【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 31 頁(yè) 羅湖金岸物業(yè)管理方案 一、 編制目的 羅湖金岸擁有文錦渡、羅湖口岸、深圳市火車(chē)站三口岸物業(yè)是名符其實(shí)的黃金物業(yè)。為提升羅湖金岸的物業(yè)管理品質(zhì) ,樹(shù)立“管就高標(biāo)準(zhǔn)、干就創(chuàng)一流”的理念。從對(duì)大廈的接管驗(yàn)收起即參照深圳中海物業(yè)管理有限公司建立的 ISO9000 質(zhì)量體系運(yùn)作。入伙半年，小區(qū)各項(xiàng)管理服務(wù)工作基本達(dá)到質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求，入伙滿一年，實(shí)際管理水平達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。使“羅湖金岸”真正成為深圳市眾多樓盤(pán)中“高檔物業(yè)特征”“優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”，讓大廈業(yè)主真正享受到“精誠(chéng)服務(wù)，精彩生活”，都能夠成為羅湖金岸的一名業(yè)主而自 豪。 二 、總體思路 針對(duì)羅湖金岸地處深圳市的黃金地段，毗鄰香港，周邊環(huán)境良好，交通便利等優(yōu)勢(shì)及發(fā)展商對(duì)物業(yè)管理要求高的特點(diǎn)和實(shí)際情況，確定對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路為： 一體化管理、高素質(zhì)隊(duì)伍、規(guī)范化運(yùn)作、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。 一體化管理 發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)公司對(duì)該項(xiàng)目的建筑物業(yè)及其相配的公共設(shè)施設(shè)備，大廈治安保衛(wèi)，園林綠化，清潔衛(wèi)生，公共秩序，車(chē)輛行駛和停放，社區(qū)文化活動(dòng)等事項(xiàng)實(shí)施綜合一體化管理和服務(wù)。 目前開(kāi)發(fā)商已對(duì)金岸物業(yè)公司的作用經(jīng)予明確定位。首先要發(fā)揮其物業(yè)售后服務(wù)的作用，即在開(kāi)發(fā)商和中海顧問(wèn)指導(dǎo)扶持下， 打基礎(chǔ)、創(chuàng)品牌、以高水平的管理和一流的服務(wù)贏得業(yè)主和社會(huì)的認(rèn)可，從而促進(jìn)開(kāi)發(fā)商 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 31 頁(yè) 所開(kāi)發(fā)物業(yè)的快速度、高價(jià)位銷(xiāo)售，在此基上，幫助其逐步走上自負(fù)盈虧，自我發(fā)展的道路。 高素質(zhì)隊(duì)伍 高素質(zhì)的人才是企業(yè)發(fā)展的保障，因此建議從物業(yè)公司組建起，就應(yīng)注意精選管理人員，優(yōu)選服務(wù)人員輔之有效的培訓(xùn)和雙向選擇的用工機(jī)制，獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的激勵(lì)機(jī)制，建立和培養(yǎng)一支綜合素質(zhì)高的員工隊(duì)伍，為管好大廈創(chuàng)建管理品牌奠定基礎(chǔ)。 規(guī)范化運(yùn)作 一是借鑒中海物業(yè)提供的 ISO9000 質(zhì)量體系文件，結(jié)合羅湖金岸物業(yè)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)、物管目標(biāo)定位，制定出一整套科學(xué) 、規(guī)范、完善、可操作性強(qiáng)，行之有效的管理服務(wù)運(yùn)作制度，做到人人有章可循，事事有據(jù)可依，用規(guī)章制度管人與辦事。避免人治的隨意性。二是從羅湖金岸物業(yè)管理的籌備開(kāi)始，各項(xiàng)工作即按照已定的管理規(guī)范運(yùn)作。三是建立必要的檢查監(jiān)督機(jī)制，包括管理處每日巡檢，每周夜查，每月綜合檢查，裝修消防安全專(zhuān)項(xiàng)檢查等，注重于預(yù)防，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正偏差，使各項(xiàng)制度落到實(shí)處。 高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 我們提倡“六星級(jí)酒店式物管”因此建立在高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上的物業(yè)管理，有助于樹(shù)立良好的物業(yè)形象，擴(kuò)大發(fā)展商、管理商的社會(huì)影響。不僅有利于發(fā)展樓盤(pán)的銷(xiāo)售，而且有利 于物業(yè)公司的生存和發(fā)展。高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)主要體現(xiàn)在： 全天候服務(wù) —— 節(jié)假日各崗位（包括管理層）均有人值班， 24 小時(shí)接待 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 31 頁(yè) 住戶來(lái)訪和投訴，晝夜保安，即時(shí)維修。 標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù) —— 整個(gè)大廈的管理按照政府頒布的優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)公司制定的管理規(guī)范、程序進(jìn)行運(yùn)作，各項(xiàng)有償服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)。 菜單式服務(wù) —— “您需要什么服務(wù)，我就提供什么服務(wù)”，在管理服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整，創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目，除提供相應(yīng)的必須提供的無(wú)償服務(wù)外，還要根據(jù)業(yè)主、住戶居家工作出行等需要提供完善的有償服務(wù)，如本大廈可以根據(jù)四樓會(huì)所做出好文章，根據(jù)具體情況提供相 應(yīng)的服務(wù)，同時(shí)充分利用發(fā)展商為大廈配備的硬件設(shè)施，積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。促進(jìn)住戶之間的溝通和交流，營(yíng)造溫馨、祥和、文明的社區(qū)氛圍。 專(zhuān)業(yè)化服務(wù) —— 凡是允許物業(yè)公司管理經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目采取專(zhuān)業(yè)分包的形式，選擇社會(huì)上實(shí)力強(qiáng)、質(zhì)量?jī)?yōu)的專(zhuān)營(yíng)公司提供服務(wù)，同時(shí)，應(yīng)著手發(fā)展、力爭(zhēng)把智力技術(shù)含量高的業(yè)務(wù)把握在自己手里，培養(yǎng)人才，積累經(jīng)驗(yàn)，為自己今后成立對(duì)外經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化公司打好基礎(chǔ)。 三、 物業(yè)基本情況 大廈地理位置：深圳市羅湖區(qū)沿河南路 1068 號(hào)。郵編： 518002 A、開(kāi)發(fā)商：深圳市萬(wàn)年青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 B、 大廈管理商；深圳市金岸 物業(yè)管理有限公司 大廈占地面積： 6139 平方米，大廈的建筑面積73000 平方米 商業(yè)面積： 9900 平方米 會(huì)所面積： 2553 平方米 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 31 頁(yè) 住宅面積： 62504 平方米 產(chǎn)品類(lèi)型：大廈為了 3 棟聯(lián)合體（ 1 棟、 2 棟、 3 棟） 1 棟、 3 棟有 10種戶型， 2 棟有 9 種戶型。 地面樓層： 33 層，地下 2 層。 總戶數(shù)： 841 戶 大廈內(nèi)配套設(shè)施 A、 泳池 1 個(gè) B、 地下室停車(chē)場(chǎng) 1 個(gè)，兩層，車(chē)位 200 個(gè) C、 會(huì)所 1 個(gè)（大廈 4 層轉(zhuǎn)換層） D、 蓄水池 2 個(gè)（生活水池、消防水池各 1 個(gè)） E、 屋頂水箱 2 個(gè) F、 化糞池 2 個(gè) 大廈電梯情況 A、 電梯 11 臺(tái) B、 電梯品牌：通力牌 C、 電梯產(chǎn)地：荷 蘭 大廈電器設(shè)備 A、 發(fā)電機(jī) 1 臺(tái) 500KM B、 高壓環(huán)網(wǎng)柜 1 套 C、 變壓器（干式） 4 臺(tái)，其中每臺(tái) 1000KVA D、 低壓配電室、配電柜 1 套 E、 消防房消防泵 1 套，生活水泵 3 套 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 31 頁(yè) F、 大廈消防聯(lián)動(dòng)控制柜，報(bào)警主機(jī) 1 套，廣播主機(jī)，電話主機(jī)各 1 套，水、電氣等抄表系統(tǒng) 1 套。 G、 大廈的監(jiān)控系統(tǒng) 1 套。 四、 大廈的管理目標(biāo) ，結(jié)合實(shí)際根據(jù)中海物業(yè)的建立的ISO9000 質(zhì)量體系運(yùn)作 ，大廈各項(xiàng)管理服務(wù)工作基本達(dá)到質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)要求 ，實(shí)際管理水平達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)并參加安全文明標(biāo)兵小區(qū)評(píng)選 五、 金岸物 業(yè)管理處組織架構(gòu)與人員分工 （一）管理處組織架構(gòu) （二）人員配置 （三）人員分工 （四）人員的素質(zhì)要求 （五）培訓(xùn)及組織工作 （二）人員配置 辦公室 崗位 經(jīng)理 副經(jīng)理 行政助理 護(hù)衛(wèi) 主管 維修主管 清潔主管 事務(wù)文員 財(cái)務(wù)主管 出納 服務(wù)中心主管 合計(jì) 人數(shù) 1 人 1 人 1 人 1 人 1 人 1 人 1 人 1 人 1 人 1 人 13 人 備注 后勤廚師 1 名、廚工 1 人、司機(jī) 1 人 水電維修班 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 31 頁(yè) 崗位 電工 弱電 泥水管工 電梯工 合計(jì) 人數(shù) 3 人 1 人 1 人 1 人 6 人 備注 其中班長(zhǎng) 1 人（電工） 護(hù)衛(wèi)班 崗位 早班 中班 夜班 合計(jì) 道口崗 1 人 1 人 1 人 3 人 1 棟大堂 1 人 1 人 1 人 3 人 2 棟大堂 1 人 1 人 1 人 3 人 3 棟大堂 1 人 1 人 1 人 3 人 消控中心 1 人 1 人 1 人 3 人 車(chē)庫(kù)崗 1 人 1 人 1 人 3 人 巡邏崗 1 人 1 人 1 人 3 人 班長(zhǎng) 1 人 1 人 1 人 3 人 備注：按崗位需要配置 24 人，包括班長(zhǎng)但考慮到調(diào)休等原因每班增加機(jī)動(dòng)名額 1 人，合計(jì) 27 人； 服務(wù)中心 崗位 早班 中班 夜班 合計(jì) 人數(shù) 2 人 2 人 1 人 5 人 備注 為節(jié)約成本費(fèi)用，降 低成本，考慮會(huì)所多數(shù)項(xiàng)目對(duì)外承包，將會(huì)所管理員和服務(wù)中心人員合并，這樣既節(jié)約人力成本近 50%，同時(shí)又能提供良好服務(wù)。 清潔綠化班 崗位 1 棟 2 棟 3 棟 外圍地面 地下停車(chē)場(chǎng) 四樓會(huì)所 班長(zhǎng) 合計(jì) 人數(shù) 2 人 2 人 2