【正文】 是現(xiàn)實(shí)生活的切入點(diǎn)，也是發(fā)展商企業(yè)理念之窗口和聯(lián)系消費(fèi)者的橋梁。 物業(yè)內(nèi)外包裝實(shí)施計(jì)劃 4．１、標(biāo)志 根據(jù)玉帶花都的內(nèi)涵及定位設(shè)計(jì)。戶(hù)型面積和戶(hù)型統(tǒng)計(jì)據(jù)我司調(diào)查大戶(hù)型在當(dāng)?shù)剌^受歡迎，建議主力戶(hù)型以?xún)煞績(jī)蓮d一衛(wèi)（比例為 ）、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（比例為 ）為主，主力戶(hù)型面積為80㎡——130㎡。、豐富的體育康樂(lè)設(shè)施本小區(qū)的規(guī)劃在注重環(huán)境規(guī)劃的同時(shí)，應(yīng)配備多種體育及康樂(lè)設(shè)施，游泳池、籃球場(chǎng)等各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，位于宅旁綠地內(nèi)的單、雙杠等運(yùn)動(dòng)設(shè)施，可為住戶(hù)提供鍛煉身體和體閑娛樂(lè)的好地方，同時(shí)為小區(qū)舉行一些體育比賽，游園活動(dòng)提供了場(chǎng)地。、道路系統(tǒng)小區(qū)道路規(guī)劃采用一種自由的、具有藝術(shù)特色的曲直相結(jié)合設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)注重對(duì)景觀的處理，力求達(dá)到移步換景，同時(shí)又要考慮方便住戶(hù)。 2．8小區(qū)配套項(xiàng)目要求：文化廣場(chǎng)： ㎡ 會(huì) 所： ㎡物業(yè)管理處： ㎡ 雙語(yǔ)幼兒園 ㎡儲(chǔ) 蓄 所： ㎡電信營(yíng)業(yè)廳： ㎡社區(qū)超市中心： ㎡變 電 房：按用電負(fù)荷設(shè)置 規(guī)劃構(gòu)想、功能分區(qū)：分居住、運(yùn)動(dòng)、體閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、學(xué)習(xí)等。建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)立雙語(yǔ)幼兒園、一到兩個(gè)中型超市、乓乒球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等健身設(shè)施等，極大方便小區(qū)住戶(hù)。第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)本小區(qū)占地面積近44萬(wàn)㎡，項(xiàng)目規(guī)劃建成南豐縣大規(guī)模的居住小區(qū)，該地段交通便利，小區(qū)的建成，必然會(huì)為該地段成為南豐未來(lái)商業(yè)、居住中心奠定更為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 環(huán)境、質(zhì)量——對(duì)社區(qū)的環(huán)境和樓盤(pán)質(zhì)量較重視216。e) 縣城的公務(wù)員是另一不可忽視的群體，他們工資雖然不高，一般在600—800左右，但基本都從事第二產(chǎn)業(yè)，此項(xiàng)副業(yè)給他們帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收入是不可估計(jì)的。 不斷增長(zhǎng)的住房需求，（每年一千套的住宅需求量）居民生活質(zhì)量的不斷提高和對(duì)新鮮事物的追求，都為該項(xiàng)目樓盤(pán)的去化提供了有力的保障。劣勢(shì)分析：(Weakness) 目前南豐當(dāng)?shù)貨](méi)有住房的居民經(jīng)濟(jì)收入普遍較低，并且不具備當(dāng)?shù)刈》抠J款所需的經(jīng)濟(jì)擔(dān)保能力。 2．2項(xiàng)目可行性分析2．2．1項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于盱江西岸，即南豐大橋至南建公路橋以西，長(zhǎng)約2300米，寬由河西岸至206國(guó)道、總面積近44萬(wàn)平方米。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：該區(qū)域樓盤(pán)多為本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)比較落后，物業(yè)的布局不合理，社區(qū)配套較少，外立面及戶(hù)型設(shè)計(jì)比較單一178。隨著老城區(qū)城墻路大面積拆遷，目前還有部分居民靠租房住。2002年建筑項(xiàng)目概況：（表1）建筑公司名 稱(chēng)完成建筑面積(平方米)未完成建筑面積(結(jié)轉(zhuǎn)2003年面積)新宇建筑公司2430042530華廈建筑公司2122015712長(zhǎng)紅建筑公司2903016896衡三建筑公司3384877900豐偉建筑公司680014858外地施工隊(duì)伍32804400合 計(jì)1184781722962002年——2003年開(kāi)發(fā)總量指標(biāo)對(duì)比：（表2）時(shí) 間總建筑面積(平方米)住宅竣工面積(平方米)在建項(xiàng)目數(shù)量全面竣工備 注2002年21901859494平方米53項(xiàng)23項(xiàng)30個(gè)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)下年。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，群眾消費(fèi)水平不斷提高。南豐發(fā)展迅速，縣域經(jīng)濟(jì)生機(jī)勃發(fā)。第一部分：總體市場(chǎng)調(diào)研分析1．1南豐縣發(fā)展概況南豐地處贛東，總面積1909平方公里，轄五鄉(xiāng)七鎮(zhèn)一場(chǎng)，總?cè)丝?8萬(wàn)，其中縣城人口近8萬(wàn)。昌廈一級(jí)公路穿境而過(guò)，在建京福高速公路、衡福高等級(jí)公路建成后將進(jìn)一步改善全縣的交通狀況。同時(shí)，南豐的養(yǎng)殖業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展壯大。2004年的“一江兩岸工程”也勢(shì)必成為南豐今后城市發(fā)展的重中之重。1．4南豐縣市場(chǎng)需求分析目前南豐縣住房情況比較寬裕，甲魚(yú)養(yǎng)殖、蜜橘種植，外出打工、摩托車(chē)經(jīng)銷(xiāo)等經(jīng)商者高收入階層住房多在150平方米以上，因?yàn)榭h政府還允許部分土地私建住房，他們中的一部分已經(jīng)建有別墅。第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析2．1南豐縣現(xiàn)有樓盤(pán)分析178。 房型：以多層為主，私人建有少量別墅178。 交通優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目所處區(qū)域交通便利，西起南豐大橋，東延伸至南建公路橋以西，東靠盱江西岸，并與南豐最重要的交通命脈206國(guó)道緊緊相依 政策優(yōu)勢(shì)：由于該項(xiàng)目為南豐縣重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府在政策上給予很多優(yōu)惠，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了便利。這對(duì)工程的質(zhì)量與市場(chǎng)的推廣策略都提出了挑戰(zhàn)。南豐居民居住消費(fèi)心理不成熟，是否能在較快時(shí)間內(nèi)接受項(xiàng)目帶來(lái)的全新理念將是考驗(yàn)。 區(qū)域——喜歡住在人口較集中的地帶216。我司認(rèn)為前期的產(chǎn)品包裝及廣告宣傳攻勢(shì)，可以大大提升項(xiàng)目的形象，以此方式探求市場(chǎng)心理價(jià)格承受的底線，選準(zhǔn)入市時(shí)機(jī)，以低于消費(fèi)心理底線的價(jià)格搶占市場(chǎng)，達(dá)到物業(yè)迅速去化的目的。為了增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，樹(shù)立項(xiàng)目的品牌，為后續(xù)開(kāi)發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，小區(qū)整體以?xún)?yōu)良水平向購(gòu)房者提出“三項(xiàng)承諾”：A、 房屋滲漏，雙倍賠償；B、 面積短缺，缺一賠二。這需要物業(yè)公司后期的大力引導(dǎo)。、體現(xiàn)與眾不同的居住氛圍，創(chuàng)造既有歐式氛圍又有現(xiàn)代氣息的居住文化。、綠化系統(tǒng)規(guī)劃本小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃緊密結(jié)合建筑布局和場(chǎng)地內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，充分考慮南豐縣的氣候、人文特點(diǎn)，切合地塊的自身?xiàng)l件和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，又要考慮東邊盱江的特點(diǎn)，分析現(xiàn)代人居住特點(diǎn)和對(duì)環(huán)境重視，引入當(dāng)今園林設(shè)計(jì)潮流，采用多景點(diǎn)布局而又重點(diǎn)突出，既有寬闊的小區(qū)級(jí)綠地，又有精細(xì)組團(tuán)綠地和住宅庭院綠化，空中花園和平臺(tái)花園，從而形成了一個(gè)點(diǎn)、線、面相結(jié)合的層次分明的、全方位的整體綠化系統(tǒng)，其具體層次劃分為：小區(qū)級(jí)綠化地組團(tuán)綠地住宅庭院綠化道路綠化。外墻采用藝術(shù)石貼與柔性涂料結(jié)合，使建筑的整體形象更趨和諧。 二、只做物業(yè)形象，用物業(yè)形象的確立帶動(dòng)企業(yè)形象的提升； 三、塑造嶄新的社區(qū)形象以帶動(dòng)銷(xiāo)售； 四、品牌先導(dǎo)，銷(xiāo)售跟進(jìn)； 五、物業(yè)標(biāo)志是該物業(yè)的眼目與靈魂，是一切訴求和延展的原點(diǎn)，全部推廣活動(dòng)的支 點(diǎn)和所有賣(mài)點(diǎn)的邏輯起點(diǎn)，因此務(wù)求更新和重新確立。 而且必須先做，不能后做。模型是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的樣板，是最直觀立體的范形，它可以給客戶(hù)第一次強(qiáng)烈的視覺(jué)刺激，讓客戶(hù)對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃有詳盡全面的了解和認(rèn)識(shí)，從而激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲。一般建在地盤(pán)的前部。 178。 178。 178。 請(qǐng)省內(nèi)著名人士來(lái)玉帶花都參觀題詞并贈(zèng)一套住房，然后讓他（她）把此套住房拍賣(mài)，拍賣(mài)的錢(qián)捐給‘希望工程’，此一連環(huán)作法，已越出廣告宣傳的界線，成為社會(huì)新聞，可謂一箭三雕之善舉。 178。 178。 178。 6．創(chuàng)意策略 178。 健康、休閑、和睦，讓生活與環(huán)境同步呼吸?。ōh(huán)境訴求）178。 都市里的明珠“玉帶花都”（交通環(huán)境、地理位置） 178。 與大都市接軌，入住玉帶花都，演繹生活新觀念（生活質(zhì)量）178。 在風(fēng)景最多的地方安個(gè)家（風(fēng)光環(huán)境） 178。 l 以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷(xiāo)售，銷(xiāo)售量達(dá)到20%。 l 合力促進(jìn)銷(xiāo)售，引導(dǎo)3０％的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。 l 合力吸引目標(biāo)客戶(hù)，引導(dǎo)３０％目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)。 第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發(fā)布； 第二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期； 第三，四期采用小版面；長(zhǎng)線滲透。 會(huì)所168。 保安168。 POP掛旗178。 合同書(shū)正副文本178。 l 路 牌 發(fā)布時(shí)間為期一年，從 開(kāi)盤(pán)日起至 止。（2）為本案住宅造勢(shì)目的：把市場(chǎng)的注意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買(mǎi)家。在各個(gè)住宅區(qū)、飯店、餐廳等人流量較大處張貼，少量的投入達(dá)到長(zhǎng)期且廣泛的宣傳效果展銷(xiāo)會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶(hù)盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。 江西省博天營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司二○○三年十二月。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，二則可以使買(mǎi)家體會(huì)發(fā)展商以客為尊的誠(chéng)意及細(xì)致優(yōu)良的服務(wù)。形式二：置業(yè)調(diào)查問(wèn)卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買(mǎi)家提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。8．銷(xiāo)售策略建議8．1．市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引買(mǎi)家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷(xiāo)售打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：⑴告知性工地展示應(yīng)利用樓盤(pán)入口圍墻包裝，樹(shù)立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。 法律文書(shū)所有物料開(kāi)盤(pán)前必須到位。 導(dǎo)向牌178。 物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)168。 沿江美景168。 播出媒體： 路牌 位置： 售樓書(shū) 內(nèi)容： 168。 l 對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。 l 部分客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法，談?dòng)駧Щǘ嫉暮锰?，增加可信性?l 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。 生命與自然真誠(chéng)對(duì)話(huà)（目標(biāo)對(duì)象） 6．廣告分期策略 根據(jù)市場(chǎng)行情和物業(yè)特點(diǎn)，擬將廣告分為四期進(jìn)行推廣； 第一期：試銷(xiāo)階段（三個(gè)月） 行為方式