【正文】 新聞運(yùn)作、廣告、營銷 時(shí) 間 年 月—— 月l 新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。 如果理想與現(xiàn)實(shí)注定今生只相逢一次（買家心理） 178。 成功人士的理想歸宿（同類物業(yè)之比較和選擇） 178。 建筑也能奏出林園交響詩（自然風(fēng)光） 178。 178。 178。 6．推廣手法 178。 178。 找信息臺(tái)，在同一時(shí)間向本地每一手機(jī)用戶傳達(dá)一個(gè)信息：“玉帶花 都恭祝您生意興隆，家庭幸?！?。 178。 5．2公關(guān)活動(dòng)(包括新聞運(yùn)作) 178。 178。 強(qiáng)調(diào)建筑的文化品位。而對(duì)于樓宇這種特殊產(chǎn)品來說，路牌是塑造品牌形象最強(qiáng)有力的工具， 也最能打動(dòng)人心、最有氣勢(shì)的媒體。因此， 要用好工、好料、好的宣傳（企業(yè)標(biāo)志），插掛精工制作的彩旗。 “短”市場(chǎng)情況瞬息萬變，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)及時(shí)出擊； “平”即價(jià)格要平，搶占先機(jī)，快速套現(xiàn)，以利滾動(dòng)發(fā)展； “快”即建設(shè)進(jìn)度，銷售進(jìn)度都要快，盡量避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的鋒芒，打一個(gè)時(shí)間差。平面設(shè)計(jì)中，采用玄關(guān)和儲(chǔ)藏室相結(jié)合的方式；錯(cuò)層的處理可使房間干濕動(dòng)靜分隔明了，復(fù)式結(jié)構(gòu)讓空間更加開闊。本小區(qū)規(guī)劃應(yīng)在沿街一層內(nèi)布置商業(yè)購物設(shè)施，結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)將文娛、體育設(shè)施與園林綠化地復(fù)合設(shè)置。、道路系統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)入口本項(xiàng)目地塊為長(zhǎng)條型，三條公路環(huán)繞，考慮到小區(qū)的人車分流，且方便居民的出入，可在小區(qū)設(shè)置多個(gè)人行出入口，每隔800米設(shè)置一個(gè)車行出入口與外圍路網(wǎng)連通。2．6小區(qū)交通出入口方向：北、東 、南2．7停車場(chǎng)配置及停車要求：每4戶住宅配一個(gè)機(jī)動(dòng)車位。、配套完善化由于當(dāng)?shù)貥I(yè)主比較注重小區(qū)內(nèi)或周邊的公共設(shè)施配套，因此配套完善將會(huì)成為本小區(qū)一大賣點(diǎn)。商鋪前期價(jià)格2500元起，均價(jià)達(dá)到3500元。 公共設(shè)施——比較注重居住地附近的公共設(shè)施配備，希望越近越好，越齊全越好216。我們對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)作如下細(xì)分：a) 運(yùn)輸業(yè)——很多居民早期從事貨運(yùn)賺了很多錢；b) 養(yǎng)殖業(yè)方面——以養(yǎng)魚為主，特別是以甲魚聞名，有“甲魚之鄉(xiāng)”之稱，從事此行業(yè)的群體收入都很不錯(cuò)；c) 種植業(yè)方面——有全國文明的南豐蜜橘，溫家寶總理贊譽(yù)“南豐蜜橘是金牌”，產(chǎn)生了很大的社會(huì)效應(yīng)，果農(nóng)收入大幅度提高，當(dāng)?shù)鼐用褚步?jīng)營一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，很多當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T也參與經(jīng)商并因此受益；d) 同時(shí)，當(dāng)?shù)氐膭趧?wù)輸出也很多，外出打工者收入也頗豐；加上南豐居民都很靈活，經(jīng)商者很多，以摩托車經(jīng)銷商為例，在縣城交通路形成了一條專業(yè)街，附近很多縣城的居民都來此購買。 南豐縣城目前沒有成熟的小區(qū)，如果我們?cè)谇捌谝?guī)劃設(shè)計(jì)及在后期宣傳包裝、銷售上下足工夫，該項(xiàng)目成功的周期將會(huì)大大縮短。 實(shí)力優(yōu)勢(shì)：較本地開發(fā)商而言，該項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚，為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了強(qiáng)大的資金后盾；同時(shí)，開發(fā)商來自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的浙江，先進(jìn)的開發(fā)理念必將在本地市場(chǎng) 起新的一輪住宅革命，而且將推動(dòng)整個(gè)南豐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一部分居民對(duì)住房的要求已經(jīng)上升到了追求居住的舒適性，但南豐縣現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)滯后，所以存在著 “市民想買好房，市場(chǎng)沒有好房”的現(xiàn)狀。 地段：這些樓盤所處地段屬于新開發(fā)區(qū)，附近為政府所在地，基本配套設(shè)施齊全，交通比較便利178。目前縣城住房質(zhì)量不高，老城區(qū)住房很多已經(jīng)經(jīng)歷了相當(dāng)?shù)哪隁q，早已經(jīng)破舊，還處于建筑的原始階段；新建樓盤房型都集中在2房和3房，面積比較大，但是住宅外觀設(shè)計(jì)很差，外立面沒有特色，戶型設(shè)計(jì)落后，配套設(shè)施缺乏，小區(qū)的綠化更是稀缺。據(jù)調(diào)查，今年南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量急劇增加，市場(chǎng)開發(fā)總量達(dá)到前四年的總和（見下表），而且還有很多的開發(fā)商都有啟動(dòng)的意向，但是由于自身實(shí)力的約束，及在市場(chǎng)需求的挖掘方面不盡人意，至今為止，房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)得并不完善，這為本案提供了一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成10個(gè)城鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)和5個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。南豐更為國家電氣化縣，擁有技術(shù)先進(jìn)的電信和郵政網(wǎng)絡(luò)。目 錄前 言 總體市場(chǎng)調(diào)研分析 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目營銷推廣策略總結(jié)前 言敝司在接到此案時(shí),立即成立了專項(xiàng)小組,以專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ),根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性,以專業(yè)的眼光發(fā)掘本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)并加以最大限度的發(fā)揮,以配合貴公司盡快完成項(xiàng)目的開發(fā)并達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。南豐山清水秀，風(fēng)光旎麗，境內(nèi)風(fēng)景名勝遍布，旅游開發(fā)前景廣闊。南豐工業(yè)已形成了食品加工、紡織器材、塑料包裝、輕型化工、五金機(jī)械、建筑建材等產(chǎn)業(yè)群，先后引進(jìn)市外企業(yè)近百家，興辦了規(guī)劃面積3平方公里、現(xiàn)已平整1000多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。1．2南豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況南豐的房地產(chǎn)業(yè)從2001年起，一直處于一個(gè)緩慢上升的勢(shì)態(tài)，項(xiàng)目開發(fā)商一般以本地開發(fā)商為主，開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模不大，而且由于市場(chǎng)低迷，供需皆不旺，但是隨著南豐縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人均收入的提高，市民對(duì)居住條件的改善提出了強(qiáng)烈的要求，致使南豐房?jī)r(jià)持續(xù)攀高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。老城區(qū)部分居民收入相對(duì)較低，沒有寬裕的經(jīng)濟(jì)能力，目前住房面積在70—100平方米左右，短時(shí)間沒有能力改變住房條件，住房情況相對(duì)緊張。 規(guī)模：南豐縣城目前在建及在售樓盤主要集中在縣城北部桔都大道兩側(cè)，規(guī)模相對(duì)較小178。 銷售狀況：樓盤銷售狀況基本良好，達(dá)到60%——80% 從我們對(duì)樓盤的實(shí)地考察和當(dāng)?shù)鼐用穹从车那闆r來看，南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)作還處于發(fā)展初級(jí)階段，其現(xiàn)有小區(qū)的配套、園林、戶型、外立面乃至質(zhì)量確實(shí)存在較多問題。 土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)：由于本地塊土地成本較低，開發(fā)的利潤(rùn)空間相對(duì)較大 規(guī)模及成本優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目是南豐縣目前最大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目，大規(guī)模的開發(fā)必將降低開發(fā)成本，并為項(xiàng)目的整體規(guī)劃，合理布局提供了先決條件。機(jī)會(huì)分析：(Opportunity) 當(dāng)?shù)卮嬖诤芏噢r(nóng)村進(jìn)城置業(yè)者，縣城現(xiàn)在正在大面積搞拆遷，政府以貨幣進(jìn)行補(bǔ)償，這一切都預(yù)示了買方市場(chǎng)將不斷地?cái)U(kuò)大。2． 3項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析2．3．1目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分南豐縣以甲魚和蜜橘聞名，特別是蜜橘已經(jīng)形成一個(gè)成熟的市場(chǎng)，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢(shì)，隨之帶動(dòng)了一系列經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢(shì)頭。 價(jià)格——總房?jī)r(jià)能接受的范圍7——10萬元216。以現(xiàn)在的市場(chǎng)總體價(jià)格水平分析，建議本案的前期價(jià)格應(yīng)在600元起，通過市場(chǎng)的引導(dǎo)和宣傳，逐步提高物業(yè)的銷售價(jià)格，以期實(shí)現(xiàn)整個(gè)住宅均價(jià)達(dá)到800元以上。C、質(zhì)量不好，可退可換。 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)2．1建筑密度：2．2容積率：2．3綠化率： 2．4建筑間距： 2．5規(guī)劃道路： 小區(qū)內(nèi)主要道路應(yīng)不少于6米，15米以上道路建筑物退縮后應(yīng)不少于3米。、強(qiáng)調(diào)人車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，避免交叉干擾。、公建設(shè)施規(guī)劃為了形成令人有歸屬感而且適合消費(fèi)者居住的康居小區(qū)，公建配套設(shè)施的規(guī)劃至關(guān)重要。戶型設(shè)計(jì)建議小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)宜多樣化且合理，面積適中，功能齊全，主要房間全部朝南，并采用了低凸窗臺(tái)和陽光八角窗，提高了居室的通風(fēng)透光能力和居住的舒適性。 六、‘短平快’之推廣戰(zhàn)略。 [2]工地圍板 工地圍板顯示發(fā)展商實(shí)力，態(tài)度和責(zé)任心，同時(shí)表現(xiàn)建筑規(guī)模、檔次和水平。 [6]大門外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來說，面積是和效果成正比的，面積越大，效果越好。 178。 選用較好建材，調(diào)高屋頂高度，暢亮通透，強(qiáng)調(diào)綜合視覺美感。 設(shè)置購樓客戶聯(lián)絡(luò)卡。 設(shè)置‘購樓推薦獎(jiǎng)’。 （具體實(shí)施方案另作，費(fèi)用單列） 178。 造勢(shì)：多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。 一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。 純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅。 通過建筑物表現(xiàn)企業(yè)理念，形成關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，虛實(shí)結(jié)合的創(chuàng)意效果。 從玉帶花都看現(xiàn)代生活的發(fā)展趨勢(shì)（新聞運(yùn)作） 178。 其實(shí)建筑也能收藏（親情、回憶、憂思、快樂、成功喜悅） 178。 有風(fēng)景的人生，才美滿幸福（景觀訴求） 178。 綠與靜，心動(dòng)，就去擁有！（環(huán)境） 178。 l 吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo)3０％的目標(biāo)顧客采取購買行動(dòng)。 第三期：強(qiáng)銷階段（四個(gè)月） 行為方式新聞、廣告、營銷 l 充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓報(bào)紙、廣播、電視以新聞方式跟蹤報(bào)道玉帶花都的建設(shè)及銷售情況，各種評(píng)論、專訪、報(bào)道、特寫等新聞手法要充分加以利用，以期達(dá)到在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生 “玉帶花都”的社會(huì)效應(yīng)。 第四期：鞏固階段（三個(gè)月） 行為方式營銷、廣告 l 消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃?！?２、電視 l 制作目的：塑造品牌形象 l 市場(chǎng)目的：造市，促銷。 自然景觀168。 裝飾材料168。 指示牌178。 銷售形勢(shì)表格178。 售樓相關(guān)資料 公開發(fā)售日前到位。（3）為本案的商鋪造勢(shì)目的：通過宣傳，為商鋪蓄積人氣，營造一個(gè)良好的商業(yè)氛圍，（4）為樓盤造勢(shì)形式一：軟性廣告宣傳；把‘一江兩岸工程’，城市新布局、沿江大堤及其景觀帶的建設(shè)等所帶來的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下：⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi)針對(duì)中等收入階層的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交⑵贈(zèng)送玉帶花都裝修套餐的折扣卡u 針對(duì)較高收入階層的置業(yè)心態(tài)，免費(fèi)的時(shí)尚設(shè)計(jì)方案，優(yōu)惠的裝修價(jià)格，為他們實(shí)現(xiàn)高素質(zhì)的生活提供了條件，增強(qiáng)了他們的歸屬感，從而達(dá)到銷售目的☆ 在客戶購買前提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書