【正文】 目錄： 一、 大豐市概況： 城市發(fā)展情況； 城市經(jīng)濟發(fā)展水平； 城市住房水平。 二、 項目概況： 宗地位置： 四至范圍； 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 地面狀況； 地面現(xiàn)有居民情況； 地質(zhì)情況。 四、 市場分析： 一、區(qū)域住宅市場成長狀況： 區(qū)域住宅市場簡述； 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況。 三、物業(yè)類型、戶型、面積設(shè)計建議。 經(jīng)濟效益分析： 1）、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費的減免）； 2）、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)； 3）、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)； 4）、敏感性分析。 六、項目 SWTO 分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 26 頁 優(yōu) 勢； 劣勢； 機會； 威脅。 壹壹 大大 豐豐 概概 況況 一、城市發(fā)展情況： 大豐是珍稀動物麋鹿的故鄉(xiāng)，擁有世界上最大的野生麋鹿自然保護區(qū)，是中國精選的 15 個生態(tài)旅游景點之一。 大豐市總?cè)丝?74 萬，總面積 2367 平方公里，海岸線 112 公里，耕地 124萬畝，灘涂 116 萬畝，距海岸 40 公里處，尚有輻射沙洲 104 萬畝，現(xiàn)轄 14 個鎮(zhèn)、1 個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和 1 個省級海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)。首次躋身全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列，列第 92 位。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為::。大豐市早在 1942 年初建，當(dāng)時名字是“臺北縣”，因地處東臺的北邊，所以叫臺北了。這大豐二字的來源呢，有兩種說法，一是因為大豐這地方古時為鹽場，而當(dāng)時最大的企業(yè)是“大豐鹽墾公司”，于是取“大豐”二字。不過取名為大豐后，確實老百姓的日子也一天天好起來了，大豐縣也在 1958 年被列為全國重點產(chǎn)棉縣， 70 年代，棉花產(chǎn)量進一步增加，被譽為“金大豐”，這金大豐真得歸功于 1917 年實業(yè)家張謇在這里廢灶興墾，種植棉花。詩中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 26 頁 貳貳 項項 目目 概概 況況 一、宗地位置： 項目地處大豐市新區(qū)（常新路西側(cè)，健康路與工農(nóng)路之間） 二、四至范圍： 項目南臨工農(nóng)路 （籌建） ，北達建康路，東側(cè)距常新路 100 米，而西側(cè)則是 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 26 頁 未開發(fā)的農(nóng)田和私房。 四、地面狀況： 項目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。 五、項目概況； 項目面積 50000 平方米左右，約 75 畝。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項目的人工河，河道寬 14 米，深 3 米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路（原來 H10 G20 G30 H201 是分開拍賣的，后來政府重新規(guī)劃為 H10 H210 一起拍賣， G20 G301 一起拍賣，那么人工河與綠化帶及沿河路都由開發(fā)商負責(zé)建設(shè)，這樣雖然提高了項目的檔次，但開發(fā)商的投入也相對加大） 六、地質(zhì)情況： 宗地土層為沙夾土，承載能力為每平方米 10 噸，地下水位在 4 米以下，抗震能力為 6 級。 距 204 國道 15公里 ,距鹽城機場 50 公里，境內(nèi)新（沂）長（興）鐵路已投入運營，國家一類口岸 —— 大豐港是國家 “ 九五 ” 規(guī)劃的蘇中沿海中心港，兩個萬噸級碼頭于 2020 年建成通航。中等城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套齊全，是 “ 江蘇省文明城市 ” 。 目前，大豐市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在 16001800 元 /平方米之間。當(dāng)前大豐市民普遍認為房價太高，但住房需求率還是很高，這從到錦繡東方苑看房的人群可以看出。 九、項目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況； 項目所在區(qū)域雖然位于大豐市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠，距市中心商業(yè)最繁華處僅僅相距 1800 米，與項目相臨的幾條路都是大豐市的主要通道： 常新路 ：建于 2020 年，路寬 米 ,包括三條綠化帶； 工農(nóng)路 ：大豐主要商業(yè)通道 ,寬 米 ,項目所在地的工農(nóng)西路正在改建過程中 ,屆時也將改建成 米寬 ,并增加兩條綠化帶； 健康路 ：項目所在地路段于今年剛改建完成，寬 22 米，兩條綠化帶。另外從建設(shè)局得到，從 2020年開始大豐市政府將利用三年時間重點發(fā)展新區(qū)和開發(fā)區(qū)，等西區(qū)人氣有一定積累后才開始進行東區(qū)的舊城改造。由于大豐屬于縣級市，所以還未開通市內(nèi)公交，去下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的短途公交，有大部分從黃海路經(jīng)過。 序號 地點 距離宗地 /米 1 汽車站 250 2 上海華聯(lián) 1600 3 大豐市公安局 150 4 城中菜場 2300 5 大豐中學(xué) (初中 ) 2500 6 大豐中學(xué) (高中 ) 2800 7 中國銀行 400 8 農(nóng)業(yè)銀行 300 9 名都廣場 1500 10 大豐市 政府 600 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 26 頁 11 骨科醫(yī)院 800 12 大豐商業(yè)街 1600 13 肯得基 2020 14 圖書館 300 15 大豐劇院 1700 從以上的圖表來看：目前宗地周邊基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場、大型購物廣場、娛樂場所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是項目宗地開發(fā)與否的一項重要指標(biāo)，項目宗地配套的缺乏會造成開發(fā)成本的加大，同時也勢必造成利潤的降低。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 26 頁 叁叁 區(qū)區(qū) 域域 市市 場場 分分 析析 一 、區(qū)域物業(yè)市場成長狀況： 大豐市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在 16001800 元 /平方米之間。市內(nèi)住宅的平均價位還保持在 1700 元左右，當(dāng)前大豐市民普遍認為房價太高，但住房需求率還是很高，因為在這之前大豐市內(nèi)沒有幾個像樣的小區(qū)。 對于大豐的商鋪而言則是另外一副景象。后來政府招商擴建，把舊的商業(yè)街改建成鴻基購物廣場，另外還建了一個名都廣場，今年又建成了金宇廣場，這一系列商業(yè)廣場的推出使大豐的商業(yè)一下達到飽和。這一系列的現(xiàn)象直接影響到新開發(fā)的商鋪。 承受價格 12001250 1300