏡控制信號(hào)要求采用數(shù)字傳輸方式，經(jīng)解碼器解碼后用雙絞線輸送；