金陵市房地產(chǎn)-世紀(jì)花園4期房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案(ppt43)-地產(chǎn)策劃(存儲版)
【正文】 ? 11 區(qū)域市場發(fā)展態(tài)勢 本案處于河西中區(qū)，是南京河西發(fā)展的發(fā)源之地，歷經(jīng)近十年發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個(gè)以大型住區(qū)與市場群結(jié)合的特殊板塊，無論區(qū)域市場現(xiàn)狀與未來的發(fā)展模式，與河西其他區(qū)域均有顯著的不同，從未來的發(fā)展態(tài)勢來看： ———————————————————————————————————— 由于已經(jīng)融入主城，較高的入住率將直接促進(jìn)形成河西最成熟的居住 區(qū)之一，同時(shí)將形成具備一定規(guī)模的城鎮(zhèn)中心； 由于區(qū)域的特殊性，本區(qū)域的交通 /生活的便利性將支撐起較為活 躍的中檔住宅租賃市場，同時(shí)導(dǎo)致周邊社區(qū)性消費(fèi)極為活躍； 由于家居、建材業(yè)的集中度不斷增強(qiáng)，本區(qū)域作為一個(gè)重要的、高度活 躍的產(chǎn)業(yè)化商圈，將對周邊的居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生重要的影響； 由于本區(qū)域相對單一的商業(yè)供應(yīng)，制約區(qū)域發(fā)展的主要障礙在于符合住區(qū)要求 的商業(yè)配套； 由于以奧體中心為核心的河西新城的加速發(fā)展，本區(qū)域不可能成為河西高檔住 宅區(qū)域，而是成為徹底融入主城的商業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)混合居住區(qū)；本區(qū)域早期的低 價(jià)格 特征還將導(dǎo)致本區(qū)域住宅的換手率較高； PART1 市場綜述 ? 12 本案面臨的市場競爭環(huán)境 住宅：由于進(jìn)入開發(fā)末期，關(guān)注度相對較低 ；由于市場群的長期存在， 總體環(huán)境品質(zhì)不占優(yōu)勢，導(dǎo)致價(jià)格上行空間相對有限，特別是 4 期以商住用途立項(xiàng)，點(diǎn)式樓的建筑形態(tài)對住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)有諸多限 制，難以在前 3期的住宅產(chǎn)品基礎(chǔ)上有明顯提升； 目前區(qū)域市場中住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu) t特征以 60萬 80萬元總價(jià)的傳統(tǒng)住宅與 3040 萬元 的小戶型單身公寓為主， 4045萬元區(qū)間、能滿足家庭化生活需求的 中小戶 型屬于極度稀缺 —————————————————————————————————————— 結(jié)論：由于規(guī)劃條件的制約， 4期主體不宜采用大戶型方案，三代、四 代居的購買模式設(shè)計(jì)可能偏于理想化 由于極端化小面積產(chǎn)品（單身公寓）市場供應(yīng)量過大和無法滿足稍高的家 庭化生活需求， 4期也不宜采取傳 統(tǒng)小戶型的方案 PART1 市場綜述 ? 12 本案面臨的市場競爭環(huán)境 商業(yè)：大型整商幾乎是所有開發(fā)商面臨的難題，本案的商業(yè)面積近 7000平方米， 設(shè)計(jì)為整體商業(yè)裙房，是所有商業(yè)形態(tài)中銷售與管理難度最大的類型，從 有利的方面來看，本區(qū)域所屬商圈較為成熟，可能對商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)有所 引導(dǎo)，而周邊的大型居住區(qū)客觀上對社區(qū)配套性商業(yè)的需求旺盛；從不利 的方面來看，該商業(yè)的規(guī)模較為尷尬，作為配套商業(yè)面積過 大且難以分割， 作為主題化商業(yè)單層面積過??；目前本區(qū)域 1層沿街鋪面的 租金水平尚屬 健康（日租 12元左右），但除了作為專業(yè)賣場之外，多達(dá) 4層的整體裙房 幾乎無法進(jìn)行整體定位，除此之外，一旦定位偏差，商業(yè)對主體的產(chǎn)品品 質(zhì)傷害極大，容易對住宅類產(chǎn)品的銷售形成抗性； ———————————————————————————————————————— 結(jié)論：主動(dòng)適應(yīng)本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特征并充分利用本區(qū)域生活化商業(yè)配套嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀， 采用 復(fù)合化定位，將整商分拆為多個(gè)中心化的商業(yè)組團(tuán)，是符合本案的方向 PART1 市場綜述 ? 13 SWOT分析 住宅 優(yōu)勢 /地段 +主城化 劣勢 /高容積率 +點(diǎn)式建筑 +沿街 機(jī)會 /采用中間化定位 尋找市場供應(yīng)的盲點(diǎn) 威脅 /傳統(tǒng)住宅化與高總價(jià)將面臨極大風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè) 優(yōu)勢 /地處商圈 +較高的居
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