【正文】 理單位的企業(yè)化 物業(yè)服務(wù)合同化 小區(qū)管理民主化 八、物業(yè)服務(wù)的重要性、意義和作用 物業(yè)服務(wù)的重要性： （ 1）推行物業(yè)服務(wù)可以提高城市管理水平 （ 2）有利于政府職能的轉(zhuǎn)換 長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 9 （ 3）減輕城市政府的財政補貼 （ 4）方便居民生活 （ 5）促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 物業(yè)服務(wù)的意義 物業(yè)服務(wù)是一種很重要的服務(wù)行為。 物業(yè)服務(wù)是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合管理；是和隨著住房制度改革的推進而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是和建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。企業(yè)的目的是贏利。這樣就能使公司從管理上、經(jīng)營上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。公司作為一個獨立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定運行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。這種轉(zhuǎn)向有利于提高企業(yè)管理的專業(yè)化和社會化程度，并能進一步促進企業(yè)管理向現(xiàn)代化的管理方式轉(zhuǎn)換。例如，電梯維保、維修 承包給電梯維保分公司；園林綠化可以承包給園林工程分公司；此外公司還將成立保潔分公司等。公司將有關(guān)物業(yè)的各專業(yè)管理都納入公司的范疇之內(nèi)，公司通過設(shè)置分專業(yè)的管理職能部門來從事相應(yīng)的管理業(yè)務(wù)。既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理，有利于提高整個城市管理的社會化程度，以充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。每位業(yè)主只需面對公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和居?。üぷ鳎┉h(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對各個不同部門，猶如為各業(yè)主找到了一個 總管家 ；而對政府各職能部門來說，則猶如找到了一個 總代理 。 六、物業(yè)服務(wù)的特點 物業(yè)服務(wù)是一種新型的管理模式，其管理具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的特點。 從另一方面看，隨著物業(yè)服務(wù)在全國的全面推行，公司良好形象的樹立，社長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 7 會效益的產(chǎn)生，也將進一步推動物業(yè)服務(wù)的多種經(jīng)營，因此多種經(jīng)營又成為公司的重要業(yè)務(wù)之一。因此，有的管理處收取的管理費還存在入不敷出的現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求、提供特約服務(wù)。 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)。 針對性的專項服務(wù) 針對性的專項服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)公司為改善和提高住用人的工作、生活條件，而面向廣大 業(yè)主 ，為滿足其中一些 業(yè)主 、群眾和單位的一定需要所提供的各項服務(wù)工作。 常規(guī)性公共服務(wù) 常規(guī)性公共服務(wù)是指為全體業(yè)主和租戶提供經(jīng)常性服務(wù)，是所有 業(yè)主 都可以享受到的，貫穿于物業(yè)服務(wù)的始終。 五、物業(yè)服務(wù)的范圍 服務(wù)是物業(yè)服務(wù)公司的出發(fā)點與歸宿。 長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 6 四、物業(yè)服務(wù)的宗旨 物業(yè)服務(wù)總的宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個方便、安全 、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。不僅成為一種與房地產(chǎn)開發(fā)相媲美的新興行業(yè)，而且極大地推進了我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制的改革。八十年代，深圳率先借鑒香港地區(qū)和國外先進的管理經(jīng)驗，走出了一條適合深圳發(fā)展的物業(yè)服務(wù)之路。 ② 1994 年 4 月建設(shè)部頒布的 33 號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》明確指出 住宅區(qū)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)服務(wù)公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理 ，為物業(yè)服務(wù)的推行提供了法規(guī)依據(jù)。 2）、物業(yè)的分類 根據(jù)使用功能的不同，可分為以下 4 類： ① . 居住物業(yè)（包括別墅、高層、小高層、多層、酒店式公寓等 ② . 商業(yè)物業(yè)（包括寫字樓、商場等） ③ . 工業(yè)物業(yè)（包括科研基地、廠房等） ④ . 其它用途的物業(yè)（包括道路、橋梁、 軍用場地等） 二、我國物業(yè)服務(wù)的興起 我國的物業(yè)服務(wù)是伴隨著建立社會主義市場經(jīng)濟體制，深入住房制度改革與房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制改革，提高人們的生活質(zhì)量而興起的，它是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理。 公司在飛速發(fā)展，迫切需要專才和干部，希望 你 加速磨煉，茁壯成長，我們將一起去擔(dān)起明天的太陽。任何時間、任何地點， 兆基 都意味著高品質(zhì) ， 希望 你 時刻牢記。服務(wù)的涵義長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 3 是很 廣的，總的是為管轄區(qū)域 （小區(qū)） 的業(yè)主 服務(wù)， “為您服務(wù)是我們的工作，讓您滿意是我們的追求。您要尊重您的直接領(lǐng)導(dǎo)，盡管您也有能力，甚至更強，否則將來您的部下也不會尊重您。 遵循循序漸進的原則，每一個環(huán)節(jié)對您的人生都有巨大的意義。機遇偏愛踏踏實實的工作者。努力鉆進去興趣自然在。您想提高效益、待遇，只有把精力集中在 現(xiàn)在的崗位 上，不然就很難熟能生巧。 世上有許多欲速則不達的案例，希望您丟掉速成的幻想，學(xué)習(xí)日本人踏踏實實、德國人一絲不茍的敬業(yè)精神。沒有一定的承受能力，今后如何能做大梁。但在努力者面前，機公總是均等的，只要 你 不懈地努力， 你 的主管會了解 你 的。 有時會感到公司沒有 你 想象的公平。 為幫助員工不斷超越自我，公司建立了各種 培訓(xùn) 體系 ，培訓(xùn)很重要，它是貫徹公司戰(zhàn)略意圖、推動管理進步和培訓(xùn)干部的重要手段，是公司通向未來、通向明天的重要階梯。我們將在相互尊重、相互理解和共同信任的基礎(chǔ)上，與 你 一起渡過在公司工作的歲月。長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 1 新進員工物業(yè)管理知識 培訓(xùn)學(xué)習(xí)教材 長沙兆基物業(yè)管理有限公司 二〇一〇年編制長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 2 千淘萬漉雖辛苦 ， 吹盡黃沙始到金！太陽每天都是新的！ 致：新進員工 你好！ 感謝 你 選擇 長沙兆基物業(yè)管理 有限 公司 ，我們堅信因為 你 的加入公司的明天將會更加精彩 。 你 有幸加入公司，我們也有幸獲得了與 你 合作的機會。這種尊重、理解和信任是愉快地進行共同奮斗的橋梁與紐帶。你要充分利用這個大平臺，努力學(xué)習(xí)先進的科學(xué)技術(shù)、管理技能、科學(xué)的思維方法和工作方法，培訓(xùn)也是你們走向成功的階梯。真正絕對的公平是沒有的， 你 不能對這方面期望太高。要承受得起做好事反受委屈，燒不死的鳥就是鳳凰，這是 兆基物業(yè)人 對待委屈和挫折的態(tài)度和挑選干部的準則。要深信，在 兆基 ，是太陽總 會升起，哪怕暫時還在地平線下。現(xiàn)實生活中能把某一項技術(shù)精通是十分難的。您什么都想會、什么都想做，就意味著什么都不精通，做任何一件事對您都是一個學(xué)習(xí)和提高的機會，都不是多余的。我們要造就一批業(yè)精于勤、行成于思，有真正動手能力和管理能力的干部。 公司永遠不會提拔一個沒有基層經(jīng)驗的人做中高層領(lǐng)導(dǎo)工作。您要十分認真去對待現(xiàn)在手中的任何一件工作，十分認真地走好職業(yè)生涯的每一個臺階。 兆基 文化的特征就是 服務(wù) 文化，誰為誰服務(wù)的問題一定要 解決?！笔敲恳?個 兆基 人信守的服務(wù)理念。 業(yè)余時間可安排一些休閑，但還是要有計劃地讀些書，不要搞不正當?shù)膴蕵坊顒?，為?你 成為一個高尚的人，望 你 自律。 總經(jīng)理： 二〇一〇年三月 長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 4 第一章 物業(yè)公司簡介 一、公司簡介 （略） 二、 公司組織架構(gòu) 第二章 物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)理論 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)概論 一、物業(yè)服務(wù)： 物業(yè)及其分類： 總經(jīng)理 安全管理部 計劃財務(wù)部 綜合管理部 工程維修部 車輛管理 消防、治安管理 客戶服務(wù) 清潔綠化 行政人事 固 定資產(chǎn)管理及 后勤保障 副總經(jīng)理 停車場形象崗 車輛指揮崗 人員招聘、考核 前臺接待、咨詢 辦公區(qū)及樣板房管理 長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 5 1）、物業(yè)：從物業(yè)服務(wù)的角度來說，物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。 ① 1981 年 3 月 10 日，全國第一家專業(yè)物業(yè)公司 深圳市物業(yè)服務(wù)公司成立。 在我國，物業(yè)服務(wù)經(jīng)歷了一 個引進試點，總結(jié)經(jīng)驗，逐步推開的發(fā)展過程。如今，這條路越走越寬廣，從南到北，從東到西，在中國大地上蓬蓬勃勃地發(fā)展起來。 三、物業(yè)服務(wù)的性質(zhì) 物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)主要是 服務(wù)性 的，是寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營。其最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長。物業(yè)服務(wù)涉及的領(lǐng)域很廣泛，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)、提供的方式可分為 :常規(guī)性公共服務(wù)，針對性專項服務(wù)，委托性的特約服務(wù)，多種經(jīng)營業(yè)務(wù)四大類。住宅小區(qū)公共服務(wù)主要有 8 項 :(1)房屋的修繕與管理； (2)房屋的設(shè)備、設(shè)施的維修與管理； (3)環(huán)境衛(wèi)生管理；（ 4）綠化管理； (5)治安管理；（ 5）消防管理； (7)車輛道路管理；（ 8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。專項服務(wù)是公司開展多種經(jīng)營的主渠道。通常指在物業(yè)服務(wù)委托合同中未要求，公司在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使 用人又提出該方面的需求。 物業(yè)服務(wù)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù) 我國的物業(yè)服務(wù)還處于發(fā)展階段，企業(yè)管理尚未形成一定的規(guī)模。這樣，公司就不得不采取一業(yè)為主多種經(jīng)營的方式，以多種經(jīng)營的收入來彌補管理費的短缺。當然，企業(yè)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)，而且必 須從屬于主業(yè) 物業(yè)服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)的社會化 物業(yè)服務(wù)的社會化是指物業(yè)服務(wù)將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等等。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)服務(wù)部門批準的收費標準按時繳納管理 費和服務(wù)費，就可以獲得周到的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化 物業(yè)服務(wù)是由專業(yè)的管理企業(yè) 物業(yè)服務(wù)公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理。隨著社會的發(fā)展，社會分工逐漸趨于專業(yè)化，公司將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營下屬子公司。這些專門組織的成立，表明公司的經(jīng)營已經(jīng)從分散型轉(zhuǎn)向了專業(yè)型。 物業(yè)服務(wù)的企業(yè)化 物業(yè)服務(wù)單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。因此，公司必須依照物業(yè)服務(wù)市場的運行規(guī)則參與市長沙兆基物業(yè) 新員工物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)教材 8 場競爭，依靠自己的經(jīng)營能力和優(yōu)質(zhì) 的服務(wù)在物業(yè)服務(wù)市場上爭取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用管理的業(yè)績?nèi)ペA得商業(yè)信譽。 物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營型 公司的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費。物業(yè)通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理