【正文】 性別： 年齡：?jiǎn)挝唬? 部門(mén)： 職務(wù)：投標(biāo)人：法定代表人：委托代理人：日期： 年 月 日投標(biāo)報(bào)價(jià)表寫(xiě)字樓高層物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（元/M2代理人無(wú)權(quán)委托。我公司鄭重承諾，若在投標(biāo)書(shū)送達(dá)截止日期至定標(biāo)過(guò)程中有違規(guī)、違紀(jì)行為，自愿放棄投標(biāo)保證金的退還。我公司愿意以招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容，承擔(dān)本物業(yè)項(xiàng)目的管理及相關(guān)服務(wù)。平湖目 錄2公司簡(jiǎn)介………………………………………………………………………………………………… 1 管理理念、目標(biāo)與承諾 世紀(jì)商業(yè)中心管理理念 …………………………………………………………………… 2 管理目標(biāo) ……………………………………………………………………………… 4 管理質(zhì)量承諾 ………………………………………………………………………… 4 實(shí)現(xiàn)承諾的工作措施 ………………………………………………………………… 6 管理模式與機(jī)構(gòu)組成 管理的組織系統(tǒng)（基本架構(gòu)） ……………………………………………………… 8 各部門(mén)主要職責(zé) ……………………………………………………………………… 8 運(yùn)作程序系統(tǒng) ………………………………………………………………………… 10 激勵(lì)系統(tǒng) ……………………………………………………………………………… 21 客戶服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及流程 客戶服務(wù)的總體要求和流程 ………………………………………………………… 23 客戶入駐和二次裝修服務(wù) …………………………………………………………… 25 客戶報(bào)修服務(wù) ………………………………………………………………………… 25 便民服務(wù)項(xiàng)目 ………………………………………………………………………… 26 業(yè)主投訴處理 ………………………………………………………………………… 28 緊急事件處理 ………………………………………………………………………… 28 日常管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及流程 房管事務(wù)管理 ………………………………………………………………………… 30 機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng) ……………………………………………………………………… 31 日常維修養(yǎng)護(hù) ………………………………………………………………………… 32 治安、消防、車(chē)輛管理 ……………………………………………………………… 33 保潔管理 ……………………………………………………………………………… 34 綠化管理 ……………………………………………………………………………… 35Ⅰ物業(yè)維修維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)理工作 ………………………………………………………… 36 房屋主體公共部位的維修養(yǎng)護(hù) ……………………………………………………… 39管理處人員配備 人員配備的原則 ……………………………………………………………………… 45 管理處人員配備表 …………………………………………………………………… 45 人員的素質(zhì)要求 ……………………………………………………………………… 45 人員的培訓(xùn)計(jì)劃 ……………………………………………………………………… 46 人員管理 ……………………………………………………………………………… 48森南物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算 世紀(jì)商業(yè)中心年度支出匯總表 …………………………………………………………… 50 世紀(jì)商業(yè)中心年度物業(yè)管理費(fèi)成本單價(jià)確定 …………………………………………… 54 管理費(fèi)使用的監(jiān)督和審核 …………………………………………………………… 54物業(yè)管理各階段任務(wù)與要求 交接驗(yàn)收管理 ………………………………………………………………………… 55 管理前期人員的招聘與培訓(xùn)管理 …………………………………………………… 55 用戶裝修和搬遷期間的管理 ………………………………………………………… 57 遺留項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的管理 …………………………………………………………… 58 正常運(yùn)行前期的管理 ………………………………………………………………… 59物業(yè)檔案管理 檔案的建立 …………………………………………………………………………… 60 檔案的管理 …………………………………………………………………………… 50 結(jié)束語(yǔ) ……………………………………………………………………………………… 61 附件匯編 ………………………………………………………………………………… 6285 平湖市世紀(jì)商業(yè)中心前期物業(yè)管理承諾書(shū)石琳置業(yè)（平湖）有限公司：我公司已全面閱讀與研究了世紀(jì)商業(yè)中心前期物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)附件，并進(jìn)行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標(biāo)文件規(guī)定，根據(jù)本公司綜合實(shí)力和本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制投標(biāo)書(shū)。如能中標(biāo)，我公司保證按招標(biāo)文件的要求履行投標(biāo)書(shū)中的承諾，按時(shí)簽訂并認(rèn)真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。 投標(biāo)人：平湖市宏建物業(yè)管理有限公司 法定代表人或委托代理人： 日期： 年 月 日附件：投標(biāo)保證金收據(jù)復(fù)印件營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件授權(quán)委托書(shū)石琳置業(yè)（平湖）有限公司：我以平湖市宏建物業(yè)管理有限公司（公司名稱）法定代表人身份授權(quán)姓名 、身份證號(hào)碼 為我單位的法人授權(quán)代表，全權(quán)委托他簽署 的投標(biāo)書(shū)及其他書(shū)面文件，負(fù)責(zé)參加開(kāi)標(biāo)、詢標(biāo)、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù)，我單位均予以承認(rèn)。特此委托。月）（含設(shè)備運(yùn)行費(fèi)）商商場(chǎng)及綜合樓物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（元/M2車(chē)庫(kù)）投標(biāo)單位： 法定代表人或委托代理人：公司簡(jiǎn)介一、公司概況： 本公司是一家注冊(cè)資金50萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。公司組織制制完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門(mén)，直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常服務(wù)，形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。管理業(yè)績(jī)：物業(yè)管理項(xiàng)目情況 序號(hào) 項(xiàng)目名稱類(lèi)型建筑面積（平方米）接管日期獲獎(jiǎng)情況1鐘埭和盎新村商住2100O無(wú)2黃姑文化街商住樓 商住9566無(wú)3廣苑新村4號(hào)商住樓商住2359無(wú)4黃姑鎮(zhèn)韓廟集鎮(zhèn)商住4752無(wú)12商住樓林域林余商住樓商住6126無(wú)56廣陳振廣路商住樓商住2009無(wú)7黃姑建設(shè)路北側(cè)商住3995無(wú)商住樓8林埭鎮(zhèn)虹市路商住樓商住3839無(wú)9黃姑虎嘯大橋l、商住4045無(wú)2商住樓 管理項(xiàng)目總建筑面積(萬(wàn) 平方米)世紀(jì)商業(yè)中心管理方案、目標(biāo)與承諾世紀(jì)商業(yè)中心系平湖石琳置業(yè)（平湖）有限公司開(kāi)發(fā)和建設(shè)的、位于平湖市新華路的商務(wù)辦公樓和大型商場(chǎng)。世紀(jì)商業(yè)中心追求“更加優(yōu)秀”之立意，堅(jiān)持以人為本，樹(shù)立“業(yè)主永遠(yuǎn)是第一位”之理念，強(qiáng)調(diào)辦公環(huán)境與周邊環(huán)境的和諧美。無(wú)論從整體規(guī)劃上還是從局部設(shè)計(jì)來(lái)看，世紀(jì)商業(yè)中心充分體現(xiàn)了高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、高品位、高質(zhì)量的智能化、公寓式辦公和以人為本的舒適工作環(huán)境。在深入挖掘規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念的基礎(chǔ)上，充分把握世紀(jì)商業(yè)中心未來(lái)業(yè)主的需求，確立了我們對(duì)世紀(jì)商業(yè)中心物業(yè)管理服務(wù)工作的整體設(shè)想和策劃思路。近幾年來(lái)，在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)逐漸推廣實(shí)施的ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)被實(shí)踐證明是行之有效的，這一點(diǎn)我們公司在導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量體系國(guó)際認(rèn)證后，就深深地體會(huì)到其優(yōu)越性?！俺缟腥诵浴睂⑹俏覀児竟芾矸?wù)工作的精髓，在世紀(jì)商業(yè)中心的物業(yè)管理服務(wù)中，我們將廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，關(guān)注員工的不同需求，在管理，環(huán)境，空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互尊重，又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍。社會(huì)在進(jìn)步，時(shí)代在發(fā)展，人們的理念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對(duì)物業(yè)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒(méi)有止境的。、整潔舒適工作環(huán)境為使世紀(jì)商業(yè)中心的空間環(huán)境進(jìn)一步活躍和更具活力，我們將利用商業(yè)中心內(nèi)的有限空間和高層建筑的垂直樓層空間，放置盆栽植物和盆景點(diǎn)綴環(huán)境，并對(duì)各種植物進(jìn)行標(biāo)識(shí)、歸類(lèi)。世紀(jì)商業(yè)中心人車(chē)流量較大，為保證車(chē)輛進(jìn)出和停放安全有序，我們準(zhǔn)備設(shè)置各類(lèi)交通警示標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)車(chē)輛進(jìn)出行駛和停放的約束引導(dǎo)，保障交通安全。“人防”上我們實(shí)施快速反應(yīng)系統(tǒng)，由保安監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即巡邏流動(dòng)崗與固定門(mén)衛(wèi)相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合?！凹挤馈鄙线\(yùn)閉路攝像監(jiān)控、電子警系統(tǒng)等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。平湖宏建物業(yè)管理有限公司完全有信心、有能力承擔(dān)世紀(jì)商業(yè)中心的物業(yè)管理及綜合服務(wù)工作，如果我公司能在這次競(jìng)標(biāo)中奪標(biāo)，我們將憑借我公司的人才優(yōu)勢(shì)，管理優(yōu)勢(shì)，技術(shù)優(yōu)勢(shì)，把世紀(jì)商業(yè)中心建設(shè)成為體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)貌和文明時(shí)尚的優(yōu)秀物業(yè)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家建設(shè)部、市物業(yè)管理優(yōu)秀辦公樓物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在硬件設(shè)施達(dá)標(biāo)后，承諾：管理合同生效后，全部正式竣工驗(yàn)收交付使用三年內(nèi)，達(dá)到全省優(yōu)秀物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。2房屋零修、急修及時(shí)率98%100%接到維修通知10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)完成并建立回訪檔案記錄。4綠化完好率95%98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保商業(yè)中心公共綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。6道路完好率及使用率90%99%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好暢通。8排水管、明暗溝完好率100%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管暢通無(wú)阻、無(wú)塌陷。10停車(chē)庫(kù)完好率98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用。12商業(yè)中心內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下0保安經(jīng)培訓(xùn)考核后方能上崗，每周訓(xùn)練與每月訓(xùn)練相結(jié)合，以保障保安隊(duì)伍的素質(zhì)和狀態(tài)，落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)行24園時(shí)巡視制度，以確保商業(yè)中心的安全。14火災(zāi)發(fā)生率1‰以下0管理處全員義務(wù)消防員制，并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)處理并通知管理處，確保商業(yè)中心內(nèi)消防安全。16維修服務(wù)回訪率100%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目，實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足用戶的需要。 重點(diǎn)之一：智能化設(shè)施的有效運(yùn)行、維護(hù)與開(kāi)發(fā)。他將促進(jìn)管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。我們將在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)合理、切實(shí)可行的智能化設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃，設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃以及智能化開(kāi)發(fā)的規(guī)劃，以保證智能化設(shè)施的有效運(yùn)作。世紀(jì)商業(yè)中心合理布點(diǎn)和安全警衛(wèi)任務(wù)十分艱巨，智能化設(shè)施的高效率正常運(yùn)轉(zhuǎn)于需要一個(gè)過(guò)程。所以，我們將在現(xiàn)場(chǎng)勘察、實(shí)地訪問(wèn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)智能化防范的條件，從實(shí)際出發(fā)，確立了入駐期治安防范思路。 重點(diǎn)之三：為世紀(jì)商業(yè)中心導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，使世紀(jì)商業(yè)中心全體業(yè)主和物業(yè)管理處有一個(gè)共同的、統(tǒng)一的美好的品牌形象，配合發(fā)展商設(shè)計(jì)世紀(jì)商業(yè)中心的形象，使世紀(jì)商業(yè)中心內(nèi)導(dǎo)向、環(huán)境和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)形成一體化。措施之一：智能化管理上，做到“二個(gè)到位”。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“二個(gè)到位”。為此，我們將與承辦商聯(lián)手編制《世紀(jì)商業(yè)中心智能化手冊(cè)》，使業(yè)主扎扎實(shí)實(shí)掌握智能化的使用方法。二是專業(yè)技術(shù)操作人員到位。措施之二：治安管理上，運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全?！叭馈苯Y(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！拔锓馈鄙辖y(tǒng)一采用通透式圍欄、防盜窗等手段提高防范能力。措施之三：運(yùn)用科學(xué)手段，進(jìn)行合理調(diào)度，有序停車(chē)。我們將在車(chē)輛主要入口和停車(chē)場(chǎng)口，車(chē)管員現(xiàn)場(chǎng)指揮，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主停車(chē)的引導(dǎo)。我們對(duì)世紀(jì)商業(yè)中心的管理模式和機(jī)構(gòu)組成的基本電路由如下部分構(gòu)成：建立精干高效的管理組織系統(tǒng)；明確各部門(mén)的工作職責(zé)；實(shí)施規(guī)范的運(yùn)作程序；強(qiáng)化完善的激勵(lì)系統(tǒng)。1) 負(fù)責(zé)工程管理, 編制設(shè)備設(shè)施維修、改造工程計(jì)劃；2) 負(fù)責(zé)部門(mén)設(shè)備操作規(guī)程的制定和完善,保證運(yùn)作良好；3) 制定本部門(mén)各崗位的工作職責(zé)、工作流程、操作規(guī)程和考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)培訓(xùn)，督導(dǎo)、檢查部門(mén)員工的工作和技能；4) 準(zhǔn)備及審核工程招標(biāo)文件，分析回標(biāo)提出建議，外發(fā)包工程的初審、監(jiān)督和驗(yàn)收，并出具意見(jiàn)；5) 掌握公用設(shè)備、設(shè)施維修進(jìn)度，組織落實(shí)維修、改造計(jì)劃，及時(shí)處理安裝、維修、保養(yǎng)工作中出現(xiàn)的問(wèn)題和業(yè)主對(duì)維修的投拆；6) 對(duì)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行安全和操作人員