【正文】 為生產型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會議中心、培訓用房等不足，對會議、培訓等功能配套存在一定 的需求。 橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個行政村和 1 個居委會，共 52 個自然村。區(qū)政府提出“山水龍崗、旅游渡假概念”，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟發(fā)展動力支持，以大亞灣、大鵬灣的豐富旅游資源創(chuàng)區(qū)域整體品牌，強調區(qū)域位 置優(yōu)勢，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。 2020 年全區(qū)國內生產總值（ GDP）達 252 億元 ，占全市總量的 %； 工業(yè)總產值 420 億元 ，占全市總量的 %；預算內地方財政收入 億元。此外，對于寶安、龍崗和鹽田的酒店 用地則將另行執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：首先，以同地區(qū)住宅用地的地價作為酒店地價掛牌的參照標準。 2020 年深圳市規(guī)劃與國土資源局土地出讓計劃表現(xiàn)出以下特征： 九成的出讓土地在關外。 商貿旅游為主 深圳旅游商務特點明顯， 2020 年，從深圳口岸入境游客人數(shù)有 5, 萬人次，比上年增長 %。 2020 年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟仍持續(xù)向好，市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示， 1～ 5 月國內生產總值（ GDP）達 億元，同比增長 %。全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產值 億元 ，營業(yè)收入 億元，利潤總額 億元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口產品交貨值 億美元，職工人數(shù) 萬人。 深圳市 經(jīng)濟發(fā)展分析 深圳市 經(jīng)濟保持發(fā)展態(tài)勢 深圳 市國民經(jīng)濟保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢 深圳市 GDP 增幅持續(xù)高于全國平均水平，經(jīng)濟發(fā)展保持穩(wěn)健勢頭，消費信心增強，金融對諸多領域的支持進一步加強。 項目經(jīng)濟指標 根據(jù)委托方提供的《 深圳市君逸酒店可行性研究報告 》、《 房屋租賃合同 》 （ 2～ 4 層） ，項目 主要 經(jīng)濟技術指標如下表： 表 7：項目規(guī)劃指標表 項目 總用地規(guī)劃指標 地塊編號 G0821334 其中：酒店總建筑 面積 (㎡ ) 44,000 容積率 （地塊總體） ≤ 覆蓋率 （地塊總體） ≤25% 裙樓經(jīng)營面積 二層中餐酒樓： 2, 三層桑拿按摩： 2, 四層及夾層 KTV： 2, 客房數(shù) 豪華單人間： 98 間 標準雙人間： 240 間 商務套房： 34 間 總統(tǒng)套房： 2 間 機動車停車位（輛） 220 注： 地塊編號 、 地塊 總體 容積率及覆蓋率 、酒店 建 筑 面積以《 深圳市土地使用權出讓合同書 》為準； 25 2～ 4 層裙樓建筑面積以《房屋租賃合同》 ； 客房類別及數(shù)量根據(jù)深圳市橫崗投資股份有限公司深圳市君逸酒店籌備處提供的《可行性研究報告》 。 ◆根據(jù)《房地產證》記載，該宗 地權益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質 。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 2020 年開始計）。 企業(yè)發(fā)展前景 該企業(yè)為 橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限 公司 ， 經(jīng)營各村屬物業(yè)的出租、房地產開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備， 具有 一定 的發(fā)展?jié)摿Α? 償債能力分析 貸款企業(yè)的財務報表反映，該企業(yè)近三年來的資產負債率遠低于房地產行業(yè)平均水平（約 60％左右）， 主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產出租、出售外，還有工繳費，企業(yè)每年有穩(wěn)定的 6,000～ 7,000 萬元工繳費收入 ，長期償債能力較強。 (4)記賬本位幣和外幣業(yè)務核算方法：以人民幣為記賬本位幣。 目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內經(jīng)營時間最久的賓館。 項目具 有較好的市場前景和經(jīng)濟效益。 建設合法 該項目的宗地號為 G0821334，已 付清地價款， 并 辦理 了 宗地的《房地產證》。 營業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 資質證書 2020 年項目開發(fā)企業(yè)第 50 名 貸款企業(yè) 是由橫崗鎮(zhèn)九個行政村和橫崗經(jīng)濟發(fā)展有限公司、橫崗鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市橫崗投資股份有限公司工會委員會共十二個單位參股投資組成。 主要評估依據(jù) (1)《中國農業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法》 （農銀發(fā) [2020]193 號） (2)《中國農業(yè)銀行中長期貸款項目評估辦法》 （農銀發(fā) [2020]230 號） (3)《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 （建設部：建標 [2020]205 號） (4)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （國家計委、建設部：計投資 [1993]530 號） (5)中國人民銀行關于項目開發(fā)貸款的有關規(guī)定 (6)開發(fā)商取得的項目批文及用地建設法律文件 (7)開發(fā)商提供的項目 方案設計說明 等資料 項目簡介 君逸酒店 項目位 于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑3 以西，在 G0821334 號宗地上，總用地面積 7, ㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 評估報告名稱：深圳市 橫崗投資股份 有限公司 君逸酒店 開發(fā)項目貸款評估報告 評估 報告編號： X0602 號 評 估 機 構： 評 估 日 期： 目 錄 一、報告摘要 ................................................................................................................ 1 評估假設和限制條件 ......................................................................................... 1 項目評估說明 ..................................................................................................... 2 承貸主體簡介 ..................................................................................................... 3 評估結論與建議 ................................................................................................. 5 二、貸款企業(yè)評估 ........................................................................................................ 8 貸款企業(yè)概況 ..................................................................................................... 8 經(jīng)營者素質 ....................................................................................................... 10 單位采用會計政策 ........................................................................................... 10 稅收政策 ........................................................................................................... 11 企業(yè)財務狀況及償債能力評估 ....................................................................... 11 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 ....................................................... 14 貸款企業(yè)綜合評價 ........................................................................................... 14 三、項目概況與背景 .................................................................................................. 15 項目概況 ........................................................................................................... 15 項目建設合法性分析 ....................................................................................... 22 項目建設規(guī)模 ................................................................................................... 24 項目建設合作情況 ........................................................................................... 25 項 目建設進展 ................................................................................................... 25 四、項目市場分析 ...................................................................................................... 26 深圳市經(jīng)濟發(fā)展分析 ....................................................................................... 26 區(qū)域經(jīng)濟分析 ................................................................................................... 30 項目 SWOT 分析及定位判斷 .......................................................................... 41 項目收入預測 ................................................................................................... 42 五、項目總投資估算與資金籌措 .............................................................................. 48 測算原則及前提條件 ....................................................................................... 48 項目總投資估算 ............................................................................................... 49 項目投資計劃 ................................................................................................... 51 項目資金籌措計劃 ........................................................................................... 52 六、項目經(jīng)濟效益分析 .............................................................................................. 53 酒店經(jīng)營收入及成本、費用、稅金測算 ....................................................... 53 項目利潤、投資利 潤率 ....................................