【正文】 2）隨著新華鎮(zhèn)的招商引資，越來(lái)越多的大型企業(yè)進(jìn)駐新華鎮(zhèn)，逐漸增強(qiáng)新華鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)橐汛嬖诤蜐撛诘母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在密鑼緊鼓地推進(jìn)， 憑著其地段優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)搶奪本項(xiàng)目的部分有效客戶群，加大本項(xiàng)目的銷售壓力。 大規(guī)模項(xiàng)目不斷上馬 目前，大規(guī)模的開發(fā)優(yōu)勢(shì)很多開發(fā)商都意識(shí)到，而且， 也有不少項(xiàng)目正在不斷上馬，如碧桂園、嘉信華庭、雅居樂(lè)、合和新城等項(xiàng)目，大型地產(chǎn)公司如祈福地產(chǎn)、新鴻基等均在花都跑馬圈地，意圖隨著花都區(qū)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)及招商引資的春風(fēng)，搶得市場(chǎng)一杯羹 ,尤其是鄰近雅景灣北部地區(qū)將有三百多畝的地塊項(xiàng)目正待開發(fā)入市，這將是雅景灣潛在的最強(qiáng)勁和最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此雅景灣必須抓緊時(shí)間，加大開發(fā)力度，搶先在此區(qū)域開盤、推廣、銷售，力爭(zhēng)在這個(gè)對(duì)手推盤之前樹立自身良好的品牌形象，在該區(qū)域分得利潤(rùn)豐厚的頭杯羹。 四、威脅 汽車城本身的居住配套 隨著汽車城的啟動(dòng)與投入使用，企業(yè)及政府將會(huì)加大力度跟進(jìn)汽車城本身的居住配套，將會(huì)為汽車城的外來(lái)人口提供居住的條件。 隨著新機(jī)場(chǎng)的搬遷與投入使用，將會(huì)為花都帶來(lái)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的從業(yè)人口，也進(jìn)一步奠定花都在廣東省以至在國(guó)際上的交通樞紐地位 ，花都的城市地位將會(huì)得到迅速的提升，增強(qiáng)花都城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著廣州市區(qū)的人們對(duì)改善居住環(huán)境的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈，比及廣州以北周邊城市進(jìn)城一族的心理變化，本項(xiàng)目正好承擔(dān)了銜接南北需求的角色。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將進(jìn)一步 地推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于加快本項(xiàng)目的發(fā)展。 4）經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷向好，招商引資全面展開 花都區(qū)作為廣東一個(gè)重要的工業(yè)城市，近幾年經(jīng)濟(jì)不斷向好，多項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)快速增長(zhǎng)，發(fā)展的速度名列廣州各區(qū)的前茅（根據(jù)當(dāng)?shù)卣墓ぷ鲌?bào)告）。 由于在規(guī)劃時(shí)已考慮到居住配套問(wèn)題，所以汽車城外的住宅項(xiàng)目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)一定的客戶資源。 2）風(fēng)神汽車的投產(chǎn)及其所帶動(dòng)的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè) 汽車 產(chǎn)業(yè) 作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。這也是企業(yè)品牌樹立的良好契機(jī)。 本項(xiàng)目由于處于花都與廣州的門戶，將會(huì)是民眾認(rèn)識(shí)花都的窗口、標(biāo)志性建筑群，政府將會(huì)對(duì)此高度重視，獲得眾多的利好政策支持。 周邊的房地產(chǎn)開發(fā)普遍規(guī)模不大，未形成大規(guī)模開發(fā)的氣候，對(duì)比政府廣場(chǎng)新區(qū)如火如荼的開發(fā)熱潮，項(xiàng)目所在區(qū)明顯不受市場(chǎng)關(guān)注。項(xiàng)目目前為止還是一塊未被開發(fā)的處女地，周邊的配套設(shè)施還停留在舊城區(qū)的原狀，但是隨著新華鎮(zhèn)大規(guī)模的城市改建及市政建設(shè)的加大力度，在未來(lái)的一、二年內(nèi)，項(xiàng)目所處區(qū)域的環(huán)境將會(huì)發(fā)生根本性的改變。 53 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 樓盤所在 地在城區(qū)內(nèi)，周圍已形成了一定的居住人群，周圍算不上興旺發(fā)達(dá)但最基本的衣食住行還能做到，這也是本項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)勢(shì)所在。 ? 項(xiàng)目周邊多為狹窄的老城區(qū)馬路，出行不便。 （ 2）劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目本身及發(fā)展商的品牌知名度仍未在當(dāng)?shù)卮_立。 項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢(shì)分析 (1)優(yōu)勢(shì)： ? 地塊臨近新華鎮(zhèn)老城區(qū)，利于享受當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的生活便利，而西有田美河水道、橫潭公園，東有規(guī)劃 800 畝湖面，呈半島狀，是建設(shè)高尚住宅小區(qū)的理想之地。 第五部分 項(xiàng)目理解及機(jī)會(huì) 52 一、 本項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于花都區(qū)濱江路東側(cè)，南面與廣州市白云區(qū)雅瑤鎮(zhèn)隔河相望，是花都區(qū)最接近廣州城區(qū)的樓盤，是溝通廣州北方向的出口，廣州北部的咽喉之地。 5）總體開發(fā)成本不高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格較低，具 有較好的性價(jià)比，較容易吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。 3）綜合素質(zhì)較高的樓盤，其銷售比較好。 小結(jié) 1）主要購(gòu)房客戶群體是花都區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?，廣州市民只占少量。 樓盤主題 悠揚(yáng)水岸風(fēng)情 樓盤定位 北部首席東南亞風(fēng)情高尚社區(qū) 廣告定位 領(lǐng)飛廣州新生活 廣告投放主要途徑 11 月 18 日已正式剪彩 二、花都市場(chǎng)商鋪分析 51 花都新華鎮(zhèn)的商業(yè)中心主要在秀全大道、建設(shè)路一帶，現(xiàn)鋪位的租金：秀全大道 250 元 /平方米 /月、建設(shè)路在秀全大道附近的在 220~250之間，往南方向過(guò)了商業(yè)大道約 180 元左右，而商業(yè)大道一帶約在150~200 元之間，以這樣的租金價(jià)格在投資角度反算此地的鋪位售價(jià)在：18000 元 ~30000 元 /平方米（按年回報(bào)率 10%計(jì)算）。 商鋪價(jià)格 8000 元 /平方米 使用率 87% 管理費(fèi) 元 /平方 交樓時(shí)間 2021 年 6 月 銷售情況 目前推出 FGH 幢，并已經(jīng)銷售約 80% 49 1 鉆石豪園 樓宇 套數(shù) 戶型 售價(jià)（元 /㎡） 銷售情況 管理費(fèi) 車位售價(jià) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 多層10 幢 層 100 130 16002000 16 套 /45天 元 75000元 /個(gè) 規(guī)劃和戶型較理想 園林不上檔次 2 幢小高層 88 150170 18002200 售罄地 稅內(nèi)購(gòu) 3 幢高層 192 150170 18002200 80%地稅內(nèi)購(gòu) 1 元 50 1云珠花園 項(xiàng)目名稱 云珠花園 所屬區(qū)域 花都區(qū) 售樓部地址 / 電話 廣州市花都區(qū)龍珠路（云山中學(xué)對(duì)面） 36898111 36898608 發(fā)展商 廣州 市勤建置業(yè)有限公司 廣告代理商 合富輝煌 占地面積 35260m2 總體規(guī)劃 總建筑面積 94200m2 容積率 3 綠化率 開發(fā)進(jìn)度 05 年 8 月交樓 樓宇類別 小高層 本期推出時(shí)間 12 月中旬公開發(fā)售 首期推出時(shí)間 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 目前銷售范圍 御水居、雍水居、聽水居 實(shí)用率 8 成 樓盤均價(jià) 2600 元 /㎡ 管理費(fèi) 1 元 /㎡ 主要戶型 二房二廳（ 75～ 84 ㎡） 三房二廳（帶主人房 94～ 120 ㎡） 復(fù)式（ 156～ 222 ㎡） 配套設(shè)施 幼兒園及首層商業(yè)街 周邊環(huán)境 坐擁市政、商業(yè)、文 化中心，南面是馬鞍山公園。均價(jià)：2021 元 /平方米。 48 1馨庭花園 項(xiàng)目名稱 馨庭花園 樓距寬度 南北樓距 90 米，東西樓距 50 米。所以銷售比較困難，而被迫降價(jià)銷售。但是銷售并不理想。高層住宅銷售率已經(jīng)達(dá)到 68%。 規(guī)劃總戶數(shù) 400 戶 停車場(chǎng) 完全地下停車場(chǎng) 缺點(diǎn) 10 平方的入門大廳根本沒(méi)有任何實(shí)用性，對(duì)于其中低層次定位的客戶群來(lái)說(shuō)是一個(gè)消費(fèi)障礙。 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 廳的開間基本控制在 米，主人房開間 米左右。 戶型分布 南排南二戶大致為 100 平方，北二戶大致為 120 平方；北排南二戶大致為 130 平方，北二戶大致為 150 平方。 46 1云港花園 項(xiàng)目名稱 云港花園 地理位置 龍珠路與曙光路路口東北角 發(fā)展商 廣州宏利投資有限公司 投資商 美林基業(yè)集團(tuán)有 限公司 占地面積 總建筑面積 萬(wàn) m2 均價(jià) 1950 元 /平方米 容積率 綠化率 50% 總體規(guī)劃 地塊呈東西向長(zhǎng)方形，在南北兩面規(guī)劃了兩排 9 幢樓宇，南北樓距 32 米。頂層全部復(fù)式，面積 200 平方左右。 管理費(fèi) 元 交樓時(shí)間 2021 年 5 月 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 45 1陽(yáng)光倚翠閣 項(xiàng)目名稱 陽(yáng)光倚翠閣 占地面積 平方米 總建筑面積 15130 平方米 均價(jià) 2021 元 /平方米 總體規(guī)劃 由 4 棟一梯兩戶的多層住宅組成。近馬路定價(jià) 1980 元， GK 座 22802380 元。 戶數(shù) 362 套 主力戶型 以 110 平方的三房二廳為主，占 %；二房二廳占%，主力戶型為 90 平方； 140 平方的四房二廳占%； 216 平方的復(fù)式占 %。 44 1美力花園 項(xiàng)目名稱 美力花園 占地面積 2 萬(wàn)多平方米 總體規(guī)劃 由 ABCDEFGHK九座 L一座 層一梯四戶多層住宅組成。 主力戶型 以 1 130 平方的三方為主力戶型 價(jià)格 22002600 元 /平方米 停車場(chǎng) 首層架空為停車場(chǎng) 優(yōu)點(diǎn) 1）戶型布局較理想； 2）中心花園 80 60 米，南北視野達(dá) 100 米。 特點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)落后，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)； 43 東輝名苑 項(xiàng)目名稱 東輝名苑 地理位置 位于紫薇路與玫瑰路交界處 開發(fā)商 廣州市花都城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司 占地面積 47 畝 總體規(guī)劃 小區(qū)由 14 棟 層多層住宅和 2 棟別墅圍合而成，多層住宅中， 12 棟一梯二戶， 2 棟一梯四戶。 2）將是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)者，而其進(jìn)度及政府資源利用已先行一步。 銷售情況 首期以內(nèi)部銷售為主，面對(duì)南航職工，聚集人氣；二期面向市場(chǎng)，目前共售出公寓 14 套，別墅 4 套，銷售率不足 10％。 因此，在配套設(shè)施不完善，離城市中心較遠(yuǎn)，交通不方便的情況下的郊區(qū)樓盤，別墅對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的吸引并不是很大，也難以吸引外地客戶的進(jìn)住。 3）主要的目標(biāo)客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當(dāng)?shù)厝恕? 2）由以上的銷售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場(chǎng)歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián)排別墅的銷售較好，公寓的市場(chǎng)反應(yīng)也不錯(cuò)。 缺點(diǎn) 總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力稍差。一梯兩戶無(wú)電梯，戶型為三房、四房和復(fù)式。東區(qū) 12 棟 6 層 多層洋房 ， 1 梯 2 戶，頂層是復(fù)式單位。 樓盤特點(diǎn) 以新加坡風(fēng)情作為樓盤主題，建造花都區(qū)少有四星級(jí)酒店及專業(yè)寫字樓 缺點(diǎn) 樓盤在一個(gè)地段相對(duì)較差的位置，周圍常住人口極少，現(xiàn)成的配套完全沒(méi)有，所有的配套都要后天補(bǔ)救。 主力戶型 有兩房至 四房 單位，面積從 86－ 162 平方米。其中寫字樓面積為 25000 平方米，酒店為 29000平方米，均為 2021 年年底交付使用。商鋪：一期商鋪售價(jià) 8000 元 /平方米（均價(jià)）已全部售馨，二期商鋪現(xiàn)正登記中，估計(jì)售價(jià)在 10000 元 /平方米左右。 32 第四部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 雅居樂(lè) 項(xiàng)目名稱 花都雅居樂(lè) 地理位置 花都區(qū) 新華鎮(zhèn)新都大道以南迎賓大道以西 開發(fā)商 廣州花都雅居樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 400 畝 總體規(guī)劃 占地面積 萬(wàn)平方米 建筑面積 萬(wàn)平方米 ,容 積率 ， 建筑類型： 小高層洋房 ,多層洋房 (帶電梯 ),獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)體別墅 主力戶型 三房二廳 價(jià)格 花樣巴黎共 18 棟 1 梯 2 戶的 12 層電梯洋房，約 630 戶，銷售均價(jià) 3400多元 /㎡。 該樓盤自開售以來(lái)由于樣板房還未最后完成，小區(qū)的園 林還沒(méi)有正式動(dòng)工，但銷售尚算理想，總體出售率逾三分之二，該盤的定位客戶群為花都及廣州的中高收入人士?，F(xiàn)該樓盤出售 A 區(qū)部分，共 20 棟合 900 多套間，全部是 12 層高的小高層，有一梯四戶和二梯八戶，銷售均價(jià)約為 2200 元 /平方米 ，毛坯交樓。 據(jù)內(nèi)部了解，現(xiàn)雅居樂(lè)住 宅的購(gòu)買人群為花都當(dāng)?shù)墓ど虡I(yè)私營(yíng)業(yè)主及中高層的管理人員居多，而客戶分布以花都當(dāng)?shù)厝藶橹鞲揭詮V州白云區(qū)的客戶，花都（含白云區(qū)）和廣州市區(qū)的客戶比例約為 80： 20（他們習(xí)慣把白云區(qū)的客與花都的客戶歸為同一類型） 31 云峰花園 (現(xiàn)推部分 ) 戶型 面積（平方米） 套數(shù) 比例 二房二廳 ~ 420 % 三房二廳 ~ 200 % 四房二廳 ~ 200 % 頂層復(fù)式 150~240 100 % 花都區(qū)迎賓大道和鏡湖 大道交匯處，該樓盤占地 21 萬(wàn)平方米、建筑面積 50 萬(wàn)平方米、 包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為主。而 103 至 155 平方米的三房二廳套間，景觀較好的已售馨，剩余部分都是近馬路邊及單位設(shè)計(jì)布局不合理的單位，出售單價(jià)在2600~3800 元之間， 95 平方米設(shè)計(jì)的二房二廳單位共 40 套，現(xiàn)剩余 10套未售，出售率 75%。獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅已大部分售馨，售價(jià)為 7500元 ~11000 元 /平方米。 配套設(shè)施有 地中海式泛會(huì)所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會(huì)所、貨倉(cāng)超市、中國(guó)工商銀行、雅居樂(lè)幼兒園等； 周邊生活配套服務(wù)：港式街市、花都