【正文】 能及方便日后查找； 2．明確管轄區(qū)域范圍劃分、毗臨道路名稱(chēng)和四周大型建筑物名稱(chēng)； 3．清楚了解管轄區(qū)域主干道走向、大門(mén)方向、停車(chē)場(chǎng)位置、室外公共場(chǎng)所設(shè)施配套等現(xiàn)場(chǎng)資料； 4．掌握管理區(qū)域建筑物具體數(shù)量、方向座次、戶型、戶數(shù)及每戶建筑面積； 5．清楚明確工程各項(xiàng)目承建（包）單位所負(fù)責(zé)工程范圍 、 工程負(fù)責(zé)人 、 聯(lián)系電話； 6．要求發(fā)展商或銷(xiāo)售商對(duì)房產(chǎn)二次裝修提交意向文字宣傳資料及可行性規(guī)范制度； 7．確定入住時(shí)間 、 提前一周通過(guò)傳媒、報(bào)紙和現(xiàn)場(chǎng)張貼住戶入住手續(xù) 的辦理程序； （二）入住儀式 物業(yè)管理公司協(xié)助發(fā)展商搞好入住儀式 、 完成辦公現(xiàn)場(chǎng)布置 、 完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置 、 協(xié)調(diào)檢閱儀仗隊(duì)、升旗儀式等活動(dòng)。 3． 怡泰雅苑 物業(yè)管理處在竣工驗(yàn)收中的介入 怡泰雅苑 物業(yè)管理處作為成員之一 、 參與 怡泰雅苑 的竣工驗(yàn)收 、 并充分發(fā) 揮自己的作用 、 嚴(yán)把質(zhì)量關(guān) 、 并為下步接管驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。 （ 3） 按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 、 對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位 、 施工單位 、 開(kāi)發(fā)商 一起進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審。 介入的要點(diǎn)如下： （ 1） 選派有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員在施工階段參與各項(xiàng)工作。 具體操作時(shí)按以下幾個(gè)方面著手： （ 1） 配套設(shè)施的完善 （ 2） 水電氣等供應(yīng)容量 （ 3） 安全保衛(wèi)系統(tǒng) （ 4） 垃圾處理方式 （ 5） 綠化布置 （ 6） 消防設(shè)施 （ 7） 建筑材料選用 （ 8） 其它 我物業(yè) 公司有關(guān)人員在制作本投標(biāo)書(shū)時(shí) 、 經(jīng)過(guò)對(duì)有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的了解和研究 、 已經(jīng)形成了一定的意見(jiàn) 、 并單獨(dú)在標(biāo)書(shū)中提出。 我物業(yè) 管理公司在中標(biāo)并簽訂《物業(yè)管理委托合同》之后 、 立即開(kāi)展 怡泰雅苑 的物業(yè)管理前期介入工作。由此可見(jiàn)前期介入工作意 義之重大。其次 、 前期介入可以使物業(yè)公司本身受益 、 物業(yè)管理公司通過(guò)前期介入可以提前對(duì)物業(yè)全方位了解 、 有利于在入住階段開(kāi)始就對(duì)小區(qū)進(jìn)行有效的管理服務(wù)。 二、物資裝備 (一 )管理用房 按照《 珠海 經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定 、 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房： 180M2 注：按深住紀(jì) 199812 號(hào)文件第五條第一條款為據(jù) （二）物資裝備計(jì)劃 為確保 怡泰雅苑 的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化 、 我們本著高起點(diǎn)、高水平與先進(jìn)、高效、合理、實(shí)用的原則 、 擬定以下物資裝備計(jì)劃： 1．管理設(shè)備： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 7 部 49000 主任、副主任、財(cái)務(wù)、工程、中心、小區(qū)事務(wù)部、安保各一部 2 小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 1 套 30000 3 區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng) 1 套 10000 4 標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng) 1 套 100000 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 5 小計(jì) 189000 2．維修工具： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 馬可管道疏通機(jī) 1 臺(tái) 15000 2 室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺(tái) 2021 3 電焊機(jī) 1 臺(tái) 1000 4 沖擊鉆 1 臺(tái) 1500 5 電工工具 6 套 3000 6 水工工具 1 套 500 7 鋁合金梯 2 架 2021 8 常用材料備件 1 批 5000 9 小計(jì) 30000 3．清潔綠化工具： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 垃圾箱（分類(lèi)垃圾箱） 8 3840 2 樓層垃圾桶 338 16900 3 外圍果皮箱 10 3000 4 電梯廳不銹鋼煙灰筒 166 21580 5 小計(jì) 45320 4．安全裝備： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 天線對(duì)講系統(tǒng) 8 13600 2 警示牌 16 4160 3 車(chē)輛減速坡 16 5280 4 推車(chē)式滅火器 5 4000 5 消防專(zhuān)用器材 5 500 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 6 防毒面具 7 1190 7 手提式滅火器 34 2890 8 安管員裝備 6 3000 9 小計(jì) 34620 5．辦公用品： 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 金額（元） 用 途 1 辦公桌椅 10 套 8000 2 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 20210 3 打印機(jī) 1 臺(tái) 2021 4 空調(diào)機(jī) 2 臺(tái) 8000 5 傳真機(jī) 1 臺(tái) 2021 6 檔案柜 3 個(gè) 3000 7 保險(xiǎn)柜 2 個(gè) 1000 8 照相機(jī) 1 臺(tái) 1000 社區(qū)文化活動(dòng) 9 電話 4 部 6000 主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所 10 辦公用品 1 批 5000 11 印刷品 1 批 30000 住戶手冊(cè)、業(yè)主公約、各類(lèi)表格 12 小計(jì) 86000 6．不可預(yù)測(cè)費(fèi)用： 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（元） 1 不可預(yù)測(cè)費(fèi)用 10000 物資裝備合計(jì)： 394940 7．建議納入建造成本的物資裝備 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 金 額（ 元） 用 途 1 標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng) 1 套 100000 2 垃圾箱（分類(lèi)垃圾箱） 8 3840 3 樓層垃圾桶 338 16900 4 外圍果皮箱 10 3000 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 5 電梯廳不銹鋼煙灰筒 166 21880 6 警示牌 16 4160 7 車(chē)輛減速坡 16 5280 8 空調(diào)機(jī) 2 8000 9 小計(jì) 162760 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 第 四 項(xiàng) 物業(yè)管理的前期介入與 入住、裝修管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 一、 物業(yè)管理的前期介入 （一）物業(yè)管理前期介 入的含義 從時(shí)間概念上講 、 在物業(yè)管理公司代表業(yè)主會(huì)同發(fā)展商進(jìn)行接管驗(yàn)收之前 、 物業(yè)管理公司參與的任何工作都是前期介入。 時(shí)間：用戶裝修前不定期舉辦 內(nèi)容：幫助業(yè)主了解 怡泰雅苑 情況 、 了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及 管理處有關(guān)規(guī)定。 （二）入住階段 辦理入伙手續(xù) 、 并組織策劃一大型活動(dòng)儀式 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 時(shí)間：由 珠海市紅 花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 安排 內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜 、 并與 珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 及其它相關(guān)部門(mén)聯(lián)合行動(dòng) 、 營(yíng)造喜慶氣氛 、 達(dá)到宣傳效果。 3．管理處內(nèi)部人員培訓(xùn) 時(shí)間：人員到位后三天內(nèi) 培訓(xùn)內(nèi)容：見(jiàn)培訓(xùn)計(jì)劃 4．研究 怡泰雅苑 規(guī)劃 、 設(shè)計(jì)方案 、 并向 珠海市紅花房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 有關(guān)人員學(xué)習(xí) 、交流 時(shí)間：管理處成立前后 內(nèi)容：全面熟悉掌握 怡泰雅苑 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和方案 、 以達(dá) 到前期能有效 介入。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 第三項(xiàng) 工作計(jì)劃與物資裝備 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 一、工作計(jì)劃 怡泰雅苑 管理處采用逐級(jí)負(fù)責(zé)制 、 “互動(dòng)式物業(yè)管理”模式 、 以全方位收集信息反饋 、全面執(zhí)行 ISO9002 質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的“三定五按”操作方式 、 以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實(shí)和提升 、 并利用反饋信息進(jìn)行決策修改 、 循環(huán)往復(fù) 、 千錘百 煉。 （ 4）對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量 化 、 確定培訓(xùn)合格率、持證上崗率等。 （ 2）每年根據(jù) ISO9002 質(zhì)量方針 、 確保年度質(zhì)量目標(biāo) 、 對(duì)消防機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達(dá)標(biāo)率、用戶滿意率等作出量化要求。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解 、使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧。 4．培養(yǎng)員工“善化解矛盾 、 長(zhǎng)溝通技巧”的特殊素質(zhì)。 3．樹(shù)立“勿以善小而不為 、 勿以惡小而為之”的觀念。 2．樹(shù)立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。因此 、 培養(yǎng)員工的服務(wù)意識(shí) 、是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容 、 在員工素質(zhì)教育中我們 著重培養(yǎng)員工如下服務(wù)意識(shí)和觀念： 1．樹(shù)立“業(yè)主第一 、 服務(wù)至上”的服務(wù)意識(shí)。 （六）培養(yǎng)員工服務(wù)意識(shí) 物業(yè)管理是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、一體化的管理 、 體現(xiàn)社會(huì)效益的。 （ 3）建立每周例會(huì)制度。 2．內(nèi)部協(xié)調(diào) （ 1）設(shè)立員工合理化建議箱。 （ 4）定期召開(kāi)“業(yè)主委員會(huì)”會(huì)議和業(yè)主座談會(huì)。 （ 2）設(shè)立業(yè)主信箱、小區(qū)宣傳欄。鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)、意見(jiàn)或投訴 、 增強(qiáng)企業(yè)凝聚力及主人翁精神 、 及時(shí)把存在的問(wèn)題本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 暴露出來(lái) 、 從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。鼓勵(lì)先進(jìn) 、 鞭策落后 、 提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)。 3．實(shí)施全員崗位責(zé)任量化考核制。 （三）人員考核 1．實(shí)行崗位管理目標(biāo)責(zé)任制。由公司人事行政部和用人部門(mén)共同對(duì)應(yīng)聘人員的知識(shí)層次、專(zhuān)業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考核、選拔 、 充分優(yōu) 化人力資源 、 做到人盡其才。 3．管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、 ISO9002 質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核的標(biāo)準(zhǔn)。 （一）人員管理的原則 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 1． 按照公正、公開(kāi)、擇優(yōu)錄用的聘用原則 、 管理年輕化、知識(shí)化、人員結(jié) 構(gòu)科學(xué)化的管理原則 、 對(duì)員工進(jìn)行聘用及管理。 四、人員管理 在人力資源管理中 、 突出以人為本 、 是我公司企業(yè)文化的精髓。建立培訓(xùn)檔案 、 記錄考核成績(jī) 、 并核定培訓(xùn)學(xué)分。如工作程序、工作方式、工作標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)間、路線要求等崗位規(guī)范； （ 4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)； （ 5）圍繞公司與部門(mén)組織的培訓(xùn)進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練； （ 6）管理處認(rèn)為有必要進(jìn)行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。管理處負(fù)責(zé)本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)；根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn) 、 也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)；培訓(xùn)可采用授課、討論與現(xiàn)場(chǎng)操作方式。上崗前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn) 、 由有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)組織；上崗前應(yīng)進(jìn)行崗位基本情況、崗位職責(zé)、人員配備及設(shè)備 設(shè)施的分布 、 員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn) 、 由管理處負(fù)責(zé)組織。 （ 4） 公司有關(guān)規(guī)章制度。 （ 2）公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)。鼓勵(lì)員工參加與崗位相關(guān)的各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)班或?qū)I(yè)研討會(huì)議 、 凡是取得國(guó)家認(rèn)可學(xué)歷畢業(yè)證的給予報(bào)銷(xiāo)學(xué)費(fèi) 50%。聘請(qǐng)公司 以外的專(zhuān)業(yè)人員舉辦各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。選派員工參加外部各種專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。培訓(xùn)可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場(chǎng)操作、情景模擬等形式。 （二）培訓(xùn)方式 1．內(nèi)部培訓(xùn)。 （一）培訓(xùn)目標(biāo) 對(duì)管理處全員實(shí)施培訓(xùn) 、 確保員工素質(zhì)滿足各項(xiàng)質(zhì)量要求。通過(guò)培訓(xùn) 、 公司已培養(yǎng)了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、管理能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的中層干部和工作技能扎實(shí)、具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐 第二項(xiàng) 管理組織架構(gòu)與人力資源管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買(mǎi) 染料 及 包裝機(jī)械 請(qǐng)致電 03177896222 劉雨桐