【正文】 居住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管 理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟 50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂? 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下： 指標(biāo)名稱 第一年 第二年 第三年以后 住宅入伙率 80％ 90％ 95％ 商用房出租率 30％ 70％ 95％ 管理服務(wù)費(fèi)收繳率 98％ 98％ 98％ 停車庫房使用率 60％ 80％ 90％ 自行車位使用率 90％ 98％ 100％ 管理處員工工資待遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人 .月； 經(jīng) 理助理 1 人， 1500房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 34 元 /人 .月；主管 2 人， 1200 元 /人 .月；其他管理人員、操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人 .月。 （二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。 一、服務(wù)思路 （一）提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。 三、日常服務(wù)措施 為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項(xiàng)無償服務(wù)和六十四項(xiàng)有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。 在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的交流和共享有著迫切的需求。再不會(huì)出現(xiàn)“三缺一”的情況。 （六）社區(qū)電子商務(wù) 網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時(shí)間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。 二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處 （一） 短期利益 —— 有利于促進(jìn)樓盤銷售 1．真正實(shí)現(xiàn)“社區(qū)信息化”，吸引購房者 商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實(shí)處。當(dāng)一個(gè)開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個(gè)甚至上百個(gè)信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時(shí)，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費(fèi)者，無論誰想從這些消費(fèi)者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對(duì)可以“坐地收錢”。 （八）社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱 （九）高速接入 inter 及其它局域網(wǎng) 不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。 遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)校可實(shí)時(shí)溝通。 社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)、投訴處理等服務(wù)。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 XXXXX 居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 35 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù) XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 33 XXX 居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務(wù)收入 停車場經(jīng)營收入 管理服務(wù) 費(fèi)收入 會(huì)所經(jīng)營收入 社區(qū) 停 人員 日常 會(huì) 商務(wù) 車 行政 物業(yè) 所 活動(dòng) 場 稅金 管理 管 的開 管 及其 理 展 理 它 二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算 （一）測算依據(jù)及說明 XX 市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 （二）管理處于每年 12 月 10 日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提 交開發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審議通過后執(zhí)行。 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何 為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。我們將在管理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場前， XXXXX 置業(yè)有限 公司應(yīng)在 XX 市物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就 XXX 的物業(yè)管理與 XX 物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。 二、物資裝備計(jì)劃 : 附表 1： XXX 管理處行政辦公用品 名 稱 數(shù) 量 單價(jià)（均價(jià)） 合 計(jì) 備 注 辦公桌椅 8 套 會(huì)議桌椅 1 套 打印機(jī) 1 臺(tái) 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 電腦設(shè)備 3 套 空調(diào)機(jī)（分體式、柜式） 2 套 傳真機(jī) 1 臺(tái) 保險(xiǎn)柜 1 臺(tái) 照相機(jī) 1 臺(tái) 社區(qū)文化活動(dòng)用 電話 3 部 包安裝 檔案、資料柜 2 套 整體制作 員工服裝 38X2套 各類標(biāo)識(shí)牌 1 批 各類辦公用品 1 批 飲水機(jī) 1 臺(tái) 棉大衣 38 件 音響 1 套 社區(qū)文化活動(dòng)用 VCD 1 部 社區(qū)文化活動(dòng)用 電視機(jī) 2 部 2500． 00 社區(qū)文化與宿舍用 入住、辦公資料 1 批 寢具 10 套 廚具 1 套 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 22 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風(fēng)扇 3 臺(tái) 衣柜 3 套 小 計(jì) 附表 2： XXX 管理處維修工具及清潔工具 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺(tái) 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺(tái) 沖擊鉆 1 個(gè) 砂輪切割機(jī) 1 臺(tái) 手電鉆 1 個(gè) 臺(tái)鉗 1 臺(tái) 梯子 1 把 萬用表 2 臺(tái) 搖表 1 臺(tái) 潛水泵 1 臺(tái) 2 寸套絲機(jī) 1 臺(tái) 測試儀表 2 套 吸塵吸水器 2 臺(tái) 高 /低壓沖水機(jī) 1 臺(tái) 清潔及澆花用膠管 600 米 機(jī)動(dòng)噴霧器 1 臺(tái) 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業(yè)工具 1 套 常用材料備件 1 批 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 23 吸塵機(jī) 1 臺(tái) 手推垃圾清運(yùn)車 3 臺(tái) 手推式剪草機(jī) 1 部 綠籬修剪機(jī) 1 部 清潔工具 4 套 綠化工具 2 套 鐵架床與木床 10 套 （均價(jià)） 小計(jì) 附表 3： XXX 管理處治安、交通、消防裝備 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 24 名 稱 數(shù) 量 單 價(jià) 合 計(jì) 備 注 無線對(duì)講系統(tǒng) 6 臺(tái) 消防工具 1 套 自行車 4 輛 云梯 1 架 訓(xùn)練器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬運(yùn)便民服務(wù)車 2 輛 不可預(yù)見裝備費(fèi) 小 計(jì) 總計(jì)： 206450 RMB 房地 產(chǎn) E 網(wǎng) 珠三角房產(chǎn)物管 Q 群 :48301089 25 第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第一章 銷售對(duì)象的定位 一 、銷售對(duì)象定位 XXX 坐落于 XX 市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) — 江寧開發(fā)區(qū) ，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶 ,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心“綠島” ,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。 三、管理人員的選用辦法 XXX 管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行 XX 物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。 1人 收銀員 高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。業(yè)委會(huì)根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對(duì)管理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié) 調(diào)和指導(dǎo)； 、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管 ,降低人力資源成本。 XXX 所有物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導(dǎo)向”的運(yùn)作取代傳統(tǒng) 的“以企業(yè)為中心、以職能為導(dǎo)向”運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購 、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足 。總之，隨著 IT 業(yè)的發(fā)展， XXX 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。 在 物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好 ”的有志之士充實(shí)到“ XX 物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。 XX 物業(yè)于九七年建立 了 ISO9001 質(zhì)量管理體系，并順利通過英國 BSI的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。在 管理機(jī)制上 ，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。這些問題的存在，一定程度上會(huì)影響管理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)？ ?? 第二章 管理服務(wù)理念及管理思路 按設(shè)計(jì)說明 ， XXX 高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。 隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開 發(fā)區(qū)的落成 ,一個(gè)全新的以科技文化為主的江寧開發(fā)區(qū)正在崛起 ,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機(jī)。 ?受住宅商品化進(jìn)程的影響，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)等問題。 二 、營建“ 事業(yè)至真，生活至愛 ”的 文化服務(wù)理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們?cè)?管理體制上 實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在XXX 物業(yè)管理介入及實(shí)施過程中，導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證 XX 物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立 XX物業(yè) XXX管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)