【正文】 產(chǎn) 為重點(diǎn)行業(yè)， 產(chǎn)業(yè)布局涉及教育、酒店、傳媒等眾多行業(yè) ，資產(chǎn)總額超過 100 億元 的大型企業(yè)集團(tuán)，從業(yè)人員30000 多人 。這“四多四好”正是“銀座房產(chǎn)”超越其它個(gè)案的閃光點(diǎn)，更是“銀座”品牌對(duì)自身產(chǎn)品質(zhì)量的承諾和保證。 10 公司提倡和重視工程質(zhì)量和所建項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，注重建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)格和社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)與有序，運(yùn)用“以人為本”的設(shè)計(jì)理念和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕ㄖ芾泶胧?，為廣大消費(fèi)者建造綠色健康的家園。現(xiàn)有員工 20 人，各類專業(yè)技術(shù)人員占 95%，其中工程技術(shù)人員大都參加過濟(jì)南銀座商城、索菲特銀座大飯店、銀座會(huì)展中心、銀座花園住宅小區(qū)、 XX 銀座商城等著名標(biāo)志性建筑的施工和管理工作，有著豐富的工程建設(shè)及管理經(jīng)驗(yàn)。如今，“銀座”又昂首挺進(jìn) XX 的房地產(chǎn)行業(yè)。 8 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 單位名稱： 單位地址： X 工程咨詢資格證書編號(hào)： 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 可行性研究的依據(jù) 國(guó)家和 XX 省的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃； 國(guó)家和 XX 省有關(guān)的法律、法規(guī)和政策； 現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額； 國(guó)家計(jì)委關(guān)于可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； XX 市新一輪城市總體規(guī)劃； XX 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十個(gè)五年計(jì)劃； 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)； 項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； 可行性研究報(bào)告的范圍 項(xiàng)目提出的背景及市場(chǎng)調(diào)研 9 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書及規(guī)劃方案 項(xiàng)目投資估算及進(jìn)度計(jì)劃安排 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資預(yù)算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 社會(huì)效益分析 開發(fā)單位 XX 有限公司由省內(nèi)外享譽(yù)盛名的 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司、XX 銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海方辰投資有限公司等共同投資成立的，注冊(cè)資金 2020 萬元，主要從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)代理 等業(yè)務(wù)。 建設(shè)內(nèi)容： 項(xiàng)目 占地 13710 平方米，建設(shè)高層住宅 3 座 41361 平方米 、底層商鋪 7009 平方米及地下停車場(chǎng) 14000 平方米，共計(jì) 62370平方米。 申請(qǐng)報(bào)告編寫組 二○○七年一月 5 目 錄 第 1 章 項(xiàng)目總論 ........................................................................ 7 項(xiàng)目名稱： ................................................................... 7 項(xiàng)目位置： ................................................................... 7 建設(shè)內(nèi)容： ................................................................... 7 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 .............................................. 8 可行性研究的依據(jù) ...................................................... 8 可行性研究報(bào)告的范圍 .............................................. 8 開發(fā)單位 ....................................................................... 9 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司基本情況 .............................. 10 XX 銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)介 ................. 41 上海方辰投資有限公司簡(jiǎn)介 .................................. 44 第 2 章 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .............................................. 47 總體分析 ..................................................................... 47 泰城住宅市場(chǎng)分析 .................................................... 55 XX 消費(fèi)者分析 ........................................................... 85 第 3 章 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) .................................................................. 93 地理優(yōu)勢(shì) ..................................................................... 93 6 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) ..................................................................... 93 政策優(yōu)勢(shì)。 1 XX 銀座城市廣場(chǎng) 一期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 申請(qǐng)報(bào)告 2 3 4 前 言 受 XX 有限公司 的委托， XX 市工程咨詢?cè)汉?XX 市睿泰信息咨詢有限公司聯(lián)合編制了《 XX 銀座城市廣場(chǎng)一期房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 》，在編制過程中得到了建設(shè)單位的大力支持與幫助，在此表示感謝。 由于水平有限，編制時(shí)間緊促，本申請(qǐng)報(bào)告難免有不當(dāng)之處，請(qǐng)予指正。 ................................................................. 94 第 4 章 建筑設(shè)計(jì) ...................................................................... 95 說明 ............................................................................. 95 詳細(xì)設(shè)計(jì) ..................................................................... 98 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) ................................................................... 103 設(shè)備選型 ................................................................... 109 電氣 ............................................................................112 第 5 章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ....................................... 145 投資估算 ................................................................... 145 銷售收入估算 ........................................................... 146 利稅估算 ................................................................... 147 財(cái)務(wù)分析 ................................................................... 149 第 6 章 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)及項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) .............. 153 第 7 章 結(jié)論和建議 ................................................................ 154 有關(guān)說明與建議 ...................................................... 154 7 第 1章 項(xiàng)目 總論 項(xiàng)目名稱： XX 銀座城市廣場(chǎng) 一期房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 項(xiàng)目位 置 ： 項(xiàng)目地塊位于 XX市東岳大街與龍?zhí)堵方粎R處 XX銀座商城東側(cè)，南臨商城巷，東臨信用大廈。預(yù)計(jì)總投資 15310 萬元。作為 XX 商界的耀眼明星，“銀座”品牌在 XX、在 XX 已是家喻戶曉、英名遠(yuǎn)揚(yáng)。 公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、材料部。 公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是“奉獻(xiàn)精品，誠信久遠(yuǎn)”，以創(chuàng)造“銀座房產(chǎn)”知名品牌為目標(biāo)，堅(jiān)持科學(xué)決策，精心設(shè)計(jì)，精心組織，精心施工，為 XX 市城市 建設(shè)增光添彩。 想得多一點(diǎn)、住得好一點(diǎn)；房型多一點(diǎn)、規(guī)劃好一點(diǎn)；配套多一點(diǎn)、環(huán)境好一點(diǎn)；服務(wù)多一點(diǎn)、安保好一點(diǎn)。 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司 基本情況 集團(tuán)概況 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司是 1992 年 底由 XX 省商業(yè)廳整建制轉(zhuǎn)體 組建 的大型企業(yè)集團(tuán)。 十 四 年的 艱苦創(chuàng)業(yè) ，集團(tuán)從觀念上、機(jī)制上基本完成了從行政機(jī)關(guān)到企業(yè)實(shí)體的歷史性跨越， 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有顯著提高，綜合實(shí)力大幅提升，也為我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)有資產(chǎn)保值增值做 11 出了貢獻(xiàn)。 2020 年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn) 銷售 億元， 比 2020 年增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利稅 7 億多元， 比 2020 年增長(zhǎng) 50%以上，繼續(xù)保持了持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的好勢(shì)頭。轉(zhuǎn)制之初集團(tuán)黨委一班人破除傳統(tǒng)觀念，打破官本位思想，提出了“不留退路”，“不搞翻牌公司”，“不等、靠、要”的轉(zhuǎn)體三原則，為集團(tuán)發(fā)展奠定了體制基礎(chǔ)。特別是世貿(mào)中心作為省重點(diǎn)工程，在集團(tuán)黨委的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度下，經(jīng)過全集團(tuán)的共同努力，克服了種種困難，完成了工程建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了全面開業(yè)。世貿(mào)中心建設(shè)過程中的 12 精神，作為集團(tuán)企業(yè)文化的重要組成部分，也在集團(tuán)以后的發(fā)展中起到了巨大的精神激勵(lì)作用。這一戰(zhàn)略的提出，對(duì)整合資源，突出主業(yè)，優(yōu)化盈利模式，加快集團(tuán)發(fā)展起到了有力的指導(dǎo)和推動(dòng)作用。明確提出虛盈實(shí)虧或扭虧無望的企業(yè)，一律停止經(jīng)營(yíng)，由集團(tuán)實(shí)施重組分流。專門成立了三個(gè)中心，分別負(fù)責(zé)對(duì)行政離退休、企業(yè)離退休和內(nèi)退病退人員進(jìn)行管理、服務(wù)，費(fèi)用全部由集團(tuán)統(tǒng)籌解決。成立了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)改制企業(yè)的資產(chǎn)實(shí)行了統(tǒng)一管理、盤活利用；對(duì)改制企業(yè)的銀行貸款，采取了承接、延續(xù)、重組、協(xié)商等 解決方式，避免了貸款糾紛。在改制過程中，集團(tuán)特別是改制企業(yè)的黨員、干部、員工都表現(xiàn)出了較高的政治覺悟和大局觀念，理解、支持、配合集團(tuán)黨委的決策，從而使整個(gè)改制工作順利推進(jìn)，有力支持了集團(tuán)的發(fā)展。在總結(jié)前兩個(gè)發(fā)展階段經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明晰了發(fā)展重點(diǎn)，確立將零售業(yè)作為主業(yè)，提出“突出發(fā)展零售主業(yè)，重點(diǎn)抓好生化制藥和房地產(chǎn)業(yè)， 多業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展”的總體思路，“以資本擴(kuò)張為主線，兼并聯(lián)合為重要手段”的發(fā)展模式。 產(chǎn)業(yè)概況 在推進(jìn)改制的同時(shí)，集團(tuán)以搶抓機(jī)遇、加快發(fā)展為總抓手，正確分析市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向做出了部署，贏得了難得的發(fā)展空間。 （一）“銀座”零售業(yè) 以 “銀座 ”品牌為代表的現(xiàn)代零售業(yè)是集團(tuán)的主業(yè)。 2020 年，銀座零售業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 超過 50 億元，位列全國(guó) 30 強(qiáng)。 作 為省會(huì)濟(jì)南首個(gè)大型現(xiàn)代化高檔百貨店， “銀座 ”開業(yè)不久即成長(zhǎng)為全省百貨店的龍頭，對(duì)帶動(dòng)濟(jì)南乃至 XX 現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)發(fā)展起到了積極作用。入世以來，為應(yīng)對(duì)全國(guó)零售業(yè)百舸爭(zhēng)流、高 速擴(kuò)張的競(jìng)爭(zhēng)新態(tài)勢(shì)，商業(yè)集團(tuán) 又 依托 “銀座 ”品牌優(yōu)勢(shì)，加快擴(kuò)張步伐，謀求規(guī)模優(yōu)勢(shì)， 項(xiàng)目拓展和經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)入新的發(fā)展階段 。在發(fā)展戰(zhàn)略上，制定了“ 多區(qū)域拓展，多方式擴(kuò)張 ”的發(fā)展思路。 展店方式上，總結(jié)近幾年的經(jīng)驗(yàn)，走自建、租賃與兼并聯(lián)合并舉，多種形式發(fā)展的路子。 在依靠企業(yè)積累、迅速擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，商業(yè)集團(tuán)還利用 15 證券市場(chǎng)、對(duì)外合作加快發(fā)展步伐。對(duì)外合資方面， 2020 年 9月，集團(tuán)與臺(tái)灣最大的零售企業(yè) —統(tǒng)一超商股份有限公司達(dá)成了合作，共同開拓便民超市市場(chǎng) ， 成為銀座零售業(yè)的重要組成部分。 總部將采購、財(cái)務(wù)、物流、人事權(quán)統(tǒng)一上收，內(nèi)部實(shí)行統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一結(jié)算，店鋪 只 負(fù)責(zé)日常的營(yíng)運(yùn)銷售。 優(yōu)勢(shì)源于創(chuàng)新?，F(xiàn)在， “銀座 ”零售業(yè)主要經(jīng)營(yíng)高檔百貨、購物廣場(chǎng)、 家居專賣 店三種主力業(yè)態(tài)。購物廣場(chǎng)業(yè)態(tài)作為 “銀座 ”的經(jīng)營(yíng)獨(dú)創(chuàng)，采用 “品牌專柜＋大型超市 ”的經(jīng)營(yíng)方式，深受消費(fèi)者歡迎，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)鍛造了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。此外，商業(yè)集團(tuán)還 涉足 汽車經(jīng)營(yíng) 等 領(lǐng)域，有了良好的開端。 1994 年，集團(tuán) 利用自己的科研成果與泰國(guó) 正大集團(tuán) 、美國(guó) 福瑞達(dá)國(guó)際有限公司 合資組建 XX 正大福瑞達(dá)制藥有限公司。經(jīng)過十幾年的發(fā)展， 正大福瑞達(dá) 現(xiàn)已成為 全國(guó)最大的眼科用藥生產(chǎn)基地 ， 主導(dǎo)產(chǎn)品 “潤(rùn)舒 ”、 “潤(rùn)潔 ”滴眼液 已 占國(guó)內(nèi)整個(gè)眼