【正文】 VI 第一章 緒 論 ............................................................ 1 第二章 項目概況 ............................................................. 2 項目名稱 .............................................................. 2 開發(fā)項目主 要建設內容 .................................................. 6 項目建設的必要性 ...................................................... 6 項目合作的有關單位 .................................................... 6 項目建設的自然條件 .................................................... 7 市政基礎設施條件 ...................................................... 7 可行性研究的目的 ...................................................... 8 可行性研究的依據(jù) ...................................................... 8 第三章 市場調查與分析 ....................................................... 9 房地產投資環(huán)境的調查與分析 ............................................ 9 房地產市場狀況的調查與預測 ........................................... 31 第四章 規(guī)劃設計方案 ........................................................ 40 項目規(guī)劃設計要求 ..................................................... 40 主要技術經(jīng)濟指標 ..................................................... 40 第五章 開發(fā)建設進度安排及投資估算 .......................................... 42 進度安排 ............................................................. 42 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） VII 建設投資總額 ........................................................ 42 建設投資進度計劃 ..................................................... 43 第六章 銷售及經(jīng)營收入測定 .................................................. 44 銷售收入估算 ......................................................... 44 銷售回款計劃 ......................................................... 44 銷售費用及稅金測算 ................................................... 44 銷售利潤估算 ......................................................... 46 第七章 財務與敏感性分析 .................................................... 47 贏利能力分析 ......................................................... 47 盈虧平衡分析 ......................................................... 47 售價、成本變動敏感性分析 ............................................. 48 第八章 主要方案比較 ........................................................ 49 差額財務內部收益率分析法 ............................................. 49 評分分析法 ........................................................... 51 第九章 結論與建議 .......................................................... 53 結論 ................................................................. 53 建議 ................................................................. 53 附 表 ............................................................ 55 參考文獻 ................................................................... 62 致 謝 ............................................................ 63 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） 1 第一章 緒 論 可行性研究是一種通過詳細調查研究，對擬建項目的必要性、可能性以及經(jīng)濟、社會有利性進行全面的、系統(tǒng)的、綜合的分析和論證，以便進行正確決策的研究活動，是 一種綜合的經(jīng)濟分析技術。 C3區(qū)：一棟 33 層空中別墅＋裙樓局部兩層臨街商業(yè)。 產品創(chuàng)新 ： 戶型可自由組合，臥室?guī)ш柟夥?，大客廳 小臥室，退臺空中花園。 二 項目戰(zhàn)略及定位 開發(fā)戰(zhàn)略：市場領先者 價值定位：走高端路線 主題定位： 高尚住宅 形象定位 ： 城市上空的珍品豪華公寓。 主要結論與研究成果 IV 主要結論與研究成果 一 宏觀市場 城市定位 ： 現(xiàn)代制造業(yè)基地，文 化旅游城市 市場狀況 ： 房地產市場總體需求較大，但未來土地供應量較大，即將進入買方市場。為擬建項目的投資決策提供可靠的依據(jù)。財務分析 ，預籌資金的工作，是要確保在該項目 開發(fā)中不會出現(xiàn)因資金短缺產生使項目停建的問題并依據(jù)可研報告分析 項目 金融 風險，以確保 項目償債能力和贏利能力，讓影響項目建設的不利因素得到緩解，利于以后的管理 。南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） I 畢業(yè)設計論文 萊蒙都會 C區(qū)云頂 HOUSE公寓可行性研究 ABSTRACT II Feasibility Study ABSTRACT The feasibility of a project can be ascertained in terms of technical factors, economic factors, or both. A feasibility study is documented with a report showing all the ramifications of the project. In project finance, the prefinancing work (sometimes referred to as due diligence) is to make sure there is no dry rot in the project and to identify project risks to ensure they can be mitigated and managed in addition to ascertaining debt service capability. Construction project feasibility study should consist of the following ponents： Technical Feasibility， Managerial Feasibility， Economic Feasibility， Financial Feasibility，Cultural Feasibility ， Social Feasibility ， Safety Feasibility ， Political Feasibility， Environmental Feasibility and Market Feasibility． The feasibility study should end with the overall oute of the project analysis. This may indicate an endorsement or disapproval of the project. Remendations on what should be done should be included in this section of the feasibility report. Keywords： feasibility study， Financial Feasibility， Market Feasibility 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） III 可行性研究 摘 要 項目可行性研究是在建設項目投資決策前期，對與項目有關的資源﹑技術﹑市場﹑經(jīng)濟﹑社會等各方面進行全面的分析﹑論證和評價，判斷項目在技術上是否可行﹑經(jīng)濟上是否合理﹑財務上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學方法，其目的是使房地產開發(fā)項目決策科學化﹑程序化，從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考或依據(jù)。 可研報告中的市場調 查工作是對項目投資環(huán)境的分析，以評估項目的市場可行性。 本次報告的重點是市場分析和財務評價，通過分析項目所在地的市場狀況以及項目的贏利能力，判斷項目的市場可行性和經(jīng)濟可行性。 關鍵詞： 可行性研究報告，財 務 可行性。 未來市場判斷 ： 競爭更加激烈，地產市場將進入強者的舞臺。 風格定位：北歐現(xiàn)代風格 客戶定位 ： 頂級時尚人士 — — 事業(yè)有成、擁有雄厚的經(jīng)濟基礎；崇尚潮流、懂得享受生活；社交面廣、平日聚會活動頻繁；重視形象、極為看重自己在他人心目中的地位；有較強的顯闊、炫耀心理。 三 項目功能分區(qū) C1 C2 C3 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文） V C1區(qū)：一棟 55 層的豪華五星級酒店＋云頂 house＋局部 4層裙樓商業(yè)； C2區(qū)：裙樓 6 層商業(yè)＋一棟塔樓（ 6 層快捷酒店＋ 11 層 Loft 商務公寓）。 表 11萊蒙都會項目 C區(qū)經(jīng)濟技術指標調整建議 單位： m2 項目 萊蒙都會 C區(qū) 位置 常州市延陵西路 發(fā)展商 常州萊蒙都會置業(yè)有限公司 占地面積 17136 辦公類 住宅類 商業(yè)類 酒店類 合計 C1區(qū) 11760 （云頂 house） 28000 36000 96080 C2區(qū) 13120 （ Loft 公寓） 7200 C3區(qū) 12880 （空中別墅） 1500 （街鋪） —— 14380 地上合計 13120 24640 29500 43200 110460 地下室 42410 合計 152870 四、財務評估 總開發(fā)成本： 萬元 財務內部收益率（ FIRR）： % 凈現(xiàn)值（ FNPV）： 萬元 凈現(xiàn)值率： % 投資回收期： 年 盈虧平衡點（最低銷售率）： % 結論：項目財務分析可行。可行性研究的任務是以市場為前提，以技術為手段，以經(jīng)濟效果為最終目標，對擬建的投資項目，在投資前期全面、系統(tǒng)地論證該項目的必要性、可能性、有效性和合理性，作出對項目可行或不可行的評價。第二次世界大戰(zhàn)結束后，由于科學技術的發(fā)展和經(jīng)濟建設的需要，可行性研究在大型工程項目中得到廣泛應用，成為投資項目決策前的一個重要的工作階段。用系統(tǒng)理論來說，企業(yè)是整個社會經(jīng)濟系統(tǒng)中的一個