【正文】 新聞運作、廣告、營銷 時 間 年 月—— 月l 新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。 如果理想與現(xiàn)實注定今生只相逢一次（買家心理） 178。 成功人士的理想歸宿（同類物業(yè)之比較和選擇） 178。 建筑也能奏出林園交響詩（自然風(fēng)光） 178。 178。 178。 6．推廣手法 178。 178。 找信息臺，在同一時間向本地每一手機用戶傳達一個信息：“玉帶花 都恭祝您生意興隆，家庭幸福”。 178。 5．2公關(guān)活動(包括新聞運作) 178。 178。 強調(diào)建筑的文化品位。而對于樓宇這種特殊產(chǎn)品來說，路牌是塑造品牌形象最強有力的工具， 也最能打動人心、最有氣勢的媒體。因此， 要用好工、好料、好的宣傳（企業(yè)標志），插掛精工制作的彩旗。 “短”市場情況瞬息萬變，應(yīng)抓住時機及時出擊； “平”即價格要平，搶占先機，快速套現(xiàn)，以利滾動發(fā)展； “快”即建設(shè)進度，銷售進度都要快，盡量避開競爭對手的鋒芒，打一個時間差。平面設(shè)計中，采用玄關(guān)和儲藏室相結(jié)合的方式；錯層的處理可使房間干濕動靜分隔明了，復(fù)式結(jié)構(gòu)讓空間更加開闊。本小區(qū)規(guī)劃應(yīng)在沿街一層內(nèi)布置商業(yè)購物設(shè)施，結(jié)合環(huán)境設(shè)計將文娛、體育設(shè)施與園林綠化地復(fù)合設(shè)置。、道路系統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)入口本項目地塊為長條型，三條公路環(huán)繞，考慮到小區(qū)的人車分流，且方便居民的出入，可在小區(qū)設(shè)置多個人行出入口，每隔800米設(shè)置一個車行出入口與外圍路網(wǎng)連通。2．6小區(qū)交通出入口方向：北、東 、南2．7停車場配置及停車要求：每4戶住宅配一個機動車位。、配套完善化由于當?shù)貥I(yè)主比較注重小區(qū)內(nèi)或周邊的公共設(shè)施配套，因此配套完善將會成為本小區(qū)一大賣點。商鋪前期價格2500元起，均價達到3500元。 公共設(shè)施——比較注重居住地附近的公共設(shè)施配備，希望越近越好，越齊全越好216。我們對當?shù)厥袌鲎魅缦录毞郑篴) 運輸業(yè)——很多居民早期從事貨運賺了很多錢；b) 養(yǎng)殖業(yè)方面——以養(yǎng)魚為主，特別是以甲魚聞名，有“甲魚之鄉(xiāng)”之稱，從事此行業(yè)的群體收入都很不錯；c) 種植業(yè)方面——有全國文明的南豐蜜橘，溫家寶總理贊譽“南豐蜜橘是金牌”，產(chǎn)生了很大的社會效應(yīng)，果農(nóng)收入大幅度提高，當?shù)鼐用褚步?jīng)營一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，很多當?shù)卣ぷ魅藛T也參與經(jīng)商并因此受益；d) 同時，當?shù)氐膭趧?wù)輸出也很多，外出打工者收入也頗豐；加上南豐居民都很靈活，經(jīng)商者很多，以摩托車經(jīng)銷商為例，在縣城交通路形成了一條專業(yè)街，附近很多縣城的居民都來此購買。 南豐縣城目前沒有成熟的小區(qū)，如果我們在前期規(guī)劃設(shè)計及在后期宣傳包裝、銷售上下足工夫，該項目成功的周期將會大大縮短。 實力優(yōu)勢：較本地開發(fā)商而言，該項目開發(fā)商實力雄厚，為項目的運作提供了強大的資金后盾；同時，開發(fā)商來自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的浙江，先進的開發(fā)理念必將在本地市場 起新的一輪住宅革命，而且將推動整個南豐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一部分居民對住房的要求已經(jīng)上升到了追求居住的舒適性，但南豐縣現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場相對滯后，所以存在著 “市民想買好房，市場沒有好房”的現(xiàn)狀。 地段：這些樓盤所處地段屬于新開發(fā)區(qū)，附近為政府所在地，基本配套設(shè)施齊全，交通比較便利178。目前縣城住房質(zhì)量不高，老城區(qū)住房很多已經(jīng)經(jīng)歷了相當?shù)哪隁q，早已經(jīng)破舊，還處于建筑的原始階段；新建樓盤房型都集中在2房和3房，面積比較大，但是住宅外觀設(shè)計很差，外立面沒有特色，戶型設(shè)計落后，配套設(shè)施缺乏，小區(qū)的綠化更是稀缺。據(jù)調(diào)查，今年南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)量急劇增加，市場開發(fā)總量達到前四年的總和（見下表），而且還有很多的開發(fā)商都有啟動的意向，但是由于自身實力的約束，及在市場需求的挖掘方面不盡人意，至今為止，房地產(chǎn)業(yè)在這個縣級市場表現(xiàn)得并不完善，這為本案提供了一定的市場空白點。第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，已建成10個城鎮(zhèn)集貿(mào)市場和5個專業(yè)市場。南豐更為國家電氣化縣，擁有技術(shù)先進的電信和郵政網(wǎng)絡(luò)。目 錄前 言 總體市場調(diào)研分析 項目市場分析 項目市場定位 項目規(guī)劃設(shè)計建議 項目營銷推廣策略總結(jié)前 言敝司在接到此案時,立即成立了專項小組,以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ),根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性,以專業(yè)的眼光發(fā)掘本項目的優(yōu)點并加以最大限度的發(fā)揮,以配合貴公司盡快完成項目的開發(fā)并達到預(yù)期的目標。南豐山清水秀，風(fēng)光旎麗，境內(nèi)風(fēng)景名勝遍布，旅游開發(fā)前景廣闊。南豐工業(yè)已形成了食品加工、紡織器材、塑料包裝、輕型化工、五金機械、建筑建材等產(chǎn)業(yè)群，先后引進市外企業(yè)近百家，興辦了規(guī)劃面積3平方公里、現(xiàn)已平整1000多畝的富溪工業(yè)園區(qū)。1．2南豐縣房地產(chǎn)市場概況南豐的房地產(chǎn)業(yè)從2001年起，一直處于一個緩慢上升的勢態(tài)，項目開發(fā)商一般以本地開發(fā)商為主，開發(fā)的項目規(guī)模不大，而且由于市場低迷，供需皆不旺，但是隨著南豐縣的經(jīng)濟發(fā)展及人均收入的提高，市民對居住條件的改善提出了強烈的要求，致使南豐房價持續(xù)攀高，南豐縣的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。老城區(qū)部分居民收入相對較低，沒有寬裕的經(jīng)濟能力，目前住房面積在70—100平方米左右，短時間沒有能力改變住房條件，住房情況相對緊張。 規(guī)模：南豐縣城目前在建及在售樓盤主要集中在縣城北部桔都大道兩側(cè)，規(guī)模相對較小178。 銷售狀況：樓盤銷售狀況基本良好，達到60%——80% 從我們對樓盤的實地考察和當?shù)鼐用穹从车那闆r來看，南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)和運作還處于發(fā)展初級階段，其現(xiàn)有小區(qū)的配套、園林、戶型、外立面乃至質(zhì)量確實存在較多問題。 土地價格優(yōu)勢：由于本地塊土地成本較低，開發(fā)的利潤空間相對較大 規(guī)模及成本優(yōu)勢：本項目是南豐縣目前最大規(guī)模的開發(fā)項目，大規(guī)模的開發(fā)必將降低開發(fā)成本，并為項目的整體規(guī)劃，合理布局提供了先決條件。機會分析：(Opportunity) 當?shù)卮嬖诤芏噢r(nóng)村進城置業(yè)者，縣城現(xiàn)在正在大面積搞拆遷，政府以貨幣進行補償，這一切都預(yù)示了買方市場將不斷地擴大。2． 3項目目標市場分析2．3．1目標消費群體細分南豐縣以甲魚和蜜橘聞名，特別是蜜橘已經(jīng)形成一個成熟的市場，整個行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢，隨之帶動了一系列經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭。 價格——總房價能接受的范圍7——10萬元216。以現(xiàn)在的市場總體價格水平分析，建議本案的前期價格應(yīng)在600元起，通過市場的引導(dǎo)和宣傳，逐步提高物業(yè)的銷售價格，以期實現(xiàn)整個住宅均價達到800元以上。C、質(zhì)量不好，可退可換。 規(guī)劃設(shè)計要點2．1建筑密度：2．2容積率：2．3綠化率： 2．4建筑間距： 2．5規(guī)劃道路： 小區(qū)內(nèi)主要道路應(yīng)不少于6米，15米以上道路建筑物退縮后應(yīng)不少于3米。、強調(diào)人車分流，確保車行與步行系統(tǒng)的利用率，避免交叉干擾。、公建設(shè)施規(guī)劃為了形成令人有歸屬感而且適合消費者居住的康居小區(qū)，公建配套設(shè)施的規(guī)劃至關(guān)重要。戶型設(shè)計建議小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)宜多樣化且合理，面積適中，功能齊全，主要房間全部朝南，并采用了低凸窗臺和陽光八角窗，提高了居室的通風(fēng)透光能力和居住的舒適性。 六、‘短平快’之推廣戰(zhàn)略。 [2]工地圍板 工地圍板顯示發(fā)展商實力，態(tài)度和責任心，同時表現(xiàn)建筑規(guī)模、檔次和水平。 [6]大門外路牌 路牌是一種版面最大的媒體，按傳播原理來說，面積是和效果成正比的，面積越大，效果越好。 178。 選用較好建材，調(diào)高屋頂高度，暢亮通透，強調(diào)綜合視覺美感。 設(shè)置購樓客戶聯(lián)絡(luò)卡。 設(shè)置‘購樓推薦獎’。 （具體實施方案另作，費用單列） 178。 造勢：多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。 一年之內(nèi)銷售量達到80%以上。 純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅。 通過建筑物表現(xiàn)企業(yè)理念，形成關(guān)聯(lián)性強，虛實結(jié)合的創(chuàng)意效果。 從玉帶花都看現(xiàn)代生活的發(fā)展趨勢（新聞運作） 178。 其實建筑也能收藏（親情、回憶、憂思、快樂、成功喜悅） 178。 有風(fēng)景的人生，才美滿幸福（景觀訴求） 178。 綠與靜，心動，就去擁有?。ōh(huán)境） 178。 l 吸引目標對象注意，誘導(dǎo)3０％的目標顧客采取購買行動。 第三期：強銷階段（四個月） 行為方式新聞、廣告、營銷 l 充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓報紙、廣播、電視以新聞方式跟蹤報道玉帶花都的建設(shè)及銷售情況，各種評論、專訪、報道、特寫等新聞手法要充分加以利用，以期達到在一定范圍內(nèi)產(chǎn)生 “玉帶花都”的社會效應(yīng)。 第四期：鞏固階段（三個月） 行為方式營銷、廣告 l 消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃?！?２、電視 l 制作目的：塑造品牌形象 l 市場目的：造市，促銷。 自然景觀168。 裝飾材料168。 指示牌178。 銷售形勢表格178。 售樓相關(guān)資料 公開發(fā)售日前到位。（3）為本案的商鋪造勢目的：通過宣傳，為商鋪蓄積人氣，營造一個良好的商業(yè)氛圍，（4）為樓盤造勢形式一：軟性廣告宣傳；把‘一江兩岸工程’，城市新布局、沿江大堤及其景觀帶的建設(shè)等所帶來的利好因素向市場傳達。根據(jù)項目的實際情況，建議如下：⑴贈送一年管理費針對中等收入階層的置業(yè)心態(tài)，既加強他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實惠的感覺，有效促進成交⑵贈送玉帶花都裝修套餐的折扣卡u 針對較高收入階層的置業(yè)心態(tài)，免費的時尚設(shè)計方案，優(yōu)惠的裝修價格，為他們實現(xiàn)高素質(zhì)的生活提供了條件，增強了他們的歸屬感，從而達到銷售目的☆ 在客戶購買前提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書