【正文】 向花園朝南的 9 單位 2200 元 /平方米，朝新都大道的單位 1980元 /平方米，可打 98 折。 住宅價(jià)格 最低價(jià)： 1650 元 /平方米，最高價(jià) 2450 元 /平方米。 2）由于前期的銷售問題，為項(xiàng)目的后期銷售造成了一定的壓力，不利于項(xiàng)目的銷售。 缺點(diǎn) 1）西雅苑的高層住宅規(guī)劃戶型比較大，達(dá)到 13 150、160、 200 平方。 車位面積、價(jià)格 1718 平方米 /個(gè)，售價(jià) 5 萬元，租金 150 元 /個(gè) /月，平均每平方米 2780 元。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 56 西雅苑 樓層 27 810 1113 1415 復(fù)式 北向售價(jià) （元 /平方米） 1700 1780 1870 1870 南向單位 （元 /平方米） 1900 1980 2070 2070 北 向 4 樓單位 （元 /平方米） 特價(jià)銷售 1550 元 /平方米 銷售情況 多層住宅已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)在銷售的是 2 棟 15 層的高層住宅。 90多平方的三房二廳都沒有套房，其中一個(gè)間只 米開間的 5平方小房間，功能為書房。整個(gè)樓盤的戶型呈現(xiàn)由南向北逐步級(jí)增的特點(diǎn)。北面 3 號(hào)樓 3 幢二梯四戶 18 層，南面 8號(hào)樓為 8層一梯四戶多層， 9 號(hào)樓為 8 層一梯三戶多層； 7 號(hào)樓為一梯四戶 12 層住宅。 銷售情況 開盤 45 天， 銷售并不理想，只售出 8套。近馬路定價(jià) 1980 元， GK 座 22802380 元。 戶數(shù) 362 套 主力戶型 以 110 平方的三房二廳為主，占 %；二房二廳占%，主力戶型為 90 平方； 140 平方的四房二廳占 %；216 平方的復(fù)式占 %。 項(xiàng)目名稱 美力 花園 占地面積 2 萬多平方米 總體規(guī)劃 由九座 層一梯二戶多層住宅和一座 層一梯四戶多層住宅組成。頂層全部復(fù)式，面積 200平方左右。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 54 美力花園 陽光倚翠閣 項(xiàng)目名稱 陽光倚翠閣 占地面積 平方米 總建筑面積 15130 平方米 總體規(guī)劃 由 4 棟一梯兩戶的多層住宅組成。 主力戶型 以 1 130 平方的三方為主力戶型 價(jià)格 22002600 元 /平方米 停車場 首層架空為停車場 優(yōu)點(diǎn) 1）戶型布局較理想； 2）中心花園 80 60米，南北視野達(dá) 100 米。 東輝名苑 項(xiàng)目名稱 東輝名苑 地理位置 位于紫薇路與玫瑰路交界處 開發(fā)商 廣州市花都城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司 占地面積 47 畝 總體規(guī)劃 小區(qū)由 14棟 層多層住宅和 2棟別 墅圍合而成，多層住宅中， 12棟一梯二戶， 2棟一梯四戶。 2）主要的目標(biāo)客戶群是以廣州市區(qū)的有車一族為主，整體銷售情況良好。 2）將是本項(xiàng)目最大的競爭者，而其進(jìn)度及政府資源利用已先行一步。戶型大多是 180350廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 52 平方米，總價(jià)普遍在 90 萬元以上。屬于一種另類的市場定位。也只不過是聯(lián)體別墅的一種變種，其規(guī)劃 規(guī)格要比一般聯(lián)體別墅要低，其目的不過在于提高容積而已，不足以成為賣點(diǎn)。全部規(guī)劃為 層的聯(lián)體別墅，冠名為“花樣巴黎”。雖然雍華庭的品質(zhì)比對(duì)面的南航碧花園要差一籌，但是其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)市其均價(jià)比南航花園高出 400 元 /平方米。 2）強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，把握入市時(shí)機(jī)。 首期建筑面積 10 萬平方米 綠化率 % 總戶數(shù) 800 戶 價(jià)格 毛坯房總體均價(jià)達(dá)到 2600 元 /平方 銷售情況 從 2021 年 4月開盤至今已銷售了約 85%的單位 客源 有 30%是南航集團(tuán)的職工 優(yōu) 點(diǎn) 1）黃金地段，但開發(fā)成本較低。第三塊地緊鄰花都廣場東面，占地 100畝。 2）項(xiàng)目 規(guī)模 較大，從其銷售情況可以分析得出，此樓盤在以后的銷售之中會(huì)面臨著更大的壓力。 銷售情況 首期以內(nèi)部銷售為主，面對(duì)南航職工聚集人氣；二期向市場，目前共售出公寓 14套，別墅 4套，銷售率不足 10％。 因此，在配套設(shè)施不完善，離城市中心較遠(yuǎn)，交通不方便的情況下的郊區(qū)樓盤，別墅對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌龅奈⒉皇呛艽螅搽y以吸引外地客戶的進(jìn)住。 3）主要的目標(biāo)客戶群已轉(zhuǎn)為廣州市區(qū)的當(dāng)?shù)厝恕? 2）由以上的銷售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián)排別墅的銷售較好，公寓的市場反應(yīng)也 不錯(cuò)。 缺點(diǎn) 總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競爭力稍差。 因此，本項(xiàng)目發(fā)展的目標(biāo)客戶不能只是著眼于廣州市區(qū)及花都當(dāng)?shù)氐目蛻簦荒芎鲆暤倪€有一大部分客戶群體就是廣州北部的進(jìn)城人士和工業(yè)園區(qū)的技術(shù)人員等。 2. 隨著花僑鎮(zhèn)的招商引資，越來越多的大型企業(yè)進(jìn)駐花僑鎮(zhèn)，逐漸增強(qiáng)花僑鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)競爭力，進(jìn)一步提升本地塊的區(qū)域 地位。因?yàn)橐汛嬖诤蜐撛诘母偁帉?duì)手都在密鑼緊鼓地推進(jìn)，憑著其地段優(yōu)勢(shì)與市場先機(jī)，將會(huì)搶奪本項(xiàng)目的部分有效客戶群，加大本項(xiàng)目的銷售壓力。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 45 2）同規(guī)模項(xiàng)目不斷上馬 目前，大規(guī)模的開發(fā)優(yōu)勢(shì)很多開發(fā)商都意識(shí)到，而且，也有不少項(xiàng)目正在不斷上馬，如碧桂園、嘉信華庭、金華花園、中山俱樂部、雅景灣等項(xiàng)目，及大型地產(chǎn)公司如祈福地產(chǎn)、新鴻基等均在花都跑馬圈地，意圖隨著花都區(qū)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)及招商引資的春風(fēng)，搶得市場的第一杯羹。 威脅 1）汽車城本身的居住配套 隨著汽車城的啟動(dòng)與投入使用，企業(yè)及政府將會(huì)加大力度跟進(jìn)汽車城本身的居住配套，將會(huì)為汽車城的外來人口提供居住的條件。 隨著新機(jī)場的搬遷與投入使用，將會(huì)為花都帶來數(shù)以萬計(jì)的從業(yè)人口，也進(jìn)一步奠定花都在廣東省以及在國際上的交通樞紐地位，花都的城市地位將會(huì)得到迅速的提升，增強(qiáng)花都城市的核心競爭力。隨著廣州市區(qū)的人們對(duì)居住要求的苛求與廣州以北周邊城市的進(jìn)城人們的心理變化，本項(xiàng)目正好處于兩者之間，充分地承當(dāng)了兩邊的重要樞紐。本項(xiàng)目處于這塊快速發(fā)展的熱土上，可以首當(dāng)其沖的充分分享了這一狂風(fēng)的好處，有利加快本項(xiàng)目的發(fā)展。政府為了推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，充分地出臺(tái)一系列的優(yōu)惠政策進(jìn)行招商引資，吸引更多的外資。 3) 花都區(qū)新城市規(guī)劃發(fā)展方向 因?yàn)楸卷?xiàng)目處于花都新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展之中，周邊的工業(yè)園區(qū)將會(huì)帶來更多的人氣，同時(shí)，隨著 工業(yè) 園區(qū)的建設(shè)，周邊的配套設(shè)施將會(huì)逐步完善，有利推動(dòng)本區(qū)的發(fā)展，本項(xiàng)目將會(huì)充分地分享到這份現(xiàn)成的資源。 汽車制造業(yè)是相對(duì)勞動(dòng)密集型和知識(shí)型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計(jì)兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來 20215000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)和提供 300500 個(gè)的中高層管理人員的職位。 通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是 “ 廣州后花園，花之都 ” ，是云山珠水重要組成部分。 花都區(qū)用地主要是以依托新機(jī)場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。因?yàn)橐浞值匾鹗袌龅淖⒁猓紫缺仨氉⒅仨?xiàng)目的整體形象，那勢(shì)必在項(xiàng)目的前期啟動(dòng)就需要較多的資金。我司建議操作本項(xiàng)目的總體原則必須是“大盤做勢(shì)，中盤做市，小盤做廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 42 事”，充分地利用本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以強(qiáng)勢(shì)入市，用獨(dú)特的開發(fā)理念與主張引導(dǎo)市場認(rèn)識(shí)項(xiàng)目環(huán)境和產(chǎn)品，以花都房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的高姿態(tài)搶奪市場更多的眼球。 2) 與中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施嚴(yán)重不足 作為一個(gè)新的規(guī)劃區(qū)，距離花都中心城區(qū)較遠(yuǎn)，缺少人氣，本項(xiàng)目區(qū)域有待長時(shí)間的市場培育，帶旺整個(gè)區(qū)域的人氣；同時(shí)，交通的不便將難以吸引中心城區(qū)居民的關(guān)注，為本項(xiàng)目日后的銷售帶來很大難度。在傳統(tǒng)花都居民的眼中，這里已經(jīng)遠(yuǎn)離了城市的煩囂，只有農(nóng)民才會(huì)居 住在這里。郊區(qū)的房地產(chǎn)在未來幾年內(nèi)還將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。當(dāng)廣州市正在熱火朝天地發(fā)展“城里上班、郊區(qū)居住”的房地產(chǎn)開發(fā)革命時(shí)，花都區(qū)的居民仍然停留在進(jìn)城置業(yè)的消費(fèi)時(shí)代。 劣勢(shì) 1) 位于高速路收費(fèi)站以外， 是市民置業(yè)的真空地帶 花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在過去若干年的發(fā)展中，一直處于廣東省的中等水平。這也是企業(yè)品牌樹立的良好契機(jī)。同時(shí)，規(guī)模開發(fā)也將大大節(jié)省開發(fā)成本，提高資源的利用率。 7) 占地面積大，容易產(chǎn)生開發(fā)的規(guī)模效應(yīng) 本地塊規(guī)模達(dá) 4000 畝以上，首期征地 750 畝，是花都區(qū)目前少有的超大規(guī)模項(xiàng)目。地塊上還散布著各色的果樹，自然環(huán)境非常優(yōu)越。 6) 地塊背景純凈，便于開發(fā) 本地塊前身是農(nóng)場用地，由于城市發(fā)展需要，已經(jīng)從農(nóng)業(yè)發(fā)展成商住用廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 40 地。如廣州的母親河珠江、上海的黃浦江等等。居住在如此曼妙的環(huán)境之下，身心疲累一拂而去。 俗語有說“仁者樂山，智者樂水”，高低錯(cuò)落的建筑構(gòu)筑了泰湖周邊濃郁的居住氛圍。 鐵路方面，京廣鐵路線穿過花都，與新白云國際機(jī)場共同構(gòu)造北部物流中心。另外，輕軌二號(hào)線及其支線也在規(guī)劃中。新 機(jī)場 的落成，花都的大交通網(wǎng)絡(luò)隨即形成。 由此而為本地塊開發(fā)所帶來的商機(jī)自不必多說。廣東正打造“汽車大省”，但至今尚未有一所培養(yǎng)汽車產(chǎn)業(yè)人才的專門院校。 此外，花都區(qū)正與有關(guān)方面密切籌建華南汽車大學(xué)（學(xué)院）（暫定名）。 據(jù)介紹，風(fēng)神汽車在花都區(qū)的建設(shè)，所帶動(dòng)的積聚效應(yīng) 正逐漸突顯：花都近年汽車零配件業(yè)高速發(fā)展。風(fēng)神汽車有限公司 2021 年 12 月 4 日在花都登記注冊(cè)，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積： 774 畝，同時(shí)在周邊規(guī)劃控制 萬畝土地為風(fēng)神汽車公司及其配套企業(yè)用地。無論是政府政策、法規(guī)， 還是市政配套都將向本地段傾斜，為本地塊的開發(fā)埋下良好的伏筆。 由于受到舊城區(qū)建設(shè)用地緊張、人口擁擠、規(guī)劃滯后等影響，一個(gè)城市要發(fā)展，就必須向外郊擴(kuò)張。本地塊正好位于兩個(gè)出入口的中間。地理位置十分重要 ,素稱 “ 省城之屏障，南北粵之咽喉 ” 。 五、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅（ SWOT）分析 優(yōu)勢(shì)： 1) 位于政府政策傾斜新區(qū) 地塊位于花都新區(qū)的規(guī)劃內(nèi)，充分地享受了當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)優(yōu)惠政策，減少項(xiàng)目的開發(fā)成本，有利于開發(fā)商開發(fā)出更具性價(jià)比的高質(zhì)產(chǎn)品搶占市場 。這也是本項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)，因?yàn)樗P(guān)系到項(xiàng)目業(yè)主日后的生活便利與本項(xiàng)目的整體營銷推廣。 二、項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目位于新機(jī)場旁，有著天然的交通便利，大大的縮短了花都區(qū)與廣州城區(qū)等周邊城市的時(shí)間距離； 劣勢(shì) 目所處的地塊還沒開通城區(qū)內(nèi)到公交車，不方便城區(qū)內(nèi)市民的出入。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 36 第三部分：項(xiàng)目地塊分析 一、項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于花僑鎮(zhèn)，一個(gè)具有較大經(jīng)濟(jì)潛力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域。 廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項(xiàng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括北部區(qū)域的地鐵三號(hào)線，新國際機(jī)場，新機(jī)場高速北延線公路，新機(jī)場輕軌等。 4) 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產(chǎn)業(yè)將得良好的帶動(dòng)，特別是房地產(chǎn)業(yè)，在花都經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向好下，將會(huì)成為廣州房地產(chǎn)新的熱點(diǎn)區(qū)域。借助這一有利的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)器，可以吸引更多的工作人員流進(jìn)這個(gè)區(qū)域，從而，就會(huì)拉動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn) 的發(fā)展。 小結(jié)： 1) 由于政府的利好政策，將會(huì)吸引更多的投資者或企業(yè)進(jìn)駐花都汽車城，有利于推動(dòng)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是對(duì)周邊的城鎮(zhèn)會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)。允許有實(shí)力的企業(yè)通過合法手續(xù)取得商住用地的國有土地使用權(quán)，建設(shè)員工宿舍、商業(yè)服務(wù)設(shè)施或 其他文化娛樂等配套設(shè)施。投資者在汽車城投資申辦汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的土地征用費(fèi)，除按國家及省的有關(guān)政策上繳國家、省和補(bǔ)償農(nóng)民的費(fèi)用外，區(qū)級(jí)土地收益一律免收。對(duì)投資額在 3000 萬美元以上的外資企業(yè)，將積極協(xié)助企業(yè)辦理國家給予減按 15%稅率繳納企業(yè)所得稅優(yōu)惠待遇的手續(xù)。 優(yōu)惠政策： 1） 2021 年前，凡投資者在汽車城興辦的工業(yè)企業(yè)，投資 1000 萬美元以上（含 1000 萬美元）的生產(chǎn)性企業(yè)三年內(nèi)免收污水處理費(fèi)。包括：廣州萬寶進(jìn)汽車部件有限公司、日本鬼怒川橡膠工業(yè)株式會(huì)社、花井汽車鋼材部件有限公司、伊藤忠丸紅鋼材株式會(huì)社、上海西川密件有限公司等。 目前已經(jīng)吸引了 45 家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近 30 億元人民幣。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 33 4）廣州花都汽車城作為廣東省唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地 —— 廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地供不應(yīng)求，“天天有團(tuán)來，周周有約簽”，建設(shè)更加如火如荼。 2）汽車制造業(yè)是相 對(duì)勞動(dòng)密集型和知識(shí)型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計(jì)兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來 20215000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)和提供 300500 個(gè)的中高層管理人員的職位。另外，廣州羊城汽車旅行車有限公司首期占地 30畝，主要生產(chǎn)羊城牌汽車、銷售各種類型的汽車和有關(guān)零部件，年產(chǎn)量預(yù)計(jì)可達(dá) 1000 輛。 風(fēng)神汽車有限公司 2021 年 12月 4日在花都登 記注冊(cè)，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積： 774 畝，同時(shí)在周邊規(guī)劃控制 萬畝土地為風(fēng)神汽車公司及其配套企業(yè)提供足夠數(shù)量的用地。 四、花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 32 汽車城對(duì)項(xiàng)目的影響 ? 汽車城介紹 作為廣東