【正文】 省最大的汽車工業(yè)基地，花都汽車城總規(guī)劃用地面積 50 平方公里，首期開發(fā)將達(dá)到 15 平方公里；二期開發(fā)將達(dá)到 23 平方公里；三期為 12平方公里，整個(gè)工程項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年全部完工投入使用。 2）花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步 優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。 J、撤市設(shè)區(qū)為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來新契機(jī) 花都撤市設(shè)區(qū)后，城市規(guī)劃的變化，引起城市建設(shè)、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大震動(dòng)，也是花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的難得的歷史機(jī)遇。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 31 H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競(jìng)爭(zhēng) 撤市改區(qū)后，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá) ％，而且呈不斷上升趨勢(shì)，估計(jì)入世轎車價(jià)格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購(gòu)買團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界城市平均住房消費(fèi)中房?jī)r(jià)與收入的比例是 7 倍， 而 1999 年，花都區(qū)職工平均工資為 11491 元，以四口之家為例，年收入為 萬元，則每戶可承受的房?jī)r(jià)多達(dá) 32 萬多元，這個(gè)價(jià)格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)所有層次的樓盤。 目前，花都房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地消費(fèi)為主，廣州人購(gòu)買的市場(chǎng)份額約廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 30 占２０％左右。 D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近城市之間的時(shí)間距離 花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時(shí)，在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國(guó)際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使人們到花都購(gòu)房置業(yè)成為可能。在這個(gè)有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。 C、發(fā)展與旅游結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè) 隨著廣州市民購(gòu)房置業(yè)對(duì)環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢(shì)將日漸突現(xiàn)。 B、政策促進(jìn)商品房的需求量的上升 由于取消的福利分房，原來機(jī)關(guān)國(guó)企職工的住房問題必須通過購(gòu)買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場(chǎng)的一大主力。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 28 花都區(qū)近年樓價(jià)變動(dòng)圖： 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 A、城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的全面發(fā)展 根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃》預(yù)測(cè)，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，到 2021 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達(dá) 40 萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 30 平方米以上。根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動(dòng)參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測(cè)在未來 2 年，花都區(qū)樓盤價(jià)格將突破 3500 元大關(guān)，逐漸上升。 4） 通過市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從 1997 年到目前，花都區(qū)的房?jī)r(jià)基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待挖掘，還沒有出現(xiàn)一個(gè)真正的領(lǐng)頭羊，市場(chǎng)的發(fā)展空間還是較大的。 2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)，市場(chǎng)的趨勢(shì)呈上升態(tài)勢(shì)。 本項(xiàng)目所在版塊離風(fēng)神汽車城不足 3 公里，是汽車城經(jīng)濟(jì)、政治、文化輻射區(qū)域，項(xiàng)目的建設(shè)也將得到汽車城龐大就業(yè)人員源源不斷的補(bǔ)充和支持。這些巨額資金的注入將會(huì)給花都地 區(qū)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來量的訊猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。汽車城給我們帶來的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只這些，因?yàn)樗囟◣砘ǘ嫉姆睒s，并影響著市民的現(xiàn)實(shí)生活。 花都汽車城的建成還將為花都乃至廣州帶來 50000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，據(jù)調(diào)查一個(gè)汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來 8 個(gè)其他行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，花都市的社會(huì)人員的層次結(jié)構(gòu)也會(huì)因此而得到改善。相應(yīng)的，隨著外貿(mào)、旅廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 25 游、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物 流管理的飛速發(fā)展，隨著中國(guó)加入 WTO 后所面對(duì)的新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、對(duì)通曉國(guó)際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護(hù)等專業(yè)人才的迫切需求，對(duì)人才需求也將會(huì)提出更高的要求。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 24 汽車城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展演變： 2021 年，重組云豹汽車廣州風(fēng)神橫空出世，逆風(fēng)飛揚(yáng)，以當(dāng)年重組，當(dāng)年出車 ， 當(dāng)年盈利的奇跡震驚業(yè)界 2021 年 10 月，第 5 萬輛藍(lán)鳥下線 2021 年 10 月， 15 萬輛新工廠奠基 (花都 ) 2021 年 8 月 22 日，第 10 萬輛藍(lán)鳥下線 2021 年 6 月 16 日，東風(fēng)乘用車公司在花都設(shè)立，同日日產(chǎn)陽 光下線 2021 年 Unipres、 Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽車零配件商落戶汽車城 2021 年 10 月，省政府批準(zhǔn)花都汽車城為汽車產(chǎn)業(yè)基地 2021 年 3 月，東風(fēng)日產(chǎn)研發(fā)中心落戶花都 2021 年 5 月， 15 萬輛新工廠將建成投產(chǎn) ?? 三年不到，花都汽車城產(chǎn)值直逼 500 億元的奇跡。 花都在默默地和同行們?cè)趶V州共同打造中國(guó)的底特律， 花都汽車城的面積一擴(kuò)再擴(kuò)，現(xiàn)已規(guī)劃到５３平方公里，和有些地方花架子不一樣的，在花都汽車城，每平整一片土地，很快將出現(xiàn)一片廠房；緊跟 著規(guī)劃后面的是一迭投資合同。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理近期穿梭日韓港臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，花都汽車城的投資熱將直線上升?；ǘ计嚦鞘且蛔ㄖ圃臁⒀邪l(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國(guó)汽車的 “ 硅谷 ” 。二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風(fēng)大道月底招標(biāo)施工，年底即可實(shí)現(xiàn)通車。據(jù)調(diào)查， 花都汽車城于2021年７月開始規(guī)劃建設(shè)，首期占地１５平方公里，第二、第三期規(guī)劃占地約５０平方 公里，橫跨新華、炭步兩個(gè)鎮(zhèn)。而廣州龐大的客戶群體也將為他們的建設(shè)和銷售帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的客源。業(yè)主可享受航空標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系，而未來新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅 和公寓等。 南航碧花園是由南方航空集團(tuán)公司投入近 36億元興建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，廣清高速公路獅嶺出口。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價(jià)格、位置、進(jìn)展等等情況。 ? 郊區(qū)大盤： 航空港定位吸引穗買家 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 22 于 03 年國(guó)慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價(jià)格震撼了整個(gè)廣 州樓市，受到了各路買家的強(qiáng)烈追捧。 小結(jié)：目前，政府廣場(chǎng)一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個(gè)版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。 據(jù)了解，雅居樂的洋房和別墅以本地的生意人及公務(wù)員為主要購(gòu)買對(duì)象。 而最近，雅居樂雍華廷推出的都市水岸別墅組團(tuán) “ 花樣巴黎 ” ，這批別墅憑借著發(fā)展商的品牌、成熟的配套、優(yōu)美的居住環(huán)境，價(jià)格一路走高，從 6000— 10000 元 /M2不等，足足比周邊同類型產(chǎn)品價(jià)格高出 35倍。 該板塊目前 在售的樓盤有 雅居樂 雍華廷、 南航花廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 21 園、 福虹陽光美地等。 ? 政府廣場(chǎng)新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域 目前花都 政府廣場(chǎng)片區(qū)是發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 位處廣清高速公路新華鎮(zhèn)入口的雅景灣，占地面積達(dá) 500 畝，以“環(huán)湖豪宅”為開發(fā)理念，將于 2021 年底入市。 對(duì)居住環(huán)境有較高要求的買家都不愿意在舊城區(qū)置業(yè)，而趨向選擇環(huán)境優(yōu)越、空氣優(yōu)良的城市新區(qū)。但由于舊城的規(guī)劃落后，交通擁擠，人口密集，可 持續(xù)發(fā)展空間不大。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中也涌現(xiàn)了如 駿威廣場(chǎng)、金菊花小區(qū)、銀菊花小區(qū)、僑苑小區(qū)、華僑新城、鉆石花園為有一定規(guī)模、配套相對(duì)完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想 。 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 20 在花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢(shì)，具體分析如下： ? 舊城板塊：規(guī)劃滯后 ，可持續(xù)發(fā)展空間不大 在花都區(qū) 舊城區(qū)中 開發(fā)的樓盤中，成片的小區(qū)開發(fā)較少，零星的單體開發(fā)較多。按照以上的增長(zhǎng)速 度計(jì)算，到 2021 年、 2021 年??完成的投資和銷售額將會(huì)是2021 年的幾倍或幾十倍。 ? 發(fā)展數(shù)據(jù)三： 04 年首季廣州市房地產(chǎn)售價(jià)租價(jià)均有明顯上漲， 花都區(qū)銷售面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) 倍。據(jù)了解，從 2021 年開始，大量機(jī)場(chǎng)、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來到花都定居，進(jìn)入 2021年，這種趨勢(shì)更為明顯，很多廣州白云 區(qū)的市民也開始選擇到花都置業(yè)。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完善，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的搬遷，花都已構(gòu)建了一個(gè)航空港的定位；設(shè)區(qū)后，花都與廣州 中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng) ——— 在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國(guó)際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，都使人們到花都購(gòu)房置業(yè)成為可能。 一直以來，花都區(qū)的住宅市場(chǎng)都是由本地客源消化。從 1997 年至 2021年的 4 年中 ， 年均遞增 10％； 2021 年 至 2021 年 ，房地產(chǎn)開發(fā)投資額 更是逐年 大幅上升， 最高峰期 上升 2倍多。 3）尋找投資保值增值的出路 由于銀行利率不斷調(diào)低，證券股市又兇多吉少，許多廣州市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。 富裕的廣州人在二次置業(yè)時(shí)更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。 2)二次置業(yè)成為廣州人購(gòu)房的主要想法 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均 GDP 超過 3000美元時(shí)，市中心區(qū)人口會(huì)出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 1)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代 目前，廣州人的住宅面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人買家的比例已經(jīng)超過九成， 76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代。 2) 二手房交易大幅度攀升。其中，預(yù)售商品房成交登記金額為 億元，同比增長(zhǎng) %，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。 其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了 1000 萬平方米大關(guān)，達(dá) 萬平方米，同比增長(zhǎng) %（ 2021 年為 %）。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 15 第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 市場(chǎng)總體供銷態(tài)勢(shì) 2021 年廣州市全市十區(qū)房屋成交量為 萬平方米，較 2021 年同期增長(zhǎng)了 %（ 2021 年為 %），而其他包括預(yù)售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，都保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)正向著快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)也因?yàn)樵趶V州大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到%，居廣州各區(qū)之首。 三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 隨著廣州市“東擴(kuò)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策。 同時(shí)，被人們稱為 “ 風(fēng)水寶地 ” 的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂于一廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 14 體，成為遠(yuǎn)近聞名的旅游圣地。 4） 金融 金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額 ％；實(shí)際使用外資占 %。 制造業(yè)新批項(xiàng)目吸收外資占新批外資額 %。來源于香港的合同外資占 ％，比上年略有增加，但仍處于歷史較低水平。這 12 個(gè)大項(xiàng)目的合同外資額共有 億美元，花都區(qū)新批準(zhǔn)增資項(xiàng)目有 43 個(gè)，增加合同外資金額 億美元。 2021 年花都區(qū)合同利用外資完成 27763 萬美元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)際利廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 13 用外資完成 20241 萬美元，同比增長(zhǎng) %。新批外資項(xiàng)目 107 個(gè)，增長(zhǎng) %，合同利用外資 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 億美元，增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)率為全市第一。招商引資給農(nóng)民帶來了實(shí)惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng)村勞力過剩問題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。 按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動(dòng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資者前來洽談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。 2021 年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 19項(xiàng)，總投資額 4692 萬元。 2021 年花都汽車城經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)成為全省目前唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地，并被納入全省工業(yè)發(fā)展總體布局。 2021 年花都區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r 1） 工業(yè) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 12 2021 年，花都區(qū)繼續(xù)大力實(shí)施 “ 工業(yè)興區(qū) ” 發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)財(cái)政增長(zhǎng)的龍頭作用，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。 2）隨著第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，有利于引進(jìn)更多工作人員進(jìn)駐花都，人口增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)，需求量會(huì)逐漸增加。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展與趨勢(shì) 1） 2021 年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)業(yè) 增加值 （億元） 增長(zhǎng)率 （ %） 與 2021 年 相比（ %） 所占比例（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) + 第三產(chǎn) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 11 業(yè)