【正文】 江西省博天營銷策劃有限公司二○○三年十二月。同時，根據(jù)最新的《江西省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：▓付款方式l 手續(xù) 一次付款 特惠按揭 優(yōu)惠按揭付款 超輕松按揭付款l 折扣 88折 9折 91折 93折l 住宅：簽認購書時，付定金 5000元，簽認購書七天內(nèi)（扣除定金） 30%、 10%即辦理最高七成三十年銀行按揭 10%即辦理最高七成三十年銀行按揭 30%(扣除定金)l 商鋪：簽認購書時付，定金10000元，簽認購書七天內(nèi)（扣除定金） 50%即辦理最高五成三十年銀行按揭 50% (扣除定金)l 住宅：發(fā)展商提供24個月免息分期 即辦理最高七成三十年銀行按揭一個月 35% 20% 10% 二個月 30% 三個月 10% 辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi) 5% ．宣傳策略建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告及路面攔截廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一片高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。住宅質量保證書和住宅使用說明書內(nèi)容如下，以供參考：住宅質量保證書☆ 保修內(nèi)容☆ 保修年限☆ 保修責任l 地基和主體結構 50年1. 地基沉降或不均衡沉降導致樓宇偏斜或裂縫2. 砼框剪結構柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂4. 砼因標號不夠出現(xiàn)風化脫落l 屋面防水 3年 1. 屋面開裂、起鼓2. 屋面滲漏3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏l 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1年 1. 墻面滲漏2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3. 地下室墻面、地面滲漏4. 管道及管道穿墻（地）部位滲漏l 墻面、頂棚抹灰層脫落 1年 1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落l 地面空鼓開裂、大面積起砂 1年 1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂l(fā) 門窗翹裂、五金件損壞 1年 （門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞）l 管道堵塞 1年 1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由業(yè)主承擔。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實力，二則可以使買家體會發(fā)展商以客為尊的誠意及細致優(yōu)良的服務。在各個住宅區(qū)、飯店、餐廳等人流量較大處張貼，少量的投入達到長期且廣泛的宣傳效果展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。8．2．促銷手段建議敝司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在老城中心地帶設促銷點，并設專車接送看樓，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力。形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。（2）為本案住宅造勢目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點吸引買家。⑶設置精美的示范單位和樣板房通過對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。⑵戶外廣告設置戶外廣告設置能增強項目的認知能力，可以有效提升項目的知名度。8．銷售策略建議8．1．市場氣氛培養(yǎng)敝司建議在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎，具體操作內(nèi)容包括：⑴告知性工地展示應利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。 l 路 牌 發(fā)布時間為期一年，從 開盤日起至 止。 l 電 視 形象廣告片： ，自‘玉帶花都’公開發(fā)售期前一周開始連續(xù)推出。 l 報 紙 1） 時間： 。 法律文書所有物料開盤前必須到位。 合同書正副文本178。 禮品袋178。 胸卡178。 導向牌178。 POP掛旗178。 售樓推薦獎卡178。其他印刷品和制作 178。 物業(yè)管理及社區(qū)服務168。 保安168。 戶型介紹168。 雕塑小品168。 沿江美景168。 會所168。 地理環(huán)境、交通狀況168。 小區(qū)效果圖168。 播出媒體： 路牌 位置： 售樓書 內(nèi)容： 168。 第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發(fā)布； 第二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期； 第三，四期采用小版面；長線滲透。 l 完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權益。 l 加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。 l 對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。 l 合力吸引目標客戶，引導３０％目標顧客購買。 l 加強管理和服務，讓售樓現(xiàn)場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。讓‘玉帶花都’傳為美談，變成公眾的社會話題。 l 部分客戶進行現(xiàn)身說法，談玉帶花都的好處，增加可信性。 l 合力促進銷售，引導3０％的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應。銷售服務一定要跟上去。 l 一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在藝術、文化、景觀的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買玉帶花都。 l 及時總結經(jīng)驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調(diào)整和完善。 l 以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到20%。利用江堤建設開工的大好時機，利用新聞媒體報道“為民造福工程”擴大項目的知名度，配合媒體宣傳，再推出“玉帶花都”——捐助“希望工程”，一波未平，一波又起的造勢手法，讓物業(yè)在群眾中迅速提升形象，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。 新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。 生命與自然真誠對話（目標對象） 6．廣告分期策略 根據(jù)市場行情和物業(yè)特點，擬將廣告分為四期進行推廣； 第一期：試銷階段（三個月） 行為方式新聞運作、廣告、營銷 時 間 年 月—— 月l 新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。 在風景最多的地方安個家（風光環(huán)境） 178。 家，園，水，一旦擁有，夫復何求？（景觀，環(huán)境） 178。 實現(xiàn)夢想的黃金機會（目標對象） 178。 如果理想與現(xiàn)實注定今生只相逢一次（買家心理） 178。 與大都市接軌，入住玉帶花都，演繹生活新觀念（生活質量）178。 一個全家幸福的快樂天堂（家庭置業(yè)） 178。 仁者樂山，智者樂水（傳統(tǒng)觀念） 178。 成功人士的理想歸宿（同類物業(yè)之比較和選擇） 178。 都市里的明珠“玉帶花都”（交通環(huán)境、地理位置） 178。玉帶花都一期精致商鋪，限量超值發(fā)售！ （投資商鋪）178。 環(huán)境影響觀念，藝術改變生活，玉帶花都，環(huán)境與藝術的完美結合，生活從此改變！（建筑藝術，景觀藝術）178。 建筑也能奏出林園交響詩（自然風光） 178。 健康、休閑、和睦，讓生活與環(huán)境同步呼吸！（環(huán)境訴求）178。 6．具體文案 178。178。 178。 6．創(chuàng)意策略 178。 與眾不同，方顯大家風范6．廣告內(nèi)容 [1]賣實力 標榜發(fā)展商，小區(qū)規(guī)模，投資總額，讓客戶安心入市，消除爛尾憂慮； 一體化開發(fā)/專業(yè)經(jīng)營管理/有實力和規(guī)模的地產(chǎn)公司（企業(yè)形象） [2]賣綠地 生態(tài)園林/自然水景/ 低密度建筑/綠色園林/置身于大自然的懷抱； [3]賣景觀 好的景觀，即使處于偏遠，也寧可放棄鬧市的車水馬龍； 小區(qū)規(guī)劃/建筑風格/中央花園/人車分流/綠化道路； [4]賣設計 美觀的外立面、賞心悅目的平面布局。 玉帶花都，夢想“都”成真178。 178。 178。 6．廣告主題 178。 178。 6．推廣手法 178。 178。 178。 178。 178。 178。（以上費用單列） 廣 告 宣 傳 策 略 6．廣告目標 178。 178。 找信息臺，在同一時間向本地每一手機用戶傳達一個信息：“玉帶花 都恭祝您生意興隆，家庭幸?！薄?請省內(nèi)著名人士來玉帶花都參觀題詞并贈一套住房，然后讓他（她）把此套住房拍賣，拍賣的錢捐給‘希望工程’，此一連環(huán)作法，已越出廣告宣傳的界線，成為社會新聞，可謂一箭三雕之善舉。 各種直銷方式的活用。 5．人員推廣 178。 178。 178。 5．營業(yè)推廣（ＳＰ） 178。 利用節(jié)假日進行主題促銷，召開二次聯(lián)誼會： 1）2）178。 5．2公關活動(包括新聞運作) 178。 178。 178。 178。 178。 178。 178。 室內(nèi)布置高雅、清新、宜人、寬敞。 強調(diào)建筑的文化品位。一般建在地盤的前部。 設計布置要點 178。 （縣城其他地方也需要采用，形成網(wǎng)絡。而對于樓宇這種特殊產(chǎn)品來說，路牌是塑造品牌形象最強有力的工具， 也最能打動人心、最有氣勢的媒體。模型是小區(qū)規(guī)劃設計的樣板，是最直觀立體的范形，它可以給客戶第一次強烈的視覺刺激，讓客