【正文】 為了 3 棟聯(lián)合體（ 1 棟、 2 棟、 3 棟） 1 棟、 3 棟有 10種戶型， 2 棟有 9 種戶型。 專業(yè)化服務(wù) —— 凡是允許物業(yè)公司管理經(jīng)營的項目采取專業(yè)分包的形式，選擇社會上實力強、質(zhì)量優(yōu)的專營公司提供服務(wù)，同時，應(yīng)著手發(fā)展、力爭把智力技術(shù)含量高的業(yè)務(wù)把握在自己手里，培養(yǎng)人才，積累經(jīng)驗，為自己今后成立對外經(jīng)營的專業(yè)化公司打好基礎(chǔ)。 菜單式服務(wù) —— “您需要什么服務(wù)，我就提供什么服務(wù)”，在管理服務(wù)過程中不斷調(diào)整，創(chuàng)新服務(wù)項目，除提供相應(yīng)的必須提供的無償服務(wù)外，還要根據(jù)業(yè)主、住戶居家工作出行等需要提供完善的有償服務(wù)，如本大廈可以根據(jù)四樓會所做出好文章，根據(jù)具體情況提供相 應(yīng)的服務(wù)，同時充分利用發(fā)展商為大廈配備的硬件設(shè)施，積極開展社區(qū)文化活動。高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)主要體現(xiàn)在： 全天候服務(wù) —— 節(jié)假日各崗位（包括管理層）均有人值班， 24 小時接待 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 31 頁 住戶來訪和投訴，晝夜保安，即時維修。 高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 我們提倡“六星級酒店式物管”因此建立在高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的物業(yè)管理，有助于樹立良好的物業(yè)形象，擴大發(fā)展商、管理商的社會影響。二是從羅湖金岸物業(yè)管理的籌備開始，各項工作即按照已定的管理規(guī)范運作。 規(guī)范化運作 一是借鑒中海物業(yè)提供的 ISO9000 質(zhì)量體系文件，結(jié)合羅湖金岸物業(yè)的現(xiàn)狀和特點、物管目標(biāo)定位，制定出一整套科學(xué) 、規(guī)范、完善、可操作性強，行之有效的管理服務(wù)運作制度，做到人人有章可循，事事有據(jù)可依，用規(guī)章制度管人與辦事。首先要發(fā)揮其物業(yè)售后服務(wù)的作用，即在開發(fā)商和中海顧問指導(dǎo)扶持下， 打基礎(chǔ)、創(chuàng)品牌、以高水平的管理和一流的服務(wù)贏得業(yè)主和社會的認(rèn)可，從而促進開發(fā)商 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 31 頁 所開發(fā)物業(yè)的快速度、高價位銷售，在此基上，幫助其逐步走上自負(fù)盈虧，自我發(fā)展的道路。 一體化管理 發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)公司對該項目的建筑物業(yè)及其相配的公共設(shè)施設(shè)備，大廈治安保衛(wèi)，園林綠化，清潔衛(wèi)生，公共秩序，車輛行駛和停放，社區(qū)文化活動等事項實施綜合一體化管理和服務(wù)。使“羅湖金岸”真正成為深圳市眾多樓盤中“高檔物業(yè)特征”“優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”，讓大廈業(yè)主真正享受到“精誠服務(wù)，精彩生活”，都能夠成為羅湖金岸的一名業(yè)主而自 豪。從對大廈的接管驗收起即參照深圳中海物業(yè)管理有限公司建立的 ISO9000 質(zhì)量體系運作。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 31 頁 羅湖金岸物業(yè)管理方案 一、 編制目的 羅湖金岸擁有文錦渡、羅湖口岸、深圳市火車站三口岸物業(yè)是名符其實的黃金物業(yè)。為提升羅湖金岸的物業(yè)管理品質(zhì) ,樹立“管就高標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流”的理念。入伙半年，小區(qū)各項管理服務(wù)工作基本達到質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求，入伙滿一年，實際管理水平達到市級優(yōu)秀考評標(biāo)準(zhǔn)。 二 、總體思路 針對羅湖金岸地處深圳市的黃金地段，毗鄰香港，周邊環(huán)境良好，交通便利等優(yōu)勢及發(fā)展商對物業(yè)管理要求高的特點和實際情況，確定對本項目物業(yè)管理的總體思路為： 一體化管理、高素質(zhì)隊伍、規(guī)范化運作、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。 目前開發(fā)商已對金岸物業(yè)公司的作用經(jīng)予明確定位。 高素質(zhì)隊伍 高素質(zhì)的人才是企業(yè)發(fā)展的保障，因此建議從物業(yè)公司組建起，就應(yīng)注意精選管理人員，優(yōu)選服務(wù)人員輔之有效的培訓(xùn)和雙向選擇的用工機制，獎懲嚴(yán)明的激勵機制，建立和培養(yǎng)一支綜合素質(zhì)高的員工隊伍，為管好大廈創(chuàng)建管理品牌奠定基礎(chǔ)。避免人治的隨意性。三是建立必要的檢查監(jiān)督機制，包括管理處每日巡檢，每周夜查，每月綜合檢查，裝修消防安全專項檢查等，注重于預(yù)防，及時發(fā)現(xiàn)并糾正偏差，使各項制度落到實處。不僅有利于發(fā)展樓盤的銷售，而且有利 于物業(yè)公司的生存和發(fā)展。 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) —— 整個大廈的管理按照政府頒布的優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公司制定的管理規(guī)范、程序進行運作，各項有償服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)公開。促進住戶之間的溝通和交流，營造溫馨、祥和、文明的社區(qū)氛圍。 三、 物業(yè)基本情況 大廈地理位置：深圳市羅湖區(qū)沿河南路 1068 號。 地面樓層： 33 層，地下 2 層。 G、 大廈的監(jiān)控系統(tǒng) 1 套。 清潔綠化班 崗位 1 棟 2 棟 3 棟 外圍地面 地下停車場 四樓會所 班長 合計 人數(shù) 2 人 2 人 2 人 1 人 1 人 1 人 1 人 10 人 備注： 在條件成熟的條件下，為了降低成本，提高清潔保潔質(zhì)量，應(yīng)聘請專業(yè)清潔公司。 ：主要負(fù)責(zé)保安、清潔、倉管等工作，直接對管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)，有檢查落實所負(fù)責(zé)分管工作的責(zé)任，完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達的工作任務(wù)。負(fù)責(zé)護衛(wèi)員軍訓(xùn)和各項理論培訓(xùn)及考核工作，直接對副經(jīng)理負(fù)責(zé)。做好維修養(yǎng)護計劃和員工培訓(xùn)計劃，組織實施及裝修審批工作，業(yè)主 /住戶報修情況的記錄及派工，保大廈設(shè)備設(shè)施的正 常運轉(zhuǎn)。 ：負(fù)責(zé)辦公室及會所管理，收集整理公司、辦公室、管理處各類收發(fā)文件記錄，業(yè)主資料、大廈設(shè)計圖紙、批文、竣工圖紙，各種設(shè)備的質(zhì)量與使用說明書等資料。 ：負(fù)責(zé)業(yè)主投訴處理工作，積極協(xié)調(diào)處理好工程遺留問題缺陷整改，及時將業(yè)主投訴的問題反饋給維修班或施工單位，并及時將處理信息反饋給業(yè)主，辦理好后期業(yè)主入伙，中介服務(wù)和會所管理工作，同時做好定期回訪，力爭做到業(yè)主滿意。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 31 頁 ：負(fù)責(zé)每月的管理處辦公用品、原材料，備品備件采購，物品入庫出庫登記，庫房管理及清庫盤點等工作兼做好采購計劃。監(jiān)督各部門做好內(nèi)部資料，嚴(yán)格按ISO9000 質(zhì)量體系運作； ；負(fù)責(zé)清潔綠化監(jiān)督檢查考核做到每天有記錄，每月有報告、檢查考 核結(jié)果有理有據(jù)，確保清潔綠化達標(biāo)。 好，以飽滿執(zhí)情投入工作。思路敏捷，勇于創(chuàng)新，敢于競爭，處事果斷，講求效率，為人正直，秉公辦事，不徇私事。 （ 3） 文化 程度：具有大專以上學(xué)歷或中級的職稱，有物業(yè)經(jīng)理上崗證，對酒店式物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)的知識有涉獵，全面了解國家有關(guān)方針政策，熟悉國家的經(jīng)濟法規(guī)、合同法規(guī)、財經(jīng)紀(jì)律等。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 31 頁 （ 5） 特殊要求：具有較強的組織、協(xié)調(diào)、管理能力。 行政主管 （ 1） 基本素質(zhì)：熱愛本職工作，實事求是，堅持原則，辦事公道；工作主動，熱情耐心、細致、任勞任怨、不謀私利、作風(fēng)正派，保守機密。 （ 3） 文化程度：具有酒店、商業(yè)、人事管理專業(yè)高等學(xué)院校畢業(yè)或同等學(xué)歷。 （ 5） 工作經(jīng)驗：有從事勞資管理工作三年以上的工作經(jīng)驗。 服務(wù)中心主管素質(zhì)要求： （ 1） 基本素質(zhì)：熱愛本職工作，具有事業(yè)心和責(zé)任感，勤于學(xué)習(xí)，勇于實踐，忠于職守，待人熱情。 （ 2） 自然條件：年齡 2435 歲，相貌端正，身體健康。 （ 4） 工作經(jīng)驗：具有二年以上物 管或星級酒店主要業(yè)務(wù)部門的管理經(jīng)驗。 服務(wù)中心接待員素質(zhì)要求： 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 31 頁 （ 1） 基本素質(zhì)：禮貌、主動熱情地為業(yè)主服務(wù)，急業(yè)主所急，微笑服務(wù)、一視同仁、盡量滿足客人要求。 （ 3） 文化程度：中專以上文化程度。 （ 5） 特殊要求：待客主動熱情，樂于助人、善于觀察精神飽滿、工作細心。 （ 2） 自然條件：身體健康、相貌端正、沒有腰部疾病，年齡在 24~40 歲之間。 （ 4） 工作經(jīng)驗： 1 年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。 護衛(wèi)主管的素質(zhì)要求： （ 1） 基本素質(zhì)：實事求是、秉公執(zhí)法、調(diào)查研究、堅持原則、不徇私情、吃苦耐勞，勇于獻身。 （ 3） 文化程度：具有高等政法、法律專業(yè)畢業(yè)或同等學(xué)歷及部隊轉(zhuǎn)業(yè)干 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 31 頁