【正文】 達(dá)到了 42％左右。 新批外商投資項(xiàng)目的平均合同外資規(guī)模有 213 萬(wàn)美元，新批和增資投資總額在 500 萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目有 13 個(gè)，比去年同期增加了 6 個(gè)。新批外資項(xiàng)目 107 個(gè)，增長(zhǎng) %，合同利用外資 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 億美元，增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)率為全市第一。 獲省級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目 7 個(gè)，市級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目 13個(gè)，其中 4 個(gè)項(xiàng)目已獲市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政貼息和補(bǔ)助共 422 萬(wàn)元，獲進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備減免關(guān)稅技改項(xiàng)目 6 個(gè)，共減免關(guān)稅 1035 萬(wàn)元；獲省批準(zhǔn)的資源綜合利用項(xiàng)目 4 個(gè)，獲準(zhǔn)減免企業(yè)所得稅和增值稅每年達(dá) 300 萬(wàn)元。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，商品流通秩序良好。招商引資給農(nóng)民帶來(lái)了實(shí)惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng)村勞力過(guò)剩問(wèn)題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。 按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動(dòng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資 10 者前來(lái)洽談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。 2021 年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 19 項(xiàng)，總投資額 4692 萬(wàn)元 。 2021 年花都汽車城經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)成為全省目前唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地，并被納入全省工業(yè)發(fā)展總體布局。工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng) 全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) ,已經(jīng)成為全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。 全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 500 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %，工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 3)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位 ,發(fā)展速度位列廣州市各區(qū)的前茅。二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。 一是地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度排名第一，去年稅收總收入達(dá)到了 41 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中海關(guān)稅 14 億元，地方財(cái)政收入首次突破 10億元大關(guān)，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %； 二是實(shí)際利用外資增長(zhǎng)排名第一，去年實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長(zhǎng) %； 三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對(duì)花都區(qū)社會(huì)治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。 二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 近幾年，花都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。到 2021 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達(dá) 40 萬(wàn)人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。 隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會(huì)帶動(dòng)花都區(qū)房地產(chǎn) 業(yè)的快速發(fā)展。 由于地鐵、輕軌及機(jī)場(chǎng)的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)，并由此升級(jí)為廣州重要的交通樞紐。 廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)也座落在花都，已于 2021 年 8 月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年 2500 萬(wàn)人次，貨運(yùn)量為每年 120 萬(wàn)噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年 8000 萬(wàn)人次客運(yùn)和每年 300 萬(wàn)噸貨運(yùn)。京廣鐵路線穿境而過(guò)，廣州火車北站就位于花都?；?都是僑鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近 30 萬(wàn)人。 行政管轄區(qū)： 花都區(qū)下轄新華、花僑、 花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)。 雅景灣 項(xiàng)目策劃案 廣州譽(yù)楓房地產(chǎn)投資策略顧問(wèn)有限公司 2021 年 11 月 18 日 2 前 言 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 三、花都區(qū)未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展分析 第三部分：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn) 二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好 三、新華鎮(zhèn)招商引資勢(shì)頭迅猛 四、新華 鎮(zhèn)主要樓盤個(gè)案分析 第四部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 二、花都市場(chǎng)商鋪分析 第五部分 項(xiàng)目理解及機(jī)會(huì) 一、本項(xiàng)目地理位置 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 3 三、機(jī)會(huì) 四、威脅 五、小結(jié) 第六部分 項(xiàng)目定位分析 一、目標(biāo)客戶群定位建議 二、項(xiàng)目定位： 三、產(chǎn)品定位 四、項(xiàng)目推廣策略 4 前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考慮和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目既有條件為基礎(chǔ)，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量、項(xiàng)目所在區(qū)域同類項(xiàng)目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研與分析，再結(jié)合項(xiàng)目的 SWOT 分析，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，運(yùn)用各種策略手段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的行為。 5 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 花都區(qū)基本概況 地理位置： 花都區(qū)位于廣東省中南部 ,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門，南北交通要道 ,素稱 “ 省城之屏障，南北粵之咽喉 ” 。距廣州中心城區(qū)僅 22 公里， 總?cè)丝?72 萬(wàn)，城區(qū)人口約為 萬(wàn)。 交通系統(tǒng)： 花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是10 10 107 三條國(guó)道和機(jī)場(chǎng)高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。 未來(lái)廣州還將興建1 條城市地鐵線和 1 條輕軌連接市區(qū)與花都，將大大地 縮短花都與廣州市區(qū)的實(shí)際距離?；ǘ几劭芍焙桨母?，年吞吐量 150 萬(wàn)噸。 花都區(qū)高等級(jí)公路之密集，水、路、 6 鐵、空交通之齊備，在全國(guó)是屈指可數(shù)的。 城市的未來(lái)功能規(guī)劃與分區(qū)： 花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。尤其是 2021 年，花都區(qū)有三項(xiàng)重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅。 7 2021 年－－ 2021年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析 : 2021― 2021 年經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021 年 增長(zhǎng) 幅度（％） 2021 年 增長(zhǎng)幅度（ %） 2021 年 預(yù)測(cè)增長(zhǎng) 幅度（％） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 億元 13 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 32268元 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 財(cái)政收入 億 元 億元 1— 3 月份實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，增幅達(dá) % 城市居民人均可支配收入 9567 元 8 農(nóng)村居民人均純收入 6365 元 6560 元 3 職工年人均工資 15089元 17836元 12 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 億元 城鄉(xiāng)居民 儲(chǔ)蓄存款 億元 億元 固定資產(chǎn)投資 億元 10 全年旅游總收入 億元 —— 外貿(mào)出口 31478 萬(wàn)美元 38738 萬(wàn)美元 （注 :以上數(shù)據(jù)源自花都區(qū)年鑒與政府工作報(bào)告） 小結(jié) ： 1）工業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。 9 2）多個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)快速增長(zhǎng)，說(shuō)明花都 區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。 2021 年花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1） 工業(yè) 2021 年，花都區(qū)繼續(xù)大力實(shí)施 “ 工業(yè)興區(qū) ” 發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)財(cái)政增長(zhǎng)的龍頭作用，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %。 汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。 2） 農(nóng)業(yè) 2021 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) %，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入 億元，同比增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均收入 6560 元，同比增長(zhǎng)%。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后年總產(chǎn)值共 2 億元。一年來(lái)，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 20 多項(xiàng)，投資總額 5000 多萬(wàn)元。 3） 商業(yè) 2021 年 ，全區(qū)社會(huì)商品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，商品銷售總額 億元，增長(zhǎng) %，其中批發(fā)額 億元，零售貿(mào)易總 額 億元。全區(qū)安全生產(chǎn)形勢(shì)逐步穩(wěn)定好轉(zhuǎn)，全區(qū)納入統(tǒng)計(jì)的安全生產(chǎn)事故四項(xiàng)指數(shù)分別比 2021 年同期下降 %、 %、 %、 %。 4） 招商引資 招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè) 897 個(gè)，投資總額 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。其中，世界 500 強(qiáng)中已有 7 家企業(yè)落戶花都。這12 個(gè)大項(xiàng)目的合同外資額共有 億美元，花都區(qū)新批準(zhǔn)增資項(xiàng)目有43 個(gè)，增加合同外資金額 億美元。來(lái)源于香港的合同外資占 ％，比上年略有增加，但仍處于歷史較低水平。 制造業(yè)新批項(xiàng)目吸收外資占新批外資額 %。 服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額 ％；實(shí)際使用外資占 %。 5） 金融 金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，去年全區(qū)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，同比增長(zhǎng) %，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款首次超過(guò)一百億元，達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %。 6） 旅游 花都區(qū)是太平天國(guó)農(nóng)民領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國(guó)重點(diǎn)保護(hù)單位。 此外，花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場(chǎng)、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ帯；ǘ汲蔀閺V州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。 可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷向好，招商引資的持 續(xù)良性，花都區(qū)將成為廣州有力的工業(yè)、物流支柱區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)得到迅猛發(fā)展 ,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動(dòng)購(gòu)買力的穩(wěn)步提升。廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總量小幅下降， 2021 年上半年為 億元，同比下降了 ％；資金結(jié)構(gòu)也發(fā)生 了較大變化，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金比重下降，利用外資、其他資金比重上升，顯示了內(nèi)部資金對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的謹(jǐn)慎及外圍資金對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的樂(lè)觀。廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元， 13 同比增長(zhǎng) ％；續(xù)建項(xiàng)目完成投資 億元，同比增長(zhǎng) ％ 。新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 ％；新開(kāi)工項(xiàng)目完成投資 億元，同 比下降 ％；純土地購(gòu)置 億元，同比下降 ％。 今年廣州市計(jì)劃出讓 25 幅經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)，總用地面積 100公頃，總規(guī)劃建筑面積 251 公頃。 2021 年上半年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 2021 年上半年，廣州市老八區(qū)房屋成交登記面積 萬(wàn)平方米，較 2021 年同期增長(zhǎng) ％。全市房屋成交登記金額 億元，較 2021 年同期增長(zhǎng)了％。成交登記面積的增長(zhǎng)明顯比近幾年年初的增長(zhǎng)要快，這也是近幾年來(lái)少見(jiàn)的。 2021 年上半年與 2021 年下半年廣州市老八區(qū)預(yù)售住宅成交結(jié)構(gòu)的單套面積比重分 14 布、單套單價(jià)比重分布、單套總價(jià)分布結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出趨同性，一方面反映了廣州市老八區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，另一方面也說(shuō)明了在當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品差異性小的情況之下，只有大力提高產(chǎn)品的附加值，才 能 得到市場(chǎng)的認(rèn)可。房 屋價(jià)格水平由 1997 年的 6562元／平方米回落至 2021 年的 4439 元平方米； 2021 年上半年，房屋平均價(jià)格為 4649 元／平方米，出現(xiàn)了小幅的回升，為歷年的次低點(diǎn)，價(jià)格水平仍在合理區(qū)間。其中，二次置業(yè)悄然興起。而廣州人均 GDP 前年已經(jīng)突破 4000 美元，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。這是廣州人二次置業(yè)的主要傾向。 二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì) 花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步于 1991年， 1992年至 1995年為高速發(fā)展期，1996 年至 1997 年為調(diào)整消化期， 1998 年至今為恢復(fù)上升期?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商 過(guò)去 以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例 ，但近幾年如雅居樂(lè)、恒大這樣的品牌發(fā)展商的大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目迅速占領(lǐng)市場(chǎng)份額，并對(duì)引導(dǎo)居住消費(fèi)升級(jí)起到重要作用。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州人在花都購(gòu)房的市場(chǎng)份額約占 20％左右。 同時(shí)，在廣州 “ 南拓、東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu) ” 的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工