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昆山市房地產(chǎn)-檀香園營銷調(diào)整報告(ppt88)-地產(chǎn)策劃-展示頁

2024-08-25 13:59本頁面
  

【正文】 國性的購房群體的廣泛關(guān)注。 ? 綜上所述 , 目前昆山別墅市場正處于高速發(fā)展階段 , 供應(yīng)量與需求量的同比增長也促進(jìn)了市場的進(jìn)一步發(fā)展 ,面對外地大型開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入 , 市場競爭愈加激烈 , 別墅市場正逐步走上品牌化 、 專業(yè)化 、 規(guī)?;牡缆?;在發(fā)展 、 成熟的道路上 , 昆山別墅市場正在通過不斷彌補自身缺陷 、 深入了解并引導(dǎo)市場需求 、 提升項目整體水平 及產(chǎn)品品質(zhì) 、 轉(zhuǎn)變營銷策略等措施 , 最大限度地滿足消費者的新需求 , 經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展 , 昆山別墅市場將走上一條健康 、 休閑 、 舒適的生活道路 。 ? ◇花園路區(qū)域 目前花園路區(qū)域在售項目 5個,其中以聯(lián)體別墅為主,區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅的面積集中在 160~ 215平方米左右,以四房兩廳的房型為主,銷售單價在5000~ 6800元 /平方米不等,區(qū)域均價 6000元 /平方米,主力總價基本控制在 100~ 130萬元之間。 區(qū)域產(chǎn)品的面積相對較小,總價較低,客戶主要為私營業(yè)主,昆山本地人為主,部分上海人、蘇州人,少數(shù)臺灣人、浙江人,以居住為主。 花園路區(qū)域代表樓盤 綠洲山語 57790288 60006800( 聯(lián)體 ) 江南房產(chǎn) 花園路水秀路 水秀別墅 57773888 10000(獨 )5700(雙 ) 水秀房產(chǎn) 玉山鎮(zhèn)水秀路 藍(lán)案晶舍 57500900 5500( 聯(lián) ) 保昆房產(chǎn) 花園路張家港河 馬鞍山路區(qū)域 ? 該區(qū)域是昆山別墅比較密集的區(qū)域 , 聯(lián)體別墅的面積在 180~ 220平方米左右 , 獨體別墅面積從 300到 500不等 , 疊加別別墅面積 200平方米左右 。 該區(qū)域山水相間 、 綠樹成林 , 是昆山市區(qū)綠化率較高的地區(qū) , 開發(fā)商也就借勢造 出一個又一個的山水景色 。 區(qū)域產(chǎn)品在檔次上較花園路區(qū)域為高 , 因而也吸引了不少臺商 、 外商 , 以及部分浙江人 、 上海人 、 福建人 , 本地業(yè)主和政府人員約占客戶的 60%。 ? 由于位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) , 配套設(shè)施的規(guī)劃較為完善 , 升值潛力較大 ,該區(qū)域吸引了 不少投資客的視線 , 也有不少企業(yè)家 、 商人 、 中高級白領(lǐng)等看中該區(qū)域特征以及產(chǎn) 品本身而進(jìn)行購買行為 。 開發(fā)區(qū)區(qū)域代表樓盤 一墅情園 57595168 4000( 售完 ) 力高房產(chǎn) 同豐東路桃花江路 花都藝墅 57321111 5000 ( 疊 ) 6000( 聯(lián) ) 寶裕房產(chǎn) 黑龍江北路 88號 江南明珠苑 57592222 900010000 金威房產(chǎn) 長江北路金浦路 尚城 57766868 65007000 新概念房產(chǎn) 北門路 339省道 華城美地 57503111 4800( 聯(lián)體 ) 華地房產(chǎn) 長江北路鑫茂路 遠(yuǎn)東世紀(jì)園 57667866 6000 遠(yuǎn)中房產(chǎn) 青陽路春輝路 沛綠園 57578890 58807280 世新置業(yè) 長江北路 339省道 陽澄湖區(qū)域 ? 陽澄湖周邊是目前蘇州市區(qū)和昆山別墅開發(fā)的熱土 , 水景別墅的概念在此被發(fā)揮地淋漓盡致 。 ? 陽澄湖區(qū)域是未來高檔別墅的聚集地 , 成為了很多成功人士購買別墅的首選地 , 此類別墅以度假型別墅為主 。 陽澄湖區(qū)域代表樓盤 克拉水城 57899286 7500 海之舟房產(chǎn) 民權(quán)路 18 頤湖園別墅 57801538 65006800 新德開發(fā) 大上海高爾夫球場 泰泓花園 57550033 6400( 獨 ) 5400( 雙 ) 泰泓房產(chǎn) 環(huán)城西路馬鞍山路 萬科高爾夫別墅 一期以公寓房為主 , 獨棟價格未定 , 年底開盤 鼎園美墅 57517733 7000 昆山冠鼎置業(yè) 陽澄路民權(quán)路 鹿澄天地 57894310 7400( 雙 ) 8200( 獨 ) 永業(yè)房產(chǎn) 威尼斯渡假村內(nèi) 國際上湖 57650222 10000( 酒店公寓 ) 華燁置業(yè) 馬鞍山路 2871 漾月灣 57570606 70008000 江蘇曼氏置業(yè) 陽澄中路 18號 天使灣 57597776 6100 易通房產(chǎn) 民權(quán)路環(huán)城西路 威尼斯花園 57895858 70008000( 現(xiàn)房 ) 上海浦江房產(chǎn) 民權(quán)路 其他區(qū)域代表樓盤 森活星墅 57449556 7500 太陽房地產(chǎn) 張浦鎮(zhèn)雙洋湖北面 天墅 57771818 8000 水秀房產(chǎn) 張浦鎮(zhèn)雙洋湖畔 綠地國際花園 52418388 4500 昆山綠地置業(yè) 花橋鎮(zhèn) 豐澤灣 57225288 8900 豐澤恒業(yè)房產(chǎn) 淀山湖風(fēng)景區(qū) 源水美墅 57469133 5300 銀泰置業(yè) 昆山千燈鎮(zhèn) 東湖水岸花園 57488880 5200 東湖房產(chǎn) 新樂路香石路 檀香園所在區(qū)域介紹 ? 地區(qū)概況:巴城鎮(zhèn)之于昆山 , 更多的是行政意義上而言 。 巴城因為如此得天獨厚的地理區(qū)位和優(yōu)越自然生態(tài)資源 , 已經(jīng)展翅騰飛 , 蜚聲中外了 。從 2020年開始,陽澄湖一帶休閑養(yǎng)生度假型別墅風(fēng)生水起,偎依著陽澄湖形成了一個蔚為壯觀的別墅帶狀群分布 ? 尤其是 陽澄湖東岸已形成昆山追求居住品質(zhì)的中產(chǎn)階級居住區(qū) 。 陽澄湖東岸距離市中心約 11公里 , 沿著昆山政府著力打造的城市景觀生態(tài)大道馬鞍山路 , 瞬間即可切入繁華的人民路;距離滬寧高速公路昆山出口約 17公里;距離上海虹橋機場約 40分鐘車程;距離蘇州 20分鐘車程 。 公園內(nèi)擁有國賓館級的大型酒店 、 中西餐廳 、 競技場 、 展覽館 、 露天影院 、 演奏廳 、 游樂場 、 鳥公園 、 石雕公園 、 釣魚臺等二十多項設(shè)施 , 將燦爛明媚的自然與閑適安逸的生活極善巧妙地融合到一起 , 極大地提升了這一區(qū)域的風(fēng)景品位與地產(chǎn)價值 。 這種天然的風(fēng)景與人文的打造吸引了一批開發(fā)商 , 華東地區(qū)最高檔度假物業(yè)板塊呼之欲出 。 萬科一高層負(fù)責(zé)人欣喜地表示: “ 這是萬科集團(tuán)有史以來所獲取的景觀資源最好的地塊之一 。 本區(qū)域別墅市場的現(xiàn)狀及趨勢: ? 產(chǎn)品多元化 ? 陽澄湖一帶雙拼別墅 、 聯(lián)排別墅 、 疊加別墅等各類新型別墅產(chǎn)品的出現(xiàn) , 打破了獨棟別墅一統(tǒng)天下的市場格局 。今后別墅產(chǎn)品多元化是市場發(fā)展的一個主流方向 , 但也存在一些一反常態(tài)的現(xiàn)象 , 如全聯(lián)體別墅社區(qū)的出現(xiàn) 。 ? 市場細(xì)分度加強 ? 產(chǎn)品多元化是市場細(xì)分的結(jié)果 , 目前陽澄湖別墅市場已經(jīng)不僅僅面向高端消費群體 , 而開始面向中產(chǎn)置業(yè)者開發(fā)各類相應(yīng)的產(chǎn)品 , 如雙拼別墅 、 聯(lián)排別墅等 。 ? 經(jīng)濟(jì)型別墅在市場的占有量加大 ? 總體而言 , 今后別墅體量會有所增加 , 但受到產(chǎn)品多元化的沖擊 ,獨棟別墅的開發(fā)量體將保持穩(wěn)定;面向中產(chǎn)階層的聯(lián)排別墅開發(fā)量體會在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有一定的增長;疊加別墅會因其產(chǎn)品的諸多缺陷而減少甚至絕跡 。 ? 高檔別墅將倍受青睞 ? 高檔別墅是業(yè)主身份地位的象征 , 是高檔生活品質(zhì)的彰顯 , 同時也是業(yè)主對自己生活價值和事業(yè)成功的一種獎賞 。 因此 , 陽澄湖一帶的高檔別墅仍然倍受來自上海 、 臺灣 、 香港 、 昆山以及海內(nèi)外上層成功人士的青睞 。 陽澄湖東岸 , 正在形成昆山西部的 “ 頂尖富人區(qū) ” 。陽澄湖因其風(fēng)光及大閘蟹的聞名 , 近幾年一直成為昆山別墅開發(fā)的高地 , 現(xiàn)在的陽澄湖集中了大上海高爾夫 、 頤湖園 、 漾月灣 、 克拉水城 、 天使灣 、 鹿澄天地 、 東方云頂 、 鼎園美墅 、 泰泓花園 、 國際上湖等別墅樓盤 , 各樓盤普遍銷售情況良好 。 據(jù)了解 , 在目前幾個賣的比較好的陽澄湖別墅中 , 入住率都不太令人滿意;入住率不高導(dǎo)致的人氣不足 , 可能是制約陽澄湖別墅下一輪健康穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵;別墅終歸是用來住的 , 白日的風(fēng)光旖旎沒法抵消夜晚黑燈瞎火的冷清 。大上海高爾夫昆山人只有幾戶;頤湖園外地人也占相當(dāng)部分 。 ? 而在陽澄湖別墅的購買者中 , 投資的多 , 自己居住的少 。 自然風(fēng)光的稀缺性 , 大閘蟹揚聲內(nèi)外的知名度 , 以及連接帶 —— 生態(tài)大道馬鞍山路的建設(shè) , 這一塊地區(qū)物業(yè)升值是肯定的 。 ? 所以我們認(rèn)為 , 陽澄湖東岸雖然別墅項目眾多 , 競爭空前激烈 , 但隨著整個地區(qū)別墅文化的打造 , 別墅生活模式的提升 , 別墅風(fēng)格的完善 , 使其仍然具有廣闊的市場空間 。 主要競爭個案數(shù)據(jù)分析 ? 天使灣 競爭性: ★★★★ ? 項目概況:該項目位于陽澄湖度假區(qū)環(huán)城西路 142號 , 由昆山易通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā) 。 面積從 230350㎡ , 共 8種房型 、 42種立面造型 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù): 總占地 165畝 建筑面積 6萬㎡ 容積率 綠化率 30% 單價 6100 總套數(shù) 一期 130二期 109 物管費 2元 開發(fā)商 昆山易通房地產(chǎn)有限公司 全程營銷 上海合美企畫 景觀設(shè)計 意格環(huán)境設(shè)計咨詢有限公司 ? 克拉水城 競爭性: ★★★★ ? 項目概況:項目是由昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建造的自然生態(tài)美式別墅區(qū) , 由加拿大艾凱奇建筑設(shè)計公司擔(dān)綱設(shè)計 。 整個項目由 4個組團(tuán)組成 , 每個組團(tuán)自成一氣又相互呼應(yīng) 。 目前在售的二期共有 26幢 4種房型 ,面積范圍從 258368㎡ 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù): 總占地 500畝 建筑面積 容積率 綠化率 60% 79%(含水面 ) 總價 145155萬 總套數(shù) 198,二期獨棟 18聯(lián)體 17公寓 80 物管費 開發(fā)商 昆山海之舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程營銷 上海金豐易居 ? 泰泓花園 競爭性: ★★★★★ ? 項目概況:項目是由蘇州泰泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建造的北美建筑風(fēng)格為主體的水景別墅 ,是陽澄湖地區(qū)最大的別墅群 。 整個小區(qū)獨棟266幢 、 雙拼 26幢 、 四拼 8幢 , 面積從 240360㎡ 。 特別值得一提的是負(fù)責(zé)其小區(qū)管理的澳洲高力物業(yè)顧問公司 , 在蘇州地區(qū)知名度較高 。 小區(qū)為歐式獨棟別墅群 , 由著名園林藝術(shù)專家樂峰 ( 古建筑學(xué)家陳從周弟子 ) 擔(dān)綱設(shè)計 。 小區(qū)會所面積較小 。 整個小區(qū)四面環(huán)水 , 建筑風(fēng)格上融現(xiàn)代化氣息與古典藝術(shù)與一體 。 隨屋配送 3大配套設(shè)施:空氣源熱水器 ( 比電熱水器節(jié)電 75%) 、 垃圾處理機 ( 足不出戶處理生活垃圾 ) 、 凈化水處理器 。作為本案在上海房展會上的第一次亮相 , ? 此次別墅博覽會匯集了上海 、 浙江 、 江蘇等地 30余家別墅發(fā)展商參展 , 主要以獨立別墅為本屆展會的主打作品 。 從客戶反饋信息來看 , 本案在很多方面都得到了客戶的認(rèn)同 優(yōu)勢 ? 地段 ? 昆山是上海后花園中最鄰近上海的部分 , 因此 , 挖了 “ 第一桶金 ” 的上海人很想在昆山陽澄湖畔買一幢度假別墅已成不爭的事實 。 滬寧高速 、 318國道早已建成 。 ? 環(huán)境 ? 該地區(qū)外資投資量名列前茅 , 經(jīng)濟(jì)環(huán)境上佳 , 而生態(tài)環(huán)境則更讓人青睞 。 由于近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 , 昆山地區(qū)周邊正在建設(shè)的大學(xué)園區(qū) 、 森林生態(tài)公園 、 體育中心 ,為陽澄湖在文化 、 休閑 、 教育 、 娛樂等配套設(shè)施填補了豐富內(nèi)容 。 據(jù)有關(guān)機構(gòu)的一項調(diào)查表明 , 江蘇昆山周邊地區(qū)休閑度假型別墅購房者中 , 上海人正成為主力客戶群 , 尤其是陽澄湖 、 淀山湖 、 雙陽湖三個休閑度假區(qū)域中 , 主要購房客群中上海客戶的比例高達(dá) 60%以上 , 其中 8成以上的購房者并非以獲得投資收益為目標(biāo) , 其目的大多是休閑自住 。 他們工作一般在 10年以上 , 生活 、 收入已相當(dāng)穩(wěn)定 , 具有一定的購買力 ,要求不斷提高生活的品質(zhì) 。 他們生活閱歷豐富 , 見多識廣 , 視野開
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