【正文】 經(jīng)濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。二、TOWNHOUSE市場需求分析中國正式加入WTO以后，世界500強企業(yè)有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發(fā)TOWNHOUSE項目將具有巨大的經(jīng)濟價值。將以現(xiàn)代化的設施、完善的服務，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第八章 經(jīng)營管理方式一、經(jīng)營設想“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設計、施工圖設計 七通一平、工程招投標等。為保證施工質(zhì)量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有經(jīng)驗的建設、監(jiān)理單位進行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統(tǒng)、發(fā)電機等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設備。環(huán)境保護措施如下：污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達到規(guī)定的排放標準，污水排放將嚴格執(zhí)行國家和北京市的有關規(guī)定和標準。環(huán)境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。第六章 環(huán)境保護按照國家環(huán)境保護局“建設項目環(huán)境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環(huán)境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環(huán)境保護措施。熱力量：按80大卡／小時用水量：按2升/平方米其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20000噸 木材： 300 立方米二、主要設備“該項目”的建設內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有： 消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統(tǒng)、應急發(fā)電設備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機集成管理系統(tǒng)等。二、市政條件“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。其北鄰機場聯(lián)絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。綠化：“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。規(guī)劃設計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。規(guī)劃設計：在規(guī)劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設計工作。綠化率： 60％。居住總人口： 約1000人。非配套公建建筑面積：。居住建筑面積： 。二、項目初步規(guī)劃設計方案規(guī)劃建設用地面積： 22萬平方米。四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。第二章 項目名稱和選址一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）12號。編制依據(jù)：2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（1994）7號?！霸擁椖俊庇杀本┊敶顿Y集團有限公司投入全部建設資金。項目建設規(guī)模和建設內(nèi)容：“該項目”。三、項目建設單位項目公司名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉讓協(xié)議。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯(lián)絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。二．項目歷史條件宗地簡介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，商機無限。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告房地產(chǎn)開發(fā)項目申請報告（案例）目錄第一章、項目概述 第二章、項目名稱和選址 第三章、項目規(guī)劃建設方案 第四章、項目建設條件 第五章、物料消耗與供應 第六章、環(huán)境保護第七章、項目建設周期與日程安排 第八章、經(jīng)營管理方式 第九章、投資估算 第十章、項目經(jīng)營策劃 第十一章、效益評價 第十二章、結論第一章 項目概述一、項目背景為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設，推進城鄉(xiāng)結合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進程，促進城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。由北京XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機場聯(lián)絡線未定而未有合作伙伴。項目概況宗地由后沙峪政府與北京XX經(jīng)濟開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。合作方式由我方出面與XX公司簽訂協(xié)議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。公司經(jīng)營范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設、商品房銷售、物業(yè)管理等。建設內(nèi)容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。四、可行性研究報告編制編制單位：由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（1996）55號。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（2000）20號。2．溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。第三章 項目規(guī)劃建設方案一、項目建設內(nèi)容：“該項目”建設內(nèi)容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等?？偨ㄖ娣e： 。配套公建建筑面積： 。建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。居住總戶數(shù)： 約 300 戶建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。三、項目規(guī)劃設計特色?！霸擁椖俊绷η笪债斀駠H先進的建筑藝術，體現(xiàn)首都風貌和時代特色。設施、設備、材料：“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網(wǎng)絡技術、引進先進的設備、設施。第四章 項目建設條件一、地理條件：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。地理位置條件非常優(yōu)越。第五章 物料消耗與供應一、建筑材料“該項目”建筑內(nèi)容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構。三、水、電、氣、熱供應根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。日，用水量為40萬立方米／日。平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時?！霸擁椖俊钡慕ㄔO內(nèi)容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環(huán)境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環(huán)境保護法規(guī)。生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標準。第七章 項目建設周期與日程安排一、建設方式“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規(guī)定，采取招標或議標的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。二、建設進度安排“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為： 2004年6 月之前完成前期準備工作。2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收?！霸擁椖俊苯ǔ珊髮⑽諊鴥?nèi)外的先進管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。第九章 投資估算一、成本構成宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：土地費用宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元 土地方拆遷等補償費用：338=1183萬元 小城鎮(zhèn)建設費用：1萬/畝338=338萬元農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用：300元/m *338 =6760萬元 其中包含已付土地方費用200萬元 總計：投入土地成本10081萬元土地出讓金其它投入二、項目設計方案A： 1000= 銷售按6500元/ m2計，6500=方案B： TOWNHOUSE項目預計 1000=18萬m2 銷售按5500元/ m2計，185500= 方案C： 1000= 銷售按4000元/ m2計，4000=三、成本測算：A、以收入最低的方案A設計 項目 總額（萬元）標準土地費用土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2勘測費設計費可研方案咨詢執(zhí)照費規(guī)劃方案咨詢 1***基礎設施臨時水電路 405076 300元/m21監(jiān)理費1質(zhì)量監(jiān)督費1標底招標費1綠化建設費1公共配套費1市政公用設施費1不可預見費 ***501890 合計 58580固定成本合計58580萬元經(jīng)營成本項目 總額（萬元）標準 銷售費用 管理費用財務費用 ***6 銷售額2%固定成本8% 合計 8198毛利：銷售額固定成本經(jīng)營成本 =87800585808198=21022萬元 B、以方案B設計因費用計算以建安費比率計，故分類為： 項目 總額（萬元）標準土地費用土地出讓金 100814507建安費用 45000 建安單平米2500元其它綜合 2070 %基礎設施費公共配套市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2不可預見費 2250 建安5% 合計 71648經(jīng)營成本項目 總額（萬元）標準銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8% 合計 9692毛利：銷售額固定成本經(jīng)營成本 == C、以方案C計： 項目 總額（萬元）標準土地費用土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計建安費用 43950 1500元/m2計其它綜合 2332 %基礎設施費公共配套市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2不可預見費 2535 建安5% 小計 77942銷售費用管理費用1財務費用 235023506235 銷售額2%2%固定成本8% 合計 109351毛利： 28323第十章 項目經(jīng)營策劃一、調(diào)查區(qū)域TOWNHOUSE項目綜合評述本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。從現(xiàn)有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:外籍購買群體1．外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團體。國內(nèi)購買群體2．中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構成城市的“中產(chǎn)階級”，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟型TOWNHOUSE。私營企業(yè)業(yè)主國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，富有階層將逐步擴大。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。周邊環(huán)境本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目具有較高的市場知名度。建筑設計由國外國及國內(nèi)知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。戶型設計多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟型TOWNHOUSE，大到50