【正文】 技術標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達99%以上。考核標準日常日檢、周檢、月檢按質(zhì)量考核標準；年終按國家建設部規(guī)定的考核標準。檢查項目及處理方法檢查項目地基基礎；梁柱板主體；墻體；頂棚；樓梯扶手；公共門窗；隔熱層、防水層；水箱水池；天面扶欄；消防設施；1標識；1散水坡；1樓板地面磚；1上下雨污水管；1設備房；1道路；1電纜溝蓋板；1踏步臺階；2給排水；2路燈；2清潔設備。大樓及公用設施維修、養(yǎng)護運作按照公司質(zhì)量體系《維修工作手冊》規(guī)范運作，具體見表53。處理方法記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集業(yè)主的反饋意見；對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理；1）填寫意見表；2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3）即行關閉輕微不合格項目；4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5）發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格，填寫糾正措施報告。形成《客戶投訴處理情況報告》,上報公司物業(yè)管理部。維修回訪l 客戶服務中心事后回訪業(yè)主，聽取意見并記錄費用結算及收取l 客戶服務中心根據(jù)相關內(nèi)容開具《付款通知單》于報修業(yè)主聯(lián)一并交與業(yè)主；l 收取費用，開具發(fā)票，記錄相關收費數(shù)據(jù)。 客戶服務中心除了本身的基礎服務處，另外還有監(jiān)督檢查的職能，要求對管理處各項管理、服務工作實施監(jiān)督。既考慮群體效能，更重視個人利益。通過獎勵員工往前走，通過懲罰鞭策員工朝前走。人員聘用、培訓、考核擬定管理方案訂立規(guī)章制度事務服務物業(yè)管理處工作物業(yè)的接管、驗收清潔管理綠化管理修剪、施肥垃圾清運公共環(huán)境樓層、道路除草、澆水車管、消防警衛(wèi)、巡邏監(jiān)控警戒設備管理維修管理日、周、月檢、檔案特殊服務咨詢、投訴、接待保安服務環(huán)保服務維修服務日常管理預繳物業(yè)管理費及其它有關費用業(yè)主憑入駐通知書辦理入駐 按驗房表格內(nèi)容陪同業(yè)主驗檢； 填寫驗收交房表，記錄業(yè)主提出的維修要求，并約定維修時間； 抄電表數(shù) 匯總入駐資料，分類、裝訂、歸檔、輸入計算機內(nèi)領取鑰匙，管理人員陪同業(yè)主驗收房屋填寫資料，簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，遞交有關入駐文件裝修人員進場前須到管理處辦理入場裝修出入證后方可進入大廈業(yè)主向管理處提出裝修申請管理處定期按裝修協(xié)議書和裝修申請表內(nèi)容要求進行安全、衛(wèi)生、作業(yè)時間等事項檢查業(yè)戶按管理處要求認真填寫裝修申請，在裝修指南書上簽字承諾并簽訂裝修協(xié)議書對檢查出的問題應及時簽發(fā)整改通知單限期及時整改，如有違章行為及進制止，并立即責成其停工管理處向業(yè)戶提供該房屋平面線路圖，并指明承重墻的布置裝修結束時由管理處與業(yè)主共同按裝修協(xié)議書和裝修申請表內(nèi)容及要求進行驗收業(yè)戶將房屋裝修的設計方案及平面圖、管線圖、施工圖提交管理處審核1裝修后的管線走向等資料存檔裝修設計經(jīng)審批后管理處通知業(yè)戶，并簽發(fā)裝修施工許可證裝修施工隊憑簽發(fā)的施工許可證到管理處提供有關資料利用﹕按規(guī)定借閱、利用歸檔﹕根據(jù)檔案類別保存，輸入計算機管理整理分理﹕產(chǎn)權資料 技術資料 業(yè)主資料(登記表、驗房合同、協(xié)議書、證 件裝修申請審批表等) 管理工作資料記錄 管理處報告、總結、通知、會議記錄 管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度 經(jīng)濟核算帳表 其它資料資料收集﹕規(guī)劃、產(chǎn)權、技術資料 業(yè)主資料、證件、合同、裝修資料 歷次管理活動的原始資料、音像記錄業(yè)主來訪投訴業(yè)主電話投訴管理人員根據(jù)反映內(nèi)容填寫投訴處理單管理人員接待業(yè)主來信投訴投訴處理單第一聯(lián)交責任部門責任人簽收責任人采取正確方法進行處理投訴處理單第二聯(lián)辦公室管理員保存?zhèn)洳楣芾韱T進行回訪，并填寫投訴回訪表按編號裝訂投訴、處理單、回訪表處理完畢反饋給管理處每年整理、匯總所有投訴，填寫投訴統(tǒng)計表，分析投訴重點、類別、涉及部門等信息信息反饋至主任，主任采取有關措施，加強有關部門工作，減少投訴接到報警判斷地點,立即派人到警點嚴重報119,并通知管理處主任災情輕,通知管理處自行處理誤報,查明原因,記錄在案組織人員疏散進行安全保護追究火災責任人,并向有關部門匯報監(jiān)測火災情況堅守崗位清理火災現(xiàn)場,做好記錄組織義務消防員到現(xiàn)場切斷電源檢查已起動的消防設備,必要時強行啟動其他消防設施管理員日檢巡視現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計表，開出整改意見單，安排人員迅速整改環(huán) 保 組實 施 整 改管理員復查填寫復查記錄次日講評提出要求補苗防治病蟲保潔管理員日檢巡視現(xiàn)場例檢管理員復查填寫復查記錄灌木喬木修剪整改澆水施肥剪草除雜草發(fā)現(xiàn)問題填寫綠化養(yǎng)護問題統(tǒng)計表，開出整改意見單，迅速安排人員進行整改次日講評提出要求激 勵 機 制思想工作機制文化活動機制工資福利機制培養(yǎng)提升機制獎 懲 機 制：l 激勵機制是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞健? 隨著入駐率的不斷提高，車位上將相對緊缺，如不進行科學合理的調(diào)度，必將導致車輛停放的混亂和無序。必須通過智能化培訓與考核才能上崗。為世紀商業(yè)中心塑造出一流的高檔次商務辦公樓的優(yōu)秀形象。智能化設施要求高、操作嚴、范圍廣，涉及到管理、安防、通訊等方方面面。13消防設施設備完好率100%100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和檢修，以確保消防設施完好無損、正常使用。5清潔保潔率99%99%落實責任人進行保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保商業(yè)中心內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設施完好。世紀商業(yè)中心物業(yè)管理模式：物業(yè)管理模式以人為本業(yè)戶之上品牌戰(zhàn)略世紀商業(yè)中心未來入駐的業(yè)主他們對物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務水平和服務質(zhì)量的要求是不言而喻的。我們認為要滿足廣大業(yè)主日益增長的各種需求，物業(yè)管理企業(yè)必須樹立全方位服務意識，實行多元化經(jīng)營服務，積極主動開展特約服務，想業(yè)主所想，做到“業(yè)主想到的要做好，業(yè)主沒有想到的也要做好”，堅持以社會效益，環(huán)境效益，心理效益為主，經(jīng)濟效益為輔的全方位服務理念。針對世紀商業(yè)中心物業(yè)特點，我們展開了周密的市場調(diào)研。一室四部直接負責各管理處的協(xié)調(diào)、服務、指導、監(jiān)督工作，同時也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)造了良好的組織保證。月）（不含設備運行費）地下車位公共設施維護費地下車庫公共設施維護費（元/月我公司愿意以招標文件規(guī)定的內(nèi)容，承擔本物業(yè)項目的管理及相關服務。 投標人：平湖市宏建物業(yè)管理有限公司 法定代表人或委托代理人： 日期： 年 月 日附件：投標保證金收據(jù)復印件營業(yè)執(zhí)照復印件企業(yè)資質(zhì)證書復印件授權委托書石琳置業(yè)（平湖）有限公司：我以平湖市宏建物業(yè)管理有限公司（公司名稱）法定代表人身份授權姓名 、身份證號碼 為我單位的法人授權代表，全權委托他簽署 的投標書及其他書面文件，負責參加開標、詢標、簽署合同以及處理與此相關的其他事務，我單位均予以承認。管理業(yè)績：物業(yè)管理項目情況 序號 項目名稱類型建筑面積（平方米）接管日期獲獎情況1鐘埭和盎新村商住2100O無2黃姑文化街商住樓 商住9566無3廣苑新村4號商住樓商住2359無4黃姑鎮(zhèn)韓廟集鎮(zhèn)商住4752無12商住樓林域林余商住樓商住6126無56廣陳振廣路商住樓商住2009無7黃姑建設路北側商住3995無商住樓8林埭鎮(zhèn)虹市路商住樓商住3839無9黃姑虎嘯大橋l、商住4045無2商住樓 管理項目總建筑面積(萬 平方米)世紀商業(yè)中心管理方案、目標與承諾世紀商業(yè)中心系平湖石琳置業(yè)（平湖）有限公司開發(fā)和建設的、位于平湖市新華路的商務辦公樓和大型商場。近幾年來，在國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)逐漸推廣實施的ISO9001質(zhì)量體系標準被實踐證明是行之有效的，這一點我們公司在導入ISO9001質(zhì)量體系國際認證后，就深深地體會到其優(yōu)越性。世紀商業(yè)中心人車流量較大，為保證車輛進出和停放安全有序，我們準備設置各類交通警示標識，加強對車輛進出行駛和停放的約束引導，保障交通安全。根據(jù)委托管理事項和國家建設部、市物業(yè)管理優(yōu)秀辦公樓物業(yè)管理分項考核標準，在硬件設施達標后，承諾：管理合同生效后，全部正式竣工驗收交付使用三年內(nèi)，達到全省優(yōu)秀物業(yè)管理標準。8排水管、明暗溝完好率100%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保排水管暢通無阻、無塌陷。16維修服務回訪率100%對于進行維修的項目，實行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務滿足用戶的需要。世紀商業(yè)中心合理布點和安全警衛(wèi)任務十分艱巨，智能化設施的高效率正常運轉(zhuǎn)于需要一個過程。在具體操作上我們強調(diào)“二個到位”?！叭馈苯Y合即是人防、物防、技防相結合。我們對世紀商業(yè)中心的管理模式和機構組成的基本電路由如下部分構成：建立精干高效的管理組織系統(tǒng)；明確各部門的工作職責；實施規(guī)范的運作程序；強化完善的激勵系統(tǒng)。l 思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。l 培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。l 在以人為本的激勵系統(tǒng)中，我們還將結合全面質(zhì)量管理模式，進行適時管理，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人翁意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。驗收交房l 客戶服務中心、工程組陪同客戶驗房，抄錄電表，協(xié)助解決問題；l 驗收結束，客戶在《房屋驗收交接書》上簽字確認，并交付鑰匙；l 客戶服務中心將相關資料輸入電腦，建立客戶檔案和《業(yè)主/使用單位清單》 日常維修服務是客戶服務中心最基礎、最繁重、頻率最高的一項業(yè)務。管理階段管 理 要 點質(zhì)量記錄和標準投訴接收l 客戶服務中心接受投訴信息，明確投訴人、地址、聯(lián)系電話、內(nèi)容概要、接待人，并記錄；量化指標；l 嚴重投訴3分種內(nèi)響應l 一般投訴15分種內(nèi)響應l 在管理處能力范圍內(nèi)的，12小時內(nèi)處理。日常各項工作主要包括房管事務、機電設備運行與保養(yǎng)、日常維修養(yǎng)護、治安車輛管理、保潔服務、綠化管理。考核標準平時日檢、周檢、月檢按質(zhì)量體系考核標準；年終按國家建設部對“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范商業(yè)中心”的考核驗收標準。48小時跟蹤驗證。保潔管理按照公司質(zhì)量體系《商業(yè)中心清潔工作手冊》規(guī)范運作，具體見表54?？己藰藴?日常按質(zhì)量考核標準；年終按國家建設部規(guī)定的考核標準。其它照明3溝渠池井雨水口每周檢查一遍,發(fā)現(xiàn)問題及時維修由專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施1．井內(nèi)無積物，井壁無脫落；2．井蓋上標志清晰。1．標志設施完好率達100%；2．標志無損壞。2室外照明道路燈其它照明燈1．燈桿每年刷漆一次；2．每月清潔燈具一次3．每季檢查線路一遍。2．流水暢通。商業(yè)中心標識、警示牌作安全及管理規(guī)定1．標志清潔美觀；2．安放穩(wěn)固；3．標示清晰。維修工：了解給水、電氣、電梯、弱電、土木等一至二工種工作規(guī)范，達到某種工種的應知應會，持有相應上崗證書，能按工作規(guī)范和質(zhì)量要求獨立進行工作。○ 培訓方式職前培訓：每位員工上崗前，由辦公室根據(jù)職前培訓教材實施培訓，引導員工盡快融入管理組織體系，熟悉公司的規(guī)章制度、行為模式、企業(yè)傳統(tǒng)、人事關系、薪酬制度、醫(yī)療福利、節(jié)假日安排、職業(yè)道德、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃等；在職進修：即在工作中學會工作，培養(yǎng)員工團隊協(xié)作精神。管理隊伍年齡要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿銳氣。優(yōu)勝劣汰，對員工每年進行考核和民主評議/意見調(diào)查，全面測定和驗證員工的個人工作能力，對不合崗位要求的而又有其它專長的，實行調(diào)崗安排使用。管理人員能上能