地產(chǎn)花都策劃報告-文庫吧資料
2024-08-16 02:08本頁面
【正文】 方面做探討。文化營造：文化的營造是一個大盤所必需的。體現(xiàn)新意：大盤運作的實質(zhì)就是處理好各期關系，目前大盤開發(fā)存在的一個誤區(qū)就是COPY一期的形象、符號來引領二期的開發(fā)、銷售，而市場上存在大量的失敗案例。品牌轉(zhuǎn)換：完成三個轉(zhuǎn)換，由東方恒星園一期轉(zhuǎn)換為“****”，由合作開發(fā)品牌轉(zhuǎn)換為自我開發(fā)品牌，由項目品牌逐漸過渡到公司品牌。后湖地區(qū)市場關注度較高，項目昭示性較強。配套好：自身配套完全滿足需要，規(guī)劃中的公園實利賣點：折扣促銷、幸運抽獎；優(yōu)惠的按揭方式。和諧區(qū)域間競爭：東西湖區(qū)、常青片區(qū)推出的大量同檔次樓盤的集中推出會加劇區(qū)域間的競爭，受區(qū)域成熟程度、地鐵、輕軌規(guī)劃的影響加大區(qū)域外的客戶分流。產(chǎn)業(yè)結構：后湖綜合組團的一大重要功能為高新科技，產(chǎn)業(yè)結構的建立必然會帶來新一批高科技消費群體。區(qū)域環(huán)境：距建材市場較近機會：（OPPORTUNITY）后湖市場情況：目前后湖城市規(guī)劃目標和幾個大盤的開發(fā)的影響，逐漸成為市場的熱點，媒體關注度高。劣勢：（WEAKNESS）配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套缺乏交通：交通條件差，形象：一期交樓時間長，配套完善承諾未兌現(xiàn)，造成部分業(yè)主不滿，另外也影響了實際入住率。優(yōu)勢：（STRENGTH）規(guī)模：項目規(guī)模大，總建筑面積108萬平方米地段：一期臨后湖片區(qū)主干道，昭示性明顯，距市中心車行距離近。但近距離之日常生活所需設施較不方便，如便利店、凈菜市場、超市等缺乏；D：地塊臨汽車客運站和鋼鐵市場，繁忙的車流將造成一定的噪音污染。Action8：在開盤前重新改造售樓處Action9:在主干道車行入口處設置朝南方向的大廣告牌，提高昭示性。影響購買和入住的問題： 缺少相關商業(yè)、交通、醫(yī)療配套； 電話、煤氣等基礎配套設施不到位； 片區(qū)形象差 無小學整改措施：Action1：提高住戶專車的運行次數(shù)或盡早引入公交線路；Action2：設凈菜超市；Action3：盡快修路，然后馬上引入電話線路、煤氣管道。辦理入住手續(xù)的為20%物業(yè)管理：自管分析： 環(huán)境、戶型（三房）、外立面設計較好 片區(qū)印象、區(qū)域配套缺乏 ，周邊環(huán)境差（臨鋼材市場） 一層會所兼咖啡廳過大，無人氣。戶型：成熟、集中性的戶型產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng)價格：相對不高開發(fā)條件：一期展示、客戶可利用短期內(nèi)無法改變的劣勢：品牌、周邊景觀（高爾夫）、層數(shù)、輕軌前景需要規(guī)避改善的劣勢：交通：改善目前交通條件社區(qū)文化：開始建設、落到實處第二章 項目分析 項目位置與放射區(qū)域圖西北湖 廣場 注：綠線所圍區(qū)域為主要目標客戶來源區(qū)域 區(qū)域內(nèi)項目位置示意圖；竹葉山轉(zhuǎn)盤城 開 項 目江岸區(qū)人民法院佳海華苑竹葉苑恒星一期恒星二期A、B地塊后湖生態(tài)花園 世 紀 家 園通往黃浦科技園通往機場 岱黃公路此路未通發(fā) 展 大 道黃浦大道注：綠色為持續(xù)開發(fā)項目；黃色為已入伙項目；紫色為未動工項目。以萬科四季花城為競爭對手的分析將使我們站在一個比較高的平臺上來看問題，以確保我們的項目的成功。 同層面主要競爭對手鎖定：萬科四季花城、城開項目、常青花園、陽光花園 綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價格高品質(zhì)高價格高品質(zhì)低價格低品質(zhì)低價格區(qū)域內(nèi)：后湖生態(tài)花園、城開項目、世紀家園區(qū)域外：萬科四季花城、陽光花園、常青小區(qū)、新華家園 注：萬科四季花城與城開項目價格屬于預估，城開項目含300400元/平方米左右的裝修評價：本項目在后湖片區(qū)除價格不占優(yōu)勢外，與大多項目相比優(yōu)勢明顯，有超出一個層面的可能。開發(fā)規(guī)模 后湖先后開發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、世紀家園等樓盤，明年仍有城開項目和幾個盤的后續(xù)開發(fā)，供應量呈上漲趨勢，漢口與后湖片區(qū)同層面價位競爭區(qū)域目前主要集中在金銀湖、常青和楊叉湖三個片區(qū)，開發(fā)量都很大。后湖、四新、南湖綜合組團的部分居住新區(qū)大氣質(zhì)量達到國家一級標準。城市規(guī)劃后湖三大居住組團之一，規(guī)劃密度達到300500人/平方公里。銷售狀況：銷售期普遍較長。規(guī)劃常住總?cè)丝?70萬，其中核心區(qū)15萬，中心片區(qū)58萬，綜合組團97萬。地理位置及
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