金陵市房地產-世紀花園4期房地產項目營銷策劃方案(ppt43)-地產策劃-展示頁
2024-08-24 12:17本頁面
【正文】 引導，而周邊的大型居住區(qū)客觀上對社區(qū)配套性商業(yè)的需求旺盛；從不利 的方面來看，該商業(yè)的規(guī)模較為尷尬，作為配套商業(yè)面積過 大且難以分割， 作為主題化商業(yè)單層面積過??；目前本區(qū)域 1層沿街鋪面的 租金水平尚屬 健康（日租 12元左右），但除了作為專業(yè)賣場之外，多達 4層的整體裙房 幾乎無法進行整體定位，除此之外，一旦定位偏差，商業(yè)對主體的產品品 質傷害極大，容易對住宅類產品的銷售形成抗性； ———————————————————————————————————————— 結論：主動適應本區(qū)域的產業(yè)特征并充分利用本區(qū)域生活化商業(yè)配套嚴重不足的現(xiàn)狀， 采用 復合化定位，將整商分拆為多個中心化的商業(yè)組團，是符合本案的方向 PART1 市場綜述 ? 13 SWOT分析 住宅 優(yōu)勢 /地段 +主城化 劣勢 /高容積率 +點式建筑 +沿街 機會 /采用中間化定位 尋找市場供應的盲點 威脅 /傳統(tǒng)住宅化與高總價將面臨極大風險 商業(yè) 優(yōu)勢 /地處商圈 +較高的居住密度 劣勢 /單層面積過小 /4層 機會 /多中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與統(tǒng)一的經營管理 /提供穩(wěn)定的租金回報 威脅 / 自然銷售與無主題招商 /將導致對項目整體品質的傷害 PART2 產品建議 ? 住宅的調整 建議采用中間化定位，在傳統(tǒng)住宅與極端化的小戶型中間，提供一 種既 能滿足家庭化生活需求（廚房 /餐廳 /衛(wèi)生間 /客廳 /臥室 保證有 5 個基本的獨立功能空間）又能將總價控制在 40萬元左右的中小型住 宅；與區(qū)域內所有競爭對手（傳統(tǒng)住宅與極端化的低空間質量小戶 型）形成充分錯位，以 4042萬的總價形成核心的競爭力 出于對”主城化”、“復合化”的定位方向，建議將 2 24號樓進行差 異化設計，特別是 24號樓高層，將標準層分拆為兩個單元，布置為 大空間商?。ㄅc商業(yè)裙房一體化的家居服務中心）和快捷酒店式公寓 （帶租約 的超小面積客房式公寓）兩類產品，與商業(yè)裙房共同強調本案 的城市化功能 23棟標準層平面 24棟標準層平面 PART2 產品建議 ?商業(yè)的調整 現(xiàn)有設計方案屬于典型的整商化設計，由于進深達到 20米以上，作為常規(guī)門面銷售的可能性幾乎不存在，如果不進行細致的商業(yè)空間設計、有針對性的交通組織設計和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)設計，該商業(yè)物業(yè)將無法順利銷售，在對區(qū)域商鋪市場進行了分析并對設計方案仔細研判后，我們提出的商業(yè)設計原則為： （ 1）以垂直分割為規(guī)劃原則，將 7000平方米的整商劃分為相對獨立的三個業(yè)態(tài)中心 —— US聯(lián)合生活中心（住區(qū)生活化商業(yè)完整配套） US聯(lián)合家居中心（南京唯一的家居服務中心） US聯(lián)合美食中心（區(qū)域需求旺盛的小型快捷餐飲集合） —————————————————————————————— 注： US聯(lián)合家居中心與 24棟北單元為功能一體化設計 /具備獨立的 垂直交通組織與空間設計 PART2 產品建議 ?商業(yè)的調整 以“店中店”模式為分割原則，盡可能地確保每間商鋪的獨立性并嚴格 控制總價，租售基本單位（標準鋪位）為 20M2左右，通過多個室內 節(jié)點來降低空間的整體感并形成流暢、舒適的動線，最大限度地解 決由于進深過大帶來的銷售抗性 采用統(tǒng)一招商和帶租約銷售的策略（ 5年不低于 7%的穩(wěn)定回報）， 盡可能一次性完成銷售，后期商管與經營控制可由專業(yè)公司進行 （在商鋪銷售的同時由商管公司與業(yè)主簽定租賃協(xié)議） 裙房 1F平面
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