【正文】 戶對小區(qū)的整體規(guī)劃有詳盡全面的了解和認識，從而激發(fā)客戶的購買欲。因此必須要用電腦噴繪等手段來精工制作。精明的發(fā)展商懂得，只有好的樣板房才能推動和刺激人們最終下決心購買。因此， 要用好工、好料、好的宣傳（企業(yè)標志），插掛精工制作的彩旗。 而且必須先做，不能后做。它向全社會傳達出該物業(yè)的第一直觀印象。 設(shè)計要點：個性鮮明，特點突出，清晰易記，端莊大氣。 “短”市場情況瞬息萬變，應(yīng)抓住時機及時出擊； “平”即價格要平，搶占先機，快速套現(xiàn)，以利滾動發(fā)展； “快”即建設(shè)進度，銷售進度都要快，盡量避開競爭對手的鋒芒，打一個時間差。 二、只做物業(yè)形象，用物業(yè)形象的確立帶動企業(yè)形象的提升； 三、塑造嶄新的社區(qū)形象以帶動銷售； 四、品牌先導(dǎo)，銷售跟進； 五、物業(yè)標志是該物業(yè)的眼目與靈魂，是一切訴求和延展的原點，全部推廣活動的支 點和所有賣點的邏輯起點，因此務(wù)求更新和重新確立。企業(yè)理念：創(chuàng)造建筑與藝術(shù)的和諧統(tǒng)一，實現(xiàn)理想與現(xiàn)實的完美結(jié)合第五部分：項目營銷推廣策略營銷概念構(gòu)想思考方向：以企業(yè)理念為基本出發(fā)點，在建筑藝術(shù)、人文景觀、自然景觀上探求產(chǎn)品的支撐點，結(jié)合實際情況，抓住重點，尋求突破與創(chuàng)新。沿江防洪大堤景觀設(shè)計建議沿江防洪大堤景觀的建設(shè)，是整個項目開發(fā)中的重要部分，由于本項目的性質(zhì)屬于防洪工程開發(fā)建設(shè)項目，所以防洪大堤及其周邊的景觀的建設(shè)，直接關(guān)系到小區(qū)的整體形象，因為本項目沿盱江西岸縱深50米的地帶，主要用于建防洪墻、河堤、綠化帶及道路，為了提升整個小區(qū)的人氣，使其成為南豐縣城的另一繁華地帶，我們認為道路應(yīng)按干道標準建設(shè)，路寬25米，設(shè)計為4車道，車道兩側(cè)為各3米寬的非機動車道。平面設(shè)計中，采用玄關(guān)和儲藏室相結(jié)合的方式；錯層的處理可使房間干濕動靜分隔明了，復(fù)式結(jié)構(gòu)讓空間更加開闊。外墻采用藝術(shù)石貼與柔性涂料結(jié)合，使建筑的整體形象更趨和諧。、日常生活配套于裙樓內(nèi)集中布置本小區(qū)內(nèi)各種日常生活配套如小型醫(yī)院、小型菜市場、儲蓄所等集沿街布置，既極大地方便小區(qū)住戶，又不影響小區(qū)幽靜清雅的生活環(huán)境。、中型商業(yè)購物中心集中設(shè)置為了提升本小區(qū)的品牌形象，在本小區(qū)內(nèi)規(guī)劃一到兩個中型的超市是有必要的，考慮到本項目地域跨度較大，可將商業(yè)服務(wù)設(shè)施平均設(shè)置于地塊沿街，因為該地段增加必要的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，不僅極大的方便了這里的居民，而且將會有效地促成該區(qū)域成為南豐縣城又一繁華地帶。本小區(qū)規(guī)劃應(yīng)在沿街一層內(nèi)布置商業(yè)購物設(shè)施，結(jié)合環(huán)境設(shè)計將文娛、體育設(shè)施與園林綠化地復(fù)合設(shè)置。、綠化系統(tǒng)規(guī)劃本小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃緊密結(jié)合建筑布局和場地內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，充分考慮南豐縣的氣候、人文特點，切合地塊的自身條件和規(guī)劃設(shè)計要求，又要考慮東邊盱江的特點，分析現(xiàn)代人居住特點和對環(huán)境重視，引入當(dāng)今園林設(shè)計潮流，采用多景點布局而又重點突出，既有寬闊的小區(qū)級綠地，又有精細組團綠地和住宅庭院綠化，空中花園和平臺花園，從而形成了一個點、線、面相結(jié)合的層次分明的、全方位的整體綠化系統(tǒng)，其具體層次劃分為：小區(qū)級綠化地組團綠地住宅庭院綠化道路綠化。局部可拓寬為居民停留、回旋的空間，以滿足居民散步時走走停停的需求；在適當(dāng)位置設(shè)置休閑坐椅、遮雨廊、標志和公共設(shè)施等；植兩排以上行道樹，以形成林蔭覆蓋的步行道。本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級路網(wǎng)：第一級為小區(qū)級道路，路面寬為7米，雙軌道，第二級為小區(qū)次干道，路面寬為4米，第三級為宅間小路，分別進入各住宅，路面寬為2米。、道路系統(tǒng)規(guī)劃、小區(qū)入口本項目地塊為長條型，三條公路環(huán)繞，考慮到小區(qū)的人車分流，且方便居民的出入，可在小區(qū)設(shè)置多個人行出入口，每隔800米設(shè)置一個車行出入口與外圍路網(wǎng)連通。、體現(xiàn)與眾不同的居住氛圍，創(chuàng)造既有歐式氛圍又有現(xiàn)代氣息的居住文化。小區(qū)底層采用架空設(shè)計，不但可以作為自行車停放處，還可增加休閑活動區(qū)域，在規(guī)劃布局上，嚴格按照“公共空間（中心綠地）—半公共空間（組團綠地）私有空間（住宅）”的體系設(shè)計，形成良好的居住生活空間層次，使區(qū)域性休憩活動與近域休憩活動有明顯的界限，有利于社區(qū)的安全防衛(wèi)功能，又不失社區(qū)的整體性，將商業(yè)設(shè)施和服務(wù)性設(shè)施沿街布置，對內(nèi)對外，可避免了對居住寧靜生活的干擾。、環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)構(gòu)是一個有機的整體，特點是以綠地系統(tǒng)為骨架，以小區(qū)中心公建群為整體環(huán)境中心，配以其他住宅組團綠地，形成層次分明的綠化系統(tǒng)，另外小品與節(jié)點處布景是讓行人駐步，拉近人與綠地距離的最合適方式，小品設(shè)計應(yīng)動靜結(jié)合，帶狀水面與小型噴泉完美地結(jié)合成一體，色彩配置中強調(diào)大片草坪，創(chuàng)造以綠色為主色調(diào)的同時，利用多種花草樹木點綴以不同鮮亮色彩的夜間燈光。2．6小區(qū)交通出入口方向：北、東 、南2．7停車場配置及停車要求：每4戶住宅配一個機動車位。這需要物業(yè)公司后期的大力引導(dǎo)。幼兒園內(nèi)實施雙語教學(xué)，聘請外籍者教師或國內(nèi)教師為入園的孩子提供英語啟蒙教育，對重視孩子教育的家長具有吸引力。、建筑環(huán)保化現(xiàn)在社會上到處都在講環(huán)保，城市也在創(chuàng)建環(huán)保模范城，本小區(qū)要迎合消費者和政府的要求，所用建材應(yīng)環(huán)保經(jīng)濟。、配套完善化由于當(dāng)?shù)貥I(yè)主比較注重小區(qū)內(nèi)或周邊的公共設(shè)施配套，因此配套完善將會成為本小區(qū)一大賣點。為了增強消費者的信心，樹立項目的品牌，為后續(xù)開發(fā)打下堅實的基礎(chǔ)，小區(qū)整體以優(yōu)良水平向購房者提出“三項承諾”：A、 房屋滲漏，雙倍賠償；B、 面積短缺，缺一賠二。具體目標如下：、戶型的合理化、多樣化戶型應(yīng)合理、實用，人性、還要適當(dāng)超前。在進行小區(qū)規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪類型的住宅需求量最大，人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等問題，同時也從發(fā)展商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，吸收其他樓盤的成熟經(jīng)驗，力求把小區(qū)規(guī)劃設(shè)計做得更好。商鋪前期價格2500元起，均價達到3500元。我司認為前期的產(chǎn)品包裝及廣告宣傳攻勢，可以大大提升項目的形象，以此方式探求市場心理價格承受的底線，選準入市時機，以低于消費心理底線的價格搶占市場，達到物業(yè)迅速去化的目的。1．純現(xiàn)代：建筑風(fēng)格倡導(dǎo)現(xiàn)代美學(xué)，體現(xiàn)現(xiàn)代建筑文化的精髓，把建筑與藝術(shù)有機地融合，以達到完美的統(tǒng)一2．自然生態(tài)：小區(qū)內(nèi)保留原地塊上的部分桔林，不但是小區(qū)內(nèi)一道靚麗的風(fēng)景3．水景：小區(qū)邊上的盱江以及引入社區(qū)曲折環(huán)繞穿透的水流，使整個小區(qū)住戶都有靠水而居的感覺4．花園住宅：合理的景觀園林設(shè)計，讓每一個業(yè)主推窗而望，滿目翠綠花色生香根據(jù)整個市場及消費群體的分析，我司認為該項目的形象定位是：建筑藝術(shù)、人文景觀、自然景觀的完美結(jié)合——南豐首座純現(xiàn)代自然生態(tài)水景花園住宅小區(qū)通過上述的形象定位，給本案賦予了高素質(zhì)生活的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)了該項目的特點。 樓層——5層的房子比較好賣，房價也最高，這和當(dāng)?shù)鼐用裨?jīng)被水淹而產(chǎn)生的想住在稍微高的地方的心理有關(guān)216。 公共設(shè)施——比較注重居住地附近的公共設(shè)施配備，希望越近越好，越齊全越好216。 區(qū)域——喜歡住在人口較集中的地帶216。2．3．2消費群體心理分析調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些潛在購房群體對當(dāng)前房市的看法及其消費取向主要集中在以下幾方面：216。以上這部分群體都有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力，對生活質(zhì)量都有較高的要求，他們對住房的要求已經(jīng)不滿足單純的居住，而對設(shè)計美觀、配套設(shè)施齊全、管理規(guī)范的大社區(qū)有強烈的追求欲望。我們對當(dāng)?shù)厥袌鲎魅缦录毞郑篴) 運輸業(yè)——很多居民早期從事貨運賺了很多錢；b) 養(yǎng)殖業(yè)方面——以養(yǎng)魚為主，特別是以甲魚聞名，有“甲魚之鄉(xiāng)”之稱，從事此行業(yè)的群體收入都很不錯；c) 種植業(yè)方面——有全國文明的南豐蜜橘，溫家寶總理贊譽“南豐蜜橘是金牌”，產(chǎn)生了很大的社會效應(yīng)，果農(nóng)收入大幅度提高，當(dāng)?shù)鼐用褚步?jīng)營一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)，很多當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T也參與經(jīng)商并因此受益；d) 同時，當(dāng)?shù)氐膭趧?wù)輸出也很多，外出打工者收入也頗豐；加上南豐居民都很靈活，經(jīng)商者很多，以摩托車經(jīng)銷商為例，在縣城交通路形成了一條專業(yè)街，附近很多縣城的居民都來此購買。南豐居民居住消費心理不成熟，是否能在較快時間內(nèi)接受項目帶來的全新理念將是考驗。目前南豐縣的房地產(chǎn)開發(fā)量增幅相對較大，在一定程度上充實了市場供給，同時由于他們的樓盤素質(zhì)不佳，開發(fā)成本相對較低，因此在銷售價格上有較大的調(diào)整空間，這在一定程度上對本項目的銷售產(chǎn)生了一定的價格威脅。 當(dāng)?shù)氐臉潜P從開發(fā)到銷售基本都由開發(fā)商自行操作，缺乏一個專業(yè)性和整體性；本項目從樓盤建設(shè)到宣傳、包裝，再到整體策劃、銷售都由專業(yè)的策劃公司進行操作，就項目本身而言，就已占有先機，為銷售的成功打下基礎(chǔ)。 南豐縣城目前沒有成熟的小區(qū)，如果我們在前期規(guī)劃設(shè)計及在后期宣傳包裝、銷售上下足工夫，該項目成功的周期將會大大縮短。這對工程的質(zhì)量與市場的推廣策略都提出了挑戰(zhàn)。 開發(fā)商剛進入當(dāng)?shù)厥袌觯瑢Ξ?dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境不太了解，并且尚未被當(dāng)?shù)鼐用裾J知、認同，這就要求我們?nèi)谌氘?dāng)?shù)厥袌?，逐步建立起形象，在?dāng)?shù)鼐用裰行纬梢欢ǖ目诒?，為項目的開發(fā)成功聚集人氣。 項目規(guī)模很大，規(guī)劃容納居民上萬人，必將導(dǎo)致開發(fā)周期拉長，項目一旦遇到銷售阻力，在某種程度上可能會造成一定的財務(wù)壓力。 實力優(yōu)勢：較本地開發(fā)商而言，該項目開發(fā)商實力雄厚，為項目的運作提供了強大的資金后盾；同時，開發(fā)商來自房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較成熟的浙江，先進的開發(fā)理念必將在本地市場 起新的一輪住宅革命，而且將推動整個南豐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 交通優(yōu)勢：該項目所處區(qū)域交通便利，西起南豐大橋，東延伸至南建公路橋以西，東靠盱江西岸，并與南豐最重要的交通命脈206國道緊緊相依 政策優(yōu)勢：由于該項目為南豐縣重點招商引資項目，政府在政策上給予很多優(yōu)惠，為項目開發(fā)提供了便利。2．2．2項目SWOT分析