【正文】 造型上下不矯柔造作 ， 以傳統(tǒng)的坡頂符號 、 壁爐符號和經(jīng)提煉而成的屋頂符號組合 ， 表達別墅建筑應有的可識別性 、 親切性 ， 風格幽雅 、 別致 、 細膩 、 明朗 ， 注重細部的刻畫 ， 運用精致的細部和協(xié)調(diào)的比例關(guān)。 ? 第十一 、 十二頁： （ 跨頁 ） 別墅符號 ? 各單體建筑錯落有致 ， 看似漫不經(jīng)心的行云布局 ， 實則經(jīng)過千錘百煉慎密推敲 。 ? ? 第十 、 十一頁： （ 跨頁 ） 別墅房型 ? 主標 以多樣滿足個性 ? 文字： 由 110幢獨立式別墅及 20幢雙拼別墅組成 ， 平均占地 15畝左右 ， 別墅單體面積從 260平方米 470平方米 。 幢幢卓爾府邸盤距伸展 ， 氣勢磅礴 。312國道的拓寬拉近了項目到蘇州的距離 。 ? 距離上海市中心 58公里 ， 距蘇州工業(yè)園區(qū) 7公里 ， 距昆山市中心 10公里 。 沿途將本案與市中心 、 亭林公園 、 生態(tài)森林公園 、 體育中心 、 大學城串成一線 ，令人留戀往返 ， 心曠神怡 ， 目不暇接 。 遠遠望去 ， 水岸如盤 ， 綠島如棋 ， 惟有偉岸之尊能與其相濡以沫 ， 與之相知共賞 。 ? ? 第四 、 五頁： （ 跨頁 ） 中間 （ 內(nèi)折 ） 四開 陽澄湖全景 ? 主標 以優(yōu)勢凌駕四方 ? 文字：居高氣自豪 ， 縱目舒懷 ， 自有一番豁然眼界 。 費用：約八萬元 五、主要文案及平面表現(xiàn) ? 一 、 檀香園宣傳口號 ? 陽澄湖 ， 就是方向 ? 30歲征服西班牙別墅 ? （ 以陽澄湖作為賣點 ） ? 宜住宜投資可朔空間 ， 我的生活我作主 ? 在檀香園 ， 上海和昆山的距離是那么近 ? （ 以昆山作為賣點 ） 住在昆山的上游 ? 以小博大 ， 是一種境界 ? （ 以向上追求作為賣點 ） 工地圍墻（或戶外廣告牌）文案 ? 原創(chuàng)西班牙公園水景別墅 ? 陽澄湖一號 檀香園 ? 口號：渾然天成 地標名宅 ? 電話： 888888888888888 售樓處 （或巡展） 展板文案 ? （ 以 6個塊面為例 ） ? ? 第一塊： 住在昆山的上游 ? 主畫面 ， LOGO， 團隊 ， 電話 ? ? 第二塊： 30歲征服西班牙別墅 ? 金融畫面 ， 體現(xiàn)投資價值 ? ? 第三塊： 陽澄湖 ， 就是方向 ? 位置圖 ， 周邊配套設(shè)施 ， 交通等 ? 四塊： 以小博大 ， 是一種境界 ? 精選房型二種 ? ? 第五塊： 簡約 ， 往往是花更多心思 ? 室內(nèi)效果 ， 草坪 ， 下沉式廣場效果 ? ? 第六塊： 豪宅 ？ 好宅 ！ ? 酒店式管理 ， 私家會所等附加品質(zhì) ? ? （每一主題均要增加小標及其他文案，酌情處理） 平面系列報紙稿文案 ? 擬定 5次報紙稿 ? ? 第一次：公開宣言 ? 已發(fā)布 ? 第二次：開盤預告 ? 新價值 、 新尊榮 、 新地標 ? 工作與生活的最佳尺度 、 繁華與恬靜的最佳尺度 、 享受與代價的最佳尺度 ? 第三次：超高性價比 ? 商務 、 休憩 、 渡假 、 時尚 、 享榮 ? 多數(shù)人的夢想 ， 少數(shù)人的典藏 ? ? 第四次：熱銷搶購 （ 祝賀土建完成 ） ? 2020年最佳居住方向 、 都會 （ 上海 ） 青英智富首選 ? 第五次：推出保留房源 ? 壓軸最甜陽澄湖馬鞍山路中央公園旁名盤 每套 元起 ? （ 每次畫面及文案待銷售情況再定 ） ? 樓書文案 ? 封面： 原創(chuàng)西班牙公園水景別墅 陽澄湖一號 檀香園 ? ? 封二：留白 +LOGO ? ? 第一頁：主標 尊貴氣度 一生自豪 ? 文字：昆山陽澄湖國家旅游度假區(qū)內(nèi) ， 西傍風光秀麗 ， 煙波浩淼的陽澄湖 ， 北靠面積達 600畝的開放式中央公園 陽澄湖公園將本項目三面環(huán)抱 ,是陽澄湖區(qū)域的絕版地標 ， 周邊環(huán)境獨一無二 ，無與倫比 ? 位于陽澄湖 、 中央公園之間的 檀香園 ， 是未來高雅生活的非凡領(lǐng)地 ，足以令人翹首仰望 ， 讓你一生自豪 。 ，有別于其他大城市的特性；樹立客戶在本項目上的信心。目標客戶群的搜尋和積累達已到最佳時機，人氣充足。 準備工作： 會場布置、新聞統(tǒng)發(fā)稿、禮品、人員邀請 活動日期： 六月二十五日（周五） 媒體包括： 新聞晨報、新民晚報、解放日報、文匯報、房地產(chǎn)時報、新地產(chǎn)、昆山日報、東方早報、上海樓市、 活動細則 ：活動時間約為二小時。 來人分發(fā)一些小禮品如：折扇、鑰匙圈、手提袋及樓書單片。 ? 活動費用： 場地租金： 10000元 折扇： /把 1000把＝ 8450元 鑰匙圈： /個 1000個＝ 1400元 展 架： 1700元 （包含畫面設(shè)計） 手提袋 : /只 1000只＝ 4420元 （ 31 43CM 250克銅版紙） 樂隊和司儀： 30000元。 ③禮儀小姐分發(fā)禮品（限每人一份），一份禮品由單片、手提袋、折扇、鑰匙圈組成。 ①司儀上臺介紹活動內(nèi)容、并介紹本樓盤的大致情況。 準備工作： 背景墻、看板、樓書單片、手提袋、折扇、鑰匙圈 . 。 并且分發(fā)一些小禮品如：折扇、鑰匙圈、手提袋，由業(yè)務員現(xiàn)場發(fā)送樓書單片和講解，并做意向客戶登記。 ? 另外還可以配置瓦斯探測器 、 三表智能抄選系統(tǒng) 、 寬帶光纖通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等 ， 以進一步提高小區(qū)的智能化程度和安全等級 。 六 、 可視對講系統(tǒng) ? 具備多重功能的可視對講系統(tǒng) ， 除實現(xiàn)身份確認 ， 門禁控制外；還可以實現(xiàn)緊急求助 ， 紅外報警 、 煙霧報警等家居安保功能 。 系統(tǒng)應留有與 110報警中心聯(lián)網(wǎng)的接口 。 ? 二、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是安保系統(tǒng)中的重要組成部分，它具有對小區(qū)內(nèi)的主要出入口、重要公共場所、每幢樓人口門廳等重要位置進行實時中央監(jiān)控，實時錄像，具有事后查詢的特點 。 挑戰(zhàn)和機會 ? 由于目前陸續(xù)出臺的各項調(diào)控政策多數(shù)為直接面向住宅市場，尤其是高端住宅市場，因此本輪調(diào)控對本案的影響是不言而喻的，那具體對本案有哪些影響而我們該采取哪些應對措施呢？我們認為主要有以下幾個方面： 影響點：目標客戶或多或少會持觀望態(tài)度； 對策 點 ：增強宣傳力度，擴大宣傳面，價格上低開高走吸引客戶入市； 影響點：買方出手越來越理性，市場逐步進入買方市場； 對策 點 ：重視產(chǎn)品本身，提升產(chǎn)品品質(zhì)； 影響點：投資客大大減少，售樓處人氣減弱； 對策點：對目標客戶主動性重點出擊，形成口碑效應，從而集聚人氣，并適當?shù)亩噙\用 SP手段； 影響點：對總價和單價的心理承受力降低； 對策點：適當、理性的降低對房市的心理預期，采取低開高走的價格策略，深度挖掘本案的賣點； 智能化建議 ? 一個好的小區(qū)需要有一個好的物業(yè)管理 ， 一個好的物業(yè)管理需要有一套好的智能化系統(tǒng) ， 本案作為陽澄湖地區(qū)的頂級別墅小區(qū) ， 一套好的智能化系統(tǒng)是必不可少的 。二手房市場上的拋盤不段增多，從拋盤情況看，多為一些投資人士，他們對政策過于敏感，而許多潛在購買力仍處于觀望狀態(tài)，因此各區(qū)域的成交量普遍呈現(xiàn)出回調(diào)的現(xiàn)象。 ? 綜上所述 ， 我們認為把 “ 檀香園 ” 別墅的開盤均價定在 7500元 /㎡是一個比較合理的價位 ， 理由可歸納為如下幾點： ? l與周遍樓盤相比 ， 7500元 /㎡ 的均價已經(jīng)是一個較高的價位 ， 不宜從一開始就與周遍樓盤價格拉開太大 ? l上海目標客戶對休閑型度假別墅的預期心理價格與此價格接近 ? l運用低開高走的銷售策略 ， 從開盤伊始就抓住購房者眼球 ， 集聚人氣 ， 以期制造出供不應求的局面 ， 炒高房價 ? l留出房價升值空間 ， 利用消費者 “ 看漲 ” 的心理預期及 “ 買漲不買跌 ” 的購買行為慣性 ， 賺取超額利潤 ? ? 產(chǎn)品 ? （ 1） 本案西班牙建筑風格特色的外立面深受客戶好評； ? （ 2） 坡地 、 跌水 、 親水平臺 、 下沉式花園等景觀設(shè)計能得到客戶的認同 ， 能有效的吸引客戶的眼球； ? （ 3） 陽澄湖公園的建設(shè)提升了本案的附加值； ? （ 4） 7000元左右的預期報價基本能為客戶所接受； 劣勢 ? 市場因素 ? 在樓市組合拳的影響下及種種不確定因素進一步增多，使得開發(fā)商在推盤時更為謹慎，自住者盼望房價回落，投資者也開始客觀理性地分析投資收益。從總價方面看，還是吸引大多數(shù)購房者目光的依然是低總價的別墅，三分之二的購房者首選低于 200萬的休閑度假類型的別墅物業(yè)，其中要求低于 100萬的有 40%左右。 ? 價格 與上海居高不下的房價相比，相對價格較低且具有很高性價比的陽澄湖休閑度假型別墅自然受到精明的上海人關(guān)注。 在居住方面 ， 這部分客戶已經(jīng)完全解決了住的基本問題 ， 開始向往更高層次的居住環(huán)境 ， 在近幾年內(nèi)成為購買別墅的主要力量之一 。 另外 ， 在超過半數(shù)的昆山度假型別墅的上海購房者中 ， 3545歲具有一定素養(yǎng) 、 文化品位 ， 收入較高的白領(lǐng)人士占了 6成以上 。 ? ? 現(xiàn)狀 ? 目前昆山地區(qū)客戶構(gòu)成的現(xiàn)狀也很能說明問題 。陽澄湖水質(zhì)清澈 ， 不僅活性水高 ， 而且含豐富的鎂 、 鈣 、 硅 、 鈷和氧等有益于人們健康的元素 ， 其空氣質(zhì)量也優(yōu)于周邊城市 。 除此 ， 蘇州繞城高速 、 昆山繞城外環(huán) 、 繞城內(nèi)環(huán)等三條高速已在建造中 ， 從昆山到虹橋機場只需３５分鐘車程 。 上海人到陽澄湖買別墅的重要一條理由是：那兒離上海近且交通便捷 。 ? 從本案參展的結(jié)果來看 ， 本次房展還是取得了比較理想的效果 ， 共接待客戶 200余人次 ， 其中留下聯(lián)系方式愿意今后繼續(xù)保持聯(lián)系的達 150余人次 ， 明確表示有較強購買意向的達 20余人次 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 總占地 ㎡ 建筑面積 2萬㎡ 容積率 綠化率 50% 單價 4600～ 4880（ 雙拼 ） 5880～ 7280（ 獨立 ） 總套數(shù) 58（ 獨立 47雙拼 11） 物管費 （ 雙拼 ） 2元 （ 獨立 ） 開發(fā)商 昆山市世新置業(yè)有限公司 全程營銷 自銷 二、項目的 SWOT再分析 ? 2020年 5月 2日至 5月 5日 ， 檀香園樓盤參加了上海第 6屆別墅博覽會 。 其半地下室可供停車 、 健身 、 洗衣 、 倉儲和安排保姆房等 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 開發(fā)商 昆山冠鼎置業(yè)發(fā)展有限公司 全程營銷 上海誠品房產(chǎn) 景觀設(shè)計 樂峰 物業(yè)管理 南京北辰物業(yè)管理咨詢有限公司 綠化率 70% 容積率 單價 7000 總套數(shù) 136套 物管費 2元 ? 沛綠園 競爭性： ★★ ? 項目概況：項目由昆山市世新置業(yè)有限公司投資開發(fā) ， 位于昆山城北 ， 臨近長江北路和 339國道交界處 ， 具有鬧中取靜而又交通便利的區(qū)位優(yōu)勢 。 共有 10種房型 ， 建筑面積從 255～388㎡ 不等 ， 花園面積 350～ 900㎡ 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 總占地 30萬㎡ 建筑面積 11萬㎡ 容積率 綠化率 43% 單價 獨棟 6400雙拼 5400 總套數(shù) 350(266\52\32),一期 71 物管費 2元 開發(fā)商 蘇州泰泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程營銷 新優(yōu)化不動產(chǎn) ? 鼎園美墅 競爭性： ★★★★ ? 項目概況：項目由昆山冠鼎置業(yè)公司開發(fā) ， 于 。 共有 5種主力房型 ， 并且全部為全框架結(jié)構(gòu) ，內(nèi)部格局可自由分割 ， 比較人性化 。 總占地為 30萬平方米 ， 其中水域面積 。 整個項目具有休閑 、 度假和商務功能 。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有雙會所 。 總占地達 500畝 ， 戶均占地 1332平方米 。 小區(qū)設(shè)置了 1棟西班牙式集休閑 、 娛樂 、 健身為一體的綜合會