【正文】 優(yōu)勢分析：（Strongpoint） 地段優(yōu)勢：該項目地處縣城老城區(qū)旁，是政府重點開發(fā)區(qū)域，未來將成為縣城的副中心地帶。其中沿江2300米，縱深50米的區(qū)域用于建防洪墻、河堤、道路及綠化，其余皆規(guī)劃為商住區(qū)。一部分居民對住房的要求已經(jīng)上升到了追求居住的舒適性，但南豐縣現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場相對滯后，所以存在著 “市民想買好房，市場沒有好房”的現(xiàn)狀。 房型：以多層為主，私人建有少量別墅178。 物業(yè)管理：沒有規(guī)范的物業(yè)管理公司管理178。 景觀設計：沒有突出的景觀設計，人性化的部分考慮不多，難以體現(xiàn)出一個高檔次居住的環(huán)境178。 地段：這些樓盤所處地段屬于新開發(fā)區(qū)，附近為政府所在地，基本配套設施齊全，交通比較便利178。第二部分：項目市場分析2．1南豐縣現(xiàn)有樓盤分析178。市場需求調研結論：市場需求量還是很大的。而當?shù)鼐用裣M指數(shù)相對較高，特別是把住房的消費列在首位。目前縣城住房質量不高，老城區(qū)住房很多已經(jīng)經(jīng)歷了相當?shù)哪隁q，早已經(jīng)破舊，還處于建筑的原始階段；新建樓盤房型都集中在2房和3房，面積比較大，但是住宅外觀設計很差，外立面沒有特色，戶型設計落后，配套設施缺乏，小區(qū)的綠化更是稀缺。1．4南豐縣市場需求分析目前南豐縣住房情況比較寬裕，甲魚養(yǎng)殖、蜜橘種植，外出打工、摩托車經(jīng)銷等經(jīng)商者高收入階層住房多在150平方米以上，因為縣政府還允許部分土地私建住房，他們中的一部分已經(jīng)建有別墅。交通路以南為老城區(qū)，現(xiàn)在政府正在進行拆遷，城區(qū)中心地帶有一處樓盤正在建設當中，項目名稱為街心花園，已建至35層，該項目面積不大，整個項目由5棟樓組成，樓間距狹窄，規(guī)劃設計不合理。結轉下年建筑面積:172296平方米2003年430000　63項　其中：20%為商鋪+行政住房；80%為商住；注： 2002年總建筑面積：273250平方米（為規(guī)劃局數(shù)據(jù)）；2002年總建筑面積：219018平方米（為實際完成數(shù)據(jù)）； 2002年完成建筑住宅面積：78188平方米（為規(guī)劃局數(shù)據(jù)）；2002年完成建筑住宅面積：59494平方米 （為實際完成數(shù)據(jù)）；2003年的開發(fā)總量達到前四年的總和.2002年相比2001年開發(fā)產(chǎn)值走勢：（表3）時 間指標項目類別與2001年對比增長幅度2002年施工總產(chǎn)值%　新開工施工產(chǎn)值%　實際完成建筑產(chǎn)值%2001年——2003年南豐縣城GDP及樓盤價格走勢：（表4）時間GDP數(shù)值(元)房產(chǎn)價格居民存款(元)2001年400元/平方米2002年13億500元/平方米2003年　600元/平方米　1．3南豐現(xiàn)有樓盤概況南豐琴城鎮(zhèn)以北是南豐縣政府所在地，是屬于新開發(fā)區(qū)，桔都大道貫穿南北，政府大部分職能部門分布在該大道兩側，還有醫(yī)院和部分較現(xiàn)代的娛樂場所，該大道約1000多米，有幾處新樓盤在開發(fā)當中或已建成，我公司對這塊區(qū)域的樓盤作了一次深入細致的調查摸底，在該大道與交通路交匯處東北方向，距交通路約一兩百米處有一片較大的區(qū)域內，約有三到四個項目正在開發(fā)當中，開發(fā)商以本地的居多。據(jù)調查，今年南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)供應量急劇增加，市場開發(fā)總量達到前四年的總和（見下表），而且還有很多的開發(fā)商都有啟動的意向，但是由于自身實力的約束，及在市場需求的挖掘方面不盡人意，至今為止，房地產(chǎn)業(yè)在這個縣級市場表現(xiàn)得并不完善，這為本案提供了一定的市場空白點。2004年的“一江兩岸工程”也勢必成為南豐今后城市發(fā)展的重中之重。為全面建設小康社會，實現(xiàn)南豐發(fā)展新的騰飛，南豐將乘省委第十一屆四次全會的東風，緊緊圍繞“建區(qū)域強縣，創(chuàng)橘都輝煌”目標，落實“四大一優(yōu)”發(fā)展思路，確保今后五年全縣國內生產(chǎn)總值年均增長12%以上，財政收入年均增長16%以上，努力建成昌廈公路沿線能夠輻射周邊、帶動一方的明星縣。尤其近幾年來，南豐城市面貌日新月異。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成10個城鎮(zhèn)集貿(mào)市場和5個專業(yè)市場。同時，南豐的養(yǎng)殖業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展壯大。南豐蜜桔有1300多年的栽培歷史，現(xiàn)如今已發(fā)展到26萬畝。實現(xiàn)財政收入8060萬元，農(nóng)民人均收入純收入達2739萬元。南豐更為國家電氣化縣，擁有技術先進的電信和郵政網(wǎng)絡。昌廈一級公路穿境而過，在建京福高速公路、衡福高等級公路建成后將進一步改善全縣的交通狀況。南豐區(qū)位優(yōu)越，交通通訊發(fā)達。南豐歷史悠久，人杰地靈。目 錄前 言 總體市場調研分析 項目市場分析 項目市場定位 項目規(guī)劃設計建議 項目營銷推廣策略總結前 言敝司在接到此案時,立即成立了專項小組,以專業(yè)的市場調研為基礎,根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性,以專業(yè)的眼光發(fā)掘本項目的優(yōu)點并加以最大限度的發(fā)揮,以配合貴公司盡快完成項目的開發(fā)并達到預期的目標。第一部分：總體市場調研分析1．1南豐縣發(fā)展概況南豐地處贛東，總面積1909平方公里，轄五鄉(xiāng)七鎮(zhèn)一場，總人口28萬，其中縣城人口近8萬。建縣已有1700多年，是著名的“蜜桔之鄉(xiāng)”，也是唐宋八大家之一曾鞏的故里。位于贛閩兩省八縣要沖，通閩入粵十分便利。南豐山清水秀，風光旎麗，境內風景名勝遍布，旅游開發(fā)前景廣闊。南豐發(fā)展迅速，縣域經(jīng)濟生機勃發(fā)。農(nóng)業(yè)特色明顯。南豐蜜桔不但進入了全國市場，更已進入國外市場。南豐工業(yè)已形成了食品加工、紡織器材、塑料包裝、輕型化工、五金機械、建筑建材等產(chǎn)業(yè)群，先后引進市外企業(yè)近百家，興辦了規(guī)劃面積3平方公里、現(xiàn)已平整1000多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速，群眾消費水平不斷提高。新建的環(huán)境優(yōu)美的街心花園商城、倉山路精品街和橘都大道、橘都大市場、美食街、千喜小區(qū)、輕紡城、汽車城、木材農(nóng)資市場、財富廣場、中心廣場等城建重點項目的緊鑼密鼓的進行，東三路開發(fā)、一河兩岸等重點工程也在著手進行興建，必將帶動南豐整個縣城的經(jīng)濟的發(fā)展。南豐繼續(xù)以招商引資作為全縣的重點工作，吸引更多的海內外客商來投資興業(yè)，著力抓好六大類產(chǎn)業(yè)的擴規(guī)模和上水平，做大做強富溪工業(yè)園區(qū)，推進以民營為主的工業(yè)化；著力做好占地15平方公里、城市人口12萬以上的縣城建設，大力發(fā)展輕紡城等六大類專業(yè)批發(fā)市場；著力抓好面積達30萬畝以上、年總產(chǎn)3億公斤左右的綠色無公害蜜桔生產(chǎn)，進一步優(yōu)化農(nóng)業(yè)結構，推進以蜜桔為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。1．2南豐縣房地產(chǎn)市場概況南豐的房地產(chǎn)業(yè)從2001年起，一直處于一個緩慢上升的勢態(tài)，項目開發(fā)商一般以本地開發(fā)商為主，開發(fā)的項目規(guī)模不大，而且由于市場低迷，供需皆不旺，但是隨著南豐縣的經(jīng)濟發(fā)展及人均收入的提高，市民對居住條件的改善提出了強烈的要求，致使南豐房價持續(xù)攀高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復蘇的跡象。2002年建筑項目概況：（表1）建筑公司名 稱完成建筑面積(平方米)未完成建筑面積(結轉2003年面積)新宇建筑公司2430042530華廈建筑公司2122015712長紅建筑公司2903016896衡三建筑公司3384877900豐偉建筑公司680014858外地施工隊伍32804400合 計1184781722962002年——2003年開發(fā)總量指標對比：（表2）時 間總建筑面積(平方米)住宅竣工面積(平方米)在建項目數(shù)量全面竣工備 注2002年21901859494平方米53項23項30個項目結轉下年。樓盤有千僖花園、美食街住宅區(qū)、中山公寓、嶼祺公寓等，較大的為千僖花園，約7萬㎡的建筑面積，都是多層建筑（67層），戶型以三室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積為130㎡160㎡左右，頂樓為復式結構，面積大約為200㎡/套，物業(yè)管理費用26元/戶/月，房價最低為550元左右，沿中心廣場的物業(yè)價格約為700元左右，明年12月底交房，從整個小區(qū)的規(guī)劃設計來看，屬于南豐較高檔的物業(yè)，但房型的設計不甚理想，小區(qū)配套設施嚴重匱乏，據(jù)我們了解該樓盤的銷售情況良好，銷售率已達80%；另一較大的樓盤為美食街住宅區(qū)，建筑面積也達到了60000平方米，此樓盤在當?shù)氐闹冗€是比較好的；周邊的兩三個樓盤規(guī)模比較小，大多數(shù)是幾棟高層建筑，銷售率也已達80%左右，離交通路較遠處（約700米），有一個樓盤—桔秀花園，基本接近封頂，銷售率近60%，該樓盤與千僖花園同屬于一個開發(fā)商，橘都大道中段以西一個桔子市場正在建設當中，市場的西側有一小片已建成別墅，無整體規(guī)劃，多為私人建筑。據(jù)我公司人員調查，城中心在建或已建成的項目，銷售率基本上都達到70%——80%左右。老城區(qū)部分居民收入相對較低，沒有寬裕的經(jīng)濟能力，目前住房面積在70—100平方米左右，短時間沒有能力改變住房條件，住房情況相對緊張。隨著老城區(qū)城墻路大面積拆遷，目前還有部分居民靠租房住。并且有能力的居民都想換房，子女大都希望有自己獨立的住房，同時農(nóng)村經(jīng)濟很好的居民都想進城居住，外出務工人員及出外做生意的群體的二次置業(yè)都給需求市場帶來了無限生機。縣統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：每年的住房需求量在一千套以上。 規(guī)模：南豐縣城目前在建及在售樓盤主要集中在縣城北部桔都大道兩側，規(guī)模相對較小178。 建筑規(guī)劃設計：該區(qū)域樓盤多為本地開發(fā)商開發(fā)，總體的規(guī)劃設計比較落后，物業(yè)的布局不合理，社區(qū)配套較少，外立面及戶型設計比