【正文】 ?？埔陨衔幕?、 懂經(jīng)營 、 有較佳形象 服務員 1 人 在會所內(nèi)為住戶服務 高中以上文化 、 女 、 形象較好 、25 歲以下 維修班 5 人 負責一般水電維修和 小區(qū)房屋維修 初級技工 、 有上崗證 綠化部 2 人 負責小區(qū)綠化工作 有綠化專長 、 初中以上文化程度 、 能吃苦耐勞 兼顧展示中心綠化 清潔部 10 人 負責小區(qū)公共衛(wèi)生工 作 初中以上文化程度 、 能吃苦耐勞 安保部 班長 3 人 負責小區(qū)治安、車輛管 理工作 28 歲以下 、 復員軍人 、 軍事素質(zhì)優(yōu)秀 、 三年類似工作經(jīng)驗 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 隊員 15 人 負責小區(qū)治安、車輛管理 、 24 小時巡邏 26 歲以下 、 未婚 、 以上 、復員軍人 、 紀律性、責任心強 三．員工培訓 培訓工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容 ,主要由企劃培訓部進行指導 、 協(xié)助、監(jiān)督和檢查。培訓可采用授課、討論、演示、現(xiàn)場操作、情景模擬等形式。 （ 2）公司質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。如工作程序、工作方式、工作標準及時間、路線要求等崗位規(guī)范； （ 4）工作銜接與相互協(xié)調(diào)； （ 5）圍繞公司與部門組織的培訓進行強化訓練； （ 6）管理處認為有必要進行的其他內(nèi)部培訓。 3．管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項規(guī)章制度、 ISO9002 質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核的標準。鼓勵先進 、 鞭策落后 、 提高員工隊伍整體素質(zhì)。 2．內(nèi)部協(xié)調(diào) （ 1）設(shè)立員工合理化建議箱。 2．樹立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。 （ 2）每年根據(jù) ISO9002 質(zhì)量方針 、 確保年度質(zhì)量目標 、 對消防機電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達標率、用戶滿意率等作出量化要求。 （二）入住階段 辦理入伙手續(xù) 、 并組織策劃一大型活動儀式 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 時間：由 珠海市紅 花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安排 內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜 、 并與 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動 、 營造喜慶氣氛 、 達到宣傳效果。由此可見前期介入工作意 義之重大。 （ 3） 按國家規(guī)定的技術(shù)標準 、 對工程設(shè)計與設(shè)計單位 、 施工單位 、 開發(fā)商 一起進行技術(shù)交底和圖紙會審。 6． 業(yè)主鑒定業(yè)主公約儀式； 7． 業(yè)主代表講話。 4．經(jīng)管理處批準后 、 到財務部繳納裝 修管理押金。嚴禁加設(shè)附加建筑物或屋外廣告。 （十二）裝修垃圾只能在每天下午 2： 30 至 5： 00 袋裝清運出小區(qū)（袋裝放于管理處指定位置 、 裝修垃圾由管理處統(tǒng)一清運）。 4．對保安員進行住宅內(nèi)智能終端設(shè)施、巡更簽到器、停車場設(shè)備設(shè)施的使用操作方法以及各類事件處理程序等方面的進行嚴格的培訓。 （二）智能化系統(tǒng)的日常運行 1．保安巡更系統(tǒng) 為保證保安巡更人員切實巡查到位 、 及時了解巡查過程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全 、 根據(jù)小區(qū)所布置的巡更簽到點和小區(qū)特征 、 管理處將組織隊伍 、 合理安排路線 、 實行 24 小時全天候巡更。 3．智能停車管理系統(tǒng) 小區(qū)管理處對于車輛的管理 、 除了采用固定崗外 、 將充分利用智能設(shè)備的先進功能。結(jié)合流動崗、固定崗的人員多層監(jiān)控 、 對小區(qū)的治安起到可靠的保障作用。因此電梯中設(shè)有報警按鈕和對外通話裝置。 10．日常運行的管理 （ 1）建立智能化系統(tǒng)設(shè)備檔案 —— 設(shè)備分類及編號 —— 建立設(shè)備臺帳和卡片 —— 建立設(shè)備技術(shù)資料檔案 —— 定期進行設(shè)備全面測試聯(lián)動記錄 （ 2） 編制日常運行管理制度及操作、維修規(guī)程 （ 3） 操作維修人員常規(guī)培訓 此措施能夠使操作維修人員了解系統(tǒng)構(gòu)成及工作原理、熟練掌握操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報警處理程序等規(guī)定。管理處主任及工程師根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議 、 發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因 、 提出改進措施并跟進實施。 （ 4） 消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項控制功能是否有效 、 線路連接是否可靠 、報警信號裝置是否失效。 （二）巡邏路線的最佳選擇 最佳的巡邏路線與通訊工具將使各小區(qū)的安全管理無死區(qū)、盲區(qū)。一支隊伍是否訓練有素、能征善戰(zhàn) 、 關(guān)鍵時刻的應急處理能力最能體現(xiàn)隊伍整體素質(zhì)?；鹁l(fā)生時 、 迅速進入緊急狀態(tài) 、 在智能中心統(tǒng)一指揮下履行自己的 職責。在智能監(jiān)控中心的調(diào)度下 、 電梯的應急問題將由專業(yè)人員在最短時間內(nèi)解決。各種報警 、 都將通過智本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 能監(jiān)控中心得到迅速有序的處理。特別是隨著 ISO9002 質(zhì)量保證體系的建立 、 制定了更嚴密規(guī)范的程序文件（如“滅火作戰(zhàn)方案”、“突發(fā)事件的處理”等） 、 管理處將嚴格 按照文件的要求 、 將事故消滅在萌芽狀態(tài)。 3． 巡邏路線的確定 根據(jù)不同情況 、 按智能監(jiān)控系統(tǒng)配置特點 、 合理安排保安管理工作方案和巡邏路線 各固定崗 小區(qū)各巡更點 重點防火部位 小區(qū)內(nèi)重 要保衛(wèi)目標 保安防范圖 巡邏路線應根據(jù)小區(qū)不同時期的管理要求 、 因地因時制宜 、 制訂出恰當方案 、 并經(jīng)常加以調(diào)整、交換 、 防止被人掌握規(guī)律造成漏洞。管好用好小區(qū)的智能化系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中一個極其重要的環(huán)節(jié)。 （ 3） 停車場管理子系統(tǒng)：檢測道閘升降是否自如 、 讀卡器是否工作正常 、 各處指示燈是否正常動作 、 報警器是否工作 、 計算機停車場數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)是否運行良好。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人 、 專職負責。定時公布物業(yè)管理費用的收支情況和小區(qū)重大改造項目情況介紹 、 通過這一窗口讓住戶能夠充分了解小區(qū)物業(yè)管理的指導思想及運作情況。智能中心消防監(jiān)控在任何時候均有人值班 、 并嚴格按照公司消防設(shè)施管理規(guī)定 、 定時檢查維護和試運行各消防系統(tǒng)設(shè)備 、 一旦發(fā)生火警信號 、 將按公司“應急處理程序”和“滅火作戰(zhàn)本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 方案”執(zhí)行。 4．保安監(jiān)控系統(tǒng) 電梯、小區(qū)及周邊各重要通道等部位布置的攝像機 、 24 小時密切監(jiān)控小區(qū)停車場、重要出入口、圍墻等主要場所。 燃氣抄表、計費由市燃氣公司負責 、 而水電表的抄錄、計費等工作將由小區(qū)物業(yè)管理處配合供水、供電通過電腦終端進行操作。 —— 受理小區(qū)住戶、業(yè)主及本管理處其它崗位人員提出的服務申請與投訴 、 協(xié)調(diào)相關(guān)人員并予以處理 、 對處理結(jié)果作電話回訪和記錄。 2．管理處相關(guān)人員進行住宅內(nèi)智能系統(tǒng)終端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓。裝修現(xiàn)場施工單位必須統(tǒng)一配備滅火器 、 有燒焊作業(yè)的須出示特種行業(yè)操 作證。 （五）不允許封閉陽臺、設(shè)防盜網(wǎng) 、 但可以在窗戶內(nèi)側(cè)安裝防盜窗花 、 由管理處統(tǒng)一格式、統(tǒng)一施工。 2．詳細填寫《裝修申請表》、《保證書》 、 裝修內(nèi)容必須如實填寫。同時 、 管理處開始現(xiàn)場辦公 、 采用“一站一式一日通”的形式 、 方便住戶本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 辦理入住手續(xù)。 介入的要點如下： （ 1） 選派有關(guān)專業(yè)人員在施工階段參與各項工作。其次 、 前期介入可以使物業(yè)公司本身受益 、 物業(yè)管理公司通過前期介入可以提前對物業(yè)全方位了解 、 有利于在入住階段開始就對小區(qū)進行有效的管理服務。 3．管理處內(nèi)部人員培訓 時間：人員到位后三天內(nèi) 培訓內(nèi)容：見培訓計劃 4．研究 怡泰雅苑 規(guī)劃 、 設(shè)計方案 、 并向 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 有關(guān)人員學習 、交流 時間：管理處成立前后 內(nèi)容：全面熟悉掌握 怡泰雅苑 規(guī)劃設(shè)計思路和方案 、 以達 到前期能有效 介入。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解 、使人與人以及人與自然之間達到充分的和諧。因此 、 培養(yǎng)員工的服務意識 、是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容 、 在員工素質(zhì)教育中我們 著重培養(yǎng)員工如下服務意識和觀念： 1．樹立“業(yè)主第一 、 服務至上”的服務意識。 （ 4）定期召開“業(yè)主委員會”會議和業(yè)主座談會。 3．實施全員崗位責任量化考核制。 （一）人員管理的原則 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 1． 按照公正、公開、擇優(yōu)錄用的聘用原則 、 管理年輕化、知識化、人員結(jié) 構(gòu)科學化的管理原則 、 對員工進行聘用及管理。管理處負責本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓；根據(jù)培訓內(nèi)容可集中進行培訓 、 也可分工種進行培訓；培訓可采用授課、討論與現(xiàn)場操作方式。鼓勵員工參加與崗位相關(guān)的各種專業(yè)培訓班或?qū)I(yè)研討會議 、 凡是取得國家認可學歷畢業(yè)證的給予報銷學費 50%。 （二）培訓方式 1．內(nèi)部培訓。 （二十） 維修服務回訪率 80% 怡泰雅苑 管理處將建立制度 、 加強維修服務的回訪工作 、 以此來促進維修 水平和服務態(tài)度 的提高 、 確保維修服務質(zhì)量。有了上述條件 、 該項設(shè)施 完好率 100%是很容易實現(xiàn)的。 （八） 道路完好率 96% 怡泰雅苑 將設(shè)計制作 CI 系統(tǒng) 、 配備小區(qū)環(huán)境導示系統(tǒng)和交通標識 、 確保 道路暢通 、 停車有序。在保修期內(nèi) 、 與 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 密切合作 、 以住戶利益第一為原則 、 保證維修及時率達標。特別是對于香港業(yè)主及小型商務辦公業(yè)主 、 我們設(shè)計了相應的特色服務項目。主要的管理方式如下： 1．互動管理 在 怡泰雅苑 提倡、推行互動式物業(yè)管理。 經(jīng)營理念： 以人為本 、 市場為源 、 管理為基礎(chǔ) 、 質(zhì)量為生命。 3．我公司具有體貼入微的社區(qū)家政服務經(jīng)驗 物業(yè)管理除開展常規(guī)服務工作外 、 如何全方位滿足住戶的各種生活需要 、 是 我公司孜孜以求的服務境界。 3．針對業(yè)主的具體情況 、 我們對 怡泰雅苑 物業(yè)管理的各種常規(guī)性公共服務進行 認真策劃和設(shè)計 、 此外 、 還根據(jù)香港業(yè)主的居住需求和小型商務辦公的需求 、 制定了一系列特色服務內(nèi)容。站在 珠海市紅花湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營銷和購房者生活居住的角度 、 我們確立了 怡泰雅苑 物業(yè)管理的指導思想、管理目標和管理方式 、 并制定了一整套切實可行的物業(yè)管理方案。 彰。作為綜合服務的優(yōu)化配套措施之一 、 既滿足了廣大住戶的生活要求 、 又加強了物業(yè)公司和住戶的溝通與了解 、 取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。 三、物業(yè)管理的指導思想、總體目標與管理方式 怡泰雅苑 位于 金灣 的門戶位置 、 具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢和完善的硬件設(shè)施 、 認真做好 怡泰雅苑 的物業(yè)管理工作具有三個方面的意義： 1． 怡泰雅苑 高質(zhì)量的物業(yè)管理工作 、 可以有效配合 金灣 工業(yè)區(qū)對 金灣 整體 環(huán)境的重新設(shè)計、重新規(guī)劃與重新整治 、 全力營造“邁阿密”式的海濱城市風情； 2． 怡泰雅苑 的高質(zhì)量的物業(yè)管理工作 、 可以樹立樣板 、 維 護宣傳 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 名牌信譽 、 直接促進 怡泰雅苑 第一期及以后各期的售樓價格和進度的提升 、 為 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 的“大地產(chǎn)”戰(zhàn)略作貢獻； 3． 怡泰雅苑 高質(zhì)量的物業(yè)管理工作 、 給 怡泰雅苑 的業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境 、 達到“新生活、新感受 、 細心體味每一天”的意境 、 維護宣傳 怡泰雅苑 物業(yè)的品牌信譽。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 （ 2）管理責任互動 怡泰雅苑 管理處的責任是實現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標 、 而 怡泰雅苑 的業(yè)主有責 任協(xié)助管理處工作 、 并有義務按《業(yè)主公約》的要求和規(guī)定合理使用 怡泰雅苑 物業(yè) 、 有義務自覺維護 怡泰雅苑 的完整、美觀、清潔和安全等各項內(nèi)容。 （ 4）財務收支的互動 管理處的工作內(nèi)容直接決定了管理處的財務收支 、 所以管理費等費用的標準 必須與工作內(nèi)容相對應 、 追求財務平衡應該是管理處的權(quán)力 、 一味追求質(zhì)量而不顧財務狀況 、不應該是物業(yè)管理公司的正常行為。 （六） 綠化完好率 98% 怡泰雅苑 管理處將配備充足的人力資源和先進的綠化設(shè)