【正文】 層 1 梯 2 戶或4 戶無電梯房 ,共 400 套 .結(jié)構(gòu)已封頂 . 主力戶型 二房二廳 \三房二廳 戶型比例 三房比例占 50%,二房二廳占 35%,四房二廳占 15% 價格 1800 元 /平方米 ，商鋪部分：只租不售 樓盤主題 水色生活健康世家 銷售情況 50% 開發(fā)進度 外立面裝修 優(yōu)點 小區(qū)的外墻用料較精 ,價格偏低 ,精品小區(qū) 35 豪 利花園 項目名稱 豪利花園 地理位置 廣州市花都區(qū)鏡湖大道 18 號 開發(fā)商 廣州市豪利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 246 畝 容積率 總體規(guī)劃 一期開發(fā) : 90 多畝 約 1400 戶 , 建筑層數(shù)： 13 層 主力戶型 三房二廳 戶型比例 首期共 220 套，其中二房二廳共 24 套，占： 11% 三房二廳共： 156 套，占： 71% 四房二廳共： 20 套占： 9% 五房復(fù)式共 20 套，占： 9% 價格 2300 元 /平方米（均價） 樓盤主題 新機場版塊新加坡生活城邦 銷售情況 首期推 5 棟 12 層高電梯樓 開發(fā)現(xiàn)狀 首期 5 棟開發(fā)中 缺點 樓盤的地理位置較偏，樓盤內(nèi)部活動空間很少，樓距較密，小區(qū)的園林特色不明顯 36 錦尚名苑 項目名稱 錦尚名苑 地理位置 花都區(qū) 新華鎮(zhèn)鳳凰路 (城東新區(qū) ,新都大道和鳳凰路交界處東北角 ) 開發(fā)商 廣州高宜投資置業(yè)有限公司 占地面積 占地面積 131 畝，建筑面積 20 多萬平方米 類型 普通住宅 總體規(guī)劃 規(guī)劃有 24 棟樓。 西 區(qū)有 12 棟 6 層，頂層是復(fù)式單位。東、西兩區(qū)共 700 多戶 容積率 主力戶型 面積由 98~213 平方米不等 戶型比例 三房二廳共 226 套（面積由 98~131 平方米）所占比例： 30% 四房二廳共 522 套（面積由 137~159 平方米）所占比例： 69% 復(fù)式單位：共八套（面積 215 平方米）所占比例： 1% 價格 3100 元 /平方米 (均價 )、 3700 元 /平方米 （最高價） 樓盤主題 讓洋房別墅化 銷售情況 超五成，三房面積和四房面積的銷售比例各占一半 開發(fā)現(xiàn)狀 全現(xiàn)樓， 2021 年 10 月開始交樓 優(yōu)點 水景貫穿整個樓盤，既有中央廣場大型水景，也有復(fù)式、 躍式、平層多種戶型間隔，多重變奏空間 ， 270 度外飄陽臺，視野開闊 ， 缺點 小區(qū)配套設(shè)施較少，生活極之不便，戶型較少 37 雅寶新城 項目名稱 雅寶新城 地理位置 位于廣州花都西城區(qū) 占地面積 100 萬平方米 總建面積 90 多萬平方米 綜合容積率 綠化率 55% 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 開發(fā)狀況 正在開發(fā)第二期 20 棟別墅和 35 棟公寓 價格 公寓為 1980— 2500 元 /㎡ 聯(lián)排別墅 58— 78 萬元 /套 獨立別墅 98－ 238 萬元 /套 配套 1）中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校 2） 9 洞高爾夫 球場 3）超級市場、肉菜市場、醫(yī)務(wù)所、銀行、山頂公園 客戶 別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主 優(yōu)點 1）二期及時調(diào)整客戶群體，將主力消費從花都本地轉(zhuǎn)向廣州市區(qū)； 2）對原用地環(huán)境的保護較好； 3）預(yù)先建設(shè)大型生活配套設(shè)施。 38 公寓戶型分析： 第一二期公寓戶型配比（推出第一二期 A、 B 區(qū)單位 7 層無電梯住宅） 戶型 面積（㎡） 總推出套數(shù)（套） 三房二廳 102118 336 二房二廳 24 復(fù)式 12 銷售狀況分析： 分期 類別 推出總量 銷售率 售出數(shù)量 一期 獨立別墅 15 20% 3 聯(lián)排別墅 30 20% 6 公寓 80 10% 8 二期 獨立別墅 40 5% 2 聯(lián)排別墅 80 20% 16 公寓 100 10% 10 分析： 1）別墅早期以港澳人士為主，目前轉(zhuǎn)為廣州市民，公寓以花都區(qū)原居民及廣州市民為主。 說明低總價的產(chǎn)品市場的市場歡迎度較。 4）雅寶新城原先是以開發(fā)洋房為主，主要面向的客戶群體是以廣州市場為主，但銷售很不理想，后來從洋房開發(fā)改為別墅開發(fā)，銷售情況一 39 般。 南航碧花園 項目名稱 南航碧花園 地理位置 位于花都獅嶺山前旅游大道 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 占地面積 2400 畝（含湖面 900 畝） 容積率 綠化率 55% 開發(fā)現(xiàn)狀 已建成 200 多棟高級別墅， 20 多棟公寓 銷售價格 獨立別墅： 4000 元 /㎡，聯(lián)排別墅： 3500 元 /㎡，公寓： 2300 元 /㎡。 40 主力 戶型分析： 型號 首層建筑面積 (㎡ ) 二層建筑面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 推出數(shù)量 (套 ) 獨立別墅 A 型 13 B 型 9 D 型 4 聯(lián)排別墅 A 戶 8 B 戶 8 C 戶 6 公寓 50180 85 41 金碧御水山莊 項目名稱 金碧御水山莊 地理位置 位于花都獅嶺山前旅游大道 占地面積 協(xié)議預(yù)征 10000 畝，目前紅線規(guī)劃 3000 畝 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 容積率 綠化率 55% 開發(fā)狀況 共 1380 棟高級別墅，首期出街 616 套 戶型面積 獨立別墅面積：３６０ — ７５０平方米 三層雙聯(lián)排別墅面積：２５０ — ３６０平方米 二層雙聯(lián)排別墅面積：１７９ — ２２０平方米 價格 獨立別墅銷售價格：１００ — ２５０萬元 /套 三層雙聯(lián)排別墅銷售價格：６５ — １００萬元 /套 二層雙聯(lián)排別墅銷售價格：５０ — ７０萬元 /套 配套 1） 一個具有國際頂尖標準的十八洞高爾夫球場 2） 新鮮無公害凈菜種植及配送中心和水產(chǎn)家禽養(yǎng)殖中心 3） 大型綜合體育運動及游樂中心及小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療康復(fù)中心、汽車銷售中心、銀行等各 項利民設(shè)施 優(yōu)點 1）大規(guī)模進行開發(fā)，迅速提高項目的知名度。 42 泰湖山莊 項目名稱 泰湖山莊 位置 位于花都區(qū)花僑鎮(zhèn)花都大道旁 物業(yè)性質(zhì) 別墅和公寓居住社區(qū) 占地面積 一期 430 畝 容積率 綠化率 75％ 開發(fā)狀況 ４０多棟高低錯落的別墅已經(jīng)建成主體 戶型 別墅面積由 250— 550 ㎡，四房三廳一功能廳 六房三廳，二功能廳；公寓面積由 85175 ㎡，二房二廳 四房二廳 園林特色 歐陸、北美、東南 亞三大異域風(fēng)情山水園林 價格 配套設(shè)施 62 萬平方米泰湖、四星級酒店、 18 洞高爾夫球場、大型超市、山頂體育公園、水上游樂園、游艇碼頭、網(wǎng)球場、保齡球館、壁球館、幼兒園、中小學(xué)、沙灘游泳池等。共有 320多 套房。 缺點 1）小區(qū)的地塊成南北向長方形，受地形限制，小區(qū)房屋均好性較差，只有 60 套方面對花園，僅占 %； 2）小區(qū)規(guī)劃規(guī)格較高，但是容積率太低； 3）總體戶型進深偏大，開間偏小，偏狹窄。 BCGHK 座收層架空做車庫，AEFDL 座首二層座商鋪。 價格 36 樓一個價， 7 樓減少 100 元，頂層 13801680 元。均可打 95 折。其中， AB 棟 層，CD 棟 層。 樓距 南北樓距 米 戶數(shù) 105 戶 工程進度 2021 年底封頂，交樓。北面 3 號樓 3 幢二梯四戶 18 層，南面 8 號樓為 8 層一梯四戶多層， 9號樓為 8 層一梯三戶多層； 7 號樓為一梯四戶 12層住宅。整個樓盤的戶型呈現(xiàn)由南向北逐步級增的特點。90 多平方的三房二廳都沒有套房，其中一個房間只有 米開間的 5 平方小房間，功能為書房。 47 1西雅苑 項目名稱 西雅苑 銷售價格 樓層 27 810 1113 1415 復(fù)式 北向售價 （元 /平方米） 1700 1780 1870 1870 南向單位 （元 /平方米） 1900 1980 2070 2070 北向 4 樓單位 （元 /平方米） 特價銷售 1550 元 /平方米 銷售情況 多層住宅已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)在銷售的是 2 棟 15 層的高層住宅。 車位面積 /價格 1718 平方米 /個，售價 5 萬元，租金 150 元 /個 /月，平均每平方米 2780 元。 缺點 1）西雅苑的高層住宅規(guī)劃戶型比較大，達到 13 150、160、 200 平方。 2）由于前期的銷售問題，為項目的后期銷售造成了一定的壓力，不利于項目的銷售。 住宅價格 最低價： 1650 元 /平方米，最高價 2450 元 /平方米。 向花園朝南的 9 單位 2200 元 /平方米，朝新都大道的單位 1980 元 /平方米，可打 98 折。 交通狀況 龍珠路與桂花路交界，距離新機場僅 10 分鐘。而項目所在地由于地處舊城區(qū)中，周圍消費人員素質(zhì)較差，故租金在 50~80 元 /平方米 /月之間，按年回報率 10%計算，項目所在地的商鋪售價應(yīng)在： 6000 元 ~9600元之間。 2）大規(guī)模的住宅小區(qū)較有競爭力，容易樹立開發(fā)商與樓盤的市場形象和品牌。 4）多數(shù)樓盤總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競爭力稍差。 6）品牌是當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)一個很好的籌碼，對市場的影響力較好，可以很好的吸引目標客戶群體的關(guān)注。 本案建設(shè)用地 75368 平方米，總建筑面積 179376 平方米，容積率,內(nèi)建多層、高層、小高層、高層共 23 棟樓房，附設(shè)會所、幼兒園各 1 幢。 ? 地塊位于白云與花都的接壤處，能充分吸引花都及廣州的客戶群體，易成為兩區(qū)置業(yè)者關(guān)注的熱點。 ? 項目周邊配套欠缺， 10 分鐘步行范圍內(nèi)沒有中小學(xué)及足夠商業(yè)配套。 ? 項目周邊以平價出租屋居多、人員混雜，容易給潛在客戶帶來負面影響。 二、 項目周邊環(huán)境分析 本地塊處于花都、白云的接壤處，是緊鄰新街河西北、田美河?xùn)|南的狹長地塊、三面環(huán)水，地塊東高西低，高差約 3 米左右，自然形成一個中等規(guī)模“類半島”，具有獨特的地理優(yōu)勢。 本項目地塊的顯著特征 ；是有河流、湖泊環(huán)抱，這在花都新華鎮(zhèn)是絕無僅有的，這樣良好的天然景觀優(yōu)勢，將成為本項目勝出競爭對手的利器。根據(jù)“大盤做勢，中盤做市，小盤做事”的原則，本項目應(yīng)充分利用規(guī)模優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，強勢入市，讓產(chǎn)品說話，以高姿態(tài)搶奪市場更多的份額比。在項目成功開發(fā)上市之際，設(shè)計出引領(lǐng) 花都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品，將對花都樓市帶來強大的沖擊，能搶占更多的市場份額，在短時間內(nèi)也將引起花都及廣州市場的關(guān)注，操作得當，還將引領(lǐng)花都的房地產(chǎn)市場走向新的 54 競爭局面。 三、 機會 1）花都區(qū)城市戰(zhàn)略高度的提升 根據(jù) 2021 年 9 月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》： 花都區(qū)用地主要是以依托新機場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 通過以 上《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是 “ 廣州后花園，花之都 ” ，是云山珠水重要組成部分。 汽車制造業(yè)是相對勞動密集型和知識型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來 20215000個就業(yè)機會和提供 300500個的中高層管理人員的職位。 55 3）花 都區(qū)新城市規(guī)劃發(fā)展方向 因為本項目處于花都新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃之中，周邊的工業(yè)園區(qū)將會帶來更多的人氣，同時，隨著工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，周邊的配套設(shè)施將會逐步完善，有利推動本區(qū)的發(fā)展，本項目將會充分地分享到這份現(xiàn)成的資源。政府為了推動當?shù)氐慕?jīng)濟快速發(fā)展，充分地出臺一系列的優(yōu)惠政策進行招商引資，吸引更多的外資。 5）廣州市實施北優(yōu)戰(zhàn)略，花都區(qū)形成廣州北面樞紐 廣州市的北優(yōu)政策將讓花都區(qū)直接受益，為了自然生態(tài)環(huán)境與居住質(zhì)量，廣州市嚴格把控廣州北部的開發(fā)。 6）亞洲最大機場 —— 廣州新機場的搬遷，為花都及本項目帶來地位的迅速提升。本項目也 56 將會伴隨著花都城市地位的提升而引起更廣泛的市場關(guān)注。本項目距離汽車城并不遠，只有三公里左右，汽車城的外來人口將是本項目的重要目標客戶群，但汽車城的居住配套將會為本項目吸納汽車城的外來人口過來購房增加難度。 競爭對手將分流本項目的有效客戶群。 五、小結(jié) 1）本地塊還是屬于一塊未被開發(fā)的處女地，但當?shù)卣某鞘幸?guī)劃與區(qū) 57 域功能的劃分將為本地塊的發(fā)展帶來無限的