【正文】 區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀酒店等 。 該項目屬于大型生活小區(qū)，占地 400 畝 ， 容積率 ，花樣巴黎洋房區(qū)為 18 棟 1 梯 2 戶的 12 層電梯洋房，約 630 戶。目前的銷售均價為 3400 元 /㎡，毛坯房。 四、新華鎮(zhèn)主要樓盤個案分析 項目與雅居樂花園、云峰花園同是大型小區(qū)盤，形成直接的區(qū)域競爭，故對這二個樓盤進行單個案例分析： 雅居樂花園（現(xiàn)推單位） 戶型 面積（平方米） 套數(shù) 比例 二房二廳 95 40 % 三房二廳 106155 540 % 四房二廳 170 以上 50 8% (注 :以上部分為雅居樂 2021 年 10 月 1 日開始發(fā)售部分 ) 該項目位于 新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西 。工業(yè)區(qū)成立以來，鎮(zhèn)政府投入資金 3000 萬元，實現(xiàn)了四通（通電、通水、通路、通郵）一平，現(xiàn)有首飾加工、精細化工、電子、皮革制品、不銹鋼制品等項目。 三、新華鎮(zhèn)招商引資勢頭迅猛 新華鎮(zhèn) 2021 年共引進項目 163 個，總投資額 30 億元。 29 2）由以上的各項目經(jīng)濟指標可以得出，新華鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展勢頭較好多個重要經(jīng)濟指標均呈兩位數(shù)增長，而且，增長幅度較大。全區(qū)總體規(guī)劃占地面積 8000 畝，已利用面積 4500 畝，適合國內(nèi)外客商發(fā)展各種無污染工業(yè)。 3）新華工業(yè)區(qū)位于新華鎮(zhèn)紅棉大道兩側(cè)，東靠 107 國道、廣清高速公路、京廣州鐵路、西北環(huán)繞花都區(qū)外環(huán)路。 2）京廣鐵路和 10 107 國道縱貫全鎮(zhèn)南北，新廣花一級公路及機場快線與該鎮(zhèn)連接。這些大盤的推出，使該區(qū)域板塊的樓盤提升了檔次。該區(qū)域雖無法與廣州其它樓市板塊抗衡，但其憑借便利的交通和特殊的地理位置、新機場的立體經(jīng)濟，與廣州市白云區(qū)其它幾個樓盤板塊相比還是占有一定的優(yōu)勢。 小結(jié)： 1） 2021 年，是花都區(qū)加快發(fā)展的機遇之年，廣州新國際機場啟用，將對花都經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生廣泛而深遠的影響； 2）東風汽車公司等一批龍頭企業(yè)正成為帶動地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的火車頭； 3）園區(qū)經(jīng)濟與城市建設相結(jié)合將成為今后花都區(qū)加快發(fā)展的新途徑； 4）今年以至今后幾年花都區(qū)政府將把基礎設施建設的重點放在汽車城，爭取用幾年的時間把汽車城建設成為具有鮮明產(chǎn)業(yè)特色的新興城區(qū)，同時啟動廣州新國際機場產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設；地方財政收入和人民群眾生活水平將有較大幅度的提高。 三、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析 花都打造廣州“新北翼” 花都區(qū)為北部組團，發(fā)展戰(zhàn)略為：構(gòu)建廣州中心城區(qū)的生態(tài)屏障，重點保護水源和森林，結(jié)合新國際機場和廣州北站的建設，發(fā)展航空運輸、物流業(yè)、倉儲業(yè)、特色旅游業(yè)、都市型農(nóng)業(yè)，保護和發(fā)展林業(yè)和糧食、水果種植業(yè)，適度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。隨著市場合理化、理性化程度提高，市場競爭也進入樓盤綜合質(zhì)素比高低的 “ 質(zhì)素競爭 ” 時代、 “ 品牌競爭時代 ” ，這必然會促使發(fā)展商以更加專業(yè)的精神營造精品樓盤。 新國際機場營運、汽車城發(fā)展以及物流區(qū)建設將不斷提升本地高層次人才比例，長駐花都的專業(yè)技術(shù)人員和往來商家對花都房地產(chǎn)市場需求的拉動作用將日益顯現(xiàn)。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達 ％，而且呈不斷上升趨勢，隨著轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進一步導致居住的郊區(qū)化，促進周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州居住分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。 根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全世界城市平均住房消費中房價與收入的比例是 7 倍，而 2021 年，花都區(qū)職工平均工資為 17800 多元，以三口之家為例，則每戶可承受的房價多達 37 萬多元。 目前，花都房地產(chǎn)市場以本地消費為主，廣州人購買的市場份額約占２０％左右。 D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡 ，拉近城市之間的時間距離 花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機場的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時，在建的銜接地鐵二號線、直達國際新機場的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使更 25 多人到花都購房置業(yè)成為可能。在這個有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。 C、發(fā)展與旅游結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè) 隨著廣州市民購房置業(yè)對環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢將日漸突現(xiàn)。 B、政策促進商品房的需求量的上升 由于取消福利分房，原來機關國企職工的住房問題必須通過 購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費市場的一大主力。 花都區(qū)近年樓價變動圖： 花都區(qū)近年樓價變動圖05001000150020212500300035001997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021上半年元 / 平方米0200400600800100012001400160018002021新區(qū) 舊區(qū) 24 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的動力支持點 A、城市化進程推動房地產(chǎn)的全面發(fā)展 根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)城市群規(guī)劃》預測，隨著城市化進程的發(fā)展，到 2021 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達40 萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到 30 平方米以上。 4） 通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從 1997 年到目前，花都區(qū)的房價基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場還有待挖掘，市場的發(fā)展空間還是較大的。 2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標前進， 市場的趨勢呈上升態(tài)勢。這些巨額資金的注入將會給花都地區(qū)社會與經(jīng)濟的發(fā)展帶來量的 迅 猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。汽車城給我們帶來的遠遠不只這 些，因為它必定帶來花都的繁榮，并影響著市民的現(xiàn)實生活。 花都汽車城的建成還將為花都乃至廣州帶來 50000 個就業(yè)機會，據(jù)調(diào)查一個汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來 8 個其他行業(yè)的就業(yè)機會，花都市的社會人員的層次結(jié)構(gòu)也會因此而得到改善。相應 地 ，隨著外貿(mào)、旅游、環(huán)境保護、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務、物流管理的飛速發(fā)展，隨著中國加入 WTO 后所面對的新的經(jīng)濟環(huán)境的變化、對通曉國際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護等專業(yè)人才的迫切需求，對人才需求也將會提出更高的要求。 汽車界的馬太效應在這兒應驗得十分靈驗，產(chǎn)業(yè)的群聚效應將使得花都汽車城進入一個良性循環(huán)：產(chǎn)業(yè)群聚將使得投資企業(yè) “ 綜合成本低、市場機 會多 ” ，投資風險的降低將使得產(chǎn)業(yè)群聚的速度加快。 今年上半年，花都區(qū)投資８０００萬元改建了風神大道，近期還著重對風神汽車公司新的生產(chǎn)區(qū)周邊市政建設進行改造，還將規(guī)劃改建風神大道往炭步方向路段。 風神汽車的早期入駐， 使得 花都汽車城第一期土地很快被四十多家擬設廠的全球各地汽車配件廠搶奪一空?；ǘ紖^(qū)要求，基礎設施的建設真正做到路通到哪里，相關配套設施建設就完善到哪里。 目前，汽車城零配件工業(yè)園一區(qū)８６．７萬平方米已完成了七通一平，土地已全部轉(zhuǎn)讓完畢。 ? 西部板塊：風神構(gòu)筑花都居住后花園 作為花都區(qū)重中之重的龍頭項目，風神汽車城從人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)帶動、商業(yè)發(fā)展等方面都起到不可估量的作用。 20 新機場旁邊 的別墅項目泰湖山莊一期占地 43 萬平方米，已開工建筑面積約為 7 萬平方米。 該項目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯，配套齊全。占地面積 160萬平方米，建筑規(guī)模 30 多萬平方米，建筑物共 781 棟?？梢哉f，金碧御水山莊的成功，使花都樓盤進入了一個新時代，一時間，花都樓盤受到了極大的關注。據(jù)統(tǒng)計，開盤當天前往金碧御水山莊看樓的人數(shù)高達５萬多人，首期推出的 ６１７ 套山水別墅被一搶而空，成交額近５億元。該版塊已經(jīng)成為了花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的領頭羊。同時由于看好新機場和風神汽車城帶給花都的發(fā)展機遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤的銷售獲得了滿堂紅。 2021 年 10 月，“花樣巴黎”推出約 600 套洋房，目前已售出 7 成，成交均價 3400 多元/㎡。 2021年 5 月 ，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團 “ 花樣巴黎 ” ，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價格一路走高，從 6000— 11000 元 /M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價格高出 35倍。該板塊目前 在售的樓盤有 雅居樂 雍華廷、南航花園、 福虹陽光美地 、錦尚名苑 等。 ? 政府廣場新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點區(qū)域 目前花都 政府廣場片區(qū)是開發(fā)熱點區(qū)域。這些 有一定 規(guī)模、配套相對完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想 ， 小區(qū)引入新的居住概念，更注重環(huán)境的配置，為花都的老城區(qū)帶來新的發(fā)展動力。 這部分 的零星樓盤 由于規(guī)劃設計落后、缺乏居住環(huán)境營造，銷售一般，部分樓盤空置嚴重，雖經(jīng) 2 年多時間的消化，估計現(xiàn)在還有6000 套左右。 隨著花都撤市設區(qū)后路網(wǎng)的日益完善以及今年 8 月份 新國際機場的搬遷利好，大量專業(yè)技術(shù)人士前來花都定居，花都有望成為廣州樓市后起之秀；而從今年 上半年 的區(qū)域走勢來看，花都區(qū)將成為廣州未來開發(fā)的重點區(qū)域 之一 ，成為廣州人置業(yè)的新熱點，大有擠進廣州樓市銷售三甲之勢。 17 ? 發(fā)展數(shù)據(jù)三： 04 年 上半年 廣州市房地產(chǎn)售價租價均有明顯上漲， 花都區(qū)銷售面積為 57 萬平方米，同比增長 。據(jù)了解， 16 從 2021 年開始，大量機場、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來到花都定居，進入 2021 年，這種趨勢更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開始選擇到花都置業(yè)。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完善，新國際機場的搬遷，花都已構(gòu)建了一個航空港的定位；設區(qū)后，花都與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng) ——— 在建的銜接地鐵二號線、直達國際新機場的城市輕軌鐵路加上京珠高速公路等，都使 得更多人 到花都購房置業(yè)成為可能。 一直以來，花都區(qū)的住宅市場都是由本地客源消 化。從 1997 年至 2021 年的 4 年中 ， 年均遞增 10％； 2021 年 至 2021 年 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資額 更是逐年 大幅上升， 最高峰期 上升 2 倍多。 15 3）尋找投資保值增值的出路 由于銀行利率的收益較少，證券股市風險極高，許多市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當成保值增值的出路。 富裕的廣州人在二次置業(yè)時更看重住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。 2)二次置業(yè)成為廣州人購 房的主要傾向 國際經(jīng)驗表明，當一個城市的人均 GDP 超過 3000 美元時，市中心區(qū)人口會出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。 (以上數(shù)據(jù)來源于 2021 年上半年市政府工作報告 ) 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 1)廣州房地產(chǎn)市場進入大眾消費時代 目前，廣州人的居住面積已達小康水平，廣州房地產(chǎn)市場個人買家的比例已經(jīng)超過九成， 76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進入了大眾消費時代。 自 199 1997 年國家實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控以來，廣州市老八區(qū)房屋價格逐年回落，實現(xiàn)了價格的理性回歸。 2021 年上半年，廣州市老八區(qū)預售住宅成交單套面積主要集中在7090 平方之間，占總成交套數(shù)的 ％；成交單套單價主要集中 在35005000 元／平方米之間，占總成交套數(shù)的 ％；成交單套總價主要集中在每套 20 萬 50 萬元之間，占總成交套數(shù)的 ％。這一現(xiàn)象預示著廣州市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了幾年市場容量高速拓展以及價格理性回歸后，出現(xiàn)了價格回暖、成交量繼續(xù)有效放大的良好局面。其中預售商品 房成交登記面積 萬平方米，同比增長 %；二手房成交登記面積 萬平方米，同比增長 ％。廣州市場的土地儲備相當充足，估計在 2— 3 年內(nèi)才能消化完畢，盤活存量土地將是近期 解決 土地供應的重要對策。廣州市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量小幅下降， 2021 年上半年為 億元，同比下降了 ％ 。 隨著貨幣調(diào)控等國家宏觀調(diào)控措施的出臺，新開工項目投資、純土地購置投資呈現(xiàn)下降趨勢。 2021年上半年，廣州市完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 ％，增幅比去年同期提高 3 個百分點。 第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 一、廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 市場總體供銷態(tài)勢 廣州經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，在經(jīng)濟發(fā)展的同時，市場對住房的需求有著進一步的拉動作用，市場需求的擴大為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了可靠的基礎。 經(jīng)濟也因為在廣州大經(jīng)濟環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，年經(jīng)濟增長達到 %，居廣州各區(qū)之首。 12 三、花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢 隨著廣州市“東擴、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策。 同時，被人們稱為 “ 風水寶地 ” 的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂于一體，成為遠近 聞名的旅游圣地。財政收增長較快，地方預算內(nèi)財政收入完成 億元，同比增長 %。服務業(yè)中 各行業(yè)吸收外資主要還是房地產(chǎn)業(yè)。機械設備制造 (含汽車及零部件 )、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。 2021 年 CEPA 協(xié)議開始生效后，香港服務業(yè)投資內(nèi)地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。 11 歐美發(fā)達國家和 日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重