【正文】 ，管理公司專業(yè)技術(shù)人員核驗是否與工程圖紙相符合，并核對備用材料、零部件的保養(yǎng)及保修文件。（5）、負責(zé)交付期間大廈內(nèi)的環(huán)境維護、安全保障、設(shè)備設(shè)施運行等各項相關(guān)工作。為此，我們對檔案、信息資料采用計算機管理，達到“科學(xué)化、有序化、集中化”管理目標(biāo)。（4） 檔案資料管理實行嚴(yán)格的鑒定制度。（4） 檔案員負責(zé)做好檔案、資料的防火、防潮、防塵、防蟲、防鼠、防盜、防高溫工作。（3） 經(jīng)理在接到銷毀單10個工作日內(nèi)，結(jié)合實際情況，并經(jīng)管理公司辦公會議進行鑒定，確認無誤后，執(zhí)行銷毀。(5).充分考慮執(zhí)行計劃是否可能出現(xiàn)的問題, 擬定相應(yīng)的對策.(1).公共實施. 建筑設(shè)備的狀況作為編制計劃的依據(jù)。(6)定期總結(jié),就維護情況做出管理報告。2屋面1．防水破損造成屋面滲漏；2．避雷裝置脫焊、間斷3．屋面積水。照明維修保養(yǎng)規(guī)程1線路無亂搭接；照明燈具正常有效序號類別項目計劃情況實施方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果6消防設(shè)施1． 疏散標(biāo)志的維修及維護2． 室內(nèi)消火栓（箱）的有效維護及檢修3． 煙、溫感報警系統(tǒng)故障的排除和維護4．滅火器狀況每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修1．標(biāo)識制定及維護管理規(guī)定；2．消火栓維修操作規(guī)程3．消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1．實施有效、標(biāo)志清楚，完好無損；2．靈敏、準(zhǔn)確報警。1．房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2．相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)范。6室內(nèi)照明1．線路的檢修維護；2．燈具的維修及更新。1．每半年對公共地面進行維護一次，補換損壞或空鼓地面；2．每二年刷新一次信道、梯間墻壁天棚、護手及欄桿；3．每年全面維護一次樓梯踏步，消除空、開裂、破損等。1．道路修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2．人行道修繕標(biāo)準(zhǔn)。1．井內(nèi)無積物，井壁無脫落；2．化糞池出口及分隔地?zé)o堵塞；3．井蓋上標(biāo)志清晰1．井蓋完好率100%；2．無污損，少污跡；3．無堵塞。6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管、室外消火栓、水泵結(jié)合器每天檢查兩遍，隨壞隨修。8自行車棚摩托車、自行車棚每周檢查一遍，隨壞隨修。11其它公共設(shè)施每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。1．照明設(shè)備清潔完好；2．燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。5停車場地面停車場每年對停車場損壞道牙更新一次。9智能化系統(tǒng)通訊、安防系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)對各系統(tǒng)的設(shè)備性能、連接運行及傳輸顯示情況進行月檢、季檢、年檢。五、物業(yè)驗收與接管流程接受全套建筑施工資料：政府批文、紅線圖、總平面圖；供水、供電、供氣、有線電視、通訊通信等公共設(shè)施線路圖；消防設(shè)施圖；停車場與交通信道圖；電梯及機電設(shè)備說明書、合同、保險協(xié)議；設(shè)備操作、維修養(yǎng)護說明書及圖紙資料；建筑物、構(gòu)筑物施工圖與竣工圖；建筑物經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計表會同開發(fā)單位、監(jiān)理公司、施工單位進行質(zhì)量驗收，如實填報質(zhì)量驗收單，向施工單位出具驗收整改通知，明確復(fù)檢日期與罰則。 無車輛進出時，維護好車輛停放秩序：無劃線的地方及消防信道不準(zhǔn)車輛停放，車輛進出高峰期，可請求巡邏人員配合。l 地面停車管理要素 為出入車輛提供方便，采取按次計時和使用月卡停車的辦法。 保潔員根據(jù)主管的安排，按照《保潔作業(yè)規(guī)程》（見附表）和《保潔服務(wù)細則及要求》實施清潔、保潔。無衛(wèi)生死角，無亂堆亂放。墻面無灰塵、無亂張貼。每星期用清潔水擦帕擦凈墻面、燈具、電器、廣告欄等。（續(xù)表）項目要 求作業(yè)步驟。用拖布清潔水全面拖擦樓內(nèi)地面一次。每半月清理一次明溝、暗溝、污水井、水漏等，徹底清除泥沙、雜物。路燈、招牌、廣告欄無積塵、無水銹、無污漬。 環(huán)境管理一、 清潔保潔服務(wù)根據(jù)蘇豪時代廣場的清潔保潔服務(wù)特點，我們將嚴(yán)格按照ISO9001國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施“高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護，做到眼看無垃圾、手摸無灰塵，確保蘇豪時代廣場垃圾日產(chǎn)日清，無蚊、蠅等“四害”孳生。（6） 車輛出去后放下檔車器。（4） 抬起檔車器，放車輛進入、登記車號、卡號、進入時間、車體情況并發(fā)給停車卡。11其它設(shè)施1．每年刷油漆一次；2．每季度檢查排水溝暢通情況。1．由維修部負責(zé)實施；2．每五年更換一次。1．綠化工作標(biāo)準(zhǔn)；2．園林工作標(biāo)準(zhǔn)。2室外照明室外各類燈具；；。1．相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程；2．相應(yīng)設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。1．表識清楚，無污跡2．安放牢固。由維修部維修工按照專業(yè)作業(yè)規(guī)程實施。3溝渠池井雨水口（井）、污水井、化糞池、閥門井每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。1．美觀完好，上下水暢通；2．無滲漏。1．設(shè)施完好率100%；2．報警系統(tǒng)靈敏有效。1．月檢控制設(shè)備一次2．每季開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況3．年檢電源切換及自動保護裝置；4．每季檢修一次發(fā)電機設(shè)備1．由維修部負責(zé)實施2．重大設(shè)施如柴油發(fā)電機等25年更換一次3．風(fēng)機、水箱等每15年更換一次各項機電與電子設(shè)備維修保養(yǎng)等規(guī)程。3屋面1．防水層破損造成屋面滲漏；2．避雷裝置脫焊、間斷；3．屋面積水1．避雷裝置每年刷一次油漆，防止銹蝕2．每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補；3．每半年疏通一次屋面雨水口；4．每半年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新更換老化部分。無故障停電、停機；故障安全運行。表一 建筑本體日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案序號類別項目計劃情況實施方案標(biāo)準(zhǔn)實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時解決1．由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由維修部按修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重，應(yīng)請專家會診提出方案，委托專業(yè)公司實施；2．如因工程質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)上報徐州成功置業(yè)有限公司處理。(4)對與需分包的維修項目,嚴(yán)格的進行分包商評審,嚴(yán)格監(jiān)督施工,保證維修質(zhì)量。(3).根據(jù)物業(yè)運作狀況,擬定維修保養(yǎng)重點。檔案資料銷毀規(guī)程（1）每年年底由檔案資料員對檔案資料作一次全面認真檢查、整理，并提出超過期限或已無保存價值的檔案。（2） 管理公司工作人員日常工作中必須完成工作范圍內(nèi)的各類文件、記錄，以便檔案員收集。（3） 檔案資料實行嚴(yán)格的借閱登記制度，歸還入檔時，必須經(jīng)過審核檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補，損壞嚴(yán)重的須追究借閱人員的責(zé)任。物業(yè)檔案管理隨著物業(yè)現(xiàn)代化的不斷發(fā)展,信息資源成為管理又一重要因素。（3）、妥善回答用戶有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的查詢，協(xié)調(diào)搬遷進出時間，為用戶排憂解難。協(xié)助計劃并購置家具、文具、通訊工具、工程維修等基本工具。（10）講究語言藝術(shù)，說話力求語意完整，合乎語法。（2）適時運用“您好”、“請”、“謝謝”、“對不起”、“打擾了”、“別客氣”、“請稍候”等禮貌用語。（5）在使用手勢時，還應(yīng)注意克服自己的不良習(xí)慣。 行為要求（1）服務(wù)動作要輕。（10）如引領(lǐng)賓客時走在賓客左前方兩步遠處，行至轉(zhuǎn)彎處伸手示意。（3）多人一起行走時，不要橫著一排，也不要有意無意地排成隊形。（3）雙腳稍微拉開呈30度角。（8） 不得看見耳垢。（2） 工作服要整潔，領(lǐng)帶、領(lǐng)花干凈，系戴端正，扣齊紐扣。兩天外聘中層管理人員集中授課考核從人力資源再生產(chǎn)的方面掌握人才管理的方法。一天外聘全體員工現(xiàn)場實際模擬演練現(xiàn)場考核掌握應(yīng)急事件的臨場處理能力。一天內(nèi)部師資全體人員集中授課考核掌握接管程序和方法。四天內(nèi)部師資護衛(wèi)員車管員集中授課考核全面掌握蘇豪時代廣場的安全護衛(wèi)、車輛管理工作的基本要求，準(zhǔn)確把握要點、難點。培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)出一批具有較好個人素質(zhì)、熱愛物業(yè)管理工作、有一定物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)知識和專業(yè)能力的員工，在管好現(xiàn)有物業(yè)的同時，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)工作做好人力資源儲備?！裎飿I(yè)管理知識——物業(yè)基礎(chǔ)知識，大廈物業(yè)管理服務(wù)方法與技能，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)、工作規(guī)范、應(yīng)急處理、特殊問題的處置等?！駮x升制和尾數(shù)淘汰制年終，公司將根據(jù)員工全年工作實績考核分?jǐn)?shù)，實行首數(shù)5%加薪或晉職，尾數(shù)5%降職或淘汰，以增加員工職業(yè)危機感，強化員工競爭意識。●競爭上崗機制建立“崗位能上能下、人員能進能出、工資能高能低落”的競爭上崗機制?！裆眢w條件達標(biāo)。管理制度●公眾制度（內(nèi)容略）(1) 業(yè)主公約(2) 居民精神文明公約(3) 裝修管理規(guī)定(4) 出租房管理規(guī)定(5) 防火管理規(guī)定(6) 商鋪管理規(guī)定(7) 業(yè)主（住戶）停車管理規(guī)定●崗位職責(zé)（內(nèi)容略）(1) 管理處經(jīng)理崗位職責(zé)(2) 管理處客戶主管崗位職責(zé)(3) 管理處客戶服務(wù)中心物業(yè)助理崗位職責(zé)(4) 檔案資料管理員崗位職責(zé)(5) 管理處財務(wù)人員崗位職責(zé)(6) 工程維修主管崗位職責(zé)(7) 設(shè)備運行管理人員崗位職責(zé)(8) 工程維修員崗位職責(zé)(9) 保安部主管崗位職責(zé)(10) 保安班長崗位職責(zé)(11) 保安員崗位職責(zé)(12) 管理處監(jiān)控室崗位職責(zé)(13) 保潔班長崗位職責(zé)(14) 保潔員崗位職責(zé)(15) 管理處綠化養(yǎng)護員崗位職●管理運作制度（內(nèi)容略）(1) 員工行為規(guī)范(2) 物業(yè)交付程序(3) 裝修控制程序(4) 綠化清潔衛(wèi)生管理程序(5) 治安消防管理程序(6) 停車管理程序(7) 公用設(shè)施改造及維護維修工作程序(8) 社區(qū)文化管理程序(9) 訪問客戶工作程序●公司考核管理制度及標(biāo)準(zhǔn)（內(nèi)容略）(1) 員工月度考核辦法(2)員工年終考核辦法(2) 公司其它各項規(guī)章制度●IO9002質(zhì)量管理體系文件（內(nèi)容略）（1） 質(zhì)量手冊（2） 程序文件（3） 作業(yè)指導(dǎo)書 二、管理運作程序系統(tǒng)內(nèi)部工作流程系統(tǒng)上級指示 跟蹤調(diào)整 跟蹤各部門 總公司 指令 物業(yè)公 安排 崗位 執(zhí)行 責(zé)任人計劃性工作 司經(jīng)理 主管執(zhí)行情況反饋 執(zhí)行情況反饋各類非計劃性工作緊急情況請示說明：●內(nèi)部矛盾工作流程是一個連續(xù)封閉的回路系統(tǒng)。二、擬采取的管理方式根據(jù)物業(yè)管理的基本要求和蘇豪時代廣場的特點，我們擬采取的管理服務(wù)方式包含三個方面的體系：組織體系、管理運作程序和反饋系統(tǒng)。EEYE（眼光），要求每一位員工始終用熱情好客的目光關(guān)注業(yè)主、用戶，預(yù)測需求，制定服務(wù)綱要，使業(yè)主和用戶時時感受到員工在關(guān)心自己。物業(yè)管理是廣受業(yè)主、用戶口碑品評的行業(yè)，業(yè)主、用戶的口碑品評將直接決定物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展，不僅要給業(yè)主、用戶提供一般性的服務(wù)、期望性的服務(wù)，而且要在此基礎(chǔ)上添加業(yè)主、用戶未期望的擴充性服務(wù)和引導(dǎo)并滿足業(yè)主、用戶的潛在性服務(wù)。 建立新型的用人機制，實行各級崗位聘任制，競爭上崗、優(yōu)勝劣汰，倡導(dǎo)危機意識，按每年5%的比例實行員工綜合考評末位淘汰制員工無論來自何方均一律平等，一視同仁。專業(yè)化服務(wù)——有效配置資源，降低管理成本，提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。（四）、發(fā)揮五大優(yōu)勢● 科技優(yōu)勢南京實誠置業(yè)有限責(zé)任公司匯聚了大量各類專業(yè)人才，積極開展技術(shù)合作和技術(shù)攻關(guān)。通過實地考察和研究，我們針對蘇豪時代廣場的建筑理念、設(shè)計思想和物業(yè)特色，擬定了實施物業(yè)管理的整體設(shè)想，即：結(jié)合蘇豪時代廣場的特質(zhì)，以“本土化”為基點，針對徐州風(fēng)土民情的特點，借鑒“實誠管理模式”，貫徹一個思想，體現(xiàn)一種模式，獲得四個滿意，發(fā)揮五大優(yōu)勢，采取六項措施。通過電子巡更系統(tǒng)的投入使用，24小時對保安的值勤、巡邏、站崗進行監(jiān)督，利用科技的手段保證小區(qū)內(nèi)安全，加大力度避免了不安因素的產(chǎn)生。代理人： 性別 年齡 身份證號碼： 職務(wù)： 投標(biāo)企業(yè)： （公章）法定代表人： （簽字或蓋章）身份證號碼： 委托日期： 年 月 日第一部分 企業(yè)概況及管理構(gòu)想第一節(jié) 南京實誠置業(yè)有限責(zé)任公司情況介紹南京實誠置業(yè)有限責(zé)任公司簡介 南京實誠置業(yè)有限責(zé)任公司，于2000年8月,經(jīng)雨花臺區(qū)工商管理局批準(zhǔn)，正式成立。投標(biāo)單位（蓋章）： 法定代表人或授權(quán)委托人（簽字或蓋章）： 日期：2006年 月 日物業(yè)類型數(shù)據(jù)收費項目收費標(biāo)準(zhǔn)備注高層住宅24033ｍ178。 在合同協(xié)議書正式簽署生效之前，本投標(biāo)書和貴公司中標(biāo)通知書將構(gòu)成我們雙方之間共同遵守的文件，對雙方具有約束力。特此委托。 在軟件設(shè)施方面，公